При покупці житла на вторинному ринку громадяни нерідко стикаються з ситуацією, коли колишні власники «забувають» або з якихось причин не хочуть виписуватися з проданої ними квартири.
Для нового власника - це додатковий головний біль. Оскільки «прописка» надає право користування житловим приміщенням, тобто можливість проживати в ньому. Крім того, згідно зі статтею 153 Житлового Кодексу РФ у власника з моменту виникнення у нього право власності утворюється обов'язок по оплаті житла і комунальних послуг. Платежі нараховуються, виходячи з особового рахунку житлового приміщення і кількості зареєстрованих у ньому осіб. Іншими словами, новому власнику доведеться платити комуналку і за попереднього господаря, а також членів його сім'ї, якщо вони все ще прописані в квартирі.
Перш ніж розібратися як бути в такій ситуації, зауважимо, що зараз термін «прописка» неправомірне. Про це ми згадували в матеріалі, присвяченому місця оплати комунальних послуг . Але давайте для простоти будемо використовувати його в цій статті, маючи на увазі при цьому державну реєстрацію за місцем проживання.
Отже, громадянин продає квартиру. Право власності на неї у нього припиняється. У житла з'являється новий господар. І найоптимальніший варіант, коли колишній господар і його родичі виписуються ще до укладення договору купівлі-продажу. Але на практиці процеси оформлення угоди і зняття з обліку часто протікають паралельно. При цьому істотною умовою договору продажу житлового приміщення є обов'язок продавця вказати всіх осіб, які зберігали право користування цим приміщенням після його придбання покупцем (стаття 558 Цивільного Кодексу РФ).
Крім того, в текст договору нерідко включається пункт, що встановлює обов'язок зареєстрованих в квартирі, що продається осіб виписатися з неї в певні терміни. А при придбанні квартири в іпотеку банки, як правило, просять надати відповідні нотаріально завірені заяви.
Таким чином, згідно із законом колишній власник і члени його сім'ї повинні добровільно знятися з реєстраційного обліку. Але як бути, якщо цього не відбувається.
Згідно зі статтею 304 Цивільного Кодексу РФ, власник може вимагати усунення будь-яких порушень його права, хоча б ці порушення і не були поєднані з позбавленням володіння.
Крім того, частина 2 статті 292 Цивільного закону встановлює, що перехід права власності на житловий будинок або квартиру до іншої особи є підставою для припинення права користування житловим приміщенням членами сім'ї колишнього власника.
Однак зазначена норма містить приписку - «якщо законом не встановлено інше». Під іншим маються на увазі категорії громадян, яких виписати неможливо або вкрай важко. Так, зняти з реєстраційного обліку неповнолітніх або недієздатних можна тільки за згодою органу опіки та піклування.
Не можна виписати осіб, які відмовилися від приватизації або не могли в ній брати участь, але на момент її здійснення перебували в рівних частках з тим, хто її зробив. Також не можна зняти з обліку осіб, які отримали право користування житловим приміщенням за договором довічної ренти і в результаті заповідального відмови.
Якщо серед прописаних немає даних категорій громадян, найефективнішим рішенням проблеми буде звернення до суду.
Перед цим юристи радять вручити колишньому власнику письмове повідомлення, в якому вказати, що він втратив право користування даним житловим приміщенням і зобов'язаний виписатися з нього. Слід також зазначити, що на нього як і раніше нараховуються комунальні платежі, які новий власник змушений оплачувати, але має намір стягнути з екс-господаря в судовому порядку як безпідставне збагачення.
Якщо цей крок буде проігнорований, пишемо позовну заяву «Про втрату права користування житловим приміщенням та зняття з реєстраційного обліку». Правовим обґрунтуванням позовних вимог будуть зазначені вище норми. Позов подається за місцем проживання відповідача. До нього додаються свідоцтво про право власності на житлове нерухоме майно, договір купівлі-продажу, виписка з паспортного столу ( «довідка номер вісім»), квитанція про сплату гос.пошліни, копія заяви для відповідача та інші необхідні документи.
Більшість позовів про зняття з реєстрації задовольняються на користь власника. Він на підставі отриманого судового рішення може виписати колишніх власників, а також отримати перерахунок за комунальні платежі, написавши заяву в керуючу компанію.