- Ціни завмерли в очікуванні попиту
- Чи не будується
- Іпотека злякалася ставки
- Держпідтримка зіграла за "первинку"
Нерухомість. Фото: РИА PrimaMedia
Підсумки 2015 для ринку житлової нерухомості Владивостока видалися неоднозначними, особливо - в ціновому плані. З одного боку знецінення рубля здорожило будівництво нового житла для забудовників, з іншого - скорочення реальних доходів населення пригальмувало попит, попутно впустивши ціни на квартири і на первинному, і на вторинному ринках. Злий жарт із ринком житла зіграло падіння попиту на іпотеку внаслідок істотного зростання процентних ставок в банках. Експерти відзначають, що ринок застиг в очікуванні відновлення економічної впевненості у населення і повернення терпимих ставок іпотеки, повідомляє РІА PrimaMedia.
Ціни завмерли в очікуванні попиту
Експерти відзначають дві протиборчі одна одній тенденції, що склалися на регіональному ринку нерухомості.
Тоді як девальвація рубля збільшила собівартість будівництва за рахунок подорожчали імпортних будматеріалів, підвищення цін на житлову нерухомість в краї не відбулося. Виною тому - падіння платоспроможного попиту на житло у населення, що є визначальним фактором ціноутворення на ринку.
Як зазначає експерт, в середньому по місту ціни на житло залишилися на колишньому рівні, а десь навіть підросли - в середньому на 5-7%. При цьому ціни реальних угод за рік знизилися на 5%.
За даними федерального порталу "Мир квартир", за підсумками 2015 років Владивосток увійшов до трійки міст-лідерів за вартістю житла, поступившись тільки Москві і Санкт-Петербургу.
Середня ціна квадратного метра в столиці Примор'я оцінювалася експертами в 82,1 тисячі рублів.
За даними з сайту оголошень FarPost.ru, за минулий рік середня вартість квадратного метра квартир у Владивостоці виросла на 1,6%. Станом на 1 січня 2016 року середня ціна квадрата на вторинному ринку становила 95 тисяч рублів. Середня ціна квадрата в новобудовах - 55-60 тисяч рублів.
За 2015 рік ціна квадратного метра практично не змінилася, підтверджують в компанії "Армада" , А ось собівартість будівництва збільшилася значно.
У поточному році ситуація з цінами на житло навряд чи кардинально зміниться, прогнозують учасники ринку. Низький платоспроможний попит утримуватиме ціни на колишньому рівні.
За словами Косікова, головним стопором для розвитку ринку є відсутність розуміння стабільності як в економіці, так і стабільних правил гри на ринках іпотеки та пайового будівництва.
- По-перше, ще в на початку 2015 року багато потенційних покупців пішло з ринку і зараз число платоспроможних покупців тримається приблизно на одному рівні. По-друге, накопичень у людей менше не стало. А тим більше, у тих, хто робив заощадження в валюті, - говорить Косиков
За очікуваннями компанії "Міський Ріелторський Центр" , В 2016 кількість угод залишиться приблизно на цьому ж рівні з невеликим зростанням. В "Аском-Ріелт" прогнозують, що продажі скоротяться в зв'язку зі зменшенням доходів населення і невпевненості в завтрашньому дні.
Чи не будується
Падіння в минулому році показали не тільки ціни, а й темпи будівництва і введення нового житла в краї.
Нерухомість. Фото: РИА PrimaMedia
За інформацією департаменту містобудування Приморського краю, в 2015 році в Примор'ї було введено 510,3 тисячі кв. метрів житла. На частку багатоквартирної нерухомості довелося 251,3 тисячі кв. метрів (у 2014 році цей показник становив 288 тисяч кв. метрів), індивідуальної забудови - 259 тисяч кв. метрів (в 2014 - 381,6 тисяч квадратів).
Найбільша кількість нових квадратів, природно, було введено в крайовій столиці - Владивостоці.
За інформацією управління містобудування адміністрації Владивостока, за підсумками 2015 року в лад здано 114,9 тисяч кв.м.. метрів житла. У цю цифру увійшла житлова площа в багатоповерхових будинках, будинках середньої поверховості і індивідуальне житло. За рік в місті ввели в дію сім багатоповерхових будинків в різних районах, а також три малоповерхових блокованих і кілька об'єктів ІЖС.
Спад поки є несуттєвим, але є перспектива падіння в найближчому майбутньому, кажуть забудовники. Це обумовлено не стільки підвищенням собівартості будівництва при низькому попиті і відповідною ринковою ціною квадрата, а й зайвим, на думку будівельників, регулюванням галузі державою.
Нерухомість. Фото: РИА PrimaMedia
Найболючішою темою забудовники називають зміни в законодавстві, що стосуються пайового будівництва, стабільно набирав обертів в останні роки.
За даними Россреестра, тільки в 2015 році попит на участь у пайовому будівництві у населення зріс майже на 60% (за кількістю зареєстрованих договорів - прим. Ред.).
Пояснюється такий "стрибок" законодавчим введенням обов'язкового страхування пайового будівництва і наданням при реєстрації договору пайової участі або договору страхування, або банківської гарантії на суму залучених коштів.
Разом з тим, ці нововведення зовсім не радують дрібних і середніх забудовників, які замість поліпшення ситуації на регіональному ринку пайового будівництва прогнозують його стагнацію, незважаючи на зростання інтересу населення до цього механізму придбання житла.
Таким чином, є два варіанти розвитку подій: або забудовник перекладе фінансові витрати за страхування на пайовиків, що обернеться подорожчанням зводиться їм житла, або взагалі піде з ринку.
- Учасникам будівельного ринку необхідна підтримка держави, перш за все, у зменшенні адміністративних процедур і часу їх проходження, особливо в сучасних економічних умовах. Тоді жителі нашого міста і краю отримають комфортне та безпечне житло за розумною і стабільною ціною в очікувані терміни, - вважає гендиректор групи компаній "Армада" Євген Піменов.
Іпотека злякалася ставки
У нелегкі для економіки часи деяким порятунком для ринку нерухомості стають кредитні інструменти, такі як іпотечне кредитування. Але в кризовий рік іпотека серйозно підкачала, кажуть ріелтори.
Нерухомість. Фото: РИА PrimaMedia
Це підтверджує і статистика.
За даними Управління Росреестра по Приморському краю, в 2015 році співвідношення показників за кількістю реєстраційних записів про іпотеку, внесених в ЕГРП в порівнянні з попереднім роком зменшилася на 27,5%. За рік було скоєно 17,5 тисячі реєстраційних дій щодо державної реєстрації іпотеки, тоді як за 2014 рік - 24,2 тисячі угод.
Причину спаду інтересу жителів Примор'я до іпотечного кредитування фахівці бачать в основному в підвищенні процентних ставок по видаваних банками іпотечних кредитах.
Скорочення іпотечних угод стала ще одним ударом по цінам на житло. Як тільки стало ясно, що напружені слідом за ключовою ставкою ЦБ процентні ставки по іпотеці залишаться на колишньому рівні або трохи знизяться, вартість квадрата пішла вниз. Плавне падіння пішло з середини 2015 року, - відзначають в ріелторському агентстві "Аском-Ріелт".
Падіння попиту на іпотеку підтверджують і банки.
Так, в Приморському відділку "Ощадбанку" за рік було оформлено 3613 іпотечних кредитів (в 2014 році - 4,5 тисячі), в "Прімсоцбанк" - 548 кредитів (в 2014 - 700, падіння на 21,7%), в ВТБ 24 - 2259 кредитів (падіння близько 40% в порівнянні з 2014 роком).
При цьому, процентні ставки в трьох лідируючих в регіоні по іпотеці банках практично ідентичні, особливо, в рамках програми іпотечного кредитування з державною підтримкою.
У минулому році ставка по іпотеці з держпідтримкою ВТБ24 стартувала від 11,15%, в "Прімсоцбанк" - від 10,4%, в "Ощадбанку" - від 11,4%. Однак оновлені умови держпрограми пільгової іпотеки призвели до того, що найбільші банки, що працюють по ній, масово стали підвищувати ставки для клієнтів. З 1 березня через зменшення розміру субсидії найбільші гравці підняли ставки до гранично допустимого держпрограмою рівня - 12%. Але зниження попиту на іпотеку через зростання ставок банкіри не чекають.
Вивіски. Фото: РИА PrimaMedia
Власні процентні ставки банків також не сильно різняться: від 13,25% - в "Прімсоцбанк", від 13,5% - у ВТБ 24, від 12,5% - у "Ощадбанку".
Разом з цим, кредитні організації відзначають зміну споживчих трендів, що обумовлено нелегкої ситуацією в економіці.
Іпотека як і раніше залишається ключовим драйвером роздробу на ринку, вважають представники банків, а тому не чекають подальшого спаду.
- В умовах нестабільності курсу національної валюти, клієнти розглядають покупку нерухомості як варіант збереження своїх коштів. Крім цього, продовжена до кінця року держпрограма пільгового іпотечного кредитування. Тому, ми думаємо, що іпотека буде і в поточному році найбільш швидкозростаючим портфелем, - каже Людмила Уланова.
В "Прімсоцбанк" очікую зростання іпотечного кредитування на 15-20% до попереднього року.
Держпідтримка зіграла за "первинку"
Ще одним трендом минулого року, безумовно, стало падіння продажів на ринку вторинного житла при зростанні кількості угод з придбання житла в новобудовах.
- Загальна кількість угод на вторинному ринку в 2015 році знизилося на 40%, - говорить Сергій Косиков.
За даними Приморського управління Росреестра, падіння іпотечних угод по "вторинці" у регіоні за рік склало близько 50%. У той же час, покупка нового житла в кредит показала істотне зростання - в 2,7 рази.
Важливу, але не визначальну роль в цьому зіграла державна підтримка іпотечного кредитування населення, обмежена придбанням тільки нового житла, кажуть експерти.
Нерухомість. Фото: РИА PrimaMedia
Деякі банки і зовсім відзначають кількаразове зростання кількості кредитів виданих з первинного ринку житла.
Так, у Прімсоцбанка кредитування покупок житла в новобудовах склало 15% від загальної кількості угод в 2015 році, тоді як в 2014 році становило всього 0,3%.
Держпідтримка іпотеки проявляється в двох програмах, що реалізуються в краї: "Житло для російської родини" (будівництво в рамках програми здійснюється в Уссурійську і Владивостоці) і Програма субсидування процентної ставки від Агентства іпотечного житлового кредитування.
Так, учасниками програми "Житло для російської родини" за 2015 рік у Примор'ї стали 328 молодих сімей з 23 муніципалітетів (в 2013 їх було 240, у 2014 році - 400). Про це розповіли в департаменті містобудування Приморського краю.
Разом з тим, говорити про суттєвий вплив заходів держпідтримки на ситуацію на ринку нерухомості краю, поки рано, вважає Сергій Косиков.
Нерухомість. Фото: РИА PrimaMedia
- Як не парадоксально, але програма держпідтримки для новобудов в нашому регіоні не дала великого зростання угод на первинному ринку і не привела до перекосу угод в сторону новобудови. Співвідношення угод первинний / вторинний ринок залишилося приблизно тим самим, - зазначає він.
Разом з тим, незважаючи на втрату позицій, "вторинка" продовжує домінувати на ринку житлової нерухомості - як при оформленні іпотеки, так і при придбанні житла без позикових коштів.
- У 2015 році на вторинний ринок припало 70% кредитів, на первинний - 30%, - говорить начальник управління по роботі з партнерами та іпотечному кредитуванню Приморського відділення ПАТ "Сбербанк" Марина Корольова.
"Вторинний ринок" залишається основним драйвером ринку і сегментом, визначальним ціноутворення, зазначає Косиков, додаючи, що орієнтуватися на неї в ціновому плані доводиться і забудовникам.
- каже він.
Що стосується співвідношення "вторинка" - "первинка", то експерти прогнозують, що в поточному році воно практично не зміниться, перш за все, через низькі темпи будівництва нового житла в краї. Невелике зростання можливий тільки за рахунок реалізації державних програм підтримки іпотеки.
"У зв'язку з продовженням програми субсидування, попит населення на первинний ринок житла буде продовжувати рости. Але, враховуючи, що первинний ринок на території Приморського краю не так розвинений, як наприклад в західних округах РФ, основне зростання буде за рахунок реалізації програми ЗРС", - каже Марина Корольова.