Нерідко перед тим, як укласти угоду з купівлі-продажу нерухомості, сторони домовляються між собою про певні умови її здійснення, і в якості забезпечення своїх зобов'язань покупець вносить аванс - таким чином, він як би гарантує в майбутньому підписання договору купівлі-продажу конкретно об'єкта нерухомості . За ідеєю, такий захід має стримати покупця від зриву угоди, але ось на практиці відбувається інакше - покупці відмовляються від укладення договору купівлі-продажу нерухомості, вимагають повернути внесений аванс, і нерідко змушують продавця виплатити відсотки за тимчасове користування чужими грошовими коштами. Як уникнути подібних ситуацій, і чому учасники ринку нерухомості поводяться подібним чином - спробуємо розібратися.
Не варто плутати аванс з завдатком - це абсолютно різні поняття, які тягнуть інші правові наслідки. Під завдатком розуміється конкретна грошова сума, яку одна сторона передає іншій стороні (частіше покупець нерухомості віддає продавцю) як доказ укладення договору купівлі-продажу. Дана сума йде в рахунок виконання зобов'язань за вказаним договором, забезпечує їх. У договорі обов'язково має бути зазначено, що передана сума є саме завдатком, також необхідно вказати конкретний розмір завдатку і час / місце передачі. В іншому випадку така сума може бути визнана авансом - і тоді правові наслідки для сторін, які мають бути. Г лавного відміну завдатку від авансу полягає в тому, що якщо одна сторона передала інший завдаток, то за невиконання зобов'язань, передбачених договором завдатку, сума залишається у тієї сторони, яка постраждає від такого невиконання. Іншими словами, якщо покупець передав завдаток продавцеві, але згодом відмовився від укладання договору купівлі-продажу нерухомості, продавець не зобов'язаний повертати завдаток покупцеві. Якщо ж продавець після отримання завдатку відмовляється від угоди, то він зобов'язаний повернути покупцеві завдаток у подвійному розмірі. У житті кожної людини можуть трапитися самі різні події, які приведуть до того, що будь-яка сторона доведеться відмовитися від покупки / продажу нерухомості - навіть якщо вони цього щиро не бажають. Тому практично завжди боку на ринку нерухомості намагаються піти від оформлення завдатку, а передати гроші як аванс.
Однак, часто в стосунках між продавцем і покупцем нерухомості виникають суперечки з приводу авансу - продавець впевнений, що в разі відмови покупця від укладення угоди, аванс залишається у продавця - в якості компенсації. Але відповідно до Цивільного кодексу РФ така позиція власників квартир абсолютно неправильна. Закон не дає продавцеві ніяких підстав для того, щоб утримати отримані гроші як аванс. Сам договір авансу також не зобов'язує сторони до укладення основного договору купівлі-продажу, а внесена сума йде в рахунок належних платежів. Аванс не містить в собі забезпечувальних функцій, а тому незалежно від причин, за якими сторони відмовляються від укладання угоди, аванс необхідно повернути в повному обсязі покупцеві. Якщо продавець буде відмовлятися повернути аванс, покупець має всі законні підстави звернутися до суду, щоб визнати укладений договір про внесення авансу недійсним і вимагати свої гроші назад.
Цивільний кодекс РФ передбачає санкції для тих, хто незаконно утримує у себе аванс. Не здійснений покупець, який передавав грошові кошти в якості авансу продавцю, має право вимагати від продавця, який не бажає повертати гроші, сплатити відсотки за необґрунтоване користування що не належить йому грошима. Розмір відсотків буде дорівнює діючої облікової ставки банківського відсотка на той день, в який не було виконано зобов'язання продавця. Тобто на сьогоднішній день, це близько 9% річних. Продавці на захист своїх інтересів наполягають на тому, що мова йшла в договорі не про аванс, а про завдаток - тому і повертати нічого не збираються. Деякі підприємливі громадяни в договорі про аванс включають умову про те, що воно забезпечує зобов'язання сторін і в разі відмови покупця від угоди, сума грошей не повертається. Суд визнає такий пункт договору недійсним, воно суперечить нормам цивільного права, отже, правоти продавця в такій ситуації бути не може. При цьому зрив угоди купівлі-продажу може відбутися не тільки з вини покупця, але і сам продавець часом ухиляється від своїх обов'язків - передати товар (в даному випадку об'єкт нерухомості) у встановлений термін. Отже, покупець має право вимагати переданий аванс назад і відмовитися від угоди зовсім.
Якщо сам договір купівлі-продажу нерухомості не укладений, то, отже, попередній договір авансу припиняє свою дію, обов'язковість для неї також припиняються, і сплачена покупцем сума авансу повинна бути повернута йому продавцем - такі положення містять норми цивільного права в Росії. При цьому щодо авансу зовсім неважливо, з чиєї вини була зірвана угода. Припущення продавця про те, що гроші вносилися як завдаток, а не аванс - не мають ніякої сили, особливо в тих випадках, коли в договорі прописано слово «Аванс».
Схожі теми: Попередній договір купівлі-продажу квартири