Як здати австрійську нерухомість в оренду, заощадити на податках і отримати прибуток

1. Скільки можна заробити?
2. Середньомісячна ціна оренди квартир площею 80 м² в Австрії
3. Яка нерухомість користується попитом?
4. Чи можна здати самостійно?
5. Секрети вибору брокера
6. Спілкування з ріелтором
7. Комісійні - строго за законом
8. Суборенда (Untermietvertrag) дозволена:
9. Керування нерухомістю
10. Вартість управління нерухомістю
11. Податки: скільки віддати державі?
12. гербовий збір
13. На закінчення - запитаєте майбутнього наймача:

Придбали квартиру або будинок в Австрії? Після здачі в оренду нерухомість буде приносити дохід. Рентабельність цього виду діяльності в країні - найнижча на континенті. Однак якщо грамотно підійдете до питання, повністю окупити щорічні витрати на утримання купленого майна і будете стабільно отримувати прибуток.

Скільки можна заробити?

Щоб дізнатися реальну вартість оренди, потрібно подивитися вартість аналогічних об'єктів в цьому ж регіоні , Наприклад, на сайті федеральної землі, регіону та міста. Хороший джерело інформації - брошури місцевого туристичного бюро. У них перераховані всі здаються квартири в окрузі.

• Захід (Форарльберг і Тіроль) на 1/3 дорожче Сходу (Штирії і Бургенланда).
• Не менший розрив між цінами в містах та селищах (селах).
• Індекс прибутковості завжди вище в менш престижних районах і регіонах!
• Відень і Зальцбург вигідніше для домовласників: орендна плата € 12-17 / м².

Наприклад, в найдорожчій частини Відня (Innere Stadt) прибутковість від оренди 1,7-2,3%. Тому ніхто не купує тут квартири для здачі, а живуть - переважно багаті городяни.

Трохи краща ситуація для орендодавців в районах столиці - Margareten, Mariahilf, Leopoldstadt, Hernals і Favoriten. Рентабельність здачі невеликої квартири в них - 5%, а просторих апартаментів - до 3-4,4%.

Не менш вигідний Зальцбург - 2,4-3,8% прибутковості. А ось в самому доступному для наймачів Граці, де доречно просити лише € 10-13,5 / м², прибутковість навіть краще, ніж в Зальцбурзі - 2,5-4,9%.

Чим менше площа, тим вище орендна плата з одного квадратного метра

Середньомісячна ціна оренди квартир площею 80 м² в Австрії

рік

Вторинний ринок житла, що не нові будинки, € за 1м

Первинний ринок житла, нові будинки, € за 1м

В середньому за всю квартиру, €

2015

9,86

10,31

Від 789 до 825

2016

10,35

10,76

Від 828 до 861

Невеликі апартаменти (до 50 м²) у Відні (в залежності від району) можна здати за € 670-1060 на місяць. А за простору квартиру (130 м²) цілком реально отримувати від € 1300 до 2500 (без вирахування податків, витрат на ремонт і комісій брокеру). Однак чиста прибутковість великих квартир на 1,5-2% нижче, ніж маленьких.

Хитрість! Самі австрійці охоче переїжджають у нові оселі. А що звільнилася житлоплощу в старих будівлях (без звукоізоляції, нерідко з грибком) вважають за краще здавати іноземцям, мігрантам і туристам.

Студенти намагаються здати свої кімнати на період «простою» під час канікул

Яка нерухомість користується попитом?

В останні кілька років смаки австрійців змінилися. У сегменті невеликих квартир орендарі вибирають площу до 65 м², а в великих кондомініуми - понад 100 м². Незмінно дорожче - верхні поверхи, зелені райони і центр. За балкон, терасу і ліфт охоче доплачують.

За короткостроковому зніманні (терміном до півроку) переважає попит на мебльовані квартири і кімнати в великих містах, де є великі навчальні центри та торговельні майданчики, в першу чергу у Відні. Їх перевага - немає комісійних брокеру.

• Апартаменти з мінімумом декору, без особистих речей господаря і ближче до культурних пам'яток вибирають туристи (в основному, на тиждень).
• Міні-квартира (з меблями і без, в різних районах з великим розкидом цін) - для двох чоловік. У проміжках між здачею в ній зазвичай живе власник.
• Студія - недороге і компактне (житлоплощу менше 2,8 м²) рішення для студента, службовця або робітника. Спальня сполучена з вітальнею.
• Розкішні бізнес-апартаменти - для ділових людей (з усіма зручностями, високошвидкісним інтернетом і відмінною транспортною інфраструктурою).

Мінус короткострокової оренди - виселити мешканця достроково не можна!

Чи можна здати самостійно?

Жодна з сторін орендної угоди не зобов'язана наймати ріелтора. Тому австрійці все частіше економлять і здають житло самостійно, в тому числі через інтернет. Тим часом, експертам добре відомі поточні ціни, попит і пропозиція. Тому у них більше шансів швидше знайти наймача і домогтися більш високої плати.

Насправді, здати житло на тривалий термін (так само як і зняти), не привертаючи агента, в Австрії практично нереально. Виняток - невеликі міста і села. У них власники нерухомості пишуть оголошення про здачу від руки і розміщують (в порядку пріоритету):

1. У відділенні банку.
2. У великому магазині.
3. Безкоштовно в місцевій газеті.
4. У платній періодиці.
5. У ріелторської фірмі.
6. В інтернеті (з допомогою дітей і онуків).

Цікаво! Квартиру, яка потрапила в мережу, встигли подивитися всі жителі цього містечка і округи. І їм вона чомусь не підійшла. Допомога ріелтора для більшості австрійців, особливо літніх, - крайній захід! Виняток - великі міста або квартири подобово незалежно від місцевості.

Не обходиться без викрутасів - іноді господарі житла намагаються уникнути комісії і, встигнувши домовитися з орендарем, не хочуть підписувати договір з ріелтором. Юридично це незаконно, тому за надані послуги з пошуку квартиронаймача доведеться заплатити.

Безпілотний тур - популярна технологія здачі будинків

Секрети вибору брокера

Правильний вибір брокера - запорука успіху. Професіонали не спізнюються на зустрічі, не втрачають і не плутають ключі, знають всі про експлуатаційні витрати і завжди на зв'язку.

• Майже всі авторитетні агенти працюють через онлайн-портали нерухомості. Відправна точка інтернет-пошуку - адреса. Важливо дізнатися, хто з посередників рекламує квартири і будинки в окрузі.
• Корисними будуть рекомендації друзів і сусідів. Хороший брокер знає все про місцевий ринок нерухомості. У нього завжди є охочі оселитися поблизу.
• Обов'язковий етап - аналіз інтернет-оголошень по цікавого району. Особливу увагу потрібно звернути на авторів кращих фотографій та описів, які напевно сподобаються квартиранта. Бонус на користь агента - приваблива зовнішність і позитивні відгуки в мережі.
• Дорога візитка і хороший сайт - найкраща самореклама. Важливо наявність бізнес-ліцензії, «Карти нерухомості »Федеральної економічної палати Австрії, членства в авторитетній асоціації брокерів та офісу.
• Надійний агент обов'язково відповідає на виклик протягом дня. Складно додзвонитися? Потрібно подумати, чи варто довіряти йому свої «квадрати». Адже потенційні мешканці, швидше за все, зіткнуться з цією ж проблемою.

Особисте враження при спілкуванні - один з головних чинників вибору ріелтора

Спілкування з ріелтором

Кваліфікацію неможливо приховати: професійний фахівець з нерухомості постарається дізнатися все про що здається об'єкті - дату будівництва і ремонту, план поверхів і т. П. При першій зустрічі він не пообіцяє «захмарну» або нереально низьку вартість. А в процесі співпраці:

• Порівняє ціни аналогічних пропозицій на онлайн-платформах.
• Активно обговорить і погодить комісію (в рамках закону і кон'юнктури ринку).
• Укладе письмовий договір з умовами оренди і прийнятною комісією.
• Дзвонитиме і розповідати про рекламу, що виникли питаннях і під час переговорів.
• Запропонує варіанти рішень, які допоможуть прискорити процес здачі житла.
• Чи не зажадає ніякої передоплати!

Комісійні - строго за законом

Вартість послуг брокера в рівних частинах оплачують господар житла і наймач. І лише зрідка всі витрати несе перший з них. Максимальний розмір комісії по оренді і суборенді:

• Постійної або безстрокової - дві орендних ставки за місяць (брутто).
• На три роки, або якщо брокер особисто керує нерухомістю, - одна ставка.

Платити гроші потрібно тільки після офіційного підписання договору здачі житла. Переплату понад зазначених сум зобов'язані повернути. Термін позовної давності - десять років. Спори дозволяють без суду в «Асоціації орендарів».

Суборендар не платить вчасно? Вносити платежі замість нього зобов'язаний основний орендар!

Суборенда (Untermietvertrag) дозволена:

• Без обмежень і без залучення брокера.
• За ціною не більше 150% основного орендної плати.
• Навіть якщо господар залишається жити в сусідній кімнаті.

Згода орендодавця (власника) на піднайом обов'язково. Після його отримання основної орендар і суборендар підписують максимально детальний договір суборенди (Untermietvertrag). Бланки безкоштовно скачують на сайті «Асоціації орендарів» або «Австрійської палати праці». Серед обов'язкових пунктів:

• Імена та підписи сторін.
• Опис квартири.
• Розмір плати за місяць і депозиту kaucion.
• Терміни повідомлень (в тому числі при виселенні).
• Кількість виданих ключів.
• Відповідальність в разі шкоди.

Дохід від здачі квартири або кімнати в піднайом основний наймач включає в свою декларацію про прибутковий податок. При цьому основну плату за здані метри списує на витрати.

Обережно! Більш ніж 50% перевищення ціни суборенди - привід для звернення до арбітражу або «Асоціацію орендарів». Переплату зобов'яжуть повернути суборендарю!

Все суборендарі зобов'язані дотримуватися Правил проживання в будинку. Інакше життєві негаразди (черговість прибирання, заборона куріння і т. П.) Приведуть до сварок

Керування нерухомістю

На допомогу інвесторам у нерухомість - компанії, що управляють майном за дорученням. Перелік їх послуг включає маркетинг, бронювання, здачу, прибирання та обслуговування. Сервіс дозволяє домовласникові отримувати від оренди максимальний річний дохід.

Адміністрація, що представляє інтереси домовласника (в тому числі в кондомініумі), діє відповідно до « Закону про житлової власності »:

• Розраховує операційні витрати.
• Виставляє рахунки за опалення і гарячу воду.
• Передає звіти власнику за минулий рік (протягом січня-червня).
• Піклується про прибирання та догляду за будинком (витрати заздалегідь стверджує власник).
• Стежить за своєчасністю заходів з технічного обслуговування.
• Двічі на рік скликає загальні збори, щоб обговорити з власниками стан будинку, зміни у витратах, майбутні інвестиції, скарги і проблеми.

Вартість управління нерухомістю

Ціна послуг домоуправління залежить від кількості квартир в будинку і їх площі. В середньому по країні - € 3,30 / м². Крім власної житлової площі, власнику доводиться оплачувати утримання частини загальної території. І, як завжди, дорожче - у Відні, Зальцбурзі, Інсбруці та Кітцбюелі.

Обов'язок керуючої компанії - при ремонті розглянути пропозиції мінімум трьох ремонтних фірм, а потім вибрати саме економне. Виняток - якщо за більш високу ціну пропонують більший перелік послуг або більш тривалу гарантію. У такому випадку рішення приймають на загальних зборах власників будинку.

Податки: скільки віддати державі?

Інвестори в нерухомість в Австрії - у виграші. При здачі купленого житла їм належать пільги - по прибутковому податку і відрахування ПДВ. Кожен орендодавець реєструється в податковому управлінні за місцем проживання і отримує номер платника податків. Платити прибутковий податок (25-55%) потрібно тільки, якщо:

• Дохід від здачі нерухомості за рік - € 730 і більше.
• Загальний дохід за рік - понад € 11 000.

При цьому оподатковуваний дохід дозволено зменшувати на суму витрат, пов'язаних зі змістом цієї ж нерухомості:

• Непередбачені операційні витрати.
• Послуги брокера.
• Проценти за іпотекою.
• Витрати на консультації з податків.
• Технічне обслуговування (якщо не включено в експлуатаційні витрати).
• Інвестиції в нерухомість (частина витрат списують протягом декількох років).
• Амортизація (по меблів - 10% на рік) і ін.

Право на повернення до 20% ПДВ є тільки у власників новобудов, переданих в оренду мінімум на 20 років, в тому числі туристам на період відпусток. Додатково всі орендодавці платять:

• Податок на приріст капіталу - 25% від будь-якого прибутку, отриманого за здачу житла.
• Податок на туризм - € 0,80-3,00 за ніч на кожного гостя старше 14 років. Гроші передають в місцевий муніципалітет (Gemeinde).

гербовий збір

Після підписання договір відправляють в податкове управління, де по ньому розраховують гербовий збір (оплачує квартирант):

• Якщо термін дії договору не обмежений - 1% від суми всіх орендних платежів за три роки.
• Якщо договір укладений на певний період - 1% від річної вартості, помноженої на кількість років (не більше трьох).

На закінчення - запитаєте майбутнього наймача:

1. «Скільки людей буде жити в квартирі?» (Будинок розрахований на певну кількість жителів, і перенаселення небажано).
2. «Чи є у вас домашні тварини? Якщо так, то які? »(Можливо, наймач розводить змій. Краще, якщо він сам зізнається в цьому).
3. «Хто-небудь в сім'ї грає на музичних інструментах? Якщо так, то яких »? (Цілком можливо, що юний музикант буде виконувати домашнє завдання на барабанах в обід, коли інші мешканці відпочивають).
4. «Що не влаштовувало в попередній квартирі? »(Причини переїзду можуть багато« розповісти »про людину).
5. «Не заперечуєте, якщо зв'яжуся з колишнім домовласником? »(Всього один нетривалий дзвінок допоможе дізнатися, чи був колишній господар квартири задоволений мешканцем, чи вчасно вносилися платежі і т. П.).
6. «Не могли б ви підтвердити свій кредитний рейтинг?» (Важливо дізнатися про платоспроможність орендаря якомога більше - ім'я, адреса, місце роботи, дохід і додатково (тільки з його згоди) - про поточні кредити. Бажано, щоб плата за орендовану площу не перевищувала 1/3 доходу сім'ї).

А як ви здавали нерухомість? Які ситуації виникали з мешканцями, ріелторами та керуючими? Поділіться позитивним або негативним досвідом в коментарях, він може допомогти кому-небудь з читачів блогу. А щоб не пропускати свіжі новини про життя в Австрії, підписуйтесь на блог.