Як узаконити будинок, будівлю (самобуд)?

Володіння самобудом, насправді, не приносить ніяких вигод. Будинок або споруда не перебувають у власності, ви не можете їх продати або здійснити з ними будь-які інші угоди. У той же час на вас можуть подати в суд з вимогою про знесення самобуду, а також призначити адміністративний штраф за зведення будівлі без дозволів. Про те, як узаконити будинок, читайте далі в статті.

1. Що таке самовільне будівництво? Правове регулювання питання

Визначення самовільної будівлі

У ст. 222 Цивільного кодексу Російської Федерації [2] дана чітка відповідь на питання, що таке самовільне будівництво, або відповідно до юридичної термінології самовільна споруда.

• побудовано на земельній ділянці, що не наданому в установленому порядку;
• побудовано на земельній ділянці, дозволене використання якого не допускає будівництва на ньому даного об'єкта;
• побудовано без отримання на це необхідних дозволів;
• побудовано з порушенням містобудівних і будівельних норм і правил.

Зі зрозумілих причин, той, хто звів самобуд, не набуває на нього права власності, і в якості санкції повинен знести таку споруду за свій рахунок, будь то житловий будинок або гараж. Самовільне будівництво - негативне явище. Але, у зв'язку зі складністю отримання дозволів на будівництво, а також можливістю надалі узаконити самовільну споруду через суд, їх зведення в нашій країні - досить поширена практика.

Види самовільних будівель

Зустрічається кілька видів самобуду:

• немає спеціальних дозвільних документів на будівництво

- старих житлових будинків, при зведенні яких не потрібно було отримувати дозвіл,

- нових житлових будівель (будинків для дітей на батьківському ділянці),

- дачних будинків,

- невеликих комерційних об'єктів.

• немає необхідної документації

- через одночасного початку будівництва і збору дозвільних документів.

Такий об'єкт вважається незаконним до того моменту, поки не будуть зібрані всі документи. З іншого боку, якщо будівля вже побудовано, на нього легше отримати дозвільні документи і оформити право власності.

• будівлю або споруду, побудовану на ненадання в установленому порядку земельній ділянці.

Звичайно, це може бути вирішуване ситуація, коли ділянка, виділена ще в 90-і роки, не оформлений належним чином. Але це може бути і самовільно зайняту ділянку. У першому випадку на самовільну споруду можна буде оформити право власності, у другому - забудовника зобов'яжуть сплатити штраф за самовільне зайняття землі і знести споруду за свій рахунок.

Не можна будувати будинок на орендованій ділянці. Право власності на нього може оформити тільки власник ділянки, а забудовник може вимагати компенсацію за вироблені будівельні роботи;

• будівлю або будова зведено на ділянці з іншим цільовим призначенням.

Це може бути житловий будинок на ділянці для фермерства або на лісовій ділянці. Узаконити самовільне будівництво в цьому випадку не вдасться. Незважаючи на складність і витрати, можна спробувати змінити категорію або вид дозволеного використання землі;

• будівля побудована без необхідних дозволів - найбільш поширений і легко розв'язний випадок.

В з овместном постанові Вищого суду РФ і Верховного арбітражного суду РФ від 29.04.2010 р «Про деякі питання, що виникають у судовій практиці при вирішенні спорів, пов'язаних із захистом права власності та інших речових прав» говориться: «Відсутність дозволу на будівництво саме по собі не може служити підставою для відмови в позові про визнання права власності на самовільну споруду ».

При цьому, проводиться встановлення факту, робив чи забудовник будь-які дії з отримання даного дозволу. Якщо будівля не порушує права та охоронювані законом інтереси інших осіб, не створює загрозу життю і здоров'ю громадян, то суд, майже напевно, визнає право власності на таку споруду;

• будівля побудована з порушенням містобудівних і будівельних норм і правил.

Наприклад, індивідуальний житловий будинок, згідно Містобудівній кодексу РФ (ГРК РФ) [1], повинен мати не більше 3 поверхів. Щоб узаконити такий самобуд, вас зобов'яжуть привести його у відповідність з містобудівними нормами і правилами. Для підтвердження відповідності або невідповідності доведеться залучати незалежних експертів. Витрати по найму фахівців ляжуть на ваші плечі.

Як узаконити самовільну забудову?

Існує 2 способи, як узаконити самовільну споруду.

1. Право власності на самовільну споруду може бути визнано судом (п. 3 ст. 222 ЦК України).

Головна умова для цього: земельну ділянку, на якому зведено самовільна споруда, повинен перебувати у власності, довічне успадковане володіння або постійному (безстроковому) користуванні особи, яка вчинила будівництво. Якщо ділянку побудований іншою особою, то право власності на самобуд все одно може оформити тільки власник землі (або той, хто володіє нею на інших передбачених правах). При цьому, власнику земельної ділянки доведеться компенсувати витрати на будівництво.

Наявність права на земельну ділянку не є єдиною необхідною умовою для узаконення самовільної забудови. Необхідно також одночасне дотримання наступних умов:

- особа, яка здійснила будівництво, щодо земельної ділянки має права, що допускають будівництво на ньому даного об'єкта;

- на день звернення до суду споруда відповідає параметрам, встановленим документацією з планування території, правилами землекористування і забудови або обов'язковими вимогами до параметрів споруди, що містяться в інших документах;

- збереження будівлі не порушує права та охоронювані законом інтереси інших осіб і не створює загрозу життю і здоров'ю громадян.

1. Право власності на самовільну споруду може бути визнано «в іншому встановленому законом порядку».

Дане положення в Цивільному кодексі не конкретизовано, але під ним мається на увазі можливість оформлення прав власності в спрощеному порядку за т.зв. «Дачної амністії».

1. Чим загрожує самовільне будівництво? Узаконення будинку, споруди.

Сусіди чи місцева адміністрація можуть подати на забудовника або власника позов до суду про знесення самовільної будівлі. Якщо судові органи приймуть позитивне рішення по даному питанню, то особа, побудувала будинок, має буде знести його за свій рахунок. Відповідно до Кодексу про адміністративні правопорушення [3], за будівництво об'єкта без дозволу необхідно буде сплатити штраф (див. Таблицю).

Таблиця 2 - Штрафи у разі порушення порядку будівництва, реконструкції або капітального ремонту об'єктів капітального будівництва (ст. 9.5 КоАП РФ)

ПравопорушенняПокарання, штрафи

Будівництво або реконструкція об'єктів капітального будівництва без дозволу на будівництво на громадян - 2-5 тис. Руб .;

на посадових осіб - 20-50 тис. руб .;

на осіб, які здійснюють підприємницьку діяльність без створення юридичної особи, - 20-50 тис. руб. або адміністративне призупинення діяльності на строк до 90 діб;

на юридичних осіб - 500 тис.-1 млн. руб. або адміністративне призупинення їх діяльності на строк до 90 діб.

Порушення термінів направлення повідомлення про початок будівництва, реконструкції об'єктів капітального будівництва або неповідомлення про терміни завершення робіт, які підлягають перевірці на громадян - 0,5-1 тис. Руб .;

на посадових осіб - 10-30 тис. руб .;

на осіб, які здійснюють підприємницьку діяльність без створення юридичної особи, - 10-40 тис. руб .;

на юридичних осіб - 100-300 тис. руб.

Продовження робіт до складання актів про усунення виявлених недоліків при будівництві, реконструкції або капітального ремонту об'єктів капітального будівництва на громадян - 2-5 тис. Руб .;

на посадових осіб - 10-30 тис. руб .;

на осіб, які здійснюють підприємницьку діяльність без створення юридичної особи, - 10-40 тис. руб. або адміністративне призупинення їх діяльності на строк до 90 діб;

на юридичних осіб - 50-100 тис. руб. або адміністративне призупинення їх діяльності на строк до 90 діб.

Видача дозволу на введення об'єкту в експлуатацію при відсутності висновків органів, уповноважених на здійснення державного будівельного нагляду на посадових осіб - 20-50 тис. Руб.

Експлуатація об'єкта капітального будівництва без дозволу на введення в експлуатацію на громадян у розмірі - 0,5-1 тис. Руб .;

на посадових осіб - 1-2 тис. руб .;

на юридичних осіб - 10-20 тис. руб.

Як узаконити будинок через суд

Розглянемо випадок легалізації приватного житлового будинку. Щоб за вами визнали право власності на будинок, що відноситься в даний момент до самовільної будівлі, необхідно подати відповідну позовну заяву до суду.

При цьому:

• Якщо у вас немає права на землю, його потрібно оформити по «дачної амністії», шляхом приватизації або платного викупу земельної ділянки.
• Якщо немає дозволу на будівництво та інших необхідних документів, суду важливо довести, що ви робили всі необхідні заходи для отримання даних документів. .
• Споруда, яку планується легалізувати, не повинна порушувати права і законні інтереси інших осіб, наприклад, перешкоджати проходу або проїзду до чужої власності. Ви повинні будете довести, що будинок нікому не заважає, відповідає всім параметрам планування території, правилами землекористування і забудови. Робиться це за допомогою висновків фахівців з відділів архітектури, БТІ і незалежних будівельних експертів.
• Труднощі в суді можуть виникнути, якщо будинок розташований на земельній ділянці, не призначеному для цих цілей. Узаконити будинок можна, якщо він розташований на землі для індивідуального житлового будівництва (ІЖС), особистого підсобного господарства (ЛПГ) або, в окремих випадках, на дачній землі.

Шлях легалізації самобуду в судовому порядку за тривалістю і вартості процедури виявляється нітрохи не легше законного способу будівництва будинку з отриманням необхідного дозволу на будівництво.

Як узаконити будинок в адміністративному порядку

Адміністративний порядок легалізації самовільних будівель стосується тільки об'єктів нерухомого майна, для будівництва або реконструкції яких не потрібно видачі дозволу на будівництво, а також для об'єктів індивідуального житлового будівництва, побудованих на земельних ділянках для ІЖС або для ведення особистого підсобного господарства (присадибна ділянка).

В даний час особливо актуальним стає оформлення прав на будинок за спрощеною системою (в зв'язку з продовженням в лютому 2015 р законом № 20-ФЗ терміну «дачної амністії») без надання дозволу на введення в експлуатацію об'єкта нерухомості. Дане спрощення діятиме до 1 березня 2018 р Йдеться про реєстрацію права власності на самовільну споруду згідно ст. 25.3 федерального закону № 122-ФЗ від 21.07.97г [5].

Підставами для реєстрації права власності на будинок служать:

• документ, що підтверджує факт створення об'єкта нерухомого майна і містить його опис (до 01.03.2018 р не вимагається);
• правовстановлюючий документ на земельну ділянку, на якій розташований об'єкт нерухомого майна.

Таким чином, для реєстрації права власності на індивідуальний житловий будинок необхідно, щоб він був побудований на земельній ділянці відповідного цільового призначення. Це робиться з метою спрощення податкового адміністрування і взаємодії з власниками. Не виключено, що після закінчення терміну «дачної амністії» почнеться новий етап легалізації, коли власників змусять оформляти на тільки що зареєстровані будинку всю необхідну технічну документацію.

1. Як узаконити ділянку?

Узаконити земельну ділянку - значить зареєструвати на нього в установленому порядку своє право власності. Зробити це можна як в загальному порядку реєстрації права власності на об'єкти нерухомості відповідно до закону № 122-ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним», так і в спрощеному порядку - ст. 25.2 цього закону.

Загальний порядок реєстрації права власності на земельну ділянку.

Для реєстрації необхідно до територіального управління Росреестра (УФРС) або в МФЦ подати пакет документів:

• заяву про реєстрацію;
• документи, що посвідчують особу;
• документи-підстави для реєстрації права власності на землю:

• договір купівлі-продажу;
• акт (свідоцтво) про приватизацію;
• свідоцтво про право спадщини;
• судовий акт;
• інші акти уповноважених державних органів про права на земельну ділянку, інші акти про передачу прав, інші підтверджуючі документи;

• засвідчений органом кадастрового обліку план земельної ділянки (виписка з кадастрового плану земельної ділянки);
• документ про оплату мита.

При цьому мається на увазі, що земельну ділянку зареєстрований належним чином, тобто відомості про нього внесені до державного кадастр нерухомості, і необхідна лише перереєстрація права власності.

Спрощений порядок реєстрації права власності на земельну ділянку.

У Росії діє спрощений порядок держреєстрації прав власності на землю, який застосовується до земельних ділянок, наданих громадянам на праві власності, постійного (безстрокового) користування або довічного успадкованого володіння до введення в дію Земельного кодексу РФ, тобто до 2001 р При цьому земельні ділянки повинні бути надані тільки для цілей ведення:

• особистого підсобного господарства;
• дачного господарства;
• городництва;
• садівництва;
• індивідуального гаражного будівництва;
• індивідуального житлового будівництва.

В орган Росреестра надається (разом із заявою, документами, що засвідчують особу, і квитанцією про оплату держмита) один з наступних документів:

• акт органу державної влади або органу місцевого самоврядування про надання земельної ділянки;
• акт (свідоцтво) про реєстрацію права на дану земельну ділянку, виданий уповноваженим органом державної влади;
• виписка з погосподарській книги, видана органом місцевого самоврядування і підтверджує наявність права на ділянку (для ділянок, виданих для ЛПГ);
• інші документи які встановлюють або засвідчують право.

При цьому заяви про державну реєстрацію права і постановці земельної ділянки на кадастровий облік можна подавати одночасно. До 1 січня 2018 р проводити межування земельної ділянки не обов'язково .

1. Як узаконити гараж?

Відносно гаражів, як і інших будівельних об'єктів, для яких не потрібно отримувати дозвіл на будівництво, діє спрощений порядок державної реєстрації, передбачений ст. 25.3 закону № 122-ФЗ [5]. Відповідно до п.17 ст. 51 ГрК РФ [1] «видача дозволу на будівництво не потрібна в разі: будівництва гаража на земельній ділянці, наданій фізичній особі для цілей, не пов'язаних із здійсненням підприємницької діяльності, або будівництва на земельній ділянці, наданій для ведення садівництва, дачного господарства».

Для того, щоб узаконити гараж, потрібно в територіальний орган Росреестра разом із заявою, документами, що підтверджують особистість, і документами про оплату держмита подати наступні документи-підстави:

• правовстановлюючий документ на земельну ділянку;
• документ, що підтверджує факт створення об'єкта нерухомості (гаража) і містить його опис. Таким документом є декларація.

джерела:

1. Містобудівний кодекс Російської Федерації від 29.12.2004 № 190-ФЗ (ред. Від 31.12.2014) (з ізм. І доп., Вступ. В силу з 01.04.2015) - Режим доступу: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_173884/?frame=6#p1048 .
2. Цивільний кодекс Російської Федерації (ГК РФ) від 26.01.1996 № 14-ФЗ. - http://www.consultant.ru/popular/gkrf2/4_17.html .
3. Кодекс Російської Федерації про адміністративні правопорушення (КоАП РФ) / Кодекс Російської Федерації 195-ФЗ від 30.12.2001 р - http://www.consultant.ru/popular/koap/ .
4. Про внесення змін до деяких законодавчих актів Російської Федерації з питання оформлення в спрощеному порядку прав громадян на окремі об'єкти нерухомого майна / Федеральний закон № 93-ФЗ від 30.06.2006р. - http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_168223/ .
5. Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним / Федеральний закон від 21.07.1997 р № 122-ФЗ. - http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_177726/ .
6. Про деякі питання, що виникають у судовій практиці при вирішенні спорів, пов'язаних із захистом права власності та інших речових прав / Постанова Вищого суду РФ і Верховного арбітражного суду РФ від 29.04.2010 р - http://www.rg.ru/2010/05/21/prava-dok.html .