Чорнозем на чорному ринку | №40 (89) | Економіка і фінанси Експерт

ЗЕМЕЛЬНІ РЕСУРСИ

«Мені потрібна земельна ділянка в Київській області для будівництва будинку. Чи зможу я його побудувати, якщо за документами земля призначена для ведення особистого сільського господарства? ». Нескромне з юридичної точки зору питання кореспондента «Експерта» анітрохи не бентежить ріелтора Миколи. «Призначення землі - не проблема. Продавці землі зазвичай самі викликаються допомогти змінити її цільове призначення. Якщо ділянка розташована в Вишгородському або Макарівському районі, цей процес не забере багато часу і грошей », - пояснює він потенційної клієнтки. Земля сільськогосподарського призначення - ходовий товар, незважаючи на те що офіційно продавати її не можна. До 2001 року це забороняв Земельний кодекс УРСР. З 2001-го - прописаний в Земельному кодексі України мораторій на продаж землі сельскохозназначенія спочатку до 1 січня 2005-го, потім - до початку 2007 року. На початку жовтня парламентарі в першому читанні прийняли законопроект, відкладають вільний продаж сільськогосподарських земель до 2008 року. Перед цим соціалісти висловилися за продовження мораторію до 2012-го, комуністи - до 2015 року. Ймовірно, цей законопроект пройде і друге читання.

Заборонене ринок
Земельний кодекс класифікує землі як сільськогосподарські, житлової та громадської забудови, промисловості, природно-заповідні, оздоровчі, рекреаційні, історико-культурні та лісогосподарські. За даними Держкомзему, з 60,4 млн гектарів українських земель 70% (41,8 млн га) - сільськогосподарські землі і 17% (10,4 млн га) - ліси. Близько 90% всієї землі сільськогосподарського призначення розпайовано, тобто у більшості селян вже є державні акти на земельні ділянки. Тільки 10% сільськогосподарської землі належить місцевим радам. У держвласності залишилося 49,1% всіх земель, у приватній власності громадян знаходиться 50,7%, у власності юридичних осіб - 0,2% земель. Паї та оформлення Держкомземом державні акти на право власності на землю активно продаються. Український Інтернет заполонили оголошення про продаж землі сільгосппризначення. Найсильніше чорний ринок розвинений близько столиці: тут землю скуповують для того, щоб, змінивши її цільове призначення, будувати окремі будинки, котеджні містечка або виробничі приміщення.

За даними Держкомзему, нормативна вартість всіх земельних ресурсів України складає 330 трлн гривень, а землі сільгосппризначення - 365 млрд гривень. Землі сільськогосподарського призначення були оцінені ще в 1995 році, тепер їх вартість щорічно індексується з урахуванням інфляції. За нормативною грошовою оцінкою, на 1 січня 2006 року гектар земель сільгосппризначення в середньому коштував: оранка - 9525,9 гривень, багаторічні насадження - 35527,8 гривень, сінокоси - 4697,9 гривень, пасовища - 2854,8 гривень. Саме ці ціни зараз використовуються в різних господарських операціях і є стартовими при продажу землі на аукціонах.

Іноді торговці землею вдаються до менш витонченим схемами: сподіваючись на зняття мораторію, датують договори про покупку паю або держакту 1 січня 2007-го або набувають землю за договором оренди, який укладається на сто років з правом викупу землі після зняття мораторію. Не мають права купувати і отримувати в спадок землю сільгосппризначення громадяни інших держав. Хоча ця заборона легко обійти: землю для нерезидентів купують українські поручителі. Деякі посередники відкрито рекламують свої послуги в Інтернеті: мовляв, допоможемо іноземним інвесторам в рамках чинного законодавства стати власниками сільськогосподарської землі в конкретних регіонах за бажанням замовника.

Чи не контрольована державою скупка сільськогосподарської землі - не єдиний побічний ефект мораторію і відсутності земельного законодавства. Серйозну проблему представляють і самовільні захоплення землі лісогосподарського і заповідного призначення, причому до недавнього часу єдиною мірою їх припинення був штраф. Кримінальну відповідальність (позбавлення волі на термін від півроку до шести років) за захоплення земель Верховна Рада ввела тільки у вересні цього року. Наприклад, тільки в Криму втрачено близько третини заповідних земель і зафіксовано 8,5 тис. Випадків самозахоплення земельних ділянок. За даними Держкомзему, за перші шість місяців цього року виявлено 31 тис. Порушень земельного законодавства.

Але все одно такі схеми торгівлі землею надзвичайно рентабельні. На продажу ділянки в чотири гектари ріелтор заробляє від 10 до 100 тис. Доларів в залежності від регіону. У селян паї купуються за копійки: в минулому році генеральна довіреність на управління ділянкою коштувала одну-дві сотні доларів. «Продавши три роки тому свої три з половиною гектара за вісім тисяч гривень, я явно продешевив. Сьогодні виручив б не менше трьохсот тисяч доларів », - журиться колишній власник земельного паю в Вишгородському районі Київської області. Іноді зміна цільового призначення землі буває економічно виправдана. Сільське господарство - дотуються і інвестиційно менш приваблива галузь. Житлові мікрорайони, котеджні містечка, магазини і підприємства приносять і економіці, і місцевим бюджетам більшу користь, ніж зарослі бур'янами ріллі. Багато сільськогосподарських земель взагалі ніким не використовується. Близько 30% успадкували паї громадян живуть в містах. Ще 15% власників паїв - пенсіонери-одинаки, яким нікому передати земельні ділянки у спадок. В умовах мораторію ці люди не можуть конвертувати свої паї в гроші. Чи не занадто ефективно розпоряджаються землями і короткострокові орендарі. Вони розплачуються з власниками паїв натуральною продукцією і не витрачаються на підвищення якості земель. В результаті грунту деградують і втрачають продуктивність. До того ж динаміка зростання орендної плати не відповідає динаміці зростання цін на землю. За оцінками фахівців, в останні півтора року орендна плата помітно зросла лише в Черкаській та Кіровоградській областях - регіонах, де фермерство найбільш рентабельно.

Гріш їй ціна
На тіньовому ринку сільськогосподарська земля занадто дешево продається селянами і занадто дорого - посередниками. Тобто відсутність регулювання ціноутворення на ринку (мінімальної і максимальної землю для кожного регіону) дозволяє земельним спекулянтам фіксувати надрентабельність. Останнім часом вартість землі б'є рекорд за рекордом. Так, у Київській області, де земельними ділянками торгують найактивніше, ціна сотки сягає шести тисяч доларів. При цьому через те, що ринок залишається в тіні, місцеві бюджети недоотримують значні суми у вигляді податків і зборів від купівлі-продажу землі. Проблеми в Україні і з нормативною грошовою оцінкою землі: враховується тільки якість грунтів, а ринкові фактори до уваги не приймаються, тому, на думку експертів, нормативна оцінка є заниженою. Так, на 1 січня 2006 року гектар орної землі коштував 9525,9 гривень, але ж виходячи з цього розраховується орендна плата за землю, і платяться податки.

Перешкоджає адекватному ціноутворення і відсутність земельного кадастру. Кадастр - це систематизовані дані і документи про земельні ділянки і всім, що на них розташоване. Він включає кадастровий номер земельної ділянки, його координати, адреса, площа, цільове призначення, грошову оцінку, дані по забрудненню, якість грунту, агротехнічну групу. У картографічну частину кадастру входять індексна карта та кадастровий план з контурами і індивідуальними номерами ділянок. Його інформаційна база дуже важлива для ціноутворення, оподаткування, іпотечного кредитування. Україна - єдина з країн СНД, яка до сих пір не прийняла закон «Про державний земельний кадастр».

Класифікатор цільового призначення земель був виданий ще в 2000 році. Цей документ чітко визначає категорії земель, їх функціональне використання, цільове призначення та порядок його зміни. Однак юридичної сили він все ще не має, оскільки в Україні не проведено зонування земель. Тобто відсутній графічний план поділу земель за формою власності (приватні, комунальні і державні землі) і цільовим призначенням. Місцеві ради часом розпоряджаються землями, які поки не віднесені ні до комунальних, ні до державних, а також можуть на свій розсуд змінювати їх цільове призначення.

«У розвинених країнах землі чітко зоновано за цільовим призначенням. У нас не проводиться ні зонування, ні планування їх можливого використання. Через такого хаотичного розташування земельних ділянок різного призначення втрачає бюджет », - каже академік-секретар відділу аграрної економіки і земельних відносин Української академії аграрних наук Антон Третяк.

Улюблений аргумент прихильників мораторію: якщо зараз включити землю в товарний оборот, ціни на неї впадуть, оскільки землевласники-городяни і пенсіонери почнуть тут же продавати ділянки. З цим прогнозом можна було б погодитися тільки в тому випадку, якщо б земля сільгосппризначення купувалася виключно для ведення фермерського та сільського виробництва. Та й то з натяжкою: у разі скасування мораторію на подорожчання землі позначиться прихід в Україну іноземних аграріїв. На думку голови Асоціації фермерів і землевласників в Київській області Павла Волинця, їх приверне дешевизна землі і робочої сили.

У Росії земля сільськогосподарського призначення не була товаром до прийняття Земельного кодексу в 2001 році. Зараз земельні відносини в Росії регулюють органи місцевого самоврядування - в кожній області своє земельне законодавство. Мораторій на купівлю-продаж землі понині діє лише в регіонах з найбільш родючими землями, наприклад в Краснодарському і Ставропольському краях.
У Білорусії, Туркменістані та Узбекистані не можна відчужувати не тільки земельні паї, а й права користування. У Казахстані та Таджикистані оренда дозволена, але торгувати земельними ділянками не дозволено. Всі землі дозволено продавати в Вірменії, Грузії, Азербайджані та Молдові. В Естонії, Угорщини і Латвії заборонено купівлю землі іноземцями та юридичними особами. Обмеження на купівлю-продаж сільськогосподарської землі не типові для країн Центральної та Східної Європи. Вільна торгівля землею в 1990-х роках була заборонена лише в Албанії. У всіх інших країнах регіону землями сільгосппризначення давно торгують. Причому найбільш успішно - в Польщі. У деяких воєводствах цієї країни вартість гектара вже перевищила західноєвропейський рівень. Прогнози масової скупки польських земель іноземцями після вступу країни до Євросоюзу не виправдалися. Західні європейці купили трохи більше однієї тисячі гектарів земель сільськогосподарського призначення.
Світлана Слєсарук

небезпека мораторію
Найбільше лукавлять політики, які стверджують, що мораторій потрібен, щоб запобігти безконтрольну приватизацію землі. Але саме це і відбувається в Україні. У лютому Верховна Рада спробувала взяти ситуацію під контроль і прийняла Закон «Про внесення зміни до Земельного кодексу України», згідно з яким всі договори про продаж земельних ділянок (в тому числі і довіреності), укладені під час мораторію, після його скасування будуть визнані недійсними. Продали свої ділянки селяни навряд чи про це знають. По крайней мере, на це дуже розраховують торговці. Однак аспірант кафедри трудового, земельного та екологічного права юридичного факультету Київського національного університету імені Тараса Шевченка Денис Крайник побоюється, що після скасування мораторію суди будуть завалені позовами. Колишні землевласники почнуть вимагати денонсувати угоди з продажу ділянок. Але чи будуть угоди з землею ОСГ визнані недійсними, юристи поки не знають. Не виключено, що після скасування мораторію виникне нова спеціалізація юридичного бізнесу - представлення інтересів з приводу повернення земельних ділянок. Учасники забороненою торгівлі сподіваються на те, що держава піде шляхом амністії, тобто видасть чергове розпорядження про недоторканність прав власності. Але латифундисти все-таки вирішили перестрахуватися. У що продовжує мораторій законопроекті є й інша цікава пропозиція: вилучити з 15 пункту розділу «Перехідні положення» Земельного кодексу норму про визнання недійсними угод із землею, проведених під час мораторію.

Щоб скасуваті мораторій, необходимо Прийняти закони «Про ринок землі» та «Про державний земельний кадастр», создать єдину систему державної реєстрації прав на Нерухоме майно та їх обмежень. Незважаючи на два укази президента Віктора Ющенка (в листопаді 2005-го і червні 2006-го), Держкомзем поки ніяких розумних напрацювань не надав.

Неквапливість держави у формуванні прозорого ринку землі зрозуміла. Ціна питання - десятки мільярдів гривень дотацій аграрному сектору, а також трильйони доларів ринкової вартості землі сільгосппризначення. У мораторій зацікавлені дрібні господарства, дешево орендують паї і до того ж отримують дотації. А також земельні спекулянти: без мораторію вони не зможуть за безцінь скуповувати у селян землі. Завдяки сильному лобі в парламенті, мораторій швидше за все буде продовжений. Тим самим на невизначений термін знову відкладеться модернізація галузі, а також залучення аграріями довгих іпотечних кредитів і інвестицій. Крім того, тільки скасування мораторію зможе запобігти надмірному зосередження землі в одних руках. На думку експертів, спекулятивний ажіотаж навколо землі вгамують встановлені регіональні мінімальна і максимальна ціни на землю, а також обмеження зміни цільового призначення земель.

Юрій Терентьєв, керівник юридичного відділу компанії "МЕТРО Кеш енд Кері Україна":
- Мораторій на продаж землі сільгосппризначення - фікція, оскільки на практиці є безліч легітимних способів отримати доступ до цієї землі. З точки зору земельної політики правильним було б регламентувати оборот земель. Зокрема, встановити мінімальний ціновий поріг, щоб не допустити скуповування землі у селян за копійки. Важливо усвідомити неминучість урбанізації. Метр землі комерційного призначення створює набагато більшу додану вартість, ніж метр сільськогосподарської землі. Так, в одному торговому центрі МЕТРО працюють чотири сотні людей, а в сільському господарстві на п'яти гектарах можуть бути зайняті лише кілька селян.

Олександр Рудіченко, директор універсальної товарної біржі "Контрактовий дім УМВБ":
- Найстрашніше, що зараз відбувається з сільськогосподарською землею, - це її знекровлення і виснаження. Землею користується не власник, а той, у кого на це є фінансові можливості - орендар. Найчастіше він поводиться по-хижацькому: орендує пай, два-три роки поспіль засіває його ходової культурою, максимально виснажує грунт і бере в оренду наступну ділянку. Надлишок сільськогосподарської землі дозволяє орендарю не піклуватися про підтримку врожайності грунту. Після скасування мораторію зростання цін на землю не впадуть. Сільськогосподарська земля і так недооцінена. Гектар ріллі оцінюється Держкомземом менш ніж у дві тисячі доларів. У Польщі земля гіршого, ніж наша, якості коштує не менше сорока тисяч доларів за гектар. В день скасування мораторію наші ціни не підскочать до польських, але вони будуть прагнути до цього рівня. Помноживши сорок тисяч доларів на загальну площу угідь, отримаємо цифру, яку вже зараз можна вважати реальною ринковою вартістю нашої сільськогосподарської землі. Можливо, після скасування мораторію вартість землі занижуватиметься, але тільки за документами.