Розірвання ДДУ - це досить радикальне рішення, у якого є свої плюси і мінуси.
Основні ризики при розірванні договору пайової участі наступні:
- Пайовик відмовляється від права вимагати передачі квартири. При цьому необхідно розуміти, що малоймовірний результат подій, при якому забудовник добровільно виплатить суму договору з відсотками - потрібно бути готовим до судового позову з забудовником. Є ймовірність, що до моменту набрання рішенням суду законної сили, активи компанії будуть виведені і це спричинить неможливість або важко виконання судового рішення. Іншими словами - відмовляючись від договору пайової участі, ви ризикуєте втратити як квартиру, так і гроші.
- Цінність об'єкта на початковій стадії будівництва значно нижче, ніж на стадії завершення. Відмовившись від договору, ви отримаєте назад суму, яка буде менше поточної ринкової вартості будується квартири. Відсотки за користування грошовими коштами та «споживчий штраф» можуть цю різницю покрити, але може бути і зворотна ситуація.
- При недосвідченому підході до справи відсотки які вам покладені за користування забудовником вашими грошима можуть бути сильно зрізані на підставі ст. 333 ГК. Для запобігання подібної практики, рекомендую звертатися до юриста з досвідом стягнення відсотків в повному обсязі, без заниження їх судом .
Тепер про плюси розірвання ДДУ:
Можливість стягнення відсотків за користування грошовими коштами. Ця вимога має ряд переваг перед стягненням неустойки за прострочення:
- відсотки обчислюються з моменту отримання забудовником грошей. Розмір відсотків - 1/150 ставки рефінансування на суму договору за кожен день користування грошима. Ключова ставка з 30 жовтня 2017 р дорівнює 8,25. Отже розмір відсотків на сьогоднішній день приблизно дорівнює 16.5% в рік або 0,045% в день. Разом, при розірванні договору після закінчення трьох років з моменту укладення, ви маєте право вимагати відсотки в розмірі половини від вартості договору;
Порахувати відсотки при розірванні договору ви можете на наступному калькуляторі:
- можливість перекладу права вимоги відсотків до арбітражного суду, що спричинить зниження ризиків застосування ст. 333 ГК РФ про зниження неустойки. Вищий Арбітражний суд в своїй постанові висловлювався, що відсотки за користування грошовими коштами в контексті ст. 9 214-ФЗ є мірою відповідальності, отже, їх зниження судом неприпустимо (абзац 5 сторінки 3 визначення ВАС РФ від 28 листопада 2013 року № ВАС-16365/13, прийнятого у справі № А43-16703 / 2012).
Розірвання договору вигідно, коли ціни на нерухомість не сильно виросли, а краще, якщо вони взагалі впали. Якщо нерухомість купувалася з інвестиційною метою, то на розірвання договору можна пристойно заробити. Важливо, як було сказано вище, перевірити забудовника на платоспроможність.
Переклад справи в Арбітражний суд можна здійснити шляхом уступки права вимоги відсотків за користування грошовими коштами.
За вищевикладеної причини, перш ніж приступати до розірвання договору, необхідно ретельно зважити всі ризики, провести аналіз фінансового стану забудовника , Подивитися, чи виконуються ним рішення суду. Рекомендуємо попередньо замовити звіт у юриста, що спеціалізується в сфері нерухомості та будівництва.
приклади звітів тут .
Або скористатися нашим сервісом по перевірці платоспроможності забудовника .
Договір пайової участі може бути розірваний угодою сторін в судовому порядку, шляхом односторонньої відмови пайовика від виконання договору.
Розірвання ДДУ з угоду сторін.
Найбільш рідкісний спосіб припинення зобов'язань між забудовником і пайовиком. Проте такий порядок також можливий, проте необхідно враховувати, що стягнути відсотки за користування Ви вже не зможете - п. 2 ст. 9 214-ФЗ передбачає обов'язок виплати Забудовником відсотків тільки в разі розірвання ДДУ в односторонньому порядку з ініціативи Учасника.
Судовий порядок.
Даний спосіб регламентується п. 1.1. ст. 9 214-ФЗ. Так, підставами для розірвання договору судом є:
1) Призупинення або скасування будівництва;
2) Істотна зміна проектної документації;
3) У разі зміни призначення загального майна / нежитлових приміщень, що входять до складу об'єкта будівництва і інших випадках.
У разі виникнення будь-якого з вищенаведених підстав, Ви маєте право звернутися до суду з позовною заявою про розірвання договору пайової участі, відшкодування сплаченого за договором і стягнення відсотків за користування чужими грошовими коштами. Після вступу в силу рішення суду, забудовник зобов'язаний протягом 10 днів сплатити вам суму договору і відсотки.
Одностороння відмова від виконання ДДУ.
Цей спосіб найбільш затребуваний на практиці. Підставами для відмови є (відповідно до п. 1 ст. 9 214-ФЗ):
1) прострочення понад два місяці з передачі об'єкта будівництва;
2) невиконання забудовником обов'язків щодо усунення суттєвих недоліків об'єкта будівництва;
3) істотне порушення вимог до якості об'єкта будівництва;
4) порушення обов'язку укласти новий договір доручення в разі припинення попереднього і в інших випадках.
Порядок розірвання договору пайової участі:
В першу чергу необхідно направити на юридична адреса забудовника поштою рекомендованим листом з описом вкладення повідомлення про відмову від виконання договору. При цьому, договір вважається розірваним з дня направлення іншій стороні повідомлення про односторонню відмову від виконання договору . Після цього у забудовника виникає обов'язок протягом 20 робочих днів повернути суму боргу разом з відсотками. Якщо забудовник добровільно не виконав зобов'язання, слід направити на його адресу претензію з вимогою сплатити суму договору і відсотки .
У разі незадоволення претензії, пайовик має право звернутися до суду з наступними позовними вимогами:
1) про визнання договору розірваним,
2) стягнення суми договору,
3) відсотків за користування грошовими коштами,
4) штрафу в розмірі 50% від суми, присудженої судом за незадоволення претензії,
5) моральної шкоди.
6) компенсації судових витрати за юридичні послуги.
У певних випадках до заявленим вимогам можна додати стягнення збитків і судових витрат.
Пайовики, у яких іпотека, часто задають питання: «що робити, якщо в кредитному договорі є обмовка про те, що ДДУ розривається тільки за згодою заставодержателя-банку». Відповідь на це питання вирішено судовою практикою позитивно для пайовиків. Так, як приклад з практики можна навести Апеляційне визначення Мосміськсуду від 06.08.2012 по справі № 11-16466, де міститься висновок про те, що на відміну від порядку укладення договору участі в пайовому будівництві, момент його розірвання в силу ч. 3 ст . 450 ГК РФ, ч. 4 ст. 9 Закону № 214-ФЗ і договору обумовлена виключно подачею повідомлення про розірвання і не пов'язаний з внесенням запису в ЕГРП, так само як не залежить і від думки банку, який надав позивачу кредит на придбання квартири.
Співавтор - Мазуко Мурат Султанович
Ми стягнемо відсотки за користування грошовими коштами без зниження судом заявленої суми. При цьому оплата наших послуг буде після отримання вами грошей від забудовника. Якщо залишилися питання наші фахівці безкоштовно перевірять вашого забудовника на платоспроможність, дадуть відповідь на можливі запитання
ПРЕТЕНЗІЯ до забудовників ПРО РОЗІРВАННЯ В ОДНОСТОРОННЬОМУ ПОРЯДКУ
ПОВІДОМЛЕННЯ ПРО ОДНОСТОРОННЬОМУ ВІДМОВИ ВІД ВИКОНАННЯ ДОГОВОРУ І РОЗІРВАННЯ договору пайової участі.