Депозит нотаріуса - новий метод взаєморозрахунків по операціях з нерухомістю

1. Що таке розрахунки через депозит нотаріуса
2. Як виглядає розрахунок через депозит нотаріуса «в натурі»
3. Про плюси
4. При цьому в якості великого плюса потрібно відзначити вартість розрахунку через депозит нотаріуса.
5. Друга сторона медалі
6. висновок

Новини та публікації

З січня 2015 року, в зв'язку зі змінами закону «Про Основах законодавства РФ про нотаріат», з'явилася можливість проведення розрахунків між сторонами угод з нерухомістю через депозит нотаріуса.

Що таке розрахунки через депозит нотаріуса

Якщо грубо, то розрахунок через депозит нотаріуса - це суміш розрахунків через депозитарну банківську комірку і через безвідкличний банківський акредитив.

Від депозитарного осередку взята гнучкість в проведенні розрахунків, від акредитива - відкритість. Власне, тому такі розрахунки мають якісь плюсами і мінусами, властивими обом видам цих взаєморозрахунків.

Я не буду в цій статті розповідати, навіщо взагалі потрібні якісь способи передачі грошей від покупця до продавця, і чому не можна просто віддати ці гроші на операцію. Професіонали і «досвідчені» любителі і так знають відповідь на це питання. А тим, хто тільки цікавиться угодами з нерухомістю, я рекомендую подивитися витримку про взаємні розрахунки з нашого семінару «Як купити квартиру»

Як виглядає розрахунок через депозит нотаріуса «в натурі»

1. Як мінімум один договір в ланцюжку повинен бути нотаріально посвідчений. Причому ця вимога відрізняється у різних нотаріусів, і деякі нотаріуси захочуть посвідчення всіх договорів купівлі-продажу, які беруть участь в одній угоді.

2. У договорах купівлі-продажу прописується пункт про взаємні розрахунки між сторонами за допомогою депозиту нотаріуса.

3. Між сторонами укладається угода (нотаріально засвідчене), в якому розписуються всі нюанси майбутніх виплат: коли, кому, на який розрахунковий рахунок і скільки грошей буде переведено, і в разі настання яких подій.

   Дана угода - багатостороннє, в залежності від кількості одержувачів і вносителя грошових коштів. Як рахунку одержувача можна вказати рахунок в будь-якому банку РФ.

4. Після підписання всіх перерахованих вище документів покупець (або покупці) вносить кошти на депозит нотаріуса.

   Зверніть увагу на те, що кошти на депозит краще вносити, саме, після підписання договорів, так як багато банків хочуть бачити реквізити підписаних документів, і перевіряють підстава внесення грошових коштів.

   Теоретично цей факт може викликати тривогу у продавця. Для зняття напруги можна домовитися про подачу документів на реєстрацію переходу права тільки після надходження грошей на депозит нотаріуса.

5. Внесення грошей на депозит нотаріуса можна виробляти як безготівковим переказом з наявного у покупця рахунку, так і принести готівку в банк і занести їх на рахунок. При цьому переказ грошей на рахунок умовно-безкоштовний, так як деякі банки можуть взяти гроші за технічну роботу. Тому цей момент краще уточнити у свого банку.

6. Після виконання умов, зазначених в угоді про виплати, сторона, яка бажає отримати гроші, приходить до нотаріуса і представляє йому документи, що підтверджують виконання цих умов.

7. Нотаріус, після перевірки поданих документів, здійснює переказ грошей з депозиту нотаріуса на рахунок, який був зазначений в угоді.

   Дана операція не займає багато часу, а гроші «падають» на рахунок одержувача на наступний банківський день. Переказ грошей з депозиту нотаріуса - безкоштовний. Але банк одержувача може стягувати комісію за зняття готівки з рахунку. Рекомендую уточнити це в своєму банку до угоди, і, при необхідності, вибрати інший банк.

8. Після скоєння вищевказаної виплати, покупець отримує від нотаріуса довідку про видачу грошей з депозиту нотаріуса. Ця довідка замінює розписку від продавця.

Про плюси

Як видно з вищевказаного опису, розрахунки через депозит нотаріуса мають ряд переваг, в порівнянні з розрахунками через банківську комірку, і тим більше з розрахунками через акредитив.

Розрахунки через акредитив в основному не гнучкі:

• через них можна провести виплату за альтернативу,
• не можна «закласти» комісійні ріелторам,
• провести утримання засобів під виписку і т.п.

Я пишу тут «в основному не гнучкі», так як є як мінімум один банк, в якому можна зробити багато чого з перерахованого вище, але розкриття акредитива буде відбуватися одночасно.

Тобто якщо ви вирішите закласти частину грошей під виписку, то це буде безідейно, так як «утримана» частина буде все одно переведена продавцю одночасно з рештою суми. На противагу цьому з депозиту нотаріуса гроші можуть бути переведені одержувачам в різний час.

Якщо ж порівнювати депозит нотаріуса і депозитарний рахунок, то видно такі плюси першого:

• прозорість взаєморозрахунків
• відсутність проблем з отриманням розписки від продавця
• відсутність суперечок про місце зберігання ключа
• можливість проведення нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу і «закладки» грошей в одному місці
• відсутність проблем з отриманням грошей в разі технічних помилок

При цьому в якості великого плюса потрібно відзначити вартість розрахунку через депозит нотаріуса.

Наприклад, в останній угоді спільно з технічною роботою, за яку взяв гроші банк, наші покупці заплатили 3800 рублів. При цьому якби ми «закладалися» стандартним чином, то нам би довелося орендувати три осередки, і заплатили б близько 7500 рублів.

Друга сторона медалі

На жаль, при розрахунку через депозит нотаріуса є не тільки плюси. Так що поговоримо про мінуси.

В першу чергу, я б відзначив надійність. Надійність не нотаріуса, а банку.

Йдеться про те, що розрахунок через депозит нотаріуса - це, по суті, внесення коштів на якийсь банківський рахунок. І всі можливі проблеми з ліцензією банку однозначно торкнуться і цей рахунок. Тобто покупець може запросто втратити всі гроші, які були внесені на депозит нотаріуса.

Тому дуже важливо при використанні цього інструменту взаєморозрахунків звертати увагу на те, в якому банку відкритий депозитний рахунок нотаріуса. І віддавати перевагу тим нотаріусам, у яких рахунок відкритий в відомих і надійних банках.

Другий мінус - це можлива ненадійність самого нотаріуса. Теоретично ніхто не заважає нотаріуса зняти всі гроші з депозиту в свою користь і втекти. Так, це, звичайно ж, чистої води кримінальний злочин. І все ж, теоретично вона можлива. Тому обов'язково звертайте увагу на надійність і популярність самого нотаріуса.

Наступні мінуси - не зовсім коректно відносити саме до мінусів, а скоріше це якісь технічні моменти.

Наприклад, розрахунок через депозит можна провести у будь-якого нотаріуса. По-перше, не всі нотаріуси мають депозитний рахунок. По-друге, не всі готові зв'язуватися з такими взаєморозрахунками: відповідальності багато, а вартість роботи дуже низька. Тому найчастіше такі розрахунки можна розглядати як якийсь бонус від нотаріуса за проведення операції саме у нього.

Ну, і власне, якщо немає нотаріального посвідчення хоча б одного договору в ланцюжку - немає і можливості розрахунку через депозит нотаріуса.

Так само зверніть увагу на необхідність чіткого зазначення в угоді про взаємні розрахунки того, що покупець може відкликати гроші з депозиту тільки в разі відмови або НЕ реєстрації переходу права власності в якийсь термін. Якщо це не вказати, то теоретично покупець може зажадати повернення грошей в будь-який момент.

висновок

Особисто моя думка, що розрахунки через депозит нотаріуса - досить цікавий і зручний інструмент, який знайшов свою нішу і поступово завойовує популярність на ринку нерухомості. Особливо, з огляду на останні зміни законодавства, які примусили нас здійснювати велику кількість угод з посвідченням договору купівлі-продажу у нотаріуса.

Думаю, що якщо банки, що видають іпотечні кредити, так само почнуть користуватися цим інструментом, то в силу своїх достоїнств він займе значну частку серед взаєморозрахунків при операціях з нерухомістю.

Костянтин Барсуков
Генеральний директор «РЕЛАЙТ-Нерухомість»

Автор висловлює свою вдячність за допомогу в написанні цієї статті нотаріусу міста Москви Федорченко Олександру В'ячеславовичу