Ситуацію 2014 року на ринку житлової нерухомості Москви і області багато хто порівнює з кризою 2008-2009 років. У чому їх основні подібності та відмінності? Які висновки зробили для себе девелопери? Які наслідки для ринку мали економічні потрясіння в тому і в іншому випадку?
Економічні передумови криз
Перш за все ми дізналися у експертів, які економічні причини і передумови криз 2008-2009-х і 2014 років.
Оксана Вражнова, голова правління групи компаній «МІЕЛЬ»: «Криза 2008 року був пов'язаний зі світовою рецесією, що почалася з іпотечної кризи в США, а також з різким падінням цін на нафту з 147 до 51 долара. Ситуацію 2014 року можна назвати скоріше напруженою, ніж кризової, в повному розумінні цього слова, тому що перш за все вона пов'язана з геополітичними факторами - санкціями, припиненням припливу капіталу, санацією банківської сфери, нестабільністю валютних курсів ».
Андрій Хитров, керівник стратегічного консалтингу та досліджень компанії Welhome: «Основні причини кризи 2008 року укладалися в різкому падінні світової економічної системи, викликаної, зокрема, фінансовими проблемами США. Криза 2014 року в Росії носить, в першу чергу, політичний характер, і відбувається на тлі зростання світової економіки. При цьому поточну ситуацію не можна на сто відсотків назвати кризою. Позиції Росії в світі, навпаки, зміцнилися, особливо в порівнянні з 1998 роком. Введення санкцій, як це не банально звучить, може піти на користь російській економіці.
Незважаючи на принципові відмінності причин кризових явищ в 2008 і 2014 роках, вони мали і деякі подібності:
- основну роль у кризі 2008 року і 2014-му зіграло різке падіння світових цін на нафту;
- в обох кризах спостерігається різке ослаблення курсу рубля щодо світових валют;
- фінансові структури практично повністю втратили можливість отримувати дешеві кредити в європейських і світових банках;
- масовий відтік іноземного капіталу з Росії ». 
Євген Редькін, генеральний директор компанії «Реаліст»: «У 2008 році ми мали справу з економічною кризою загальносвітового масштабу, зараз основна причина того, що відбувається - у внутрішній економіці країни, яка, зрозуміло, обумовлюється і світовими тенденціями, і деякою зовнішньополітичної напруженістю. При цьому, на відміну від минулої кризи, сьогоднішню ситуацію можна було в загальних рисах, без подробиць, але досить точно спрогнозувати приблизно за рік. Тому і шокової реакції з боку гравців ринку (не покупці, які в масі до кризи, звичайно, не готувалися) практично не було: досвідчені компанії встигли вжити заходів: зменшити кредитне навантаження, запустити ті нові проекти, які готували. Одним словом, ринок готувався працювати в умовах, що змінилися. Найгостріший момент припав на грудень-лютий, запуском програми держпідтримки іпотеки активізував продажу і повернув темпи реалізації новобудов фактично на докризовий рівень. Сьогодні дійсно складна ситуація на вторинному ринку, по новобудовах теж є об'єкти, де продажі впали на 50 відсотків, але є і такі, де темпи продажів залишилися на докризовому рівні. У 2008-му ж, як ми пам'ятаємо, криза спровокувала зупинку будівництв, паніку серед пайовиків і стагнацію всього ринку ».
Порівняння двох криз
Так ми перейшли до теми того, в чому подібність і відмінність ситуації на ринку нерухомості зараз і в кризу 2008-2009 років. Втім, правильніше було б говорити не про поточну ситуацію, коли ринок став вже пристосовуватися до нових умов і відновлюватися, а про порівняння з 2014 роком.
Ірина Кірсанова, директор з маркетингу ЗАТ «Пересвет-Інвест»: «Криза 2008 року досить суттєво позначилася на ринку нерухомості, девелопери не були готові до настільки радикальних змін. Більшість новобудов зводилося на кредитні кошти і відмова банків пролонгувати чинні кредити, а також істотне зниження продажів призвело до неспроможності забудовників виконувати свої зобов'язання перед кредиторами. Це серйозно позначилося на бізнес-активності девелоперів, спостерігалася зміна власників навіть у великих компаніях. У 2008 і 2009 роках темпи будівництва суттєво знизилися, деякі будівництва заморозили, нові проекти практично не виходили. У той же час обвалу цін не спостерігалося, але суттєві знижки були. У столиці домінуючий бізнес-клас постраждав найбільш відчутно, а бюджетні проекти економ- і комфорт-класу «Марфино», «Олексієво» вийшли в лідери продажів. Криза 2008 року призвела до суттєвого розвитку сегмента комфорт-класу, який стабільно поповнюється новими проектами навіть зараз. З'явилися пропозиції з обробкою, які були затребувані покупцями.
Криза позначилася і на іпотечному кредитуванні, ставки зросли до 20-21%, а в деяких банках були ще вище. У 2007 році можна було оформити іпотеку на вторинному ринку без початкового внеску або знайти спецпропозиції на ринку новобудов по акції за 9 і навіть 8% річних. Але криза істотно змінила ситуацію, і був період, коли на новобудови практично не видавали іпотеку.
Поточна криза - це скоріше нова економічна реальність, що змушує багато компаній переглянути стратегію розвитку. Все ж до даної кризи більшість девелоперів були готові. Тому зараз на ринку, навпаки, спостерігається активне будівництво і навіть дострокове введення об'єктів в експлуатацію. На відміну від 2008 року, зараз ринок новобудов московського регіону стабільно поповнюється новими об'єктами. Активно розвиваються нові програми пільгового кредитування, є програми з процентними ставками 11,7-12% на етапі будівництва. Але тим не менш, на ринку спостерігається зниження попиту, чому сприяє скорочення реального доходу більшості покупців, тому забудовники пропонують безліч акцій: розстрочки, знижки, trade-in, субсидування за рахунок компанії. У деяких проектах спостерігається підсумовування знижок по різних акцій.
Також в 2008 році не спостерігалося такої істотної девальвації рубля і, як наслідок, ажіотажного попиту на нерухомість ».
Оксана Вражнова: «Сучасна ситуація в нашій країні значно відрізняється від тієї, що ми бачили в 2008 році, і події розвиваються абсолютно за іншою схемою. Введені Євросоюзом і США санкції носять, в першу чергу, політичний характер, однак певні негативні наслідки, в тій чи іншій мірі, на ринок нерухомості вони надали. Тому багато девелоперів, вже маючи за плечима плачевний досвід кризи минулих років, змогли зробити свої висновки і бути готовими до різних сюжетів, вони були в змозі правильно оцінювати і свої проекти, і можливі ризики.
Завдяки цьому ринок новобудов витримав удар нової кризи. Крім того, цього сектору прийшло на допомогу і держава, оголосивши про програму субсидується іпотеки, завдяки якій кількість іпотечних угод на первинному ринку досягає сьогодні близько 65%, за даними компанії «МІЕЛЬ-Новобудови». Крім того, на ринок активно продовжують виходити нові проекти. Так, в червні 2015 року загальна кількість новобудов у Москві зросла на 2,9%, в той час як в аналогічному періоді кризового 2009 року обсяг пропозиції знизився на 2,6%. Тоді з ринку вимивалися найдорожчі варіанти, а темпи зведення житла в столиці знижувалися в умовах труднощів з фінансуванням нових проектів.
Ринок вторинного житла виявився в більш скрутній ситуації в першу чергу. Значно знизилася кількість іпотечних угод, так як програма державної підтримки на вторинний ринок не поширилася. Сьогодні обсяг угод із залученням банківських коштів сягає близько 20%, хоча починаючи з 2010 року цей показник не опускався нижче 30%, а в 2014 році в деякі періоди доходив до 45%. Однак навіть ці 20% виглядають не так погано в порівнянні з показниками 2009 року, коли кількість іпотечних угод знаходилося на рівні 8-9%.
Леонард Блінов, заступник генерального директора компанії Urban Group: «Ситуація на ринку новобудов сьогодні значно відрізняється від кризи 2008-2009 років. Купувати квартиру зараз стало набагато надійніше - забудовники працюють по 214-ФЗ, є можливість страхування договорів пайової участі. Крім того, з державною підтримкою іпотечного кредитування у покупців з'явилася можливість придбати квартири на найвигідніших умовах. Поліпшенню умов сприяють і різні акції, які зараз запускають багато девелоперів. Однак нагадаємо, що субсидується іпотека закінчується вже в липні цього року.
Якщо говорити про попит, то тут також відбулися деякі зміни. Згідно з нашими дослідженнями, в даний час головним фактором при виборі житлового комплексу стала транспортна доступність. Вартість квартири і репутація забудовника займають друге і третє місця відповідно. Також до п'ятірки головних чинників входять архітектура і наявність розвиненої інфраструктури в проекті.
Цікавим є ще й той факт, що в кризу 2008 року особливою популярністю користувалися студії і однокімнатні квартири, які були придбані в інвестиційних цілях. У проектах компанії Urban Group ми спостерігаємо значне збільшення попиту на двокімнатні квартири.
Всі ці зміни свідчать про те, що більшість покупців купують квартири для власного проживання, а не здійснюють спонтанні інвестиційні покупки, як це було в 2008 році ».
Андрій Хитров: «Подібними рисами кризи на ринку житлової нерухомості зараз і в 2008-2009 році стали:
- Зниження доходів населення, а отже, і рівня купівельної спроможності, що призвело до практично повної відсутності угод на первинному ринку нерухомості в 2008-2009 роках. Зараз ця ситуація значно краща, угоди на первинному ринку не припинилися. Однак ми спостерігаємо зміщення частини попиту з об'єктів на ранніх стадіях будівництва до проектів, що знаходяться на заповідав етапах.
- Зниження вартості житла, особливо в грошовому вираженні, також характерно для обох криз. При цьому в 2008 році ціни в деяких проектах опустилися на 50%, а в 2014 році середньоринковий показник склав не більше 15%.
- Зниження рівня інвестиційних угод на ринку житлової нерухомості.
відмінності:
Сьогодні найбільші забудовники тісно співпрацюють з надійними банками, такими як ВТБ або Сбербанк, тому навряд чи можуть виникнути банкрутства забудовників або заморозка проектів. При цьому в зону ризику потрапляють «молоді» гравці ринку, які не знають правил поведінки в умовах, що склалися. У 2008 році в основному всі керівники компаній не були готові до різкої зміни економічних умов, тому не змогли своєчасно відреагувати на нові умови ринку.
З огляду на різке зростання курсу валют, в кінці 2014 року частка девелоперів перейшли від валютних прайсів до рублевих, що дозволило зберегти рівень продажів своїх об'єктів. У 2008 році таких тенденцій не спостерігалося.
У 2008 році ринок нової елітної житлової нерухомості московського регіону знаходився на початкових етапах свого формування. Зараз пропозиція досить велике, тому навряд чи можна очікувати «просідання» галузі в цілому.
Сьогодні потенційні покупці більш усвідомлено підходять до своїх рішень. Навчені гірким досвідом, люди більш виважено оцінюють залучення іпотечного кредитування і свої платіжні можливості.
Так як кризові явища 2014 року мають політичну складову, і з огляду на посилення контролю за рухом капіталу, частина вітчизняних інвесторів і споживачів можуть переорієнтувати свої програми на російський ринок нерухомості ».
Наслідки для ринку
Ми попросили експертів розповісти, які наслідки для ринку нерухомості мав минулу кризу 2008-2009 років і чого нам варто очікувати від нинішньої ситуації.
Ірина Кірсанова: «Криза 2008 року викликав активний розвиток проектів комфорт-класу, з'явився новий формат житла, з доступною ціною і привабливими споживчими характеристиками (моноліт, широка лінійка пропозицій квартир, варіанти з обробкою і т.д.). На ринку з'явилися нові гравці, в тому числі і продержавні.
Поточна криза також сприяє розвитку сегментів «економ» і «комфорт». Зростає число пропозицій в Московській області квартир з обробкою і невеликих бюджетних квартир-студій. Обсяг пропозицій стабільно поповнюється, але в основному це нові корпуси в існуючих ЖК. Портфель перспективних проектів знизився у багатьох девелоперів ».
Євген Редькін: «Наслідок минулої кризи - це зміна пулу гравців ринку: хтось змушений був піти, але хтось і вийшов на ринок зі свіжими ідеями, домігшись згодом успіху. Варто також відзначити таке важливе наслідок минулої кризи - його протверезне вплив на девелоперів: нові проекти з тих пір стали значно більш орієнтованими на покупця, на його реальні потреби.
Ті ж тенденції, нехай в пом'якшеному вигляді, очікуються і зараз. Комусь доведеться піти, хтось вийде на ринок. Між іншим, і компанія «Реаліст» була заснована в листопаді 2014 року саме як відповідь на нові потреби ринку.
Другий наслідок - формування ринку покупця і, як результат, розворот ринку в бік реальних потреб. Причому таке оздоровлення повинно буде торкнутися і параметрів нових проектів, і стандартів обслуговування покупців, які в економ-сегменті, будемо чесними, в масі поки залишають бажати кращого ».
Леонард Блінов: «Зараз ринок новобудов став набагато чутливіше до кризових явищ. Але завдяки державній підтримці іпотечного кредитування, сьогоднішня ситуація набагато краща кризи 2008-2009 років. Так, якщо на початку цього року спостерігалося зниження попиту, вплив на який надав і сезонний фактор, то вже в березні ситуація почала відновлюватися: на ринку спостерігався високий ріст числа угод. Так, в проектах компанії Urban Group більше 70% угод було укладено з використанням пільгової іпотеки.
Відзначимо, що Urban Group не тільки вдалося утримати попит на колишньому рівні, а й вийти до п'ятірки лідерів з продажу квартир в новобудовах Московської області. Зростання цін при цьому склав 1,7%. Для такої непростої економічної ситуації це позитивний показник.
Зауважимо також, що в минулу кризу 2008 року компанія теж успішно впоралася з ситуацією: в 2008-2010 роки були реалізовані два житлові комплекси: ЖК «Івакін-Покровське» і «Новосходненському».
Таким чином, ми не прогнозуємо значного зниження купівельної спроможності. Навпаки, ми вважаємо, що завдяки державному субсидування іпотеки та спеціальними пропозиціями від забудовників зараз найкращий час для придбання житла. Відзначимо також, що зі зміною переваг покупців найбільшим попитом будуть користуватися якісні проекти з розвиненою інфраструктурою і зручним розташуванням ».
Андрій Хитров: «У 2008 році виникла паніка, в результаті якої багато компаній брали необгрунтовані рішення. Результатом таких рішень стали заморозки проектів або банкрутства забудовників. Зараз же більшість компаній вже адаптувалося до мінливих умов, у деяких існують антикризові стратегії, тому повторення ситуації 2008 року ми не очікуємо, до цього немає передумов.
Зокрема, якщо говорити про елітну сфері нерухомості московського регіону, то на відміну від кризи 2008 року, сьогодні ринок залишається досить стабільним. Попит на якісні об'єкти в топових локаціях зі зрозумілою структурою ціноутворення та інвестиційним потенціалом досить стійкий. Ми вважаємо, що до кінця 2015 року на ринку елітних новобудов все буде непогано, поступово почнуть здаватися об'єкти, будівництво яких розпочато ще в 2013- 2014 роках. А в 2016-му ми можемо отримати зниження обсягів знову введеного житла і, відповідно, дефіцит якісної пропозиції ».
Таким чином, нова криза на ринку житла був для девелоперів цілком очікуваним, тому нікого не застав зненацька. У нових економічних реаліях, мабуть, в розгубленості залишається тільки середньостатистичний покупець - звичайно, більшість девелоперів тепер готові грати за його правилами. Але реальні доходи скоротилися, крім того, в умовах надлишку суперечливої інформації найскладніше вибрати той самий момент для покупки. Втім, його все одно не вгадаєш напевно - і якщо квартира вам потрібна зараз і є можливість її придбати, не варто відкладати операцію.
Які висновки зробили для себе девелопери?
Які наслідки для ринку мали економічні потрясіння в тому і в іншому випадку?