Розірвання договору оренди квартири (найму) | Зразок, угода, повідомлення про розірвання

3. А що буде після розірвання договору?
5. Повідомлення про розірвання договору оренди
6. Особливості розірвання договору найму житлового приміщення

Договір оренди квартири регулюється ст. 606 ГК РФ. Адже в оренду здається не просто приміщення, а житлова квартира.

Закон вимагає, щоб договори на термін більше 12 місяців реєструвалися в Росреестра. Якщо у Вас укладений такий договір, то і розірвання договору повинно бути зареєстровано та вступить в силу з дати реєстрації в Росреестра. Щоб уникнути непотрібного формалізму, зазвичай договори укладаються на 11 місяців і 29 днів.

Для розірвання договору оренди сторонам надано більше свободи, ніж для розірвання договору найму. Пояснюється це тим, що за договором оренди квартира здається юридичній особі, а за договором найму - фізичній особі. І в даному випадку законодавець керувався тим, щоб не допустити неправомірного виселення громадян з знімаються квартир.

1. Договір оренди - документальне угоду прав переходу майна у тимчасове користування.
2. Пункти угоди мають пріоритет в судових дебатах.
3. Розірвання договору можливе за згодою обох сторін.
4. Одностороннє розірвання договору можливе, якщо це прописано в тексті самої угоди оренди. В іншому випадку учасників відносин чекає тривалий судовий розгляд.
5. Одні з найбільш поширених причин дострокового розірвання документа: несвоєчасна оплата і псування майна.

Підстави для припинення договорів оренди (найму)

Статтею 450 ЦК України передбачені наступні підстави для розірвання договорів:

1. Угода сторін
2. Рішення суду на вимогу однієї із сторін при істотному порушенні договору другою стороною
3. Рішення суду на вимогу однієї із сторін у випадках, передбачених ГК РФ, іншими законами або самим договором
4. Одностороння відмова від виконання договору однією зі сторін, коли така відмова допускається законом або угодою сторін.

Договір оренди можна розірвати як за угодою сторін, так і просто після закінчення його терміну. Однак існують підстави, відповідно до яких сторони можуть розірвати договір оренди квартири в односторонньому порядку.

Російське законодавство передбачає кілька підстав для розірвання договору оренди квартири як для орендаря, так і для орендодавця.

Орендодавець має право розірвати договір оренди в разі, якщо:

• Орендар протягом двох місяців не вносить орендну плату.
• Є скарги на орендаря з боку сусідів.
• Орендар не вносить плату за комунальні послуги.
• Створює перешкоди доступу орендодавця в житлове приміщення.
• Дії орендаря завдають шкоди технічного або санітарного стану житлоплощі.
• Орендар відмовляється вносити орендну плату в повному обсязі.
• Орендар без згоди господаря провів ремонт, перепланування або просто переставив меблі.
• Без згоди господаря орендар завів домашніх тварин.

Як правило, якщо є будь-яка з цих підстав, орендодавець має право на розірвання договору в односторонньому порядку. Для цього він повинен всього-на-всього повідомити орендаря і дати йому розумний строк на те, щоб покинути займане приміщення. Зазвичай цей термін прописується в договорі і становить один місяць.

Якщо ж орендар не бажає визнавати наявність підстав для розірвання договору або не бажає залишати квартиру, то єдиний спосіб захистити свої права - це якомога швидше звернутися до суду.

Так як в суді вам доведеться доводити свою позицію, то необхідно звернутися за допомогою до адвоката. Цей фахівець допоможе вам зібрати всі необхідні докази вашої позиції і в підсумку допоможе виграти справу.

Орендодавець може заздалегідь убезпечити свою позицію, наприклад, за допомогою грамотно складеного договору. Якщо в договорі прописати всі необхідні умови, то розірвати договір не складе труднощів. До того ж якщо, наприклад, включити в договір список меблів, техніки і їх технічний стан на момент укладення договору, то довести, що орендар своїми діями завдав шкоди даної власності, що не завдасть жодного клопоту.

Орендар теж має право розірвати договір. Найпростішим способом зробити це буде просто дочекатися закінчення його терміну або повідомити орендодавця упродовж розумного строку, до запланованого виїзду з квартири.

Також є кілька підстав, відповідно до яких орендар може розірвати договір:

• Орендодавець не надав квартиру в користування або ж створює перешкоди в користуванні нею.

Ця умова означає, що якщо орендодавець поміняв замки або вселив замість вас інших мешканців, то це підстава не тільки розірвати договір, але і звернутися до суду.

• Орендодавець приховав істотні недоліки майна, не попередив орендаря про їхню наявність або ж орендар не знав про їхнє існування.

Такими недоліками можуть бути: неможливе для проживання санітарний або технічний стан квартири; наявність сторонніх осіб, що мають право проживати в квартирі; відсутність будь-якого майна, з обумовленого в договорі оренди.

• В силу не залежних від орендаря обставин, квартира перестала бути придатною для проживання.

Це може бути як форс-мажорна обставина, так і просте затоплення квартири сусідами зверху. В такому випадку просто необхідно повідомити орендодавця про те, що ви припиняєте договір оренди.

Якщо орендодавець не бажає припиняти договір і утримує, скажімо, запорука за кілька місяців вперед, то це привід звертатися в суд.

Порядок розірвання договору оренди або найму житла

Відповідно до ст. 452 ГК РФ угода про розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір.

Тобто якщо договір укладено в простій письмовій формі, то для розірвання досить угоди, підписаної сторонами. Але якщо договір був зареєстрований у відповідності до вимог законодавства, то його розірвання необхідно зареєструвати в тому ж порядку.

А що буде після розірвання договору?

Дійсно, а що ж буде після розірвання договору оренди, для чого це потрібно?

При розірванні договору зобов'язання сторін припиняються (п. 2 ст. 453 ЦК України). Тобто після розірвання договору ви вже не повинні надавати свою квартиру наймачу / орендарю, відповідно, він повинен звільнити приміщення. У нього, в свою чергу, теж більше немає ніяких зобов'язань: ні щодо внесення орендної плати, ні за змістом орендованого майна.

Вважатися розірваним договір буде з моменту укладення угоди про його розірвання або після державної реєстрації такої угоди (якщо сам договір був зареєстрований) (п. 3 ст. 453 ЦК України).

Звертаємо увагу, що при наймі житлового приміщення (за договором, укладеним на строк не менше одного року) реєстрації підлягає не сам договір, а обтяження права власності, яке виникає на підставі такого договору. Відповідно припинення найму житлового приміщення також має бути зареєстровано (п. 6 ст. 26.1 Федерального закону від 21 червня 1997 р. «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» № 122-ФЗ).

Якщо розірвати договір вас змусило істотне порушення умов договору іншого боку, то ви в праві вимагати відшкодування збитків, завданих вам таким розірванням (п. 4 ст. 454 ЦК України).

Причини для звернення до суду

Що робити, якщо не вийшло розірвати договір оренди, і сторони не змогли дійти згоди з цього питання? Необхідно йти до суду.

Орендар має право розірвати договір заздалегідь, однак в такому випадку орендодавець може виявитися в невигідному положенні. Для того щоб захистити свої права, можна передбачити в договорі пункт, відповідно до якого, якщо орендар розриває договір оренди заздалегідь, він зобов'язаний виплатити орендодавцю компенсацію. Навіть якщо він не зробить це добровільно, то її завжди можна стягнути в суді.

З іншого боку, орендодавець сам може вести нечесну гру і шукати підстави для розірвання договору оренди квартири. Наприклад, він може заявити, що орендодавець не платить за оренду повністю і тим самим порушує права власника квартири. Щоб відстояти свої права, орендарю доведеться йти до суду.

У суді потрібно буде надати документи або показання свідків, які підтверджують позицію орендаря. А щоб орендарю було що надати на захист своєї позиції, необхідно, щоб в договорі було зазначено, що всі кошти будуть віддаватися під розписку. Тоді в разі недобросовісної поведінки орендодавця ви завжди зможете відстояти свої права.

Повідомлення про розірвання договору оренди

У разі виникнення необхідності розірвання договору по одному з перерахованих вище підстав слід підготувати і направити відповідне повідомлення про розірвання договору оренди.

Дане повідомлення має бути складено в письмовій формі. Передавати його слід наймачеві особисто або ж поштою з повідомленням про вручення.

Як і всі документи, лист про розірвання договору оренди повинна відображати наступну інформацію:
• Назва документу;
• Реквізити боку, направляє повідомлення, і одержувача повідомлення;
• Реквізити договору, до якого відноситься дане повідомлення;
• Підстави, за якими спрямовується дане повідомлення;
• Зміст вимоги, що виражається в повідомленні.

Завантажити зразок повідомлення про розірвання договору оренди

Особливості розірвання договору найму житлового приміщення

На відміну від договору оренди, договір найму може бути розірваний тільки в порядку, передбачених законодавством. Самі сторони не можуть включити в договір підстави для розірвання, відмінні від тих, які містяться у Цивільному кодексі України.

Наймач може розірвати договір у будь-який час за згодою постійно проживають з ним громадян, письмово повідомивши про це наймодавця за 3 місяці (п. 1 ст. 687 ЦК України).

Передавати таке повідомлення слід особисто або поштою з повідомленням про вручення. Список реквізитів повідомлення в цілому аналогічний повідомленню, що застосовується при розірванні договору оренди. Основна відмінність полягає в тому, що в повідомленні договору найму наймачеві не потрібно доводити причину повідомлення, тому що для нього право на розірвання договору закріплено в законі.

Завантажити зразок повідомлення про розірвання договору найму

Також наймач може звернутися до суду з вимогою розірвати договір у разі, якщо знімається приміщення перестало бути придатним для проживання або знаходиться в аварійному стані (п. 3 ст. 687 ЦК України).

Для наймодавця ж можливості розірвання договору досить жорстко обмежені. Відповідно до п.2 ст. 687 ГК РФ, договір найму житлового приміщення може бути розірваний у судовому порядку на вимогу наймодавця у випадках:

• невнесення наймачем плати за житлове приміщення за шість місяців, якщо договором не встановлений більш тривалий термін, а при короткостроковому наймі в разі невнесення плати більше ніж двічі після закінчення встановленого договором терміну платежу;
• руйнування або псування житлового приміщення наймачем або іншими громадянами, за дії яких він відповідає.

При цьому за рішенням суду наймачеві може бути наданий строк не більше року для усунення порушень, що стали підставою для розірвання договору найму житлового приміщення. Якщо протягом визначеного судом терміну наймач не усуне допущених порушень або не прийме всіх необхідних заходів для їх усунення, суд за повторним зверненням наймодавця приймає рішення про розірвання договору найму житлового приміщення.

А на прохання наймача суд у рішенні про розірвання договору може відстрочити виконання рішення на строк не більше року.

Також у наймодавця є право звернутися до суду з вимогою про розірвання договору в разі, якщо наймач або громадяни, за дії яких він відповідає, використовують житлове приміщення не за призначенням, систематично порушують права та інтереси сусідів. Але перш, ніж звертатися до суду, в даному випадку наймодателю необхідно попередити наймача про необхідність усунення порушень.

Схожі записи