- Хто може здавати
- Кому здати квартиру
- Як передавати квартиру
- Як оформити оренду юридично
- Як правильно скласти договір найму
- На який термін укласти договір
- Чи потрібно реєструвати договір найму
- Переваги та особливості здачі квартири на термін, що не перевищує 11-ти місяців, про яку ми вже говорили
- Сама реєстрація договору в Росреестра справа не складне
- Про розписках
- Розірвання договору
- Платити податок з доходу від здачі квартири
- Самозайнятість і здача квартири
- Інші види відповідальності
Мати кілька житлових приміщень не тільки розкіш, а й нерідко головний біль. «Зайву» житлоплощу власники намагаються здати внайми. Це і додатковий прибуток і такий-сякий нагляд за квартирою.
Спробуємо розібратися, як правильно здати квартиру в оренду, як уникнути при цьому проблем з недобросовісними мешканцями і податковою інспекцією, як зберегти своє майно.
Хто може здавати
Право здавати свою квартиру в оренду має її власник. У кого на руках є свідоцтво реєстрації прав власності (виписка з держреєстру) на неї. Ніякі родичі або дуже близькі друзі не має права укладати орендний договір з мешканцями на прохання власника квартири. Цей варіант можливий лише при наявності нотаріальної довіреність, в якій прописано право довіреної особи здавати внайми житло його довірителя. Інакше власник може в будь-який момент заперечити проти такої угоди.
Якщо господар квартири користується нею за договором соціального найму, тобто фактично вона належить державі або муніципалітету, то він не має права здавати її в оренду. У виняткових випадках це можливо, але для цього необхідно отримати офіційний письмовий дозвіл від державного / муніципального органу (хто є власник, в більшості випадків це муніципалітет). 
Якщо в здається в оренду житло зареєстровані, крім власника, інші мешканці (як члени сім'ї власника), то отримувати їх письмову згоду на укладення угоди не потрібно.
Але існують тонкість. Якщо вже укладено договір найму житла і власник або наймати підселювати інших осіб для проживання в житлі, то згода на таке вселення потрібно від усіх зацікавлених осіб (і наймач і всі прописані з наймачем люди).
Те ж саме потрібно, якщо здається частина квартири (наприклад, кімната в комунальній квартирі, в якій загальна кухня, туалет, ванна на кількох господарів). Таким чином, укласти додатковий договір найму на вільні площі можна з дозволу першого наймача і членів його сім'ї.
Якщо в такому житлі зареєстрований ще і неповнолітня дитина, то дозвіл здавати квартиру в оренду потрібно буде отримати ще й з органів опіки.
У тому випадку, якщо приватними власниками квартири є кілька осіб, то кожен із співвласників має брати участь в угоді на боці наймодавця. Або висловити свою письмову згоду на укладення угоди і довірити займатися її оформленням одному з власників. Така згода і довіреність оформляється у нотаріуса.
Якщо такими процедурами знехтувати, то договір найму квартири (терміном понад 1 року) в Росреестра зареєструвати не вдасться.
На практиці часто квартири здаються «в сіру», без державної реєстрації договору в Росреестра. Тому такі формальності не дотримуються. Але потрібно мати на увазі, при судовій суперечці з наймачем (з яких-небудь питань щодо здачі квартири) посилатися на такий договір, як на доказ буде не можна, так як він без реєстрації є нікчемним (якщо не укладено на термін менше року, тоді реєстрація не потрібна і письмової форми договору достатньо для його повної сили).
Коли мова йде про вселення (в тому числі прописка, укладення додаткового договору соцнайму) в муніципальну квартиру, то згода потрібно від усіх прописаних осіб і, природно, від муніципалітету.
Кому здати квартиру
Людини, що вперше зіштовхнувся зі здачею квартири в оренду, призведе в паніку навіть таке просте питання, де знайти мешканців. Можна порадити чотири варіанти:
- Звернутися в агентство нерухомості. Вам запропонують масу варіантів, а також нададуть деякі гарантії, але за такі послуги доведеться заплатити.
- Подати оголошення про здачу квартири в газету, Інтернет-сайти або в «біжучий рядок» на телебаченні. Або знайти оголошення людини, яка хоче орендувати житло в цих же ЗМІ. Правда, є ризик нарватися на несумлінного квартиронаймача. Він або не сплатить надану йому квартиру, або зіпсує (викраде) наявне в ній майно.
- Знайти мешканця через друзів, знайомих, родичів - найкращий варіант. Навряд чи квартиронаймач по протекції ризикне нашкодити господареві квартири. А в разі виникнення спірних питань його завжди можна буде знайти.
- Здавати житло родичам або друзям. Швидше за все, така оренда буде безкоштовною. Ніякої матеріальної вигоди Ви не отримаєте. Зате можете сміливо доручати їм оплачувати комунальні рахунки за квартиру.
Взагалі потрібно періодично перевіряти сдаваемую квартиру. Спілкуватися з квартиронаймачами і контролювати комунальні платежі, щоб уникнути проблем у подальшому.
Якщо квартира здається незнайомій людині, то договір найму не може гарантувати повної майнової безпеки власнику. Потрібно перевірити майбутнього мешканця на предмет його законослухняності. Для цього можна звернутися до знайомих співробітникам поліції або іншим представникам правоохоронних органів для перевірки наймача на предмет судимості, притягнення його до адміністративної відповідальності, наявність боргових або кредитних простроченні тощо. Можна подивитися інформації про людину в Інтернеті і з інших відкритих джерел.
Здати квартиру в оренду без посередників, звичайно, дешевше. Але тоді всі турботи про житло лягають тільки на Ваші плечі.
Як передавати квартиру
Про юридичних моментах оформлення угоди поговоримо пізніше. Зараз торкнемося побутових моментів.
Квартиру потрібно передавати безпосередньо наймачеві, розповідаючи про всі особливості і важливих технічних моментах житла. Так можна уникнути випадкових поломок і заподіяння іншої шкоди.
При передачі квартири слід спільно зафіксувати показання приладів обліку енергоресурсів (води, електрики, газу та ін.), Щоб в подальшому не розбиратися ким допущена комунальна заборгованість.
Перед передачею ключів загальну і детальну обстановку в квартирі слід сфотографувати. Це буде дисциплінувати наймача, так як він буде бачити трепетне ставлення господаря до свого майна. Крім того, фотознімки можуть служити доказом у суді, якщо виникне конфлікт про суттєве погіршення стані квартири після її здачі.
Якщо на сходовому майданчику у Вас дружні сусіди, то добре б познайомити нових мешканців з ними. І залишити сусідові свій номер телефону на екстрені випадки. Це теж "виховує" наймача.
Як оформити оренду юридично
Навіть якщо Ви вирішили здати квартиру найкращим друзям або далеких родичів, краще оформити цю угоду документально. У цьому випадку укладається договір найму житлового приміщення (його потрібно відрізняти від договору оренди, який укладається в основному між юридичними особами). Оформити його нескладно. В Інтернеті маса зразків і варіантів на різні випадки. Можна скласти його самостійно, звернутися за допомогою до юриста або завантажити зразок договору оренди квартири у нас.
Підписується документ обома сторонами. Нотаріальне його завірення не потрібно, але і не забороняється. Як варіант довірити складання і посвідчення угоди нотаріуса. Але такий документ не матиме більшої юридичної сили, ніж звичайний письмовий договір, укладений сторонами.
На додаток до договору найму потрібно обов'язково скласти акт прийому-передачі квартири, що здається.
В акті детально описується технічний стан всього житлового приміщення: наявність ремонту, сантехніки, а також наявна в квартирі меблі, побутова техніка, інші предмети побуту. Потрібно не тільки перерахувати їх, а й вказати, в якому стані вони знаходяться, на яких місцях стоять, найменування (модель, марка та ін.), Визначити орієнтовну вартість (хоча б найбільш дорогих предметів). Це допоможе в подальшому власнику житла оцінити стан свого майна і стягнути збитки за його псування з недобросовісних мешканців. Акт теж підписується обома сторонами після огляду квартири. Після чого наймачеві вручаються ключі.
Як правильно скласти договір найму
Якщо Ви вирішили здати квартиру і оформити договір самостійно, слід дотриматися основні правила його складання. Головне, чітко прописати основні умови - адреса квартири, термін і розмір орендної плати, решта за бажанням сторін. Можна скласти дуже докладний документ на кількох сторінках, в якому передбачити всі нюанси. А тільки найнеобхідніше, вмістивши все на одному аркуші. Надійний договір повинен включати такі пункти:
- Дата і місце його складання.
- Докладні персональні дані наймодавця і наймача: ім'я, прізвище, по батькові, дата народження, місце прописки і проживання, номер і серія паспорта або іншого засвідчує документа.
- Предмет договору: що здається квартира, що знаходиться у власності у наймодавця. А саме, її адреса, метраж, технічний стан, наявність меблів, сантехніки, оцінка придатності для проживання (опалення, водопостачання), підключення телефонної мережі, і мережі Інтернет, кабельного телебачення. Детальний опис може бути викладено як в самому договорі, так і в доданому до нього передавальному акті.
- Посилання на документ, який підтверджує, що наймодавець є власником житла. Про відсутність обтяжень третіми особами (іпотека, застава, інша оренда, арешт і т.д.).
- Вартість щомісячної орендної плати, в тому числі вказівку, на кого лягає обов'язок по сплаті комунальних витрат.
- Форма розрахунку: готівковими коштами, поштовим переказом або на банківську карту (вклад), безоплатно і т.д ..
- Терміни оплати: одноразово за весь період оренди або щомісяця (щокварталу) із зазначенням, до якої дати повинен бути внесений платіж.
- Хто зі сторін зобов'язаний проводити поточний, капітальний або терміновий ремонт квартири.
- Термін, на який орендується житло.
- Вказівка всіх мешканців, вселяє до наймача (якщо договір довгостроковий).
- Права і обов'язки, що покладаються на наймача і наймодавця, з якими вони повинні бути згодні.
- Причини і умови, за якими договір найму може бути розірваний в односторонньому порядку.
Бажано в договорі також прописати і особливі умови, так звані «життєві хитрощі»:
- Про заборону наймача і членів його сім'ї (або тих осіб, хто з ним буде проживати) прописуватися за місцем проживання (в орендованій квартирі). Хоч законодавець і не допускає прописку без дозволу власника, однак «підприємливі умільці» примудряються обійти обмеження. Подібне умова не дозволить схитрувати при реєстрації, а якщо незаконна прописка все ж була допущена, то її легко буде оскаржити в суді (сам договір буде незаперечним доказом неправомірності дій наймача).
- Розподілити обов'язки страхування квартири від нещасних випадків межу наймодавцем і наймачем. Краще, звичайно, самому зайнятися цим питанням, так як, застрахувавши квартиру від затоплення, пожеж, громадянської відповідальності та ін., Власник знімає з себе ризики за халатне поводження наймача. Адже якщо станеться подібний випадок перед потерпілими (сусіди і інші особи) буде відповідати власник. З винуватця (наймача) можна стягнути збитки тільки в порядку регресу. Тобто спочатку власник відшкодовує збитки потерпілим і лише потім він може вимагати матеріальну компенсацію з наймача. Іноді це нездійсненне завдання (наприклад, наймач не має майна, офіційно не працює або платити аліменти і т.д.).
- Про обмеження можливості здавати квартиру в піднайм (суборенду) іншим особам без письмової згоди власника. Інакше квартиру можуть перетворити в гостинний двір.
Про періодичної можливості власника перевіряти стан квартири. Це права власника в присутності наймача приходити в квартиру для огляду на предмет її збереження, належного санітарного стану та ін. Якщо такий пункт не передбачити наймач просто може не пустити наймодавця, адже це його право.
На який термін укласти договір
Максимальний термін, на який ви здатні укласти договір найму - це 5 років. І навіть якщо в документі немає посилання на те, на який термін здається квартира, він буде обмежений зазначеним часом.
Досвідчені юристи все ж радять не здавати квартиру в довгострокову оренду. Укласти інший договір на новий термін завжди простіше, ніж розірвати вже наявний. Тим більше, коли одна зі сторін з розірванням не згодна.
Чи потрібно реєструвати договір найму
Договір найму квартири (або оренди житлового приміщення) не вимагає обов'язкової реєстрації в органах Росреестра, якщо він укладений строком до одного року (наприклад, на 11-ть місяців або на півроку).
Якщо ж він полягає на більш тривалий термін, то таку угоду доведеться реєструвати. Мінус в тому, що це зобов'язує орендодавця готувати пакет документів і сплачувати державне мито за реєстрацію. До того ж відомості про здачу житла в оренду і отриманні наймодавцем прибутку потраплять до податкового органу. Але, з іншого боку, реєструючи дану угоду, він отримує додаткові гарантії. Завантажити договір оренди квартири з реєстрацією в органах Росреестра .
Найвигідніше укласти договір про найм квартири з правом подальшої його пролонгації і переукладати його щороку.
Переваги та особливості здачі квартири на термін, що не перевищує 11-ти місяців, про яку ми вже говорили
- договір найму можна не реєструвати в Росреестра. Значить немає необхідності витрачати час на збір документів, нести витрати на оплату держмита. А по закінченню договору погашати запис в державному реєстрі про обтяження (наймі);
- наймач не зможе розраховувати на надання відстрочки усунення порушень, що тягнуть за собою розірвання договору.
В основному короткостроковим договором користуються власники, які ухиляються від сплати податків з доходів від найму. Адже про такий договір в податковій інспекції не знають (договір не реєструється в Росреестра і від туди відомості не поступають податківцям).
Сама реєстрація договору в Росреестра справа не складне
- Звернутися за реєстрацією договору можна протягом 1 місяця з моменту його укладення (ст. 51 ФЗ "Про державну реєстрацію нерухомості"). В іншому випадку чекає штраф в розмірі 5000 рублів.
- Заявниками повинні бути дві сторони договору (і наймодавець і наймач або їх представники по нотаріально посвідченої довіреності).
- Пакет документів являє собою:
- договір найму з актами передачі квартири від власника наймачеві в трьох примірниках;
- паспорта заявників (для посвідчення особи);
- квитанція про сплату державного мита (розмір 2000 рублів, по 1000 рублів з кожного боку);
- копії документів про власність на квартиру (договір-підставу, свідоцтво про право власності, кадастровий паспорт). Хоч ці документи не є обов'язковими до здачі, але їх надання прискорює процес приймання заяв і реєстрації договору;
- згоди зацікавлених осіб (інших пайовиків, заставодержателя та ін.).
- Реєстрація здійснюється протягом 5 робочих днів
- Документи здаються в відділ МФЦ.
У реєстрації може бути надано з наступних причин
- квартира, що здається в найм, не перебуває на кадастровому обліку;
- діє раніше укладений договір оренди на ту ж саму площу;
- не представлені повний перелік необхідних документів для реєстрації;
- договір найму має грубі невідповідності вимогам закону.
Плата за орендоване житло
Оплату за наймання квартири, а також умови внесення комунальних платежів слід детально розписати в договорі.
Деякі наймодавці наполягають на заставу щодо орендної плати. Тобто вимагають оплату відразу за кілька місяців. Це гарантує, що мешканці будуть проживати в квартирі весь оплачений ними період. Для наймача ж це впевненість в тому, що він не залишиться без даху над головою протягом того часу, за яке вже вніс оплату.
Відомості про те, що за наймання квартири потрібне внесення застави за кілька місяців, можуть бути вказані безпосередньо в договорі або обумовлені сторонами усно.
Краще письмово зафіксувати в орендному договорі умови повернення (або неповернення) застави. Це на випадок коли мешканець вирішив з'їхати з квартири раніше, в межах того терміну, за який вже вніс плату.
Наприклад, наймач вніс заставу за проживання в орендованому житлі за 6 місяців, а через 3 місяці вирішив з'їхати. Такий варіант потрібно передбачити в договорі і вказати, чи повинен буде в даному випадку наймодавець повернути частину орендної плати.
Зустрічається Умова про депозит орендної плати за Останній місяць. Схема така: в перший місяць вноситися подвійна оплата. А за Останній місяць Нічого платіті не вимагає, так як депозитний платіж и є платіж за Останній период. Цим депозитом страхується господар квартири, якщо постоялець з'їде потайки, не заплативши за останній місяць.
Про розписках
Передачу будь-яких грошей за оренду квартири, будь то заставу або щомісячна плата, бажано фіксувати розписками. Можна підготувати єдиний бланк, в який залишиться лише вносити суму і дату платежу, поставити підписи сторін. Для підтвердження факту передачі часто залучають свідків. Їх дані вносять у розписку.
Також бажано виконувати розписку в 2-ух примірниках, щоб один залишався у наймача, а другий у наймодавця.
Якщо плата за наймання житла проводиться в безготівковій формі, то платнику обов'язково потрібно зберігати чеки (квитанції) про переведення грошей власнику квартири.
Розірвання договору
Підстави і умови розірвання договору найму повинні бути прописані в самому документі.
Наймач житла має право розірвати його за власним бажанням при дотриманні двох умов:
- всі проживаючі з ним особи згодні з таким рішенням;
- наймодавець попереджений не пізніш як за три місяці.
Здає квартиру внайми може допустити розірвання договору в односторонньому порядку з наступних підстав:
- наймач не вносить орендну плату протягом півроку при довгостроковому наймі або пропускає два платежу поспіль, якщо термін найму менше 1 року;
- пошкодження або руйнування квартирантами житла або що в ній знаходиться;
- використання квартири не за її призначенням, наприклад, під офіс, склад і т.п .;
- систематичне порушення порядку, заподіяння занепокоєнь сусідам (порушник попереджений наймодавцем, але порушення не усунув).
Договір найму може бути розірваний також і через суд. Ініціатором позову може бути як наймодавець, так і наймач. Причиною зазвичай служить доведення житла до непридатного стану або було визнано відповідними органами аварійним.
Якщо наймач не згоден з припиненням договору з ініціативи наймодавця, він має право оскаржити цей факт в суді. Якщо договір найму житла полягав на тривалий термін, то суд може надати позивачеві відстрочку для усунення допущених порушень і виплати боргу по оплаті строком до одного року.
Платити податок з доходу від здачі квартири
Навіть якщо квартира здається в оренду на короткий термін, це не звільняє наймодавця, що одержує від цього виручку, від податкового обов'язку.
Коли оренда на тривалий термін і зареєстрована в Росреестра, то інформація про угоду, швидше за все, потрапить в податкову інспекцію.
При короткостроковому договорі приховати факт отримання прибутку від оренди легше (зі зрозумілих причин). Але законодавці робити цього не радять. Ті хто попадуться будуть змушені виплачувати не тільки податок з доходу за весь термін, але і штраф, і пені в розмірі від 20 до 40 відсотків від несплаченої податкової суми тощо.
Коли податковий борг складе велику суму (понад 900 тис. Руб.), Винного може чекати кримінальне покарання. Аж до позбавлення волі.
Укладений договір найму житлової нерухомості є для податківців приводом стягнути податок з суми за здачу квартири. Повідомити про це може будь-який недоброзичливець, а також Росреестр за запитом податкової.
Згідно із законом наймодавець зобов'язаний в термін з 1-ого січня по 30 квітня включно подати до інспекції за місцем свого проживання декларацію про свої доходи за минулий рік. У ній вказується сума отриманого прибутку, в тому числі від здачі в оренду квартири.
Платнику податків вислати квитанцію про суму податку ніхто не буде. Оплачувати розрахований ПДФО слід самостійно з розрахунку 13 відсотків від суми отриманого прибутку від здачі квартири за рік. Якщо декларацію не здати, то за це передбачений штра в розмірі 30% від суми податкової бази, але не менше 1000 руб.
Платі повинен бути проведений до 15 липня року, в якому подавалася декларація. За несплату або прострочення загрожує штраф і пені.
Наймодавець може бути звільнений від сплати податку лише в тому випадку, якщо він тривалий час не отримував з наймача орендну плату за квартиру і здатний довести цей факт.
Самозайнятість і здача квартири
Статус самозянятого громадянина дозволяє вирішувати деякі проблеми в наймовом питанні.
По-перше, спрощене оподаткування. Йдеться про податковому експерименті в Москві, Підмосков'ї, Татарстані і Калузької області. Громадяни цих регіонів можуть зареєструвавшись через сервіс "Мій податок" сплачувати 4% від суми доходу. Звітність формується все тим же інтернет-сервісом "Мій податок". Сума сплачується щомісячно. Ніяких декларацій здавати не потрібно. Розмір доходу в рік не повинна перевалювати більше 2,4 млн. Руб. Початок експерименту показало, що ідея була безуспішною. Таким способом платити за свої доходи зручно і економно. Уже й інші регіони Росії виявили бажання приєднатися до експерименту.
По-друге, немає необхідності реєструватися як ІП. Зареєструвавшись як самозайнятий, громадянин буде платити спеціальний податок на професійні доходи. Цих зобов'язань достатньо для держави і строго прив'язувати себе до підприємницької ниві не потрібно. Звичайно, якщо мова йде про здачу свого житла, яке налічує 1-2 об'єкти. Якщо об'єктів буде велика кількість і в найм надаватиметься і чужі об'єкти (наприклад, по перенайма або нерухомість, що знаходиться в управління). Те це вже в чистому вигляді комерційна діяльність. Без свідоцтва ІП не обійтися.
Для самозайнятих передбачені податкові канікули до 31.12.2019 року (п. 70 ст. 217 НК РФ). Потрібно лише подати повідомлення до територіального ИФНС і вказати вид пільгової діяльності. На жаль, оренда житла не входить в вид діяльності самозайнятих, яка звільняє від сплати податків. На регіональному рівні влади на свій розсуд можуть визначати види занять, які підпадуть під пільговий статус. Але на сьогодні жоден регіон наймання житла не вніс до цього переліку.
Інші види відповідальності
Бувають випадки, коли громадяни здають в оренду відразу кілька належних їм квартир. Така діяльність визнається як підприємницька. Тому, перш ніж здавати квартири, потрібно отримати статус індивідуального підприємця. Інакше настає відповідальність за адміністративним (ст. 14.1 КоАП РФ) або кримінальній (ст. 171 КК РФ) законодавству (в залежності від розміру вирученого доходу) за незаконну підприємницьку діяльність.
Уточнимо, якщо мова йде про одну квартирі в практиці вважається, що це діяльність не відноситься до комерційної. Це один з видів діяльності самозайнятих громадян.