- Що таке пай і його особливості
- Договір оренди земельного паю
- Дострокове розірвання оренди земельного паю
- Як розірвати договір оренди земельного паю в судовому порядку
- Консультація на відео
Право розпоряджатися земельними ресурсами грунтується на володінні власником або передається на підставі договорів оренди . Укладаючи такі угоди необхідно знати про можливості та способи їх розірвання, так як орендар не завжди готовий їм слідувати.
Зразок примірного договору оренди земельного паю можна подивитися тут .
Що таке пай і його особливості
Пай - це право на частку участі в колективній власності фінансового, виробничого, сільськогосподарського об'єкта, що має на увазі наявність можливості виділити його із загального володіння на підставі установчих документів і в розмірі, пропорційному розміру участі. Наприклад, член радгоспу за підсумками збирання має право на ту частину врожаю, яка пропорційна його частці володіння, зафіксованому в колективному договорі.
Поняттям земельний пай визначається частка участі громадянина в колективному господарстві. Жителів сільської місцевості, працівників колгоспів і радгоспів, сільських працівників соціальної сфери під час скасування Радянського Союзу наділили можливістю користування землею сільськогосподарського призначення на праві власності в порядку і межах пайової участі. При цьому пайовики не знали на яку конкретно землю вони отримали право власності.
Тепер власником або орендарем землі може стати будь-який бажаючий громадянин Росії. Для цього йому потрібно купити або оформити договір оренди на відповідну ділянку.
Щоб використовувати земельну ділянку на законних підставах необхідно в рамках законодавства РФ документально підтвердити це право. Власник частки в колективному господарстві може виділити його з загальнопайової ділянки і розпорядитися ним як забажає. Для цього необхідно провести процедуру визначення місця розташування і межування паю.
Цікаво: У Радянському Союзі вперше пайову володіння стало застосовуватися при будівництві житла та гаражних кооперативів. Житлове питання тоді був гострим, а колективне участь в будівництві допомогло багатьом сім'ям його вирішити.
Договір оренди земельного паю
Для використання землі в сільськогосподарській галузі необхідні великі ресурси, багато техніки, кваліфіковані працівники. Далеко не всі власники паїв, які отримали їх в результаті земельної реформи 1990 - 1992 років, можуть собі це дозволити. Тому, в більшості своїй, ці земельні наділи передаються ними в оренду.
Орендарям вигідніше укладати договори на великі ділянки або колективні наділи, так як їх оформлення набагато простіше.
Предметом укладення договору за діючими правилами не може бути необроблені пай. Для цього необхідно подати заяву до правління кооперативу або спільного господарства з оголошенням вимоги про виділення частки і початку межування . При цьому повинні бути повідомлені всі пайовики і власники всіх прикордонних ділянок. Далі вноситься запис в державний кадастр про реєстрацію прав на ділянку.
Увага: Межі орендованого земельного паю повинні бути занесені на карту , А карту слід докласти до бланку договору. Інакше є ризик вийти за межі ділянки і вступити в конфлікт з сусідами .
При укладенні договору необхідно вимагати документи, що засвідчують постановку землі на кадастровий облік , Будь то виписка з реєстру або свідоцтво про реєстрацію.
Скласти договір необхідно в письмовому вигляді в двох примірниках.
На даний момент немає затвердженого єдиного бланка договору, тому в ньому слід вказати саме докладний опис об'єкта оренди, обумовити обов'язки сторін. Особливо важливо найретельнішим чином розписати умови розірвання угоди, так як часто зустрічається недотримання правил оренди, використання землі не за призначенням, приховування фактів порушення екологічних норм, відсутність протипожежного захисту, затримка орендної плати.
Сільгоспугіддя можуть бути орендовані на термін не більше 49 років . Мінімальний термін на це не зафіксовано, але такі договори завжди дуже тривалі. Всі договори оренди терміном більше одного року підлягають державній реєстрації.
Договір в обов'язковому порядку повинен містити:
- Реквізити сторін.
- Детальний опис предмета договору.
- Умови і цілі використання предмета договору.
- Правила і розмір оплати.
- Перерахування доданих до договору документів.
Дострокове розірвання оренди земельного паю
Якщо термін оренди за договором підійшов до кінця, то він вважається виконаним і таким, що втратив силу.
Може трапитися так, що один або обидва учасники договору одночасно відчувають необхідність припинити договірні відносини і готові укласти угоду про їх добровільне розірвання. У тому випадку складається письмова угода, в якому вказується причина і терміни його виконання, відсутність у сторін претензій.
Якщо потрібна була достроково розірвати або припинити дію договору сторони, укладають додаткову угоду, що повторює за формою основний договір. Дуже важливо щоб він був оформлений належним чином, так як це допоможе уникнути неоднозначного трактування зобов'язань учасників.
Орендар може виявитися несумлінним і не виконувати взяті зобов'язання, затримувати чи не вносити платежі, завдавати шкоди орендованого ділянці, експлуатувати його не за призначенням. У цьому випадку мова йде про необхідність дострокового одностороннього розірвання договору. Необхідно зв'язатися з порушником і спробувати домовитися.
Буває що суперечка викликає непорозуміння і спроба вирішити все миром може позбавити від судово розгляду. Крім того суд трактує спробу мирного вирішення проблеми на користь докладав її. Тільки вичерпавши всі способи до примирення потрібно звертатися до допомоги суду.
Сторона, яка не виконує зобов'язання, повинна бути повідомлена в найкоротші терміни про претензії і вимоги про усунення виявлених порушень. При відмові в прийомі претензію слід скласти в присутності трьох свідків, зафіксувати факт відмови і відправити її рекомендованим листом з повідомленням про вручення.
Результатом звернення може стати наступне:
- Винна сторона прийняла і погодилася з вимогами, готова в найкоротші терміни виправити всі свої порушення і письмово підтверджує зобов'язання в цьому.
- Друга сторона не погодилася і подала зустрічну претензію.
- Друга сторона згодна розірвати договір, але не згодна виплачувати суму збитку, визначеного в претензії.
- Опонент уникає спілкування і йде від виплат або виконання умов угоди.
Приклад: У Курськом районі Ставропольського Краю фермерське господарство Петросяна Вагіфа Гасанович орендує земельні паї у жителів села Верхнереченска. У договорі оренди був встановлений термін 10 років. Оплата за користування ділянками мав би будуватись фіксованою сумою двічі в рік і в натуральному вираженні восени поточного року. Натуральною оплатою є кормові сорти зернових в розмірі 10 тонн на кожні 10 гектар землі.
Орендар не дотримується умов оплати, виправдовуючи це неврожаєм. Крім того він порушує екологію використовуючи заборонені гербіцидні препарати. Власники землі написали колективну претензію з вимогою про дострокове припинення договору оренди, повернення заборгованості по орендній платі та компенсації екологічної шкоди з рекультивацією землі за рахунок недобросовісного орендаря.
Петросян Вагіф Гасанович відмовився виконати вимоги власників і подав зустрічну претензію з твердженням що зазнав великих додаткові втрати від підготовки земель до сільгоспробіт у вигляді протипожежної обробки захисних лісопосадок. Ця обробка полягала в збиранні хмизу, в разі загоряння був небезпечним посівам, і посадці на його місце молодих саджанців. Про необхідність цих робіт він нібито не знав і був введений в оману власниками. Крім того, він вказав на те, що дострокове розірвання договору укладеного на термін більше 10 років можливо тільки за рішенням суду.
Не знайшовши позасудового вирішення власники подавали позов про дострокове розірвання договору оренди. В ході суду з'ясувалося, що ніяких додаткових витрат фермер Петросян Ваніф Гасанович не ніс. Сушняк був ним проданий в сусідні села в якості дров, а роботи по його прибиранню проводили самі покупці. Саджанці, які фермер нібито висадив, були порослю самостійно виростав на місці загиблих дерев. Суд задовольнив всі вимоги позивачів, а колишні орендодавці готують позов про компенсацію матеріальної та моральної шкоди.
Як розірвати договір оренди земельного паю в судовому порядку
Якщо розбіжності не можна розв'язати, то залишається тільки судове рішення. Для цього позивачем повинні бути підготовлені докази порушення умов договору, свідчення і документи, що підтверджують неправомірність скоєних відповідачем дій.
Після сплати держмита складається позов і подається в суд, розташований в районі знаходження ділянки, який є предметом позову.
У змісті пояснення вимог необхідно вказати точну причину вимоги розірвання договору, які пункти були порушені, на який термін був укладений договір. До позову повинні бути прикладені всі документи, що свідчать про правомірність вимог позивача, копії договору і реквізити його учасників.
Якщо суд вирішить, що вимоги законні, то їм буде винесено рішення розірвати договір в односторонньому порядку. Рішення вступить в силу після закінчення 10 днів з моменту його винесення, а позивач отримає копію постанови.
Консультація на відео
Роз'яснення питань оренди - в матеріалі від сім'ї Бровченко.