Як самостійно перевірити квартиру перед покупкою?

1. Перевіряємо продавця квартири
2. Що треба перевірити по кожному власнику квартири?
3. Права та обтяження
4. перевіряємо квартиру
5. Перевіряємо представників продавця
6. Сторонні особи, які можуть підкинути проблем
7. 3 корисних джерела інформації про купується квартирі
8. Стаття з сайту «Вести права» - правові рішення і поради юриста.

Сьогодні ми розповімо, на що потрібно звернути увагу при покупці квартири на вторинному ринку, як перевірити чистоту угоди і вчасно розпізнати шахрайську схему. Стаття особливо актуальна для тих, хто купує квартиру сам без агента, а також для тих, хто сумнівається в сумлінності свого ріелтора.

Перевіряємо продавця квартири

Найперший крок при самостійній перевірці квартири - замовити свіжу виписку з ЕГРН (Єдиного державного реєстру нерухомості). Повна назва такого витягу - виписка з ЕГРН про основні характеристики та зареєстровані права на об'єкт нерухомості (вона ж ЕГРН-1, раніше називалася випискою з ЕГРП). Іноді для відстеження історії переходів прав на квартиру потрібно «розширена» виписка - виписка ЕГРН-4 про перехід прав власності.

Отримати ці дві виписки може будь-хто. Найпопулярніші способи отримання виписок з ЕГРН - через МФЦ, в будь-якому відділенні Росреестра або кадастрової палати, в електронному вигляді через офіційний сайт Росреестра. Ціни на виписки і порядок їх отримання на сайті Росреестра .

Найголовніше, що ви дізнаєтеся з виписки - хто є власником квартири. З цією людиною ви будете укладати договір купівлі-продажу і йому віддасте свої гроші, тому важливо переконатися, що у нього все в порядку з документами. Якщо власниками квартири є кілька людей, до угоди вам потрібно перевірити кожного з них.

Що треба перевірити по кожному власнику квартири?

• Дійсність паспорта - за допомогою сервісу на сайті ГУВМ МВС РФ . Без дійсного паспорта не можна оформити ніякі документи у нотаріуса, а також не можна подати документи на реєстрацію квартири.
• Дієздатність - недієздатним громадянина можуть визнати через суд при наявності психічного розладу, через який він не може розуміти значення своїх дій та керувати ними (ст.29 ЦК України). Громадян можуть обмежувати в дієздатності через пристрасть до спиртних напоїв, наркотиків і азартних ігор (ст.30 ЦК України). За висновком угод такими громадянами є обмеження. Коли цей порядок порушується, угода може бути визнана недійсною. Якщо поведінка продавця викликає у вас сумніви, запропонуйте йому і його ріелтору надати довідку з ПНД / виписку з Росреестра про визнання недієздатним. Також уточніть, чи не отримував продавець недавно водійські права: для їх оформлення беруться довідки з наркологічного і психоневрологічного диспансеру.
• Статус банкрута - визнання фізичної особи банкрутом накладає на нього обмеження. Для здійснення угод може вимагатися попередня письмова згода фінансового керуючого. Також іноді реалізація майна громадянина-банкрута проводиться на торгах. Дізнатися, чи не є людина банкрутом, можна в Єдиному федеральному реєстрі відомостей про банкрутство або Картотеці арбітражних справ .
• Борги - наявність великих боргів в Банку даних виконавчих проваджень ФССП може вказувати на наявність арештів та заборон реєстраційних дій на квартирі або просто свідчити про надійність і сумлінності продавця.
• Екстремісти і терористи - перевірте, чи не включена власник в перелік осіб, причетних до екстремізму і тероризму . Перевірка загальнодоступна на сайті Росфінмоніторингу. За 215-ФЗ «Про протидію легалізації (відмиванню) доходів, одержаних злочинним шляхом, і фінансуванню тероризму» адвокати, нотаріуси, адвокати, бухгалтери повинні передавати інформацію про деяких операціях з нерухомістю в Росфінмоніторинг. Це угоди і фінансові операції, які можуть бути пов'язані з легалізацією (відмиванням) доходів, одержаних злочинним шляхом, або фінансуванням тероризму. Якщо ваш продавець є в списку, будьте готові до пильної уваги з боку Росфінмоніторингу до вашій угоді.

Права та обтяження

В отриманій виписці з ЕГРН знайдіть документи, на підставі яких реєструвалося право (договори), і перевірте давність реєстрації прав. Подивіться самі правовстановлюючі документи. Найбільш пильну увагу потрібно приділити квартирах, отриманим у спадок, а також приватизованому житлу.

Ще один важливий розділ виписки - обмеження та обтяження. Найчастіше це застави (іпотека), а також арешти і заборони реєстраційних дій. Врахуйте, що для продажу закладеної квартири буде потрібно письмову згоду заставодержателя - банку або іншої організації, якій належить заставна. Наявність заборон або арештів стане приводом для припинення реєстрації.

Щоб не втрачати час даремно, обов'язково вимагайте від продавця зняття арештів і заборон реєстраційних дій ще до подачі документів на угоду.

Арешти і заборони можуть виставлятися судом як запобіжний захід або судовими приставами в рамках виконавчого провадження.

• Судові арешти. Для їх зняття обов'язково доведеться звертатися до суду - власник може подати клопотання про скасування забезпечувальних заходів в рамках того ж процесу, в якому вони були встановлені. Продавцю потрібно буде отримати в суді засвідчені судом копію ухвали про скасування забезпечувальних заходів. Це визначення потрібно здати реєстратору в складі пакету документів по угоді.
• Арешти приставів. Зняти накладений приставами арешт або заборона реєстраційних дій іноді можна, просто звернувшись до приставам. Однак якщо пристави відмовляться знімати арешти, їх дії доведеться оскаржити начальнику відділу приставів або в судовому порядку. Постанова приставів про скасування арештів чи заборон реєстраційних дій також потрібно буде надати в загальному пакеті документів по угоді.

Порада: від моменту отримання виписки з ЕГРН до угоди часто проходить деякий час. Якщо навіть у виписці немає даних про арешти, не полінуйтеся отримати перед реєстрацією свіжу виписку або хоча б перевірити інформацію онлайн на сайті Росреестра . Це допоможе уникнути неприємних сюрпризів при подачі документів на реєстрацію.

перевіряємо квартиру

• Приміщення житлове або нежитлове? Не забувайте, що в нежитлове приміщення не можна прописатися, а тарифи на комунальні послуги, інтернет для нежитлових приміщень можуть бути вище. Також обов'язково поцікавтеся у банку нюансами оформлення іпотеки на нежитлове приміщення, якщо збираєтеся брати кредит під заставу нерухомості.
• Чи не є квартира адресою масової реєстрації юридичних осіб - перевіряємо на сайті Федеральної податкової служби . Якщо в квартирі зареєстровані якісь юридичні особи, вимагайте, щоб власник квартири перереєстрував ці компанії на інші адреси. Можна включити відповідний пункт до договору купівлі-продажу, але найкраще зробити зміну адреси ще до угоди. Якщо проігнорувати цей момент, на Вашу електронну адресу будуть регулярно надходити чужі листи і поштові повідомлення. Можливо, до вас навіть прийдуть судові пристави, що розшукують компанію-боржника, яка прописана за цією адресою. «Виписувати» чужі фірми зі своєї адреси доведеться за допомогою податкової інспекції та суду.
• Неузгоджені перепланування. Отримайте технічний паспорт на квартиру в БТІ і порівняйте з ним квартиру. Корисно звернути увагу на зміну площі квартири в розширеній виписці з ЕГРН. Відхилення від проекту і зміна площі може вказувати на перепланування. Врахуйте, що всі неузгоджені планування доведеться узгоджувати самостійно або за свій рахунок приводити квартиру в відповідність з техпаспортом. Тому обов'язково поцікавтеся у продавця обставинами перепланування квартири і наявністю узгодження. Від покупки квартири з неузгодженою переплануванням краще відмовитися, але якщо квартира вже дуже хороша, і ви готові нести всі ризики, сміливо просите у продавця знижку.
• Чи є борги по ЖКГ - попросіть у продавця квитанції на оплату комунальних послуг та додатково перевірте інформацію в керуючої компанії або ТСЖ. Згідно із законом всі борги за комунальні послуги несе власник квартири, тобто погашати борги колишнього власника вам не доведеться. Однак це не виключає претензій з боку працівників КК, які не завжди в курсі положень законодавства. Особливу увагу приділіть внесками по капремонту: на відміну від боргів по ЖКГ, борг по капремонту переходить на нового власника квартири. Детальніше про покупку квартир з боргами по ЖКГ читайте тут: Купили квартиру з боргами по ЖКГ
• Податок на майно, земельний податок - дізнайтеся, скільки податків платять за квартиру в рік її власники. Можливо, їм доводиться викладати за свою майже нову двушку 15 тисяч рублів. А може, вони успішно оскаржили кадастрову вартість і домоглися зниження суми податку на майно в два рази.
• Чи не є квартира предметом судового спору - спробуйте пошукати судові справи за участю ваших продавців і безпосередньо самої квартири. Рішення можна знайти в Банку рішень арбітражних судів , А по судах загальної юрисдикції (районним, міським, світовим) - на сайті ГАС «Правосуддя» . Для пошуку використовуйте прізвища та адреса квартири. Також ви можете зайти на сайт свого районного або міського суду і пошукати справи за участю продавця квартири там в розділі «Судове діловодство».

З судових рішень можна дізнатися, наприклад:

1. про дефекти квартири, з приводу яких продавець судився із забудовником;
2. про затоках квартири сусідами чи навпаки - про затоці продавцем сусідів;
3. про стягнення страхового відшкодування за заподіяну квартирі збиток;
4. про суперечки між спадкоємцями з приводу цієї квартири;
5. про те, що продавець ділив свою квартиру при розлученні з колишньою дружиною;
6. про вселення та виселення мешканців;
7. про борги господаря квартири за комунальні послуги і капремонту.

Перевіряємо представників продавця

Дуже часто інтереси продавця в угоді з продажу квартири представляють агентства нерухомості або родичі. У цьому випадку на ім'я представника видається нотаріальна довіреність. Перевірити дійсність довіреностей на їхню реквізитами можна в реєстрі довіреностей на сайті Федеральної нотаріальної палати. У довіреностей також перевіряйте термін дії та повноваження представника. Права на підписання договору купівлі-продажу, звернення за державною реєстрацією в Росреестр, отримання грошей повинні бути прямо обумовлені в довіреності.

• Власники - діти. За неповнолітнім власникам до 14 років угоди укладають їх законні представники (батьки, усиновителі). Якщо власнику від 14 до 18 років, він повинен буде підписувати документи лише з письмової згоди батьків / законного представника. У батька перевіряйте дійсність паспорта та свідоцтво про народження дитини.

На операції з майном дітей не забувайте отримувати згоду органів опіки та піклування!

• Недієздатні і обмежено дієздатні власники. Всі угоди від імені недієздатних власників повинен укладати опікун. Обмежені в дієздатності громадяни можуть самостійно укладати лише дрібні побутові правочини, інші угоди укладаються лише за згодою піклувальника. У опікуна та піклувальника також потрібно перевірити дійсність паспорта та документи, на підставі яких вони призначені опікуном чи піклувальником.

Сторонні особи, які можуть підкинути проблем

• Колишні і нинішні подружжя - зверніть увагу на штампи в паспорті власника квартири (реєстрація та розірвання шлюбу). Якщо шлюб був розірваний менше ніж за 3 роки до угоди, уточніть момент по розділу майна подружжя. При відсутності нотаріального угоди або судового рішення про розподіл майна потрібно отримати нотаріальний згоду на операцію від колишнього чоловіка продавця. Аналогічне згоду потрібно отримувати і від нинішнього чоловіка, якщо квартира знаходиться у спільній власності чоловіка і дружини, але зареєстрована лише на когось одного з них.
• Невиписані мешканці - попросіть у продавця детальну виписку з будинкової книги та обов'язково вимагайте виписки всіх прописаних у квартирі громадян з постійною і тимчасовою реєстрацією до підписання і реєстрації договору купівлі-продажу, щоб вам потім не довелося виписувати всіх цих людей через суд.
• Незадоволені спадкоємці. Поцікавтеся сімейним станом продавця і обставинами оформлення спадщини. Чи були інші спадкоємці, судові процеси по розділу спадщини? Не варто купувати квартиру, яка була отримана в спадок і оформлена у власність менше 3 років тому. Це допоможе уникнути можливих суперечок з незадоволеними спадкоємцями. Ще краще, якщо з моменту вступу в спадок пройшло близько 7-10 років: в такому випадку ймовірність появи скривджених спадкоємців, які бажають щось заперечити в суді, набагато нижче.
• Учасники приватизації квартири. Подивіться, хто проживав в квартирі на момент приватизації, хто брав у ній участь і в підсумку став власником. Якщо якісь мешканці відмовилися від участі в приватизації, згідно із законом вони зберігають право безстрокового користування цією квартирою. Виписати таких громадян з квартири не вдасться навіть через суд. Також потрібно обов'язково вивчати обставини участі або неучасті в приватизації дітей.

Для аналізу ризиків, пов'язаних з купівлею успадкованої або приватизованої квартири, рекомендуємо звертатися за допомогою до кваліфікованих юристів .

• Наймачі, орендарі. Спробуйте пошукати в інтернеті оголошення про здачу вашої майбутньої квартири. Можливо, там і зараз продовжують жити наймачі, а господар про це чомусь мовчить. На підставі статті 675 ЦК України наймачам гарантується збереження договору при переході права власності на квартиру. Ви ж як новий власник придбаєте всі права і обов'язки наймодавця на підставі договору найму, який був укладений між колишнім господарем квартири і його мешканцями. Щоб цього не сталося, вимагайте від продавця розірвання договору найму до проведення операції з продажу квартири.

3 корисних джерела інформації про купується квартирі

• Соціальні мережі та інтернет - іноді у «ВКонтакте», на сайтах оголошень і просто в Гуглі і Яндексі можна знайти несподівані деталі про продавця і про самій квартирі.
• Керуюча компанія і голова ТСЖ - хочете знати про проблеми квартири і боргах по комуналці? Вам сюди.
• Сусіди - хто ще розповість вам про розборки спадкоємців і сина господарів, якого 2 роки тому посадили у в'язницю за вбивство?

Відмовтеся від угоди, якщо:

• продавець не згоден на висновок стандартного договору купівлі-продажу і пропонує вам не до кінця зрозумілі схеми, включаючи договір дарування, продаж квартири через участь в юридичній особі;
• особистість власника квартири викликає у вас питання - це можуть бути асоціальні громадяни, які зловживають алкоголем (можуть виявитися жертвами «чорних ріелторів», які обманом заволодівають чужими квартирами), літні люди, в ясності розуму і пам'яті яких ви сумніваєтеся (в разі визнання такого продавця недієздатним операція з продажу квартири може бути визнана недійсною);
• продавець відмовляється вказати в договорі повну вартість квартири. Наприклад, іноді вартість занижують заради отримання податкових відрахувань. Обов'язково вказуйте повну вартість квартири, вимагайте розписки на передачу 100% вартості квартири або проводите всю угоду по безналу через свій банківський рахунок. У разі можливих судових спорів вказівку неповної вартості квартири в договорі може бути витлумачено не на вашу користь;
• у квартири кілька разів за короткий термін змінювався власник. Іноді це може вказувати на спробу приховування слідів по квартирі, яку придбали шахрайським способом;
• продавець активно перешкоджає вашої особистої зустрічі і спілкування з власником. Це може бути обумовлено об'єктивними причинами - власник живе за кордоном, в іншому регіоні, глухому селі. Але навіть в таких випадках не буде зайвим уточнити думку самого власника з приводу продажу квартири і умов угоди. Можливо, він тільки від вас дізнається, що його квартиру хтось намагається продати.

В тему:
Конституційний суд: чесні покупці квартир мають право на компенсацію від держави при визнанні угоди недійсною
Купили квартиру з боргами по ЖКГ ...

Стаття з сайту «Вести права» - правові рішення і поради юриста.

VestiPrava.com

Редактор сайту "Вести Права". Консультації юриста +7 (499) 938-69-74 Москва і Московська область, +7 (812) 467-46-30 Санкт-Петербург і Ленінградська область

Latest posts by VestiPrava.com ( see all )