Фокус з'ясував, як вибираються з кризи українські забудовники і які ризики сьогодні несуть покупці житлової нерухомості
Девальвація гривні спровокувала великі зміни на ринку нерухомості. Після того як в лютому 2014 року НБУ відпустив курс нацвалюти у вільне плавання, забудовники неодноразово змінювали цінову політику. Одні жорстко прив'язували вартість квадратного метра до дорожчає долара, інші переходили на ціноутворення в гривні, треті встановлювали свій курс UAH / USD, більш щадний для покупців, ніж ринковий.
Оновили прайс
На тлі цінової плутанини чітко простежуються дві тенденції - значне подорожчання новобудов в гривні і поступове зниження цін в доларовому еквіваленті. За оцінками керівника аналітичної служби порталу пошуку нерухомості Address.ua Олеся Романишина, з початку 2014 року в столиці ціни в гривні на первинну нерухомість виросли в 2 рази при майже триразовою девальвації нацвалюти.
В інвестиційно-девелоперської компанії UDP відзначають, що за 2014 рік у столиці ціна нового житла в гривні підвищилася на 63%, а в доларовому еквіваленті впала на 18,5%. У I кварталі 2015 го доларові ціни просіли ще на 3%, а гривневі зросли на 42%.
У великих обласних центрах така ж ситуація з цінами. У Харкові, наприклад, за даними інвестиційно-консалтингової компанії "Проконсул", з грудня 2013 року по квітень 2015 року середня вартість житла на первинному ринку в доларах знизилася на 27,29%, а в гривневому еквіваленті збільшилася на 81,92%. За цей же період в Одесі, за даними порталу domik.ua, вартість первинки в доларах упала на третину (34%), і, відповідно, на 93% підвищилися ціни в нацвалюті.
Найбільшим попитом користуються малометражки: однокімнатні - до 45 кв. м, двокімнатні - до 65 кв. м
"У містах-мільйонниках ціни нижчі за київські в середньому на 30%, а в передмісті столиці - на 50%", - відзначає Михайло Артюхов. Якщо середня вартість квадратного метра в новобудовах економ-класу в Києві становить близько 18-19 тис. Грн, то для Одеси, Дніпропетровська, Львова та Харкова орієнтиром є ціна близько 12,5 тис. Грн, а для київського передмістя - близько 9 тис. Грн.
Найдешевші квартири в новобудовах пропонуються до продажу на етапі котловану. Але чекати їх доведеться як мінімум до 2017 року. А ціни ростуть швидко. Наприклад, на початку квітня один зі столичних забудовників виставив на продаж новий об'єкт в Дарницькому районі за привабливими цінами - від 12,75 тис. Грн за кв. м. Уже через півтора місяця квадрат подорожчав до 15 тис. грн.
Купуй, поспішай
Девальвація нацвалюти вплинула не тільки на цінові пропозиції забудовників, але і на поведінку покупців. "Перехід до плаваючого курсу гривні призвела до катастрофічного зниження активності на вторинному ринку житла і, навпаки, спровокував сплеск інтересу потенційних покупців до первинного ринку з огляду на різке зниження середньої вартості квадратного метра в доларах", - відзначає гендиректор інвестиційно-консалтингової компанії "Проконсул" Вікторія рильцовими .
Інтерес до первинки носив хвилеподібний характер, активізуючись і затихаючи в залежності від ситуації в зоні АТО і на валютному ринку. "У січні-лютому 2014 року продажі збільшилися на 18% у порівнянні з аналогічним періодом 2013 року. Близько 80% угод були укладені з інвестиційно-ощадної метою. У березні-квітні, навпаки, кількість продажів зменшилася в порівнянні з минулим роком на 7% ", - розповідає про досвід своєї компанії заступник гендиректора з маркетингу інвестиційно-девелоперської компанії UDP Олеся Перчак. За її словами, в першій половині 2014 року 50% угод в столиці полягали з жителями східних регіонів України, які масово переїжджали до Києва.
У виграшному становищі опинилися українці, які відкладали на покупку нерухомості долари. Особливо пощастило тим, хто в на початку 2015 року на піку подорожчання валюти купив квартиру у забудовника, який не встиг зорієнтуватися і продавав квадратні метри за старими гривневими цінами. Киянин Олексій Кудрявцев один з тих, кому пощастило. "Купивши в лютому трикімнатну квартиру на київських Позняках площею 82 кв. М, я заощадив майже 600 тис. Грн, - ділиться своєю удачею Олексій. - На той момент я накопичив в доларах близько $ 70 тис. Коли обмінний курс виріс з 16 грн до 27 грн, зрозумів - час купувати: деякі забудовники все ще продавали квартири за гривневими цінами початку 2014 року. Саме такого забудовника я і знайшов. до речі, з лютого він підняв ціни в гривні на 70% ".
Щоб встигнути вкласти свої кошти в нерухомість на піку подорожчання долара, за яким не встигали гривневі ціни забудовників, багато закривали очі навіть на високі ризики при купівлі житла на етапі котловану.
"В кінці лютого 2015 го я здав долар по курсу 37 UAH / USD і оплатив в гривні повну вартість житла, яке обійшлося мені тоді приблизно в $ 300 за кв. М", - хвалиться покупець квартири в одній із львівських новобудов. Тепер квадрат в цьому будинку коштує 12,9 тис. Грн (близько $ 570 за кв. М за нинішнім курсом). Правда, забудовник з будівництвом не поспішає - з кінця 2014 року на ділянці триває облаштування фундаменту, а інвестори починають побоюватися затримки будівництва.
За словами аналітика відділу продажів компанії "Інтергал-Буд" Олесі Скринник, в нинішніх умовах витримати заявлені терміни здачі житла в експлуатацію під силу не всім забудовникам. Уникнути затримок вдасться тільки тим, хто будує на власні кошти. Оскільки таких компаній на ринку небагато, співрозмовниця Фокуса не виключає нового буму переносів термінів введення в експлуатацію і чергову хвилю занепокоєння інвесторів.
Наприклад, тільки на київському житловому масиві Виноградар Фокус нарахував 10 об'єктів, здача в експлуатацію яких затягнулася на рік-два.
Втім, більшість девелоперів все ж не захотіли втрачати гроші на курсових коливаннях і жорстко прив'язували ціни до постійно дорожчає долара, а в період лютневих стрибків на валютному ринку тимчасово припиняли продажу. У одного з великих київських забудовників вартість в гривні переглядалася при зміні курсу UAH / USD більш ніж на 2%, і покупці, які платили за житло частинами, зіткнулися з неприємними сюрпризами. "Щоб внести останню частину оплати за квартиру, я зібрала близько 150 тис. Грн. Але коли в лютому 2015 го я понесла їх забудовнику, з'ясувалося, що вартість неоплачених квадратних метрів подвоїлася в зв'язку з переглядом ціни і досягла 32 тис. Грн за кв . м ", - скаржиться киянка, яка придбала квартиру з мальовничим видом на Дніпро в споруджуваному будинку.
Все менше і менше
Падіння реальних доходів населення і подорожчання квартир у гривні змістило купівельні переваги в бік більш дешевого житла. За інформацією Олеся Романишина з Address.ua, в Києві інтерес до квартир на первинному ринку дешевше $ 40 тис. За півтора року зріс майже в 3 рази, а популярність житла дорожче $ 80 тис. Впала більш ніж в 2 рази. Найбільш затребувані сьогодні - однокімнатні та двокімнатні квартири площею до 60 кв. м в ціновому діапазоні від 9,5 до 12,5 тис. грн за кв. м (до 750 тис. грн, або $ 35 тис. за квартиру).
Якщо середня вартість квадратного метра в новобудовах економ-класу в Києві становить близько 18-19 тис. Грн, то орієнтир для Одеси, Дніпропетровська, Львова та Харкова - 12,5 тис. Грн
"Попит розподілився між найдешевшим економічним класом і комфорт-класу. У Києві покупці з обмеженими фінансовими можливостями орієнтуються тільки на низьку ціну, часто купуючи квартири в передмісті, де за невеликі гроші, в порівнянні зі столицею, можна купити якісний економ. А на найдешевші пропозиції в Києві купуються громадяни, які не бояться інвестувати в сумнівні об'єкти ", - розповідає директор проектної компанії" АИММ-ГРУП "Анна Іскіердо.
Але довіра до неперевіреними будівельним компаніям, які підкуповують привабливою ціною, сьогодні помітно знижується - гучні скандали на будівельному ринку у всіх на слуху. "Протверезити інвесторів ситуація з об'єктами компанії" Укогрупп ", яка заради низької ціни нехтувала процедурою отримання дозвільної документації та будівельними нормативами. Організований за такою схемою бізнес неминуче досягне точки, коли за гроші покупців нічого не вдається побудувати. Єдиний спосіб відстрочити банкрутство - багаторазове збільшення кількості проектів, щоб завершувати поточні будівництва за гроші інвесторів завтрашніх об'єктів ", - говорить директор проектної групи" Архиматика "Олександр Попов. Втім, фінал такого підприємства буде таким же, як і у всіх фінансових пірамід. Зокрема, будівництва "Укогрупп" на сьогодні визнані незаконними і припинені.
Як будувати далі
Незважаючи на всі потуги забудовників, продажі падають. Платоспроможних клієнтів мало: доларові покупці і мігранти з зони АТО вже встигли витратитися. "У 2014 році кількість угод скоротилася майже в 3 рази, в гривневому вираженні ємність ринку зменшилася вдвічі. У 2015-му ми спостерігаємо подальше скорочення в 1,5-2 рази", - журиться Михайло Артюхов з ARPA RealEstate.
Через падіння попиту, за його оцінками, активне будівництво зараз ведуть тільки 10-15% забудовників, близько 65% компаній заморозили реалізацію проектів, а решта 25-30% думають, як будувати далі. Втім, на думку Олесі Перчак з UDP, масові зупинки будівництва, як це було під час кризи 2008-2009 років, зараз немає - забудовники просто припиняють продажу своїх об'єктів або переносять старт продажів до кращих часів.
За одну середньомісячну зарплату киянина в новобудові зараз можна купити 23 кв. см житла
"Аутсайдери ринку, що пропонують неліквідне житло, припиняють роботи через падіння попиту на такі квартири. Якщо рік тому таку житлову площу купували за ціною 8 тис. Грн за кв. М, то тепер платити за неї 16-18 тис. Грн покупець вже не готовий. Так як пропозиція житла подібної категорії значно, створюється враження про зниження будівельної активності в цілому по ринку ", - коментує ситуацію Олександр Попов з" Архиматика ".
У свою чергу, фінансово стійкі забудовники тепер намагаються здати об'єкти швидше, щоб мінімізувати ризики і собівартість будівництва.
Курс долара в останні два місяці стабілізувався, проте знижувати ціни забудовники не поспішають. На їх прайси тепер тисне істотне подорожчання будматеріалів. Воно не тільки змусило забудовників більше орієнтуватися на вітчизняного виробника, а й зайнятися іншими оптимізаційними заходами. "Забудовники змінюють підхід до будівництва інфраструктури - необов'язкові об'єкти виключають або замінюють на більш дешеві варіанти, - ділиться спостереженнями Ганна Іскіердо з" АИММ-ГРУП ". - Більше уваги приділяється проектування, залучаються проектні групи з досвідом впровадження сучасних архітектурно-планувальних та інженерних рішень. багато переходять на самостійне виконання будівельно-монтажних робіт, відмовляючись від підрядів ".
Забудовники також зменшують площі квартир в новобудовах.
Забудовники розуміють, що з нинішньої платоспроможністю населення заробити можна, тільки зробивши ставку на недорогі квартири. Адже за одну середньомісячну зарплату киянина в столичній новобудові зараз можна купити всього лише 23 кв. см житла. Тобто для більшості не мають квартир киян покупка малометражки в 40 квадратів розтягнеться, як мінімум, на 15 років.
Криза зробила нерухомість ще менш доступною для більшості українців
Обсяги будівництва в Україні в період 2014-2015 років помітно скоротилися. Всьому виною інфляція, спровокована девальвацією гривні, - через неї будматеріали помітно подорожчали, забудовники істотно підвищили ціни в гривні, а купівельна спроможність населення знизилася. В результаті пропозиція житла в новобудовах звужується (менше будинків здають в експлуатацію), а кількість квартир, виставлених на продаж на вторинному ринку, збільшується (нікому купувати). У виграшній ситуації виявилися лише ті українці, які відкладали на покупку квартири валюту - доларові ціни впали, оскільки долар подорожчав.
Натисніть для збільшення
Інфографіка: Олександр Шатов
Статті по темі