Реклама
Реклама
Реклама

Таунхауси можуть закріпити в законі - Реальний час

  1. Історія питання
  2. Таунхаус: власний будинок або квартира в багатоквартирному будинку?
  3. Таунхауси на ринку: чи є попит?

Експерти вітають ініціативу депутатів Держдуми закріпити правовий статус за будинками і котеджними містечками

Таунхауси зараз досить поширені як в передмістях Казані, так і в цілому в Росії. Але незважаючи на це, поки за цим видом нерухомості не закріплений правовий статус в російському законодавстві. Чергову спробу усунути цю прогалину зробила група депутатів Держдуми на чолі з Олександром Сидякін. Наскільки ця проблема актуальна для ринку житла? «Реальний час» поспілкувалася з юристами і ріелторами, що оцінити економічну і юридичну доцільність поправок.

Історія питання

На Заході таунхауси поширилися ще в кінці XIX століття, в Росії ж з'явилися відносно недавно. У 90-е стали будувати перші зразки даного виду житлової забудови, але розквіт припав на 2000-і. Такий великий часовий розрив викликає масу розбіжностей у вітчизняній і зарубіжній практиці щодо даного типу будинків. Наприклад, в західному варіанті таунхаус - звичайний міський будинок. Ми не раз помічали в американських фільмах ряди подібних таунхаусів в межах мегаполісу. У російській практиці таунхаус насамперед асоціюється із заміською нерухомістю. Саме тому зараз в одному законопроекті поряд з будинками в Житловому кодексі РФ пропонується закріпити і таке поняття, як малоповерховий житловий комплекс - котеджне селище, що складається в тому числі з таунхаусів.

За більш ніж вікову історію на ринку нерухомості західних країн з'явилося безліч підвидів поняття «таунхаус»: дуплекс, квадрохауси і т.д. Для російської практики поняття «таунхауса» поки не зовсім звично. Ну і, звичайно, питання законодавства: якщо на Заході правові нюанси даного типу житла давно дозволені самою історією, то в нашій країні в силу новизни питання закон поки мовчить.

Вже кілька разів в Держдуму РФ вносили пропозиції закріпити поняття «таунхаус» в Житловому кодексі РФ. Але поки успіху ця ініціатива не досягла. Перш за все, це сталося через те, що згоди не змогли досягти Міністерство будівництва РФ і Міністерство економіки РФ. Що цікаво відзначити: поправки, які були запропоновані Мінбудом, були більшою мірою орієнтовані на покупців і власників таунхаусів і пропонували закріпити не тільки саме поняття, але і, наприклад, питання управління комунальним господарством в них. Мінекономіки РФ забракувало дані пропозиції, так як побачило обмеження прав забудовників (так, згідно з пропозицією, таунхаус спочатку повинен був будуватися на одній ділянці землі, а після закінчення будівництва потрібно було б проводити межування землі і ділити ділянку на окремі для кожного блоку таунхауса). Поки знайти золоту середину між правами покупців і продавців таунхаусів відомствам так і не вдалося.

Черговий законопроект в кінці липня підготувала група парламентаріїв Держдуми на чолі з депутатом від Татарстану Олександром Сидякін і внесла в Думу. Поправки вже узгоджені з Мінбудом РФ, але поки немає відкликання від другого відомства - Мінекономіки.

Поправки вже узгоджені з Мінбудом РФ, але поки немає відкликання від другого відомства - Мінекономіки

«Житловий кодекс детально прописує порядок управління багатоквартирним будинком, але управління будинками блокованої забудови ніяк не врегульоване», - зазначає Олександр Сидякін

- Сьогодні вніс з колегами по Комітету Держдуми з житлової політики і ЖКГ законопроект щодо встановлення порядку управління малоповерховими житловими комплексами. У нас в структурі щорічно житла, що вводиться майже половина - малоповерхове будівництво. Житловий кодекс детально прописує порядок управління багатоквартирним будинком, але управління будинками блокованої забудови ніяк не врегульоване. Законопроект покликаний це виправити, - прокоментував ініціативу Олександр Сидякін у себе на сторінці в Facebook.

Проект розглянуто в першому читанні, попереду - другий, присвячене більш детального опрацювання новацій, пропозиціями регіонів (питання будівництва та житлової політики знаходяться в спільному веденні РФ і регіонів країни, тому парламентарії чекають думки суб'єктів РФ). Тому поки можна тільки припустити, чи буде дана спроба вписати таунхауси в російське законодавство успішною. Прогнози депутатів-ініціаторів оптимістичні.

Крім того, автори проекту пропонують узаконити самовільні багатоквартирні споруди на землях під індивідуальне житлове будівництво (ІЖС): «Ще один важливий крок щодо захисту житлових прав громадян. За країні багато багатоквартирних будинків, які були побудовані на землях ІЖС. Недобросовісний забудовник продав у них квартири. Тепер люди і муніципалітет знаходяться в складному становищі: знести - значить залишити людей на вулиці. Якщо будинок відповідає правилам землекористування та забудови, пройде експертизу буднагляду, то людей карати за те, що їх обдурив забудовник (В тюрму негідника однозначно) не варто. Але якщо будинок являє загрозу для проживаючих в ньому людей - вибору немає, потрібно зносити. Вважаю, здорова і гуманна позиція ».

Автори проекту пропонують узаконити самовільні багатоквартирні споруди на землях під індивідуальне житлове будівництво. фото evening-kazan.ru

Таунхаус: власний будинок або квартира в багатоквартирному будинку?

Поки саме поняття «таунхаус» відсутня в законі, учасникам ринку нерухомості доводиться керуватися тим, що є.

- З юридичної точки зору в Містобудівний кодекс РФ вже закріплено схоже на «таунхаус» поняття «житловий будинок блокованої забудови», що має на увазі житловий будинок з кількістю поверхів не більше трьох, що складається з декількох блоків, кількість яких не перевищує десяти і кожен з яких призначений для проживання однієї сім'ї, має спільну стіну (загальні стіни) без прорізів з сусіднім блоком або сусідніми блоками, розташований на окремій земельній ділянці і має вихід на територію загального користування. Даний вид житлової забудови відноситься до багатоквартирних будинків, в зв'язку з цим їх будівництво підпадає під регулювання федерального закону №214 про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків і інших об'єктів нерухомості, - розповів «Реальному часу» Ільдар Міннігулов, директор юридичної компанії «АРХОНТ-М », додавши, що питання таунхаусів частково вже врегульовано.

Однак ріелтори відзначають, що цього визначення поки не достатньо.

Андрій Савельєв, президент Гільдії ріелторів РТ, висловив свою точку зору: «Зараз таунхаусами називають багато споруд, які до даного типу житла не мають ніякого відношення Андрій Савельєв, президент Гільдії ріелторів РТ, висловив свою точку зору: «Зараз таунхаусами називають багато споруд, які до даного типу житла не мають ніякого відношення. Наприклад, класичний блокований Двосімейний будинок, що стоїть на одній ділянці, але має два виходи і побудований батьками і дітьми чи братами. Через таку плутанину в поняттях і виникали конфлікти навколо таунхаусів, багато з яких закінчувалися знесенням будинків ».

Саме тому законодавці і пропонують закріпити статус даного типу споруди окремо. Згідно із законопроектом, таунхаус - це блокований будинок не вище трьох поверхів, призначений для проживання однієї сім'ї, що має примикають стіни з такими ж будівлями і безпосередній вихід на ділянку. Важливе нововведення - визначення кордону загальною території для власників таунхауса і, відповідно, порядку управління цією спільною територією.

Законодавець пропонує власникам таунхаусів три варіанти: безпосереднє управління спільним майном, створення ТСЖ або спеціалізованого споживчого кооперативу, передати будинок керуючої компанії з ліцензією на обслуговування багатоквартирних будинків. Спосіб управління власники повинні вибрати самі шляхом проведення загальних зборів мешканців малоповерхового житлового комплексу (порядок проведення якого, до слова, теж прописаний в поправках). Якщо мешканці не приймуть рішення, муніципалітет, на чиїй території знаходиться селище, сам через процедуру конкурсу визначить компанію, що управляє.

На початковому етапі створення котеджного селища, коли загальні збори провести неможливо, управління здійснює знову ж КК, обрана органами місцевого самоврядування. Це положення викликає найбільші суперечки: експерти і аналітики говорять, що на перших порах доцільніше залишити управління за будівельниками і їх КК. На перших порах це дозволить не просто виявляти огріхи в створеній інфраструктурі, а й тут же усувати їх силами самого забудовника. Крім того, дана КК може влаштувати жителів селища, в такому випадку їм не доведеться міняти кербуда.

Однак парламентарії, які ініціювали цей законопроект, переконані, що подібний стан необхідно, щоб відразу вибрати грамотну компанію, яка буде піклуватися про спільному майні і при цьому не зловживати цінами на послуги ЖКГ. За словами депутата Держдуми РФ Павла Качкаева, саме на ці проблеми найчастіше скаржаться жителі котеджних селищ.

Таунхауси на ринку: чи є попит?

Про перспективність і затребуваність даного виду забудови говорять цифри: малоповерхове будівництво, в тому числі і таунхауси, вже зараз становить половину від введеного в дію в 2017 році житла (36,4 млн. Кв. М з 79,2 млн. Кв. М) .

У бесіді з нашим виданням Анастасія Гізатова, глава АН «Щасливий будинок», теж відзначила той факт, що даний тип нерухомості стає все більш і більш популярним як в цілому по країні, так і у нас в Казані У бесіді з нашим виданням Анастасія Гізатова, глава АН «Щасливий будинок», теж відзначила той факт, що даний тип нерухомості стає все більш і більш популярним як в цілому по країні, так і у нас в Казані.

«Таунхауси - хороша альтернатива котеджів. Їх основною перевагою в порівнянні з заміськими будинками є безперечно більш низька ціна, обумовлена ​​як меншим земельною ділянкою, так і меншими витратами на будівництво. Тому пропозиція про закріплення поняття «таунхаус» цілком обгрунтовано і доцільно. Це допоможе в отриманні дозвільної документації при будівництві таунхаусів і стане хорошою правовою базою для розвитку даного типу житла », - зазначила Гізатова.

Андрій Савельєв в своїх оцінках менш оптимістичний і зазначає, що поки попит на таунхауси низький. Однією з причин цього є несумлінність забудовників, які економлять і використовують не найякісніші будматеріали.

Обидва представники спільноти ріелторів сходяться на думці про те, що поки у таунхаусів не найкраща репутація: і в Казані, і в інших містах Росії (наприклад, в Москві, Омську, Тулі і т.д.) ряд таунхаусів пішли під знесення, а люди, які вклали гроші в їх покупку, залишилися ні з чим. У зв'язку з цим до таунхаусів багато потенційних покупців відносяться з побоюванням. Хоча сам по собі цей вид забудови дуже зручний і перспективний.

Що потрібно, щоб уникнути подібних проблем при покупці таунхауса? І ріелтори, і юристи в один голос відповіли нашому виданню, що основний документ, який повинен бути у забудовника, - це дозвіл на будівництво. Це гарантія того, що таунхаус залишиться вашої непорушною фортецею, а не буде похований під колесами бульдозера. В Росреестра уточнили також, що для введення житла і постановки його на облік необхідні також дозвіл на введення об'єкту і технічний план кожного блоку. Ці документи в подальшому стануть гарантією законної купівлі-продажу таунхауса.

Ці документи в подальшому стануть гарантією законної купівлі-продажу таунхауса

Законодавці намагаються захистити таунхауси, «відмити» їх репутацію і зробити більш привабливим варіантом для споживачів. фото forums.kuban.ru

Крім того, варто згадати і про іншому реченні для захисту прав покупців таунхаусів. Це поправки в закон про самовільні будівлях. По-перше, пропонується не зносити будинки, якщо є дозвіл на будівництво. По-друге, споруди, на які вже оформили право власності, залишаться недоторканими навіть без дозволів на будівництво. По-третє, щоб не було такого, що по «дачної амністії» будують замість індивідуального будинку багатоквартирний, запропоновано обмежити площу будівель до 500 квадратних метрів. Якщо споруда менше, потрібно попередити органи МСУ про передбачуване будівництві без дозвільної документації. Якщо площа понад 500 «квадратів», то без дозволу не обійтися. По-четверте, пропонується зносити будинки лише за рішенням суду, а не муніципалітету, як це відбувається зараз. Це дозволить зробити процедуру визначення споруди як самовільної і її знесення більш чесної, справедливої ​​і обгрунтованою.

Тобто законодавці і з цього боку намагаються захистити таунхауси, «відмити» їх репутацію і зробити більш привабливим варіантом для споживачів. Можна відзначити, таунхауси будуються і є затребуваними на ринку нерухомості. І відсутність в законі вказівки саме на даний вид будівель можна вважати пропуском, що вимагає негайного усунення.

Катерина Анісімова

Таунхауси на ринку: чи є попит?
Наскільки ця проблема актуальна для ринку житла?
Таунхауси на ринку: чи є попит?
Що потрібно, щоб уникнути подібних проблем при покупці таунхауса?