Ризики при покупці квартири

1. Ризики при покупці квартири. Ризики при покупці квартири на вторинному ринку
2. Ризики при покупці квартири. Купівля квартири з переуступки прав, ризики
3. Ризики при покупці квартири. Ризики покупки квартири за дорученням
4. Посібник для покупців нерухомості
5. Що можна дізнатися з виписки ЕГРН

Ризики при покупці квартири є в 80% угод з нерухомістю. Звичайно тих, які призводять до фінансових втрат тільки 10%, але цього цілком достатньо для отримання нервового зриву.
Ви задаєте дуже серйозне питання на яке неможливо відповісти в одній статті.

Якщо ви хочете отримати повну і достовірну інформацію прочитайте практичний посібник автора статті «Виявлення прихованих ризиків в сучасних угодах купівлі - продажу нерухомості»
Це частина 2 електронної книги - посібники для покупця нерухомості.

• ризики при покупці квартири на вторинному ринку
• покупка квартири з переуступки прав ризики
• ризики покупки квартири за дорученням
• покупка квартири в іпотеку ризики
• покупка квартири з обтяженням ризики
• ризики покупки приватизованої квартири
• покупка квартири у юридичної особи ризики покупця

Стаття оновлена ​​25.03.2018 р

Зміст статті докладний:

Мало того, що ризики є. Є ще приховані ризики, розпізнати які часом не кожен ріелтор зможе.

Купівля нерухомості - відповідальний момент, адже це дороге придбання, та й шахрайств в таких угодах чимало. До того ж потрібно дотримання законодавства та правил оформлення купівлі-продажу, порушення яких веде до недійсності (нікчемності) або оспорімості угод в суді.

Розберемося чому ризики виникають і як їх уникнути. Ще докладніше роз'яснено в навчальних матеріалах Автора сайту.

Які бувають ризики:

• Ризик потрапити в шахрайську оборудку, в якій з боку продавця виступають злочинці. Найчастіше використовується фальшиве доручення. До того ж шахраї застосовують схему подвійних продажів, оскільки у них на руках можуть бути не погашені документи на квартиру. Це відбувається з кількох причин: до 15.07.2016 року можна було отримати дублікати Свідоцтва про право власності (хоч трохи) і використовувати їх для повторного продажу .; друга причина - тепер можна подати документи на реєстрацію в електронному вигляді, а це значить, що Свідоцтво про право власності залишається на руках і може застосовуватися повторно. Як розпізнати шахраїв?

• Ризик нікчемного правочину. Нікчемні правочини - незаконні за визначенням. У таких угодах грубо порушені вимоги законодавства. Наприклад, договір підписаний не повноважною особою. Нерідко таке трапляється під час підписання попереднього договору, помилково вважаючи його неважливим документом, договір підписується родичем, у якого немає довіреності або засновником юридичної особи, замість директора. Такий договір нікчемний і угода незначна. А в цей час законне особа підписує інший договір, законний.

• Ризик заперечної операції виникають, коли можуть згодом з'явитися законні вимоги до права на нерухомість у інших осіб, якщо це право було порушено під час укладання угоди. Наприклад, квартира, яка є спільно нажитим майном, подарована одним з подружжя, без згоди іншого. Або директор юридичної особи продав нерухомість без рішення засновників цієї компанії.

• Ризик втрати завдатку або авансу виникають при неправильному складанні попереднього договору купівлі продажу, який є найважливішим документом, але далеко не завжди учасники угоди розуміють це і відносяться до його складання формально, застосовуючи чужі зразки

• Ризик порушення домовленостей щодо термінів та інших умов угоди відбувається коли умови обговорені усно, але чомусь не прописані в договорі і одна зі сторін користується цією обставиною.

Ще докладніше:

Ризики при покупці квартири. Ризики при покупці квартири на вторинному ринку

Ну по-перше, що таке вторинне житло?

Вторинним називають об'єкти нерухомості із зареєстрованими правами власності.

Будь-яка новобудова, до моменту реєстрації права в Росреестра -первинний об'єкт нерухомості.

Які ж ризики є при покупці квартири, на яку вже раніше зареєстровані права?

• Право було зареєстровано незаконно, а отже може бути оскаржене. Для виключення цієї ситуації необхідно вивчити історію попередньої угоди, тобто прав встановлює і право підтверджує документи. Отримати інформацію з Реєстру прав (з 02.01.2017 р - ЕГРН)

• Можуть з'явитися спадкоємці, які не знали про смерть спадкодавця, але є спадкоємцями за законом. Тому не зайвим буде в договорі купівлі-продажу прописати відповідальність продавців за цій обставині

• За приватизованим квартирах: діти, зареєстровані в квартирі на момент приватизації, не включені в число власників, можуть звернутися до суду для відновленням порушених прав протягом 3 років, після досягнення повної дієздатності (18 років); зареєстровані в квартирі особи до моменту приватизації і не включені в договір, навіть якщо вони написали нотаріальний відмова, зберігають законне право проживання в ній

• Порушено зобов'язання батьків про виділення часток дітям у зв'язку із застосуванням Материнського (сімейного) капіталу і державних субсидій на покупку житла сім'ям

• Немає дозвіл органів опіки та піклування при продажу квартири (частки), що належить неповнолітньому або недееспособному. Як отримати?

• Ваш договір купівлі-продажу підлягає обов'язковому посвідченню у нотаріуса, а ви не знали про цю вимогу. Детальніше

Ці ризики явні, вірніше легко виявляються. Більш грізні - приховані. Про них не знають навіть юристи, особливо якщо вони не спеціалізуються на операціях з нерухомістю.
Про них ви прочитаєте в вищевказаному посібнику - понад 70 станиць тексту з прикладами з практики.

Ризики при покупці квартири. Купівля квартири з переуступки прав, ризики

Ну по-перше, купити квартиру можна тільки якщо права на неї раніше зареєстровані.

Все інше - це переуступка прав і обов'язків учасника пайового будівництва або учасника ЖБК.

Тому ви берете на себе всі ризики, пов'язані з недотриманням термінів будівництва об'єкта і ризики порушення технології будівництва.

Договір переуступки прав та обов'язків пайовика підлягає обов'язковій державній реєстрації, що виключає подвійні продажу.

Договір переуступки прав та обов'язків учасника ЖБК не підлягає державній реєстрації і регламентується статутом організації.

Які ж ризики потрібно виключити при «покупці» з переуступки:

• необхідна згода чоловіка, якщо договір пайової участі був укладений під час шлюбу

• заперечної буде переуступка, якщо для оплати за договором пайового участі застосовувалися засоби Материнського (сімейного) капіталу або кошти інших державних субсидій сім'ям на поліпшення житлових умов, а частки дітям не виділені.

• Ні наказу з органів опіки та піклування, що дозволяє переуступку прав належать неповнолітньому або недееспособному
  

Ризики при покупці квартири. Ризики покупки квартири за дорученням

Завжди, коли в угоді купівлі-продажу квартири бере участь не сам власник, а довірена особа, ризики зростають. чому:

• довіреність може бути фальшива. Як шахраї отримують таку довіреність? Наприклад, одна зі схем. Шахрай орендує придивилася квартиру, яка може бути затребувана на ринку нерухомості. При укладанні договору оренди шахрай отримує від законного власника копію його паспорта та Свідоцтва про право власності. Потім робиться якісний фальшивий паспорт з його фотографією. Потім звертається до нотаріуса з довіреною особою і складається довіреність на відновлення нібито втрачених оригіналів документів на квартиру з повноваженнями продажу і отримання грошей. Такі довіреності можуть давати ріелторам, які і не в курсі цієї шахрайської схеми, а просто виконують посередницькі послуги. І квартира продається, а господар «ні сном, не духом»

• власник квартири подав у Росреестр заяву про неможливість реєстрації переходу права на покупця без його особистої участі

• в довіреності прописані не всі повноваження, необхідні для укладення угоди, наприклад забули прописати повноваження сплатити держмито і все ... .пріплилі, що називається))). Далі читайте статтю: «Угоди по довіреності»

Посібник для покупців нерухомості

Прочитайте посібник від Автора сайту з докладними роз'ясненнями.

Що можна дізнатися з виписки ЕГРН

Якщо ви вже визначилися з вибором об'єкта нерухомості - починати потрібно з отримання повної і достовірної інформації по ньому з ЕГРН.
Замовте електронну виписку з ЕГРН і отримаєте «картину ризиків».
Прочитайте цю статтю: Що можна дізнатися з виписки ЕГРН

Завжди рада пояснити. Автор

Роз'яснення інших складних моментів