Ринок землі в Польщі, Румунії, Угорщини, Словаччини, Молдови та Росії: Як працює ринок землі в сусідніх країнах (15.11.18 9:23) «Аграрний ринок

Взявши за основу дані аналітичного центру EasyBusiness , БізнесЦензор зібрав інформацію про передумовах, запуск і наслідки відкриття ринку землі в сусідніх країнах: Польщі, Румунії, Угорщини, Словаччини, Молдови та Росії.

Єдине сусідню державу, де не вдалося знайти експертизу про ринок землі - це Білорусь. У цій країні великі масиви сільськогосподарських земель назодятся у власності держави. У ринковому обороті знаходяться лише ділянки для ведення особистого селянського господарства.

Приблизно також йдуть справи в Україні. З тією різницею, що в кінці 90-х українські сільські жителі отримали в особисте користування земельні паї. Сьогодні вони не мають можливості продавати свої земельні ділянки, але можуть здавати в аредни .

В Україні мораторій на продаж землі діє вже 17 рік. Його продовження постійно аргументують відсутністю закону "Про обіг земель с / г призначення", а також тим, що землю скуплять іноземці, агрохолдинги, а люди продадуть її за низькою ціною.

Але всі ці аргументи маніпулятивні. Закон давно можна було прийняти, але на це немає політичної волі. А за роки існування мораторію агрохолдинги тільки наростили земельний банк .

Українські землі вже обробляє більше 20 іноземних компаній . Деякі з них вже купили корпоративні права наших компаній. При цьому селян ніхто не змушує відразу ж продавати свої паї за низькою ціною.

Поки у всіх країнах розвивається ринок землі, Україна залишається в списку шести країн, де права землевласників обмежені мораторієм.

Ринок землі в Польщі

Тип ринку: відкритий з обмеженнями.

Середня ціна с / г землі: $ 10,3 тис. За гектар

Основні характеристики: У сільському господарстві зайнято 11,2% робочої сили, яка забезпечує 3,4% ВВП.

Під с / г угіддями зайнято майже половина території країни - 47,1%. З цих земель 74,9% (або 35,2% земельного фонду країни) становить рілля. У сільській місцевості проживає 39,4% населення країни. 81% землі перебуває у приватній власності. Зайнятість в АПК - 17%.

коротка історія

Після Другої світової війни в Польщі сформувалося безліч малих фермерських господарств. У період соціалізму колективізація була провалена. На відміну від інших країн, з розпадом Варшавського блоку, Польща не відновлювала права власності колишніх землевласників, які втратили землю після війни.

Одна з головних причин - значну частину земель довелося б віддати іноземцям (переважно німцям), які емігрували після війни. Землю повертали на підставі індивідуальних заяв колишніх власників.

У 1991 році був прийнятий закон "Про управління державними сільськогосподарськими землями", яким були визначені спеціальні правила щодо обігу земель с / г призначення. Купівля землі іноземними інвесторами була дозволена тільки в 2016 році.

Які обмеження діють?

Іноземці можуть купити землю, якщо вони в шлюбі з громадянами Польщі і жили в країні останні 2 роки. Або якщо вони жили в Польщі останні 5 років, після отримання статусу постійного резидента.

В окремих регіонах таке обмеження не стосується громадян ЄС, які орендували землю протягом останніх 3 років. Фізособи або юрособи повинні мати с / г освіту або досвід роботи в даній сфері.

Максимальна площа ділянки у власності - 500 га. Ціни регулюються ринком. Діє податок на продаж землі - 2-5% від вартості. Податок оплачує покупець. Далі податки на с / г землі відсутні.

Орендарі мають переважне право викупу ділянки, який орендують по крайней мере 3 роки. Всі угоди купівлі-продажу фіксуються в Агентстві с / г нерухомості, яке було створено ще в 1992 році.

Що в підсумку?

У Польщі був найбільший перехідний період відкриття ринку для іноземців після вступу в ЄС з країн учасниць. Це стримувало приплив інвестицій і зростання ціни на землю.

Сьогодні в країні домінують сімейні ферми, яким належить 80% орних земель. Основна частина с / г угідь країни розділена між більш ніж 3 млн приватних господарств, при цьому площа кожного з них в середньому не перевищує 7 га.

Ринок землі в Румунії

Тип ринку: відкритий з обмеженнями.

Середня ціна с / г землі: $ 6,15 тис. За гектар

Основні характеристики: Площа сільськогосподарських угідь - 14,7 млн га. З них 64% - рілля. Майже половина населення країни (46%) проживає в селах. Частка АПК в загальному ВВП - 5,4%. Зайнятість в АПК - 29%.

коротка історія

Після розпаду Варшавського блоку, в країні було ліквідовано близько 4 тис. Колгоспів. Власникам повернули наділи, які були забрані під час колективізації після Другої світової війни.

Основою для ринку землі став прийнятий в 1991 році закон "Про земельні ресурси". У 2014 році ринок відкрили для продажу громадянам ЄС.

Які обмеження діють?

Громадяни ЄС можуть купити с / г землю, якщо вона буде використовуватися за призначенням. Фізособи або юрособи повинні мати освіту або досвід в с / г сфері. Фізособа може придбати "в одні руки" не більше 100 га. Ціни встановлюються ринком.

Земельний податок - 2% від ціни угоди. Податок на продаж землі - 2-3% від ціни угоди. Орендарі або співвласники мають першочергове право на купівлю.

Кожна земельна оборудка реєструється в місцевих або центральних структурах Міністерства сільського господарства і розвитку сільських регіонів.

Що в підсумку?

Відкриття ринку землі практично завершено. Спостерігається стрімке зростання цін на с / г землю, особливо після вступу Румунії в ЄС. Якщо в 2004 році середня ціна становила $ 360 / га., То вже через рік стала $ 1145 / га.

Румунія має найбільшу частку іноземних власників с / г землями в Європі. Іноземні компанії володіють приблизно 900 тис. Га с / г земель, що становить 11% від загальної площі орних земель.

Але при цьому, структура сільського господарства різнопланова. Великі і середні фермерські господарства становлять 7% домогосподарств, яким належить 70% с / г земель. 93% с / г земель припадає на господарства менше 5 га. 94% знаходиться в приватній власності.

За прогнозами експертів EasyBusiness, така картина сприяє зростанню інвестицій великих господарств, сільськогосподарських підприємств та інвестиційних фондів.

Ринок землі в Словаччині

Тип ринку: відкритий з обмеженнями.

Середня ціна с / г землі: $ 1,75 тис. За гектар

Основні характеристики: С / г сектор країни забезпечує виробництво 4,4% ВВП. Зайнятість в АПК - 3,5% робочого населення.

У Словаччині використовується 19,3 тис. Км. кв. с / г угідь, що становить 40,1% площі країни. Три чверті с / г земель (72,3% або 29% загального земельного фонду) складають ріллі. 81% земель перебувають у приватній власності.

коротка історія

Підготовка до проведення земельної реформи проходила в 1991-1993 роках. У 1992 році землі, які були відібрані в період комунізму, почали повертати власникам або їх спадкоємцям. В цілому, понад 124 тис. Початкових власників заявили про бажання повернути більше 180 тис. Га землі. В середньому це становило 1,5 га на господарство.

У 2004 Словаччина увійшла в ЄС і встановила 7-річний перехідний період з обмеженням іноземного капіталу. У 2014 році був прийнятий закон про купівлю-продаж земель с / г призначення.

Які обмеження діють?

Формально нерезиденти можуть купувати землю на умовах, які ідентичні умовам для громадян Словаччини.

Ціни на землю диктуються ринком, але місцева влада може призначати рекомендовану ціну. Податки також визначаються на місцевому рівні. Мінімальна зафіксована ставка податку на права власності ділянкою - $ 5 за 1 га, максимальна - $ 59 за 1 га.

Власник може без будь-яких обмежень продати землю родичам або покупцеві, якщо той є фізичною або юридичною особою, яка займається агробізнесом в даній місцевості не менше 3 років.

Що в підсумку?

У Словаччині відновилася фрагментована структура власності із середнім розміром наділу 0,45 га на 12-15 співвласників. Така структура негативно відображається на розвитку ринку землі, оскільки операції з землею неможливо провести без згоди всіх співвласників.

Крім того, в Словаччині є великі проблеми з невідомими власниками с / г земель, які знаходяться в управлінні земельного фонду і часто здаються в оренду великим колективним господарствам.

Існування в країні неконсолідованих земель, великої кількості с / г земель під контролем держави і надмірного регулювання процесу покупки-продажу, призвело до того, що ціна на землю в Словаччині - одна з найнижчих в Європі.

Ринок землі в Угорщині

Тип ринку: відкритий з обмеженнями.

Середня ціна с / г землі: $ 4,5 тис. За гектар

Основні характеристики: 58,9% загальної площі Угорщини (89,62 кв.км) припадає на землі с / г призначення. 5,2% населення зайняті в агросекторі і створюють 4,3% ВВП Угорщини. 86% землі перебуває у приватній власності, 14% - у державній.

коротка історія

На відміну від сусідніх країн, Угорщина не просто повертала землі колишнім землевласникам, у яких її конфіскували. Людям видавалися компенсаційні облігації, які потім могли використовуватися для заявки на землю колгоспів і радгоспів.

Третина кооперативної землі придбали на аукціонах по компенсаційним облігаціях. Ще третина надали у власність колишнім членам кооперативів, і остання частина була розподілена між кооперативами, які раніше не мали землі.

Які обмеження діють?

Придбати землю можуть тільки громадяни ЄС. Юридичним особам заборонено купувати землю, за винятком деяких випадків.

Юрособи можуть тільки орендувати землі площею до 486 га. Фізособи повинні мати с / г освіту або займатися фермерством в Угорщині не менше 3 років. Максимальна площа "в одні руки" для фізосіб - 300 га. Максимальна площа в користуванні - 1 200 га. Потрібно сплатити реєстраційний внесок - 0,5-1% від угоди, а також нотаріальний збір.

Що в підсумку?

Земельна реформа в Угорщині стала хорошим прикладом розподілу землі серед населення. Права малих і середніх власників захищені і не обтяжені втручанням держави.

Приватизація стимулювала підвищення ефективності використання земельних ділянок, але значна частина залишилася в держвласності і здається тільки в довгострокову оренду (до 20 років) юрособам.

Обмеження для юросіб стримують зростання цін на землю. У той же час держава активно підтримує малі господарства (до 1 га), які охоплюють значну частину земель.

З центрального бюджету ЄС виділяються значні кошти на підтримку і стимулювання розвитку, оновлення технологічного парку підприємств. Комплексна підтримка допомогла Угорщині вийти на новий рівень і вільно конкурувати на ринку ЄС.

Ринок землі в Молдові

Тип ринку: закритий для іноземців.

Середня ціна с / г землі: $ 1,7 тис. За гектар

Основні характеристики: На с / г землі припадає 74,9% території, з яких 73,8% складає рілля. 75% країни покривають чорноземи.

На с / г виробництво припадає 15% ВВП і 28,8% зайнятого населення в країні. Більше половини населення (55,1%) проживає в сільській місцевості. 69% землі перебуває у приватній власності.

коротка історія

Земельна реформа почалася в Молдові в 1990 роках після прийняття Земельного Кодексу. Були створені сільські земельні комісії, які відповідали за видачу земельних паїв. Паї могли отримати члени колгоспів, сільгосп і обслуговуючий персонал цих господарств.

Був позначений фонд земель, який підлягав приватизації. Міськради видавали акції на право володіння. В середині 90-х почалося виділення земель. Адміністративна підтримка була слабкою, і в багатьох випадках керівництво колгоспів працювало проти реформи.

За 1992-1996 роки менше 10% членів покинули колгоспи і заснували власне господарство. Друга хвиля проходила під впливом донорів. Була запущена Національна земельна програма, яка фінансується USAID. З 1997 по 2001 роки було приватизовано понад 98% земель з фонду приватизації.

Які обмеження діють?

Іноземцям заборонено купувати землю. Особам з подвійним громадянством - дозволено. Обмеження щодо площ "в одні руки" і кількості землі в обробці відсутні.

Землі с / г призначення, відмінні від сінокосів і пасовищ: мають кадастрову оцінку - $ 0,8 за 1 балло-гектар, не мають кадастрової оцінки - до $ 5,6 за 1 га. Землі, відведені під пасовища і сіножаті: мають кадастрову оцінку - до $ 0,04 за 1 балло-гектар, не мають такої оцінки - до $ 2,8 за 1 га.

Податок на передачу прав власності на землю: 0,5% від ціни угоди, але не менше 0,5% вартості майна згідно із записом у держкадастр. Нотаріальна плата - від 0,1% до 1,3% від ціни угоди, але не менше $ 6,1.

Що в підсумку?

Незважаючи на наявність земельного ринку в Молдові, назвати ефективним його не можна. Велика кількість обмежень і втручань з боку держави негативно впливають на економічну ситуацію в країні.

Нормативне ціноутворення спотворює попит і пропозицію на ринку. Навіть покупка-продаж між приватними власниками, яка відбувається за ринковою ціною - низька, не дивлячись на кращу якість грунтів, ніж в сусідніх країнах.

Низький попит обумовлений низькою прибутковістю агробізнесу і складними кредитними умовами для тих, хто має намір зайнятися фермерством.

Проте, після відкриття ринку почалося відновлення економічного зростання. Зараз в приватній власності перебуває більшість земель. З 1,7 млн ​​га тільки 40 тис. Га належить державі. Більшою мірою - науковим господарствам, як і в Україні.

Ринок землі в Росії

Тип ринку: закритий для іноземців.

Середня ціна с / г землі: $ 1,15 тис. За гектар

Основні характеристики: частка с / г виробництва в ВВП становить 4,2%. У секторі зайнято 6,7% активної робочої сили. Тільки одна восьма частина території країни (13,2%) використовується для потреб с / г виробництва. 7,5% земельного фонду складають ріллі.

Четверта частина населення країни (26,1%) проживає в сільській місцевості. 39% землі перебуває у приватній власності.

коротка історія

У 1990 році в Росії почалася третя земельна реформа за останні 100 років. У 1993 році затвердили приватну власність. У 1992-94 роках значна частина с / г земель, яка раніше перебувала під колгоспами і радгоспами, була приватизована шляхом надання прав колишнім членам цих господарств у формі паїв.

Ділянки надавалися людям у формі колективної власності і, як правило, контролювалися колишніми колгоспами. Якщо власник паю хотів створити власне господарство, то повинен був відмовитися від корпоративної ферми і отримати свій власний ділянку.

По ряду причин, з колективних господарств вийшли не всі. Тому с / г структура в Росії не змінилася і до сьогодні домінують великі ферми. Більше 72% с / г земель використовується великими корпоративними господарствами.

Сільські домогосподарства, як правило, володіють ділянками 0,43 га в середньому і частиною в корпоративному господарстві.

Які обмеження діють?

Купівля земель іноземцями заборонена. Іноземці, особи без громадянства та юридичні особи в статутному капіталі яких частка капіталу іноземних громадян більше 50%, можуть тільки орендувати землю.

Мінімальний розмір ділянки землі с / г призначення - 2 га. Максимальний розмір встановлюється регіональними органами влади, але не може перевищувати 10% площі с / г території даного регіону.

Власники с / г земель можуть продавати землю за вільною ринковою ціною. Земельний податок встановлюється органом муніципалітету, але не більше 0,3%.

Що в підсумку?

Законодавчо реформа завершена, але функціонування ринку можна назвати ефективним. Росія має потенціал розвитку сфери сільського господарства. У цій країні для сільського господарства придатні 400 млн га. Але розвиток гальмує те, що більше 85% земель знаходиться в державній власності і не прозоро передається у власність приватних осіб.

При цьому, перехід від колективної до приватної власності стимулює землевласників використовувати свої ділянки більш ефективно. Разом з тим, існують махінації, коли купується земля за ціною с / г угідь, перекладається в іншу категорію і продається під індивідуальне будівництво.