Чи можна розірвати договір купівлі-продажу квартири і які наслідки його розірвання?

1. Розірвання договору за обопільною згодою сторін
2. Розірвання з ініціативи однієї зі сторін угоди
3. Негативні наслідки розірвання угоди для сторін
4. Чи можна оскаржити розірвання договору?
5. Відео: Угода купівлі-продажу квартири - які ризики?

Практично будь-яке придбання нерухомості супроводжується договором про купівлю-продаж .

Такий договір вважається основним документом, який зобов'язує продавця передати своє майно покупцеві за обумовлену плату і на умовах, прописаних в угоді.

Але оскільки будь-який договір - це угода сторін про певні права та обов'язків, то при недотриманні умов одним з учасників допускається розірвання його. Які умови розірвання договору про купівлю-продаж квартири, і які наслідки?

Розірвання договору за обопільною згодою сторін

Розірвання договору купівлі-продажу квартири - це юридична дія, вироблене за участю двох сторін угоди на підставі умов, прописаних у відповідному документі, і норм чинного законодавства РФ (п.1 ст.452 ГК РФ).

Російським Цивільним Кодексом визначено умови для розірвання договору купівлі-продажу квартири після його реєстрації в Росреестра . Згідно ст.450 ГК РФ розірвати даний вид договору можливо:

• за мирною угодою сторін-учасників;
• за судовим рішенням при подачі позову.

За обопільною згодою договір дозволено розірвати в будь-який час. Для цього треба скласти угоди про розірвання, завірення його учасниками угоди та реєстрації там же де реєструвався сам договір.

Тобто потрібно звернутися до нотаріуса, реєструвати договір купівлі-продажу. Він складе угоду про розірвання і докладе до архівної копії договору. При цьому будуть потрібні ті ж документи, що і при укладанні договору.

Головною умовою укладання угоди про розірвання є вказівка ​​в ньому наступних нюансів:

• який порядок і термін повернення коштів покупцю продавцем;
• чи повинен покупець відшкодувати збитки продавця, і в якому розмірі;
• інші значущі умови.

Якщо договір купівлі-продажу ще не пройшов державну реєстрацію, то для його розірвання за взаємною згодою досить укласти письмову угоду про розірвання без подальшої реєстрації.

Договір і угоду слід зберегти, вони можуть знадобитися для підтвердження анулювання угоди, якщо один з учасників угоди звертається в судові органи.

Розірвання з ініціативи однієї зі сторін угоди

При розірванні даного договору в односторонньому порядку спочатку потрібно проведення досудового обопільного врегулювання. Тобто потрібно надати другій стороні можливості добровільного розірвання договору в зазначений часовий період.

При відмові другої сторони можна звертатися до суду з позовом про анулювання договору згідно ст.450 ГК РФ, п.п.1,2.

Умови, за якими одна зі сторін може вимагати розірвання договору прописані у Цивільному кодексі України. Так, з ініціативи покупця договір купівлі-продажу квартири може бути розірваний з таких підстав:

З ініціативи продавця укладений договір купівлі-продажу може розривати якщо:

• сторона-покупець відмовляється прийняти предмет угоди (ст.437);
• сторона, яка купує відмовляється оплатити суму за договором (ст.439);
• покупець відмовляється страхувати об'єкт угоди, в той час як за договором це є його обов'язком (ст.443);
• невиконання зобов'язань покупцем у встановлений договором період (ст.468, п.4).

Позовної термін давності для договорів купівлі-продажу становить три роки з дня укладення.

Негативні наслідки розірвання угоди для сторін

П.4 ст.453 ГК РФ говорить, що при розірванні договору жодна зі сторін не може вимагати повернення того, що вже виконано відповідно до зобов'язань до моменту розірвання договору, якщо інше не визначено законом або спільним рішенням сторін.

Може виникнути ситуація, коли покупець сплатив суму за договором, але продавець не віддає йому квартиру. Покупець може вимагати розірвання договору. Проте, продавець не зобов'язаний віддавати йому гроші, так як зобов'язання по виплаті виконано до розірвання договору.

В результаті покупець залишається і без житла і без своїх грошей. Саме тому в договорі купівлі-продажу повинен бути присутнім пункт, згідно з яким у разі розірвання договору продавця зобов'язується повернути покупцеві отримані гроші.

Можлива й інша ситуація. Договір купівлі-продажу підписаний обома сторонами, покупець отримав квартиру, зареєстрував права власності на неї і оформив прописку.

У той же час продавець не отримав обумовленої суми в зазначений термін. Згідно із законом він має право вимагати розірвання договору.

Але навіть розірвавши договір, продавець не отримає назад свого майна, якщо договір не містить умови повернення квартири при розірванні договору. При відсутності оного продавець має право окремим позовом вимагати оплати за договори та відшкодування неустойки через несвоєчасної виплати.

Отже, при укладенні договору купівлі-продажу треба передбачити всі можливі ситуації. Зокрема прописати обов'язок продавця повернути отримані кошти при розірванні договору і обов'язок покупця про повернення квартири продавцю.

Потрібно максимально докладно розписати порядок виплати або повернення, терміни виконання зобов'язань. Не допустимі неточності або неясності при тлумаченні тексту в цілому і кожного з пунктів окремо, оскільки саме двоякість трактування може стати вирішальним фактором у випадку судового позову.

Чи можна оскаржити розірвання договору?

Оскаржене може бути будь-яке судове рішення, але не менш важливий кінцевий підсумок процедури.

Договір купівлі-продажу підлягає розірванню тільки в відповідають законодавству випадках, тобто процес повинен бути обгрунтований фактами. При цьому до позовної заяви можуть бути додані документи, що підтверджують певні порушення.

Так якщо одна зі сторін зможе підтвердити необгрунтованість розірвання угоди, довівши невідповідність фактів або явне введення суду в оману, можна вимагати перегляду позовної заяви про розірвання договору на підставі нововиявлених обставин.

Якщо розірвання договору підтверджено судовим рішенням після того як всі зобов'язання за договором виконані, таке рішення не може визнаватися законним.

Розірвати можна те, що ще діє, тобто розірвання підлягає діючий договір. Якщо ж всі умови договору дотримані і виконані, угода вважається що відбулася і розірвати її неможливо. У цьому випадку можливо оскаржити розірвання недіючого договору.

Таким чином, розірвання договору купівлі-продажу квартири процес можливий, хоча і важкувато, адже довести порушення законів може бути нелегко.

З метою запобігання негативним наслідкам розірвання необхідно максимально детально розписати умови договору купівлі-продажу , Порядок їх виконання, точні терміни і дії сторін при розірванні угоди.

Відео: Угода купівлі-продажу квартири - які ризики?

У відеосюжеті розповідається про те, як убезпечити себе від шахраїв при укладанні угод купівлі-продажу нерухомості.

Даються поради, куди звернутися, щоб юридично грамотно скласти договір купівлі-продажу і об'єктивно перевірити чистоту здійснюваної операції, як домогтися справедливості по житловому спору в суді.