Як провести розірвання договору купівлі-продажу квартири?

1. Розірвання договору: загальна характеристика
2. У яких випадках можна скасувати дію угоди?
3. Непередбачені обставини
4. недійсність угоди
5. Продажі квартир організаціями
6. Розірвання договору до державної реєстрації
7. А якщо реєстрація вже проведена?
8. Досудове порядок
9. Розірвання через суд
10. типові ситуації
11. Як убезпечитися продавцеві?
12. Гарантії для покупця
13. На завершення

Розірвання договору купівлі-продажу квартири - це процедура, яка вимагає знання безлічі тонкощів закону. За загальним правилом розірвати договір купівлі-продажу квартири, як і будь-який інший нерухомості, з ініціативи лише однієї зі сторін - заборонено, але і в цьому випадку є винятки.

Розірвання договору: загальна характеристика

Розірвання будь-якого договору - це повне припинення його дії і завершення будь-яких правових відносин між сторонами. Проте, однієї волі покупця або продавця для скасування угоди буде недостатньо. Припинити дію такого договору можна тільки за згодою іншої сторони або через суд. Також закон зобов'язує проводити розірвання договір в тій же формі, в якій він спочатку укладався. Тобто це має бути письмова форма.

Варто зауважити, що на практиці скасування договору за взаємною згодою сторін зустрічається досить рідко. І продавцеві квартири, і її покупцеві також потрібно засвоїти, що вони не можуть вимагати повернення чого-небудь, що вже було виконано за зобов'язанням до моменту скасування угоди, якщо він не передбачили в договорі інший порядок. Наприклад, якщо продавцеві був переданий аванс, то він поверненню не підлягає, навіть якщо всі правові відносини за договором купівлі-продажу припиняються.

У яких випадках можна скасувати дію угоди?

У ст.450 ГК РФ вказані умови, на підставі яких можливо проводити зміни або розірвання договору як купівлі-продажу, так і безлічі інших угод. А саме дію угоди може припинятися лише при серйозних порушеннях умов договору другою стороною або в деяких інших випадках, що передбачені законом або безпосередньо договором.

Під серйозними порушеннями мається на увазі така дія однієї зі сторін, коли інша з них отримує істотної шкоди. Іншими словами, якщо продавець чи покупець позбавляється того, на що він міг розраховувати при укладенні угоди. До таких порушень, наприклад, можна віднести:

1. Відмова від оплати. Якщо договір підписаний і зареєстрований в Росреестра, але продавець так і не отримав оплату за квартиру.
2. Відмова від виселення з квартири та зняття з реєстраційного обліку. Дане зобов'язання, природно, може порушуватися лише з боку продавця.

Непередбачені обставини

Є ще й інша умова, коли договір припиняє свою дію - зміна обставин, з яких сторони спочатку виходили і не могли припустити про настання інших обставин. Тобто виходить, що вина в учасників угоди відсутня, але якісь раптові події не дають можливості укласти угоду. Вважається, що такі випадки найбільш поширені в судовій практиці. Подібних прецедентів можна привести безліч.

Наприклад, продавець і покупець домовилися за всіма моментами і уклали договір купівлі-продажу. Продавець дав покупцеві гарантію, що на даний життя не існує ніяких обтяжень, на нього більше ніхто не може претендувати, воно не знаходиться в заставі і т.д. У той же час після здійснення угоди, з'являється раптом родич продавця, який, припустимо, достроково вийшов із в'язниці. Раніше, ще до вироку суду, цей громадянин був зареєстрований в цій квартирі і постійно в ній проживав. Так як жити йому ніде, він вирішує знову через суд домогтися можливості проживати в раніше займаному житловому приміщенні. За судовим рішенням колишній в'язень знову отримує право користуватися і прописатися в даній квартирі. Звичайно ж, якби покупець знав про таку обставину, то не придбавав би таке «проблемне» житло. В такому випадку він може вимагати скасування всіх взятих на себе зобов'язань.

недійсність угоди

Для початку хочемо відзначити, що розірвання і визнання угоди купівлі-продажу недійсним - це скоєно різні підстави для припинення договірних зобов'язань. Проте, підсумок і при одній, і при іншій процедурі буде один - договір припиняє діяти, обов'язки сторін втрачають свою актуальність. Крім того, відрізнятися будуть і наслідки, якщо угода буде визнана недійсною, то винна сторона повинна буде повернути все одержане за договором купівлі-продажу квартири і дуже часто ще й компенсувати заподіяну своїми діями шкоду (ст.167 ГК РФ). Зокрема, суд може визнати недійсним контракт якщо:

• він порушує норми закону чи іншого нормативного акта;
• покупець або продавець виявився недієздатним або обмежено дієздатним;
• договір був укладений за участю особи, яка не могла керувати своїми діями. Незважаючи на свою схожість з попереднім пунктом, тут є суттєва різниця. Мається на увазі, що людина не могла усвідомлювати свої дії тільки в певний період - під час підписання договору. В цілому він психологічно здоровий, але, наприклад, він міг втратити контроль над собою внаслідок вживання наркотиків, алкоголю, в результаті літнього віку, травми тощо;
• одна зі сторін угоди - неповнолітня особа. У деяких випадках, якщо суд встановить, що угода була укладена без порушення прав такого громадянина, вона може бути визнана законною;
• договір був укладений за допомогою загрози, обману, насильства, змови чи інших тяжких обставин. Варто врахувати, що якщо мав факт шахрайства, то визнати угоду купівлі-продажу квартири в суді недійсною буде досить важко. Крім того, необхідно звертатися не тільки до суду, але і в поліцію, де повинні порушити кримінальну справу на винних осіб;
• угода є удаваною (відбувається без створення будь-яких юридичних наслідків) або удаваною (полягає, щоб прикрити інші правовідносини).
• в деяких інших випадках.

Продажі квартир організаціями

Окремо варто акцентувати увагу на угодах, де продавцем квартири є організація. Якщо з'ясується, що у такої фірми неправильно оформлені статутні документи, то такий договір теж може визнаватися недійсним. Наприклад, якщо контракт підписує неуповноважена особа або він зареєстрований без схвалення засновників, таку угоду, швидше за все, призведе до скасування.

Розірвання договору до державної реєстрації

Скасувати договір з продажу квартиру буде набагато простіше, якщо державна реєстрація переходу права власності ще не проводилася. Таким чином, квартира буде вважатися володінням продавця, який може вимагати розірвання угоди з меншим ризиком для себе. Якщо покупець або продавець вимагатиме скасувати договір, і сторони досягнуть спільної згоди, то їм потрібно буде підписати угоду про розірвання договору купівлі-продажу.

А якщо реєстрація вже проведена?

Більш проблематично буде повернути майно в разі, коли квартира вже була передана покупцеві. Якщо до покупця перейшло право власності на житло, то достроково скасувати угоду можна тільки при певних ситуаціях, які прямо передбачені договором або законодавством. Цивільний кодекс говорить, що провести державну реєстрацію угоди з приводу анулювання договору можна тільки в період, коли договір ще діє. Тобто після повного виконання зобов'язань і закінчення терміну угоди, розірвати договір не вийде. Дане правило в цілому відноситься до всіх операціях з приводу нерухомості.

Не знаєте свої права?

Підпишіться на розсилку Народний Советнік'.
Безкоштовно, хвилина на прочитання, 1 раз в тиждень.

Якщо ж угода була виконана частково і державна реєстрація переходу повноважень на квартиру вже проведена, то саме по собі розірвання договору не має на увазі повернення майна. Щоб мати можливість повернути все, що було передано згідно з контрактом з купівлі-продажу, дана умова необхідно прописувати або спочатку в договорі, або вже в угоді про розірвання угоди.

Досудове порядок

Як вже було зазначено, розірвати договір купівлі-продажу квартири можна за обопільною згодою, не звертаючись в судові інстанції. Більш того, подати позов про розірвання договору купівлі-продажу можна тільки після отримання відмови від другого учасника угоди. Якщо він відмовиться від скасування договору, тоді можна звертатися до суду. На відповідь у іншого боку є термін 30 днів, якщо в договорі не було зазначено інший час. Якщо відповіді не буде або ви отримаєте відмову, доведеться тільки судитися.

Розірвання через суд

Якщо розірвати угоду за угодою сторін не вийшло, можна приступати до складання позову. Дуже часто, подаючи позов, позивач робить серйозну помилку - вимагає розірвати договір, але при цьому випускає з уваги, що просити також потрібно і повернення майна. Суд може виносити рішення лише в рамках тих вимог, які заявив позивач. Отже, суддя виносить рішення про припинення дії купівлі-продажу, але доля переданого вже майна не вирішується. У Цивільному кодексі вказано, що якщо була проведена реєстрація зміни права на житло, то саме по собі рішення суду про розірвання угоди не може послужити причиною для припинення повноважень у покупця користуватися і розпоряджатися квартирою.

У такій ситуації, щоб не залишитися у «розбитого корита», продавцю доведеться знову подавати в суд з вимогою про повернення нерухомості. А це знову втрата часу і нервів. Тому дуже важливо включати в позов одночасно дві вимоги:

• розірвання договору (із зазначенням підстав для цього);
• повернення всього переданого майна;
• якщо порушення однієї зі сторін є істотними, можна вимагати також відшкодування збитків, моральної шкоди.

типові ситуації

Дуже часто сторони за договором купівлі-продажу житла вказують пункт про те, що гроші будуть сплачені тільки після реєстрації зміни власника об'єкта нерухомості. Таким чином, продавець сильно ризикує. У разі якщо покупець раптом відмовиться від оплати, отримати назад квартиру буде можливо, але дуже проблематично. В такому випадку продавець має повноваження не тільки вимагати оплату за квартиру, але і підставі ст. 395 ГК РФ йому дано право на отримання від покупця відсотків, а також суму збитків (якщо такі були понесені). Дане правило регламентується Постановою Пленуму Верховного Суду РФ і Пленуму Вищого Арбітражного Суду РФ від 29 квітня 2010 року № 10/22 "Про деякі питання, що виникають у судовій практиці при вирішенні спорів, пов'язаних із захистом права власності та інших речових прав".

Якщо ж покупець ще не оплатив, але і не отримав права на квартиру, то у продавця є два варіанти: або відмовитися від договору, або вимагати оплати.

Як убезпечитися продавцеві?

Щоб уникнути небажаних наслідків, потрібно в першу чергу бути гранично уважними при складанні договору. Бажано в угоді закріпити такі:

• можливість розірвання угоди купівлі-продажу, якщо сторони (або одна зі сторін) не виконають покладені на них зобов'язання;
• пункт про термін передачі грошових коштів - до або після проведення процедури реєстрації переходу права власності на житлове приміщення.

Гарантії для покупця

Згідно із законом факт передачі квартири покупцеві повинен фіксуватися в такому документі, як передавальний акт або інший документ, який буде свідчити про факт передачі. Згідно із законом квартира буде вважатися переданої після підписання передавального акта та вручення майна. У той же час конкретного терміну для передачі об'єкта нерухомості продавця покупцеві не встановлено. У Цивільному кодексі України є лише поняття «розумного строку». Даний визначення є досить умовним, тому краще всього передбачити термін для передачі квартири в договорі. Якщо продавець не виконає умови про передачу, покупець може вимагати цього від нього в примусовому порядку або просити відшкодування збитків.

На завершення

З огляду на все вище зазначеного можна зробити висновок, що розірвання договору купівлі-продажу квартири - складний, але цілком реальний процес. Підстав для припинення угоди на покупку квартири існує чимало, але тим не менш, порушення закону ще слід довести, що часто буває досить важко. Найкраще заздалегідь запобігти негативним наслідкам. (Детальніше див. Як уникнути обману при покупці і купити квартиру без ризику ? і Як провести грамотне оформлення угоди купівлі-продажу квартири ?). Дуже відповідально підійдіть до висновку такої великої угоди. Особливо звертайте увагу на терміни, умови надання нерухомості і коштів, обов'язки і відповідальність сторін. Також обов'язково включайте в договір відомості про можливості та умови розірвання договору. Чим докладніше буде вказано про порядок припинення дії угоди, тим легше потім доводити свою правоту.