Повний текст інструкції про особливості внесення записів в ЕГРП .
I. Загальні положення
1. Інструкція про особливості внесення записів до Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним при державній реєстрації прав на об'єкти нерухомого майна, що є спільним майном в багатоквартирному будинку, надання інформації про зареєстровані права спільної часткової власності на такі об'єкти нерухомого майна (далі - Інструкція) розроблена на підставі і відповідно до Цивільного кодексу Російської Федерації * (1))))))) (далі - Цивільний кодекс), Житловим кодексом Російсько й Федерації * (2) (далі - Житловий кодекс), Федеральним законом від 21 липня 1997 р N 122-ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» * (3) (далі - Закон про реєстрацію), федеральним законом від 29 грудня 2004 р N 189-ФЗ «про введення в дію Житлового кодексу Російської Федерації» * (4) (далі - Закон про введення в дію Житлового кодексу), Правилами ведення Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним, затвердженими постановою Кабінету Міністрів України від 18 лютого 1998 року N 219 «Про затвердження Правил ведення Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним »* (5) (далі - Правила ведення ЕГРП).
Внесення до Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним (далі - ЕГРП) записів про державну реєстрацію прав власників житлових і нежитлових приміщень на об'єкти нерухомості, що є спільним майном в багатоквартирному будинку (далі - об'єкти нерухомості), і угод з ними здійснюється в порядку, встановленому Законом про реєстрацію, Правилами ведення ЕГРП і іншими нормативними правовими актами Російської Федерації, прийнятими відповідно до нього, в тому числі Інструкцією.
Інструкцією регулюються питання, що стосуються особливостей внесення записів в ЕГРП при проведенні територіальними органами Федеральної реєстраційної служби державної реєстрації прав на об'єкти нерухомості та угод з ними, а також ведення справ правовстановлюючих документів, надання інформації про зареєстровані права спільної часткової власності на дані об'єкти.
2. Беручи до уваги положення пункту 1 статті 290 Цивільного кодексу, пункту 1 статті 36 Житлового кодексу, спільним майном в багатоквартирному будинку є:
приміщення в даному будинку, які не є частинами квартир і призначені для обслуговування більше одного приміщення в даному будинку, в тому числі міжквартирні сходові майданчики, сходи, ліфти, ліфтові та інші шахти, коридори, технічні поверхи, горища, підвали, в яких є інженерні комунікації , інше обслуговуюче більш одного приміщення в даному будинку устаткування (технічні підвали), а також дахи, огороджувальні несучі та ненесучі конструкції даного будинку, механічне, електричне, санітарно-технічне та інше обладнання, н Відвідуючи в даному будинку за межами або всередині приміщень і яке обслуговує більше одного приміщення;
земельну ділянку, на якій розташований даний будинок, з елементами озеленення і благоустрою та інші призначені для обслуговування, експлуатації та благоустрою даного будинку об'єкти, розташовані на зазначеній земельній ділянці.
Багатоквартирним будинком визнається сукупність двох і більше квартир, що мають самостійні виходи або на земельну ділянку, що прилягає до житлового будинку, або в приміщення загального користування в такому будинку; багатоквартирний будинок містить в собі елементи спільного майна власників приміщень у такому будинку відповідно до житловим законодавством (пункт 6 Положення про визнання приміщення житловим приміщенням, житлового приміщення непридатним для проживання і багатоквартирного будинку аварійним і таким, що підлягає знесенню, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 28.01.2006 N 47 «про затвердження Положення про визнання приміщення житловим приміщенням, житлового приміщення непридатним для проживання і багатоквартирного будинку аварійним і таким, що підлягає сн осу »* (6)). Виходячи з статті 16 Житлового кодексу, до багатоквартирних будинків не належать житлові будинки - індивідуально-певні будівлі, які складаються з кімнат, а також приміщень допоміжного використання, призначених для задоволення громадянами побутових та інших потреб, пов'язаних з їх проживанням в такому будинку.
3. Згідно статті 36 Житлового кодексу:
- власники приміщень в багатоквартирному будинку володіють, користуються і у встановлених Житловим кодексом та цивільним законодавством межах розпоряджаються спільним майном в багатоквартирному будинку;
- зменшення розміру загального майна в багатоквартирному будинку можливе лише за згодою всіх власників приміщень у даному будинку шляхом його реконструкції;
- за рішенням власників приміщень у багатоквартирному будинку, прийнятим на загальних зборах таких власників, об'єкти загального майна в багатоквартирному будинку можуть бути передані в користування іншим особам у разі, якщо це не порушує права і законні інтереси громадян і юридичних осіб;
- земельну ділянку, на якій розташовано багатоквартирний будинок, може бути обтяжений правом обмеженого користування іншими особами.
4. Власнику квартири в багатоквартирному будинку поряд з належним йому приміщенням, займаним під квартиру, належить також частка у праві власності на спільне майно будинку ( стаття 289 Цивільного кодексу). В існуючій забудові поселень земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і інші входять до складу такого будинку об'єкти нерухомого майна, є спільною частковою власністю власників приміщень у багатоквартирному будинку (пункт 1 статті 16 Закону про введення в дію Житлового кодексу).
Частка у праві спільної власності на спільне майно в багатоквартирному будинку власника приміщення в цьому будинку слід долю права власності на вказане приміщення; при переході права власності на приміщення в багатоквартирному будинку частка в праві спільної власності на спільне майно в даному будинку нового власника такого приміщення дорівнює частці у праві спільної власності на вказане загальне майно попереднього власника такого приміщення (пункти 2, 3 статті 37 Житлового кодексу).
Частка у праві спільної власності на спільне майно в багатоквартирному будинку власника приміщення в цьому будинку пропорційна розміру загальної площі зазначеного приміщення, якщо прийнятим до вступу в силу Закону про введення в дію Житлового кодексу рішенням загальних зборів власників приміщень або іншою угодою всіх учасників часткової власності на спільне майно в багатоквартирному будинку не встановлено інше ( стаття 15 Закону про введення в дію Житлового кодексу, пункт 1 статті 37 Житлового кодексу).
Згідно з пунктами 1-4 статті 42 Житлового кодексу:
- частка в праві спільної власності на спільне майно у комунальній квартирі власника кімнати в даній квартирі пропорційна розміру загальної площі зазначеної кімнати;
- частка в праві спільної власності на спільне майно в багатоквартирному будинку власника кімнати в комунальній квартирі, що знаходиться в даному будинку, пропорційна сумі розмірів загальної площі зазначеної кімнати і визначеної відповідно до часток у праві спільної власності на спільне майно у комунальній квартирі цього власника площі приміщень, складових спільне майно в даній квартирі;
- частка в праві спільної власності на спільне майно у комунальній квартирі власника кімнати в даній квартирі слід долю права власності на зазначену кімнату;
- при переході права власності на кімнату в комунальній квартирі частка у праві спільної власності на спільне майно в даній квартирі нового власника такої кімнати дорівнює частці у праві спільної власності на вказане загальне майно попереднього власника такої кімнати.
5. Відповідно до пункту 2 статті 23 Закону про реєстрацію державна реєстрація виникнення, переходу, обмеження (обтяження) або припинення права на житлове або нежитлове приміщення в багатоквартирних будинках одночасно є державною реєстрацією нерозривно пов'язаного з ним права спільної часткової власності на спільне майно. З огляду на дані положення Закону про реєстрацію, виникнення, перехід, обмеження (обтяження), припинення права спільної часткової власності на об'єкт нерухомості, в тому числі виникнення даного права на новостворений об'єкт нерухомості, у особи, запис про право власності якого на приміщення (житлове чи нежитлове) в багатоквартирному будинку в ЕГРП відсутня, зареєстровані бути не можуть.
Державна реєстрація права спільної часткової власності на об'єкт нерухомості обов'язкове у випадках, коли даний об'єкт передається в користування (наприклад, в оренду) будь-якій особі (особам) або є предметом інших угод, на підставі яких право спільної часткової власності обмежується (наприклад, угоди про сервітут) (пункт 2 статті 6, пункт 2 статті 13 Закону про реєстрацію); при зведенні нового об'єкту нерухомості, на який у власників приміщень виникає право спільної часткової власності ( стаття 219 Цивільного кодексу).