- Ринок нерухомості Берліна
- Адміністративний поділ Берліна
- Мітте - «Серце Берліна»
- Фрідріхсхайн-Кройцберг
- Панков - місце, де живе берлінська богема
- Шарлоттенбург-Вільмерсдорф - елітний центр
- Шпандау
- Штегліц-Целендорф
- Темпельхоф-Шенеберг
- Нойкельн - турецька Берлін
- Трептов-Кепенік
- Марцан-Хеллерсдорф
- Ліхтенберг - «Берлін в мініатюрі»
- Райнікендорф - пікнік в порту
- Комерційна нерухомість: ризики та особливості
- Підведемо Підсумки
Придбання нерухомості в Німеччині протягом декількох останніх років перетворилося на вигідне капіталовкладення. Ціни і орендні ставки на житлову нерухомість тут щорічно зростають від 2 до 6% в залежності від первинності чи вторинності житлового фонду, федеральної землі. Нерухомість в Берліні робить привабливою не тільки те, що це місто - друге за чисельністю населення в Європі, столиця Німеччини, великий економічний і фінансовий центр. Берлін - це місто науки і культури, туризму, університетів та інноваційних технологій. Крім того, тут є всі умови для комфортного проживання.
Ринок нерухомості Берліна
Ринок нерухомості в Берліні характеризується тими ж рисами, що і в цілому по Німеччині. Так, наприклад, головна особливість німецької нерухомості - це стабільність цін, без стрибків вгору і падінь вниз. Здача нерухомості в оренду приносить невисокі дивіденди (від 4 до 7% на рік), зате несе в собі мінімальний ризик і забезпечує отримання помірного, але стабільного доходу.
Разом з тим, не слід забувати, що Берлін - це особливе місто. Тут поряд з общегерманское тенденціями присутні свої, властиві тільки йому нюанси. Ці особливості слід знати і враховувати при розгляді варіантів покупки квартири в Берліні.
Оцінюючи ринок нерухомості в столиці Німеччини, перш за все слід зупинитися на цінах. Відразу варто відзначити, що це один з найбільш привабливих факторів.
Просте порівняння берлінських цін на нерухомість з цінами в Лондоні, Парижі, Римі та в інших столицях Європи показує, що вартість одного квадратного метра житла тут удвічі менша - близько 4000 євро.
Серед найбільших міст Німеччини ціни на житлову нерухомість в Берліні посідають шосте місце по дорожнечі, поступаючись Мюнхену, Франкфурту-на-Майні, Гамбурга, Штутгарту і Дюссельдорф.
Цей факт, навіть з урахуванням того, що в 2017 році в Берліні ціни на нерухомість піднялися в середньому на 9,6% (це найвищий показник по Німеччині), показує наявність певного запасу для подальшого розвитку ринку нерухомості. Відставання в цінах буде зберігатися ще деякий час - принаймні, найближчі два роки, що відкриває можливості для вигідних інвестицій.
Берлін надає вибір: нерухомість від забудовника, житло у вторинному фонді, квартири та будинки на будь-який смак і фінансові можливості. Мінімальні ціни починаються від 800 євро. В елітних будинках в центральних районах міста і новобудовах - від 3000 до 7000 євро за квадратний метр.
Наступна особливість берлінського ринку нерухомості - великі відмінності в якості житла і цінах на нього в колишніх секторах Західного і Східного Берліна.
Східний Берлін, який несе на собі відбиток соціалістичного спадщини НДР, пропонує нерухомість за нижчими цінами, ніж в західній частині міста. Тут ще можна купити житло недорого (від 800 до 1500 євро за квадратний метр), але слід враховувати, що його якість і зручність будуть сильно поступатися квартирах в Західному Берліні.
На цінову політику також впливає район, в якому знаходиться нерухомість (є престижні і не дуже), і ступінь доступності міської транспортної інфраструктури. Так, найбільш активно ринок нерухомості розвивається в районі кільця міської берлінської електрички (Ring Bahn).
Яскрава особливість ринку нерухомості в Берліні - наявність великої кількості житла, яке було споруджено ще в кайзерівські часи. Попит на такі будинки великий: незважаючи на свій вік, вони знаходяться в центральних районах міста, відреставровані, всі комунікації в них замінені на сучасні.
Квартири в таких будинках мають товсті стіни, високі стелі, комфортні для проживання, і вартість вторинного житла тут може досягати за один квадратний метр від 2000 до 3000 євро.
Ще одна відмінність Берліна полягає в тому, що тут спостерігається постійне зростання населення, особливо в районах Панков і Ліхтенберг, але його купівельна спроможність поступається іншим мегаполісам Німеччини.
85% жителів Берліна проживає в орендованому житлі. В останні кілька років намітилася тенденція скорочення тієї частини житлового фонду, яка раніше здавалася в оренду. Йдеться про тисячі квартир: інвестори, викуповуючи більш дешеве житло, вкладають в нього капітали, переробляють в елітні апартаменти і продають заможним іноземцям.
Це, а також підвищення орендних цін (2016 - 11,6 євро 2017 - 12 євро, 2019 - 12,3 євро за квадратний метр), змушує берлінців шукати більш доступне житло на околицях міста і направляти протести в міську адміністрацію.
Щоб зменшити дефіцит житла, особливо економ-класу, в Берліні необхідно щорічно вводити в експлуатацію десять тисяч квартир; в 2017 р було видано дозволів на будівництво тільки 4420 об'єктів.
Одна з причин неможливості будувати більше - дефіцит землі. Це також призвело до зростання цін на землю. Так, в 2015 році середня ціна на земельну ділянку становила 480 євро за квадратний метр, в 2016 році піднялася до 650 євро.
Цікавий факт. У Берліні відсутня звичний для більшості столиць світу єдиний центр. Після завершення Другої світової війни і поділу Берліна на дві зони, в кожній з них був свій центр. У Східній центром став старий міський район Берлін-Мітте (Berlin-Mitte), в Західній - передмістя Шарлоттенбург (Charlottenburg). Сьогодні йде формування нового центру Берліна - в районі площі Постдамер-Плац (Potsdamer Platz).
Головними дійовими особами на ринку берлінської нерухомості виступають:
- німецькі фірми, які інвестують в нерухомість;
- німецькі громадяни, які бажають зберегти свої заощадження і отримати якийсь стабільний дохід;
- іноземні інвестори; громадяни РФ становлять серед них 5%.
Німецькі банки охоче надають кредити як громадянам ФРН, так і іноземцям: іпотечні відсотки тут одні з найнижчих в Європі - від 0,8 до 2% для громадян Німеччини і 3-5% - для іноземних громадян.
Адміністративний поділ Берліна
Берлін прирівняний за своїм статусом до федеральної землі, він займає територію в 893 кв. км. Адміністративно-територіальний устрій міста включає в себе 12 округів (Bezirk), які, в свою чергу, діляться на 95 районів (Ortsteile).
Середні ціни на нерухомість в Берліні (2017)
Адміністративний округ
район Купівля
квартири,
євро / м² Оренда
квартири,
євро / м² Мітте Мітте 6757 15,75 Шарлоттенбург-
Вильмерсдорф
Шарлоттенбург 4474 12,71 Штегліц-Целендорф Вильмерсдорф
Груневальд
Далем
Целендорф
Штегліц 5207
6033
4565
5188
3596 12,41
13,90
12,65
10,56
10,68 Панков Пренцлауер-Берг
Панков 5006
4146 13,13
10,39
Фрідріхсхайн-
Кройцберг Фрідріксгайн
Кройцберг
4215
4418 13,86
12,59 Ліхтенберг
Ліхтенберг 4015 10,29 Темпельхоф-Шенеберг Темпельхоф
Шенеберг 3990
4795 10,22
12,11 Трептов-Кёпен Кепенік 3845 8,92-11,34 Райніендорф
Тегель 3344 10,33 Марцан-Хеллерсдорф
Марцан 3316 8,01 Шпандау Шпандау 2744 8,60 Нойкельн
Нойкельн 3558 11,25
Мітте - «Серце Берліна»
Розкинувся округ Мітте (Mitte) в самому центрі Берліна на обох берегах Шпрее. Він одночасно є центром культурного, ділового, політичного та туристичному житті міста. Під час Другої світової війни округ практично весь був зруйнований, відновлення завершилося в 1990-х роках: Фрідріхштрассе, Хакськіх палаци, рейхсканцелярії, Александерплац.
Район рясніє визначними пам'ятками (Бранденбурзькі ворота, галерея Лафайєт, Музейний острів і інші), ресторанами, кабаре, концертними залами. Тут же знаходяться урядові установи.
Ціни на нерухомість в окрузі - найвищі в Берлінському університеті, особливо дорога тут нерухомість вторинного житлового фонду. Розмір ставок коливається в залежності від району і в середньому становить від 4800 до 8500 євро за кв.м. Однокімнатна квартира (38 кв.м) може коштувати від 200 до 300 тисяч євро.
Оренда житлового приміщення обійдеться від 14-29 євро за квадратний метр на місяць і вище. Так, вартість оренди нової однокімнатної квартири без урахування комунальних послуг (18 кв. М) в центрі може досягати 522 євро в місяць, нового таунхауса (100 кв. М) - 1850 євро.
Фрідріхсхайн-Кройцберг
З середини 1960-х рр. район Кройцберг (Friedrichshain-Kreuzberg) перетворився в столицю молодіжних субкультурних рухів (хіпі, скінхеди, панки і ін.). З тих пір тут проживає багато молоді, студентів. У 2001 році до району було приєднано східний регіон Фрідріхсхайн.
Сьогодні тут найбільша щільність населення в Берліні - вона втричі перевищує середній показник по місту. Саме тут сконцентрована велика частина нічних клубів, барів і просто забігайлівок, хостелів.
70% всіх новобудов (більше 4000 квартир) в окрузі буде побудовано в Фрідріхсхайні. Вартість квартири в новобудовах - від 3 до 6 тисяч євро за кв.м., на вторинному ринку - від 2500 до 6500 євро. Так, 2-кімнатна квартира (55,5 кв.м) 1920 року побудови варто 292 тисячі євро. Оренда становить від 12 до 14 євро за кв.м на місяць.
Панков - місце, де живе берлінська богема
Панков (Pankow) займає друге місце серед округів Берліна за площею і перше за чисельністю населення - 400 тисяч жителів, в основному заможні громадяни Німеччини, етнічні німці. Відрізняє округ велика кількість скверів, парків, ставків, хороша екологічна ситуація. Раніше в цьому районі проживали керівники НДР. Більшість будівель було побудовано в першій половині ХХ століття, серед них понад 300 пам'яток культури.
Ціни на нерухомість і оренду високі, особливо в районі Пренцлауер-Берг: в новобудовах - від 3 до 6 тисяч євро за кв.м, в старих будинках - від 2500 до 4500. В окрузі є потенціал вільних ділянок під будівництво. Вартість за оренду варіюється від 10 до 13,30 євро за кв.м. В районі Панков одноконатная квартира (36 кв.м) обійдеться в 374 євро в місяць, в Пренцлауер-Бергу така ж квартира - в 482 євро.
Шарлоттенбург-Вільмерсдорф - елітний центр
Шарлоттенбург (Charlottenburg-Wilmersdorf) - один з найбільш фешенебельних районів, займає четверте місце за кількістю жителів. Тут зосереджені безліч бутіків, ресторанів, готелів, офісних будівель. В окрузі знаходяться Шарлоттенбургскій палац, Олімпійський стадіон, Берлінська опера .
Найпрестижніший район - Груневальд. На берегах озер Ванзеє і Ніколасзее, в лісовому масиві розташовані елітні будинки. Площа квартир перевищує середній показник по місту.
Забудова щільна. Новобудови ведуться тільки в сегменті «преміум».
Ціни на нерухомість - одні з найвищих в Берліні: на нові квартири вони стартують від 5000 євро за кв.м. Ціна скромною двокімнатній вілли з басейном 2016 року побудови (46 кв.м) в районі Вильмерсдорф становить 3544 євро за кв.м, в Грюневальда - від 6040 євро і вище.
Вторинний житловий фонд - від 4500 до 8500 євро за кв.м. Орендні ціни, без урахування оплати комунальних послуг, - від 12,41 до 13,90 євро за кв.м.
Шпандау
Шпандау (Spandau) - найменш заселений округ Берліна з найнижчими цінами на нерухомість. Округ розташований в стороні від транспортних комунікацій. З 2016 року з'явилася тенденція до зростання цін на 27%. Так, сьогодні нові квартири продаються за цінами від 3000 до 6000 євро за кв.м (з п'ятирічною гарантією якості).
Старі квартири - від 2500 до 4500 євро за кв.м.
Оренда однокімнатної квартири (37 кв.м) 1900 року побудови обійдеться в 86,50 євро на місяць, аналогічної квартири, але 1954 року побудови - 89 євро.
Округ славиться парками і озерами, ідеальними умовами для відпочинку на природі. Щорічно тисячі туристів і жителів Берліна збираються тут на різдвяному ярмарку.
Серед визначних пам'яток особливе місце займає дванадцятигранному Цитадель XIII-XVI ст. і Старе місто. Тут же знаходиться і в'язниця для колишніх нацистів Шпандау.
Штегліц-Целендорф
Округ Штегліц-Целендорф (Steglitz-Zehlendorf) розташований на південному заході міста і відноситься до числа найбільш престижних. Не бракує в парками, лісами, озерами. Саме тут розташовані вілли, особняки і 5-кімнатні будинки в Берліні.
Озеро Гроссе-Ванзе славиться яхтові регатами і пляжем Штрандбад, на якому може відпочити будь берлінець.
У Далеме знаходяться Вільний університет Берліна, ботанічний сад, 46-метрова вежа Bierpinsel. Будівельних проектів трохи - 9 (на 675 квартир). Причина - відсутність вільних земель для будівництва.
Нові квартири продаються за ціною від 4500 євро за кв.м, вторинний житловий фонд - від 3 тисяч до 8500 за кв.м.
В районі Целендорф ціни на нерухомість вище. Так, елітна вілла (470 кв.м) 2001 року побудови коштуватиме 2 млн. 495 тисяч євро, а вілла 1922 року побудови (310 кв.м) - 1 млн. 249 тисяч.
Оренда житла тут становить від 10,50 до 13 євро за кв.м.
Темпельхоф-Шенеберг
Темпельхоф-Шенеберг (Tempelhof-Schoneberg) - другий за чисельністю населення округ розташований на півдні Берліна. Це типовий європейський район: недалеко від центру, ринок нерухомості може задовольнити будь-який смак: старовинні споруди, елітні будинки, таунхауси, висотки. Відповідно, ціни нового житлового фонду складають 3000-6000 євро за кв.м. Вторинний житловий фонд дешевше: від 2500 до 4500 євро за кв.м.
Орендна плата щорічно зростає: від 8,50 євро в 2014 р до 12,20 євро за кв. метр в 2017 р
Культурне життя насичена -концертна майданчики, торгово-розважальні центри, зоопарк, є також безліч магазинів, барів, нічних клубів.
В окрузі великий відсоток студентської молоді. Про рівень безпеки і толерантності говорить факт, що це самий «гомосексуальний» район Берліна. Саме тут проживає більшість представників нетрадиційної сексуальності, які переїхали до Німеччини з США, Анліі, Італії та інших країн.
Найбільш активно забудовується район Шенеберг.
Нойкельн - турецька Берлін
Нойкельн (Neukolln) - найбільш багатонаціональне округ Берліна, він має славу найбільш криміногенного району в місті. Приблизно третина населення складають вихідці з Туреччини, арабських країн, Польщі, Румунії. Тут також проживає багато молоді і студентів.
Ціни на нерухомість економ-класу тут були раніше одними з найнижчих в Берліні. З 2016 ситуація змінилася і темпи зростання цін, а також орендної плати на житло перевищили 17%, випередивши інші округу Берліна.
Сьогодні ціни на нові квартири тут досягли рівня 3000-4500 євро за кв.м, на старі квартири - від 2000 до 4000 євро.
Ціни на будинки - від 1200 євро за кв.м. Оренда приватного 5-кімнатного будинку (130 кв.м) 2015 року побудови обійдеться в 1650 євро в місяць.
В окрузі активно ведеться будівництво.
Нойкельн майже не постраждав від бомбардувань під час Другої світової війни, завдяки чому збереглася велика кількість будівель споруди кінця XVIII-XIX століть.
Трептов-Кепенік
Округ (Treptow-Kopenick) - найбільший в Берліні. Щільність населення тут найменша в місті. Велику частину території цього периферійного округу займають лісові масиви, парки (найвідоміший з них - Трептовер), озера і річки.
Деяка віддаленість від центру має і позитивні риси: свіже повітря, сприятлива екологічна обстановка. Це зробило округ улюбленим місцем відпочинку берлінців.
З визначних пам'яток можна згадати скульптури Molecule Man (символ об'єднання Німеччини), пам'ятник радянському воїну-визволителю.
В районі Кепенік є палац в стилі бароко, ратуша, величезна кількість кафе, пивних, ресторанів.
Ціни на нерухомість вторинного житлового фонду не сильно відрізняються від інших округів - від 3000 до 6500 євро за кв.м. На комфортабельні нові квартири (Кепенік) - від 4000 до 8500 євро.
З периферійних округів саме тут найбільші новобудови Берліна: 38 проектів на 5700 квартир. Орендні ціни поки ще доступні - від 8,92 до 11,34 євро за кв.м.
Марцан-Хеллерсдорф
Марцан-Хеллерсдорф (Marzahn-Hellersdorf) не користується особливою популярністю у туристів, хоча тут розташовані палацовий парк Бісдорф і парк марцан. Це типовий спальний район з типовими панельними будинками, які були побудовані ще в епоху НДР.
Округ часто називають самим російськомовним: крім колишніх громадян НДР, які вивчали в школі російську мову, тут проживає багато вихідців з СНД.
З 1990-х років почалася модернізація житлового фонду в Марцане. Вторинний житловий фонд тут дешевше - від 2000 до 3000 євро за кв.м., новобудови дорожче - від 2500 до 4000 євро.
Орендна плата найбільш доступна в Берліні, хоча в 2016 році зросла на 10,6%: 8,50-8,60 євро за кв.м.
Купівля житлового будинку (150 кв.м) 1982 року побудови обійдеться в 295 тисяч євро.
Ліхтенберг - «Берлін в мініатюрі»
Східний округ Берліна Ліхтенберг (Lichtenberg) (недалеко від Александерплац) - самий швидко зростаючий район міста. Майже половина населення округу - вихідці з країн СНД.
Округ займає лідируюче місце по числу новобудов - на 100 тисяч жителів припадає 2 920 квартир (в цілому по місту - 890).
Округ є невеликою модель Берліна. Тут всього потроху: ділові квартали, супермаркети, ресторани, кафе, пивні, зоопарк Фрідріхсфельде, старовинний замок, музей історії війни Берлін-Карлхорст.
Ціни на житло тут аналогічні цінами в Марцан-Хеллерсдорф. Місячне проживання в триповерховому будинку (154 кв. М) 2014 року побудови коштуватиме 1498 євро. Плата за оренду житлової нерухомості в окрузі становить в середньому від 10 до 12 євро за кв.м на місяць.
Райнікендорф - пікнік в порту
Періферійній округ Райніендорф (Reinickendorf) розташованій в Північно-західній части Берліна. Велика частина округу зайнятості Промислова зоною, лісамі и озерами. Ця обставина позначається на цінах на нерухомість в окрузі, вони менш високі в порівнянні з іншими районами Берліна: від 3000 євро за кв.м в новобудовах і 2500-4500 - в старому житловому фонді.
Темпи будівництва низькі: вільної землі під будівництво житла не вистачає.
З визначних пам'яток слід згадати палац Тегель і центр культури і розваг «Тегельскій порт». На берегах озер і на острові Гумбольдт розташовано кілька житлових комплексів. Вартість квартири тут становить в середньому близько 3400 тис. Євро за кв.м., оренди - до 10,35 євро за кв.м. Варто зауважити, що ці показники мають тенденцію до збільшення.
Комерційна нерухомість: ризики та особливості
Берлін (як і Німеччина в цілому) залучає іноземних інвесторів такими факторами, як:
- стабільність і мінімізація ризику - протягом десятиліть німецька економіка розвивається без криз, обвалів цін на нерухомість;
- порядок і дотримання законів - все механізми, пов'язані з купівлею, оформленням документів, наступною здачею в оренду, налагоджені до автоматизму, відсутні дискримінація або обмеження для іноземних інвесторів;
- стабільне зростання цін на нерухомість (важливо скористатися моментом, поки ціни не досягли свого піку);
- доступність - можливо знайти об'єкт для інвестування, володіючи бюджетом до 100 тисяч євро, низькі процентні ставки на кредити. Середній чек для російських інвесторів - 200-300 тисяч євро за квартиру.
Статистика показує, що іноземні громадяни найчастіше вкладають кошти в:
- офіси - в зв'язку зі збільшенням орендної плати прибутковість зменшилася до 3-4% на рік;
- торговельну нерухомість - приносить до 3-4% доходу в рік, але є тенденція до зниження прибутковості;
- складські приміщення - до 5-6% річних;
- житло для подальшої здачі в оренду. Зростання цін на житло викликав і зростання орендних ставок, в зв'язку з чим прибутковість становить від 5 до 7% прибутку на рік.
Таким чином, найбільш вигідна для інвестицій комерційна нерухомість в Берліні сьогодні представлена прибутковими будинками: мається на увазі покупка всього будинку цілком, квартир на окремому поверсі або окремого під'їзду.
Сучасні тенденції на ринку нерухомості в Берліні кажуть про продовження зростання орендних ставок: посилення міграційних процесів, дефіцит житла і вільних площ для будівництва та інші фактори не сприятимуть їх зниження.
Німецький житловий фонд, в тому числі і вторинний, відрізняється високими стандартами і якістю. Довгострокові договори про оренду (від 5 років і більше) дозволяють прогнозувати дохід від 5 до 7% на рік.
Інший вид інвестицій, більш вигідний, але і з великим ризиком - покупка ділянок під будівництво нових будинків; з подорожчанням землі прибутковість таких проектів знизилася з 18 до 12% в рік.
Середній варіант - коли інвестор, взявши кредит, після завершення будівництва житла (особливо невеликих квартир в 20-30 к. М) не продає його. Будинок в цьому випадку залишається у інвестора, який здає квартири в оренду. Кредит рефінансується за нижчою ставкою, а плата за оренду покриває всі кредитні платежі.
Підведемо Підсумки
Придбання громадянами з СНД нерухомості в Берліні, з урахуванням ситуації на ринку ситуації, - перспективне вкладення капіталу. Економічна доцільність не викликає ніяких сумнівів: ціни в Берліні поки ще не наздогнали інші європейські столиці, німецька економіка розвивається стабільно, діє політика сприяння іноземним інвесторам з боку уряду і банків.
Прибутковий будинок принесе стабільний гарантований дохід в 5-7% річних при відсутності ризиків, продаж котеджів - до 12% з мінімальним ризиком.
Крім економічної складової, володіння берлінської нерухомістю має і додаткові плюси: жити в Берліні комфортно і приємно, а власнику нерухомості легше отримати багаторазову візу до Німеччини або ВНЖ .
Ціни на нерухомість в Берліні залежать від престижності районів. Найбільш привабливі - Мітте, Шарлотенбург, Груневальд, Целендорф. Впливають на рівень цін близькість до центру і транспортних комунікацій, час зведення житла: вищі ціни на будівлі, які були побудовані до 1920-х рр. і після 2015 р