- Особливості покупки квартири в розстрочку
- Договір купівлі-продажу квартири з розстрочкою платежу
- Зміни в законодавстві, що впливають на договір купівлі-продажу з розстрочкою в 2018 році
Купівля квартири з розстрочкою платежу - це форма угоди купівлі-продажу нерухомості, при якій покупець вносить плату за квартиру частинами. В даному випадку кредитором виступає власник нерухомості.
Договір купівлі-продажу, який укладається сторонами угоди при оплаті з розстрочкою, має свої особливості, які необхідно враховувати продавцю і покупцю.
Особливості покупки квартири в розстрочку
специфіка угоди купівлі-продажу нерухомості полягає в тому, що продавець є кредитором, а покупець оплачує вартість квартири не одноразово, а частинами. Такий формат продажу нерухомості має свої переваги для обох сторін:
- Покупець може купити квартиру, навіть якщо у нього немає на руках повної суми, при цьому не переплачувати за відсоткам банку і не проходити тривалу процедуру оцінки платоспроможності.
- Даний варіант підійде тим покупцям, які очікують найближчим часом великих грошових надходжень (наприклад, в результаті оформлення спадщини), але побоюються, що вподобана квартира може бути продана іншому.
- Продавець, пропонуючи гнучкі схеми оплати , Може стимулювати попит на квартиру.
- Особливо вигідна оперативний продаж нерухомості в тому випадку, якщо у продавця є побоювання щодо падіння цін на квартиру в найближчій перспективі.
Розрізняють два варіанти оформлення квартири з розстрочкою платежу :
- між фізичними особами;
- між юридичною особою в особі забудовника і фізичною особою-покупцем (тільки щодо побудованого будинку; якщо будинок ще не побудований, то полягає не договір з розстрочкою платежу, а договір пайової участі ).
Відмінністю угоди з розстрочкою є те, що після підписання договору купівлі-продажу і переоформлення прав власності на користь покупця квартира оформляється в заставу продавцю (колишньому власнику). наявність обтяження у вигляді застави реєструється в Росреестра. Воно накладає особливі обмеження на покупця: він не має права продавати квартиру, дарувати її, здавати в довгострокову оренду без згоди заставодержателя.
При цьому покупець має право проживати в квартирі і експлуатувати її, але наявність застави створює додаткові гарантії для продавця в тому, що він отримає всю суму за договором.
Договір купівлі-продажу квартири з розстрочкою платежу
В угодах купівлі-продажу квартири з розстрочкою особливо важливе значення надається грамотному складанню договору. Особливо в цьому зацікавлений продавець, так як якщо покупець припинить платити за графіком, договір буде доказовою базою в суді.
Договір повинен складатися з урахуванням норм цивільного права. Зокрема, в ст.454 ГК РФ зазначено, що в рамках договорів купівлі-продажу одна зі сторін передає певне майно, а друга повинна заплатити за нього суму, обумовлену ними раніше. Ст.488 ГК РФ зобов'язує покупця провести оплату в терміни, прописані договором. Якщо такий обов'язок не виконується покупцем, то можливі два варіанти дій: він повинен повернути несвоєчасно орендоване майно або сплатити його вартість з урахуванням нарахованих відсотків.
Істотними умовами договору купівлі-продажу квартири є:
- сторони угоди: ПІБ продавця, покупця, їх паспортні дані та контактні дані;
- предмет угоди: квартира і її кадастровий номер, площу, поверх і адреса;
- посилання на документацію , Що дають право продавцеві розпоряджатися квартирою: правовстановлюючі і правоутверждающіе документи;
- вартість квартири і черга сплати ;
- Права та обов'язки сторін.
Зазначені вище пункти є загальними для всіх договорів купівлі-продажу, але при оформленні розстрочки є своя специфіка. Так, він в обов'язковому порядку містить пункт про знаходження квартири в заставі у продавця до того моменту, поки вся сума за договором не буде внесено покупцем. Тільки після внесення останнього платежу покупцем обтяження з квартири знімається (це також прописується в договорі).
Зразок бланка (форми) договору купівлі-продажу квартири в розстрочку можна скачати тут .
Договір повинен містити якомога детальніший графік платежів, що включає вказівку на загальну вартість квартири, величину початкового внеску або авансу (У відсотковому відношенні від вартості нерухомості і грошовому еквіваленті), кількість платежів за договором, дати внесення і порядок, терміни погашення заборгованості, штрафи за прострочення (за замовчуванням це 0,3% від суми заборгованості за кожен день, але може бути встановлена інша величина ), в якому випадку продавець може вимагати розірвання договору і повернення йому майна (наприклад, при простроченні платежу в розмірі не менше 2 місяців).
Якщо всі зазначені пункти будуть прописані в договорі, то це дає підстави для його реєстрації в якості іпотечного, що в інтересах продавця. Договір купівлі-продажу складається в трьох примірниках: по одному для кожної зі сторін і третій - для Росреестра.
Договір не підлягає обов'язковому нотаріальному посвідченню , Але для додання йому більшої юридичної сили варто пройти цю процедуру.
Зміни в законодавстві, що впливають на договір купівлі-продажу з розстрочкою в 2018 році
У 2018 році за укладанні договорів купівлі-продажу з розстрочкою варто враховувати наступні законодавчі особливості. Реєстрація подібних угод відбувається відповідно до 218-ФЗ, який набрав чинності в 2017 році. За дану процедуру відповідає Росреестр, але подати документи можна в МФЦ .
До договору купівлі-продажу в 2018 році пред'являються такі вимоги:
- Він обов'язково має письмову форму, інакше визнається нікчемним.
- Сам договір з 2013 року не підлягає реєстрації в Росреестра.
- Перехід права власності від продавця до покупця підлягає держреєстрації , Відмітка про що вноситься в ЕГРН.
- В якості підтвердження права власності тепер не видається свідоцтво . Доказом зареєстрованого права власності тепер є виписка з ЕГРН .
- Заява на держреєстрацію угоди тепер можна подати в електронному форматі, але потрібно ЕЦП.
- Заяви на держреєстрацію змін тепер обробляються гранично швидко: в термін до 10 робочих днів.
- Угоди з участю неповнолітніх або недієздатних осіб в обов'язковому порядку вимагають отримання дозволу від органів опіки.
- при продажу часток в праві власності потрібно повідомити всіх власників про майбутню операцію і тільки в разі їх відмови від переважного права купівлі можна приступати до укладання угоди.
У 2017 році були введені вимоги щодо обов'язкового нотаріального завірення договорів по відчуженню часткової власності, нерухомості у власності неповнолітніх і недієздатних осіб, при покупці квартири в часткову власність подружжям.
Таким чином, договори купівлі-продажу з розстрочкою платежу - це особлива форма договірних відносин, особливістю яких є поетапне внесення плати за квартиру покупцем і знаходження квартири в заставі у продавця аж до погашення останнього внеску.
Дорогі читачі, інформація в статті могла втратити свою актуальність. Якщо ви хочете дізнатися, як вирішити саме Вашу проблему, телефонуйте за телефонами:
Або задайте питання юристу на сайті. Це швидко і безкоштовно!