«Свобода однієї людини закінчується там,
де починається свобода іншого ».
У наш кризовий час практично кожна сім'я має власний легковий автомобіль, а то і два, тому питання парковки, якщо ти живеш в багатоквартирному будинку, стоять як ніколи гостро. Якщо в старій житловій забудові багатоквартирних будинків 30-40-річної давності все-таки автомобілів не так багато, то в новобудовах, які заселяються, в основному, більш молодим поколінням, їх на порядок більше. І проблема парковок, особливо в великих містах, стоїть дуже гостро. Адже і гаражів в крокової доступності також не вистачає через щільність забудови в результаті економії місця. Жителі багатоквартирних будинків в абсолютній більшості паркують свої автомобілі у дворі будинку, свого або сусіднього, кому як пощастить.
Це тільки в останні роки вимоги містобудівного законодавства стали зобов'язувати забудовників передбачати необхідну кількість паркувальних місць і інші елементи інфраструктури та благоустрою. Але законодавчі зміни все одно не встигають за реаліями нашого життя, та й містобудівні норми часто занижені.
Ось і виникають в результаті «війн за паркувальні місця» різні рішення власників, прийняті на загальних зборах, які передбачають установку шлагбаумів при в'їзді в свій двір, а також замикаються паркування у дворах будинків та інші - не менше спірні з точки зору житлового законодавства. А деякі власники облаштовуються у дворі свого МКД без всяких рішення загальних зборів. Наскільки правомірні такі рішення і дії власників ми і розглянемо в даній статті.
Відповідно до ч. 1 ст. 16 ФЗ «Про введення в дію Житлового кодексу РФ» в існуючій забудові поселень земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і інші входять до складу такого будинку об'єкти нерухомого майна, є спільною частковою власністю власників приміщень у багатоквартирному будинку.
Згідно ст. 36 Житлового кодексу РФ (далі - ЖК РФ) до загального майна багатоквартирного будинку відноситься, в тому числі і земельну ділянку, на якій розташований даний будинок, з елементами озеленення і благоустрою, інші призначені для обслуговування, експлуатації та благоустрою даного будинку, і розташовані на зазначеній земельній ділянці об'єкти. Межі та розмір земельної ділянки, на якій розташовано багатоквартирний будинок, визначаються відповідно до вимог земельного законодавства та законодавства про містобудівну діяльність.
Пунктом 2 ст. 36 ЖК РФ передбачено, що власники приміщень в багатоквартирному будинку володіють, користуються і у встановлених Житловим Кодексом та цивільним законодавством межах розпоряджаються спільним майном в багатоквартирному будинку.
Відповідно до п. 1 ст. 247 Цивільного кодексу РФ (далі - ГК РФ) володіння і користування майном, що перебуває у спільній частковій власності, здійснюються за згодою всіх її учасників, а у разі недосягнення згоди - в порядку, що встановлюється судом.
Однак користуватися своєю часткою в спільному майні, в тому числі і земельною ділянкою, власники мають право тільки спільно, приймаючи рішення про це на загальних зборах власників приміщень МКД, тобто, в порядку, встановленому житловим законодавством.
У пункті 5 ст. 36 ЖК РФ говориться про те, що земельна ділянка, на якій розташовано багатоквартирний будинок, може бути обтяжений правом обмеженого користування іншими особами. Не допускається заборона на встановлення обтяження земельної ділянки в разі необхідності забезпечення доступу інших осіб до об'єктів, які існували до дня введення в дію Житлового Кодексу. Нове обтяження земельної ділянки правом обмеженого користування встановлюється за згодою між особою, що вимагає такого обтяження земельної ділянки, і власниками приміщень в багатоквартирному будинку. Спори про встановлення обтяження земельної ділянки правом обмеженого користування або про умови такого обтяження вирішуються в судовому порядку.
Правила благоустрою муніципальних утворень і нормативно-правові акти суб'єктів Федерації також в більшості своїй містять норми про порядок утримання та використання прибудинкової території, в тому числі і по організації парковок і їх погодженням.
Дуже часто межі земельної ділянки МКД не визначені відповідно до земельного та містобудівного законодавства. На період будівництва ділянку формується, а в подальшому, після закінчення часу, встановленого законом, земельну ділянку знімається з кадастрового обліку, так як подальшого його оформлення не відбувається через різні обставини. З даного питання в нашому блозі вже була розміщена стаття .
Відповідно до статті 44 ЖК РФ до компетенції загальних зборів власників приміщень (ОСС) МКД входить прийняття рішень:
про межі використання земельної ділянки, на якій розташовано багатоквартирний будинок, в тому числі введення обмежень користування їм;
про благоустрій земельної ділянки, на якій розташовано багатоквартирний будинок і який відноситься до загального майна власників приміщень у багатоквартирному будинку, в тому числі про розміщення, про обслуговування та експлуатації елементів озеленення та благоустрою на зазначеній земельній ділянці.
Зазначені правомочності загальних зборів власники тлумачать часто дуже своєрідно і це відбивається в «дивних» протоколах загальних зборів. А деяким власникам і рішення зборів не потрібні, вони просто облаштовують собі місця для паркування на прибудинковій території, незважаючи на думку інших власників і норми закону. Але, як завжди, тлумачення норм законів ми отримуємо в результаті сформованої судової практики щодо застосування цих норм, яка часом буває полярно протилежної.
В огляді судової практики Верховного Суду Російської Федерації № 1 (2018), затвердженому Президією Верховного Суду РФ 28.03.2018 року, зроблений наступний висновок: загальні збори автовласників багатоквартирного будинку не відноситься до органів, повноважним приймати рішення про обмеження прав власників приміщень на користування прибудинковою територією з метою розміщення на ній належних їм автомобілів.
Суть справи в наступному: на загальних зборах членів ЖБК за участю заявника (С.) було прийнято рішення про створення паркування транспортних засобів з установкою шлагбаума при в'їзді на територію двору. С. був отриманий брелок від шлагбаума і згодом за нею закріплено паркувальне місце.
Далі, через якийсь час на зборах автовласників з питання організації паркувальних місць та благоустрою прибудинкової території прийнято рішення позбавити С. можливості паркувати автомобіль, що належить позивачеві, на обгородженій прибудинкової території за порушення правил парковки, затверджених на загальних зборах автовласників, і за порушення положення про порядок в'їзду і парковки автотранспорту, повернути раніше внесені нею кошти, її початковий внесок.
Верховний суд РФ скасував всі рішення судів нижчих інстанцій, що прийняті не на користь власника, який був позбавлений права на користування прибудинковою територією (згідно з рішенням загальних зборів), вважаючи їх прийнятими в порушення норм чинного законодавства, при цьому роз'яснивши наступне:
«... Пунктом 67 спільного постанови Пленумів Верховного Суду Російської Федерації і Вищого Арбітражного Суду від 29 квітня 2010 року № 10/22« Про деякі питання, що виникають у судовій практиці при вирішенні спорів, пов'язаних із захистом права власності та інших речових прав »визначено, що якщо земельна ділянка не сформований і відносно нього не проведено державний кадастровий облік, земля під багатоквартирним будинком знаходиться у власності відповідного публічно-правового освіти. Власники приміщень у багатоквартирному будинку має право володіти і користуватися цією земельною ділянкою в тій мірі, в якій це необхідно для експлуатації ними багатоквартирного будинку, а також об'єктів, що входять до складу спільного майна в такому будинку. При визначенні меж правомочностей власників приміщень у багатоквартирному будинку по володінню і користуванню вказаною земельною ділянкою необхідно керуватися ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.
У зазначених випадках власники приміщень в багатоквартирному будинку як законні власники земельної ділянки, на якій розташований даний будинок і який необхідний для його експлуатації, в силу положень ст. 304 - 305 ГК РФ мають право вимагати усунення будь-яких порушень їх прав, хоча б ці порушення і не були поєднані з позбавленням володіння, а також право на захист свого володіння.
Згідно ч. 2 ст. 36 ЖК РФ власники приміщень в багатоквартирному будинку володіють, користуються і у встановлених цим кодексом та цивільним законодавством межах розпоряджаються спільним майном в багатоквартирному будинку.
У ч. 4 ст. 37 ЖК РФ заборонені виділ в натурі і відчуження частки в праві власності на спільне майно в багатоквартирному будинку, а також вчинення інших дій, що тягнуть за собою передачу цієї частки окремо від права власності на приміщення в багатоквартирному будинку.
Таким чином, власнику приміщення в багатоквартирному будинку належить безумовне і невідчужуване право на користування спільним майном багатоквартирного будинку. При цьому будь-які способи обмеження або позбавлення власника приміщення в багатоквартирному будинку такого права чинним законодавством не передбачені.
... Суд, визнавши обмеження права С. на використання парковки, розташованої на прибудинковій території багатоквартирного будинку, регламентованим Положенням про порядок в'їзду і парковки автотранспорту на прибудинковій території, затвердженим загальними зборами членів ЖБК 14 червня 2013 року, і відповідним вимогу Постанови Уряду м.Москва № 428-ПП, не врахував, що даною постановою не регулюються питання створення та порядку використання паркувальних місць на обгородженій прибудинкової території, а отже, і накладення будь-яких обмежень права С., як власника приміщення в багатоквартирному будинку на користування прибудинковою територією, в тому числі і на розміщення на ній належить їй автомобіля.
Пунктом 13 ППМ № 428-ПП забороняється установка та експлуатація захисних пристроїв, що перешкоджають або обмежують прохід пішоходів і проїзд транспортних засобів на територію загального користування.
Право С. на безперешкодний в'їзд на огороджену територію частини двору багатоквартирного будинку в протягом доби, як власниці житлового приміщення в даному будинку, закріплено і Положенням про порядок в'їзду і парковки автотранспорту на прибудинковій території, затвердженим загальними зборами членів ЖБК.
При таких обставинах посилання суду на те, що рішення загальних зборів автовласників послужило правомірним підставою для обмеження права позивача на користування паркувальним місцем, що перебуває в спільному користуванні власників приміщень багатоквартирного будинку, суперечить наведеним вище нормам матеріального права ».
В іншій справі одні власники облаштували місця для паркування прямо під вікнами квартир, ніж обурилися інші власники приміщень МКД. Суд встав на сторону обурених жителів і визнав їх правоту в небажанні миритися з бажаннями окремих власників, які вирішили самовільно облаштувати собі парковку.
Рішенням Алексинского міського суду Тульської області від 24.11.2013 у справі № 2-1501 / 13 задоволено вимоги позивача і суд зобов'язав самовільних організаторів парковки повернути прибудинкову територію в первісний стан.
«... Відповідно до пп. «Е» і «ж» п. 2 Правил утримання спільного майна в багатоквартирному будинку, затверджених Постановою Уряду РФ від 13.08.2006 № 491 до складу загального майна входять земельну ділянку, на якій розташовано багатоквартирний будинок і межі якої визначено на підставі даних державного кадастрового обліку, з елементами озеленення і благоустрою, а також інші об'єкти, призначені для обслуговування, експлуатації та благоустрою цього будинку.
Володіння і користування майном, що перебуває у спільній частковій власності, здійснюються за згодою всіх її учасників, а у разі недосягнення згоди - в порядку, що встановлюється судом п. 1 ст. 247 ГК РФ).
Прийняття рішень про межі використання земельної ділянки, на якій розташовано багатоквартирний будинок, в тому числі введення обмежень користування їм належать до компетенції загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку (п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Дані рішення є обов'язковими для всіх власників приміщень у багатоквартирному будинку, в тому числі для тих, які не брали участі в голосуванні (ч. 5 ст. 46 ЖК РФ).
Згідно п. 67 Постанови Пленуму ЗС РФ № 10, Пленуму ВАС РФ N 22 від 29.04.2010 р «Про деякі питання, що виникають у судовій практиці при вирішенні спорів, пов'язаних із захистом права власності та інших речових прав», якщо земельна ділянка не сформований і відносно нього не проведено державний кадастровий облік, земля під багатоквартирним будинком знаходиться у власності відповідного публічно-правового освіти.
Разом з тим за змістом частин 3 і 4 статті 16 введеного закону власник не має права розпоряджатися цією землею в тій частині, в якій повинен бути сформований земельну ділянку під багатоквартирним будинком. У свою чергу, власники приміщень в багатоквартирному будинку має право володіти і користуватися цією земельною ділянкою в тій мірі, в якій це необхідно для експлуатації ними багатоквартирного будинку, а також об'єктів, що входять до складу спільного майна в такому будинку. При визначенні меж правомочностей власників приміщень у багатоквартирному будинку по володінню і користуванню вказаною земельною ділянкою необхідно керуватися частиною 1 статті 36 ЖК РФ.
Власники приміщень у багатоквартирному будинку володіють, користуються і у встановлених цим Кодексом та цивільним законодавством межах розпоряджаються спільним майном в багатоквартирному будинку.
Зменшення розміру спільного майна в багатоквартирному будинку можливе лише за згодою всіх власників приміщень у даному будинку шляхом його реконструкції.
За рішенням власників приміщень у багатоквартирному будинку, прийнятим на загальних зборах таких власників, об'єкти загального майна в багатоквартирному будинку можуть бути передані в користування іншим особам у разі, якщо це не порушує права і законні інтереси громадян і юридичних осіб.
... З акту обстеження прибудинкової території ... від 18.12.2013 року, затвердженої постановою голови адміністрації МО Алексинский район ... від 18.12.2013 року, слід, що вищевказаний будинок входить в список старих житлових будинків, земельна ділянка не відмежований. Даний будинок розташовується на частини земельної ділянки площею 4743 кв.м з кадастровим № ... з дозволеним використанням: для багатоповерхової (житловий) забудови.
Рішенням Зборів депутатів муніципального освіти ... від 29.06.2006 року № ... були затверджені «Правила благоустрою і утримання території муніципального освіти ...».
В силу ст. 4 Правил - проведення робіт з благоустрою території міського поселення дозволяється тільки за проектами, погодженими з органами архітектури в установленому порядку.
заборонено:
самовільно будувати різного роду господарські та допоміжні будівлі, сараї, гаражі, голубники, теплиці та інше у дворах будинків без дозволу адміністрації ... (ст. 10.19. Правил);
здійснювати проїзд, стоянку та паркування транспортних засобів у невстановлених місцях (на газонах, в скверах, на тротуарах, дитячих та спортивних майданчиках);
здійснювати проїзд, стоянку, паркування легкового та вантажного автотранспорту по обробленим і засіяних полях і грунтових дорогах, не санкціонованим для проїзду (ст. ст.10.29., 10.30. Правил).
... Відповідно до таблиці 7.1.1 СанПіН 2.2.1 / 2.1.1.1200-03 (нова редакція) «Санітарно-захисні зони і санітарна класифікація підприємств, споруд та інших об'єктів» відстань від фасадів житлових будинків і торців будинків з вікнами, торців житлових будинків без вікон при розміщенні автостоянки на 1-машино-місць і менше має становити не менше 10 метрів.
Судом по справі встановлено, що відповідачами вироблено самовільне облаштування місць стоянок для автотранспорту (з пошкодженням верхнього шару грунту і засипанням щебенем, бордюрним каменем) на прибудинковій території з торцевого боку ... на відстані 50 см від фасаду житлового будинку. Відведення земельної ділянки під створення автостоянки адміністрацією муніципального освіти ... не проведений. Дані обставини підтверджують також представлені в матеріали справи позивачем і відповідачами фотографії (л. Д. 49-59).
Крім цього, допущено порушення Правил про благоустрій в ... (ст. 4, ст.10.19.), Вимоги СанПіН 2.2.1 / 2.1.1.1200-03.
Согласно п. 1 і 2 ст. 222 ГК РФ підлягає знесенню самовільна споруда, тобто житловий будинок, інша будівля, споруда або інше нерухоме майно, створене на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети в порядку, встановленому законом і іншими правовими актами, або створене без отримання на це необхідних дозволів або з істотним порушенням містобудівних і будівельних норм і правил. Самовільна споруда підлягає зносу який здійснив її обличчям або за його рахунок.
Представленими у справі доказами підтверджено порушення прав позивача в частині самовільного облаштування місць стоянок для автотранспорту і вимоги в частині її ліквідації шляхом приведення в первинний стан, прибравши бордюрний камінь і щебінь, підлягають задоволенню ».
У ще одному судовому спорі керуюча організація, в даному випадку ТСЖ, обмежило власнику користування прибудинковою територією МКД, заблокувавши брелок від шлагбаума, встановленого на в'їзді в неї. Справедливості власнику довелося шукати аж до Верховного суду, який скасував рішення судів першої та другої інстанції.
Визначення СК у цивільних справах Верховного Суду РФ від 14 листопада 2017 р № 78-КГ17-80:
«Таким чином, рішення ТСЖ« Невський Меридіан »з питання про заборону позивачеві в'їжджати на прибудинкову територію суперечить чинному законодавству, оскільки порушує права і законні інтереси Полєнова А.Н. як власника приміщення в багатоквартирному будинку на безперешкодний доступ до спільного майна, а також можливості паркування свого транспортного засобу в будь-який час доби на будь-якому вільному місці на прибудинковій території.
Чинним законодавством не передбачена можливість блокування доступу власника на прибудинкову територію на підставі рішення загальних зборів власників приміщень житлового будинку як санкція за порушення встановленого зборами порядку користування земельною ділянкою.
Той факт, що «Порядок користування земельною ділянкою», затверджений рішенням загальних зборів власників багатоквартирного будинку від 9 червня 2013 р не визнаним нечинним, не є безумовною підставою для його застосування.
Суди при розгляді спору повинні були керуватися частиною 2 статті 11 Цивільного процесуального кодексу Російської Федерації, згідно з якою суд, встановивши при вирішенні цивільної справи, що нормативний правовий акт не відповідає нормативному правовому акту, що має більшу юридичну силу, застосовує норми акта, що має найбільшу юридичну силу .
При цьому, колегія суддів судової палати у цивільних справах Верховного Суду Російської Федерації зазначає, що наведена правова норма підлягає застосуванню не тільки до нормативно-правовим актам, прийнятим органами публічної влади, а й до локальних нормативних актів, до яких відноситься «Порядок користування земельною ділянкою», затверджений рішенням загальних зборів власників багатоквартирного будинку від 9 червня 2013 р
Судова колегія у цивільних справах Верховного Суду Російської Федерації знаходить, що допущені при розгляді справи судом апеляційної інстанції порушення норм матеріального права є суттєвими, вони вплинули на результат справи і без їх усунення неможливі відновлення і захист порушених прав, свобод і законних інтересів Полєнова О.Н ., в зв'язку з чим апеляційне визначення судової колегії в цивільних справах Санкт-Петербурзького міського суду від 23 січня 2017 р підлягає скасуванню з направленням справи на новий рассмот ення до суду апеляційної інстанції ».
Таким чином, обмеження прав власників приміщень МКД у вигляді ненадання доступу на прибудинкову територію (навіть якщо рішення ОСС, яке прийняло локальний акт для МКД, що не оскаржене і шлагбаум встановлений законно), а також дії по самовільному розміщенню парковок, визнаються Верховним судом і іншими судами неправомірним .
Шкода, що відстоювати свої права на користування власним двором багатоквартирного будинку, власникам доводиться в судах, аж до Вищої судової інстанції. Адже куди простіше кожному, в тому числі власникам приміщень МКД, керуючим організаціям і навіть деяким суддям, дотримуватися норм законів, не забуваючи при цьому про пріоритет застосування законів, що володіють більшу юридичну силу.
А також пам'ятати при здійсненні вчинків фразу, прописану в епіграф цієї статті. Її використовують зазвичай як гасло правильного суспільства, але з застереженням, що «свобода не є вседозволеність». А вседозволеність завжди веде до конфліктів інтересів, що, звичайно, позитивно для юристів, так як без роботи вони не залишаться, але приносить додатковий негатив в наше життя, якого в ній і так предостатньо ...
З повагою, Ильмира Носик.