Як накопичити на квартиру - не беріть іпотеку

1. Варіант №1- іпотека.
2. Варіант №2 - оренда + накопичення потрібної суми

Є у мене хороший знайомий, займається орендою квартир. Бізнес простий - він посередник між орендарями та власниками житла, що здається внайми житла. Живе непогано - хороша квартира, автомобіль. Правда крутиться як білка в колесі. Але це по-моєму в наш час вже норма. Бачимося ми рідко, але кожен раз я дізнаюся для себе щось нове і цікаве.

Цього разу поскаржився він, що в зв'язку з доступністю іпотеки, люди менше стали звертатися до оренди. Навіщо платити "чужому дядькові" за оренду, якщо можна відразу отримати своє житло через іпотеку. Я кажу:

- Ну це і їжаку зрозуміло, якщо знімати квартиру, то відкладати практично неможливо. І накопичити не вийде, іпотека економічно вигідніше оренди.

Тоді він дістав листок блокнот, калькулятор і каже:

Давай порахуємо.

Ми порахували. Виявилося, що іпотека не найвигідніший спосіб купити квартиру, якщо немає необхідної суми відразу. І я вирішив про це написати. Серьога, спасибі за ідею!
Основним фактором при покупці квартири в іпотеку є переконання, що людина платить гроші в банк за "своє власне", а в разі, наприклад, оренди, гроші йдуть "чужому дядькові в кишеню". І тому брати житло в оренду економічно невигідно.

Тут є два омани.

По-перше: при іпотеці ви живете в квартирі, яка знаходиться в заставі у банку, і в разі неплатоспроможності, ви в одну мить опинитеся на вулиці. І не врятують вас ні «маленькі діти», ні «мати-одиначка», ні «я скоро знайду роботу і розрахуюся».

По-друге: "чужому дядькові" теж доводиться платити, як переплата за кредит, а вона, як ми розглянемо нижче, не така вже й маленька.

І чомусь існує думка, що іпотека - це практично єдиний спосіб отримати своє житло у власність, якщо ти не мільйонер. Інакше накопичити ніяк не вийде. По-моєму іпотека - це хороший спосіб тільки для людей, які не вміють рахувати і не хочуть думати.

Насправді існує спосіб купити квартиру набагато більш безпечний і ефективний, ніж іпотека. І ми його розглянемо. Але для початку нам треба визначитися з обов'язковими умовами покупки квартири.

• Перше обов'язкова умова - це щомісячний стабільний дохід. Якщо його немає або грошей не вистачає, можете стати консультантом Фаберлік і вирішити своє фінансове питання.

• Друга умова - для вас покупка квартири повинна бути настільки важлива, що ви готові діяти по-новому, і, можливо, навіть ризикувати. Якщо по другій умові ви не проходите, все одно дочитайте статтю до кінця, можемо бути я перебільшую.

Ну що ж, почнемо?

Ось вона, наша скромна мрія - двокімнатна квартира в Новосибірську.

Як приклад я взяв не найдорожчу квартиру. Двушка, загальною площею 45 кв.м. в п'ятиповерховому цегляному будинку, в 30 хвилинах пішки від метро, вартістю 2700 тис. рублів. У міру "убита", але для проживання годиться. Це мінімальна ціна в Новосибірську для такої квартири і треба ще пошукати. Можна звичайно розглянути і дорожчий варіант - в новому будинку, але тут потрібно розуміти, що чим більше сума кредиту, тим більші щомісячні виплати. А вони навіть в нашому варіанті зовсім не маленькі. До того ж в новому будинку в основному варіанти під самоотделку, а нас такий варіант не влаштовує, нам треба вселитися і відразу нормально жити.

Варіант №1- іпотека.

У нас квартира вартістю 2 млн. 700 тис. Рублів. Початковий внесок - мінімум 15%, і це складе 405 тисяч рублів. Решту суми 2300 (я округлив трохи, хоча це особливої ​​ролі не грає, тут головне принцип) ми беремо в кредит у банку.

Звернувшись до кредитного калькулятора, бачимо таку картину:

• Щомісячні виплати при оформленні іпотеки на 10 років складуть 34 341 руб.
• Банківська переплата складе 1 млн. 890 тис. Руб. Цю суму ми віддаємо банку просто так за послугу, за те, що він дав нам покористуватися грошима, причому навіть не своїми.

Я спеціально не став розглядати іпотеку на 20 років, так як вважаю, 20 років каторги, це вже занадто! 10 років теж не солодко, але якщо розглянути можливість дострокового погашення, то не так страшно, до речі, дострокове погашення в договорі іпотеки повинно бути з моєї точки зору обов'язковим пунктом ..

Про всяк випадок додаю розрахунок іпотеки на 20 років. Щомісячна сума виплат як бачите трохи менше, але 20 років і переплата 4 мільйони? ...

Таким чином, щоб зважитися на іпотеку:

• у нас повинна бути в наявності сума 400 тис. руб;
• ми повинні бути готові протягом 10 років (120 місяців) віддавати банку без затримок майже по 35 тис рублів.

І як бонус подарувати банку свої кровнозаработанние 1 млн. 890 тис. Руб.

Незважаючи на грабіж, ми приймаємо рішення брати іпотеку, жити десь треба.

Ми прийняли рішення, платимо початковий внесок, оформляємо договір іпотеки, справляємо новосілля і тепер зобов'язані щомісяця платити банку 35 тис. Рублів

Додаємо до цієї суми комунальні платежі, які складуть приблизно 5 тис рублів, разом 40 тис на місяць.

40 тис. Рублів нам обходиться "ваша" квартира.

Разом 10 років експлуатації житла обійдуться нам:

400+ (40х120) = 5млн. 200тис. рублів

Це без ремонту і додаткових витрат на меблі.

Як прийнято вважати, іпотека - найпростіший спосіб отримати своє житло. І тепер зрозуміло (1 890 тис.) Чому вона так активно рекламується і просувається банками.

Але чи є ще варіанти?

Давайте спробуємо проаналізувати інший шлях: що якщо квартиру взяти в оренду і почати збирати на свою власну?

Варіант №2 - оренда + накопичення потрібної суми

Для того, щоб збирати на квартиру потрібні "зайві" гроші. Але і в попередньому варіанті ми прийшли до висновку, що без 35-40 тис. Рублів на місяць на іпотеку навіть і "облизуватися" не варто.

Цю суму ми і візьмемо за точку відліку.

Вартість оренди розглянутої нами в попередньому варіанті квартири обійдеться приблизно 18 тис. Руб. у місяць. Цю суму ми беззастережно погоджуємося платити чужому дядькові і за десять років оренди повинні "подарувати" кому-то 2 млн. 160 тис. Рублів (18х12х10 = 2160). Навіть більше, ніж банку! Що то навіть не по-собі стає від таких "подарунків".

Але не поспішайте розпрощатися з цим способом, не все так сумно, як здається на перший погляд.

• У нас є в наявності 400 тис. Рублів, які ми не віддали за перший внесок;
• Щомісяця ми маємо на руках 40 000 рублів, які ми не платимо за іпотеку.

З цих сорока тисяч ми віднімаємо плату за оренду - 18 000, решту суми (40-18 = 22 тис.) Відкладаємо в конвертик, спеціально для цього призначений.

Ось що ми отримуємо в результаті через рік:

22000х12 = 264 тис. + 400 = 664 тис. рублів

Якщо у нас не було "початкового внеску", то в наявності є всього 264 000 рублей.

Другий рік накопичень:

664 + 264 = 928 тис. Рублів

Через два роки накопичень ми можемо купити кімнату і здати її в оренду. Так як жити ми в ній не збираємося, підшукуємо недорогий і зручний варіант, саме з точки зору легкої продажу згодом. У нас є своє житло !!!

На третій рік у нас вже з'являються додаткові 5 тис. Руб. від оренди кімнати. У рік це 60 тис. Рублів. Справа пішла трохи веселіше.

Третій рік:

928 + 264 + 60 = 1252 тис. Рублів.

Рік четвертий:

1252 + 264 + 60 = 1576 тис. Рублів.

Минуло чотири роки і у нас вже є сума для покупки недорогої квартири-студії і доведення її до прийнятного стану - ремонт, меблі, або поганенькій однокімнатної квартири. Що ми благополучно і робимо, продавши кімнату.

Тепер у нас вже є своє житло, розпорядитися яким ми можемо на свій розсуд:

• Варіант перший (якщо немає дітей): переїхати і жити в студії. Так, незручно, але це тимчасово, так як ми накопичуємо на квартиру.
• Варіант другий: здати студію в оренду студентам, наприклад тисяч за 10 (10х12 = 120 тис. В рік) і, відповідно цю суму перенаправити на власні потреби, або - в конвертик для прискорення процесу накопичення. Для цього варіанту також можна купити «вбиту» однокімнатну і «за недорого» підготувати її до здачі внайми.

Ну а ми продовжуємо жити і накопичувати заощадження. Де зберігати гроші - окрема тема, я думаю найближчим часом про це варто поговорити. Якщо буде інтерес, розповім про кілька цікавих можливостей.

Рік п'ятий:

1576 + 264 + 120 = 1960 тис. Рублів.

Ого, у нас є в наявності, з урахуванням нерухомості майже 2 млн. Рублів.

Рік шостий:

1960 + 264 + 120 = 2344 тис. Руб.

Рік сьомий:

2344 + 264 + 120 = 2 млн 728тис.

Через сім років ми купуємо заплановану "двушку". Хоча скоріше за все вартість квартири зросте і за оренду ми заплатимо більше. Тому накинемо зверху ще рік - не через сім, а через вісім років ми в'їдемо в свою власну квартиру.

Ну, а якщо у нас не було "початкового внеску" 400 тис. Рублів і ми стартували з нуля, то як раз через 10 років наша мрія і здійсниться.

Але найголовніше не це, найголовніше - ми проживемо ці вісім років зовсім по-іншому. Над нами не буде висіти дамоклів меч кредиту, ми будемо більш вільні у своїх думках і вчинках. А значить ми будемо діяти ефективніше. Ми проживемо цей час спокійніше, а значить збережемо здоров'я і гроші. Ми не будемо жити в страху, а значить не перекриємо собі доступ до нових можливостей. Ми зможемо заради великої мети відмовитися від сьогохвилинних бажань і зробимо свою волю ще сильніше, а енергія сьогохвилинних бажань наблизить нашу головну мету. Ми навчимося діяти стратегічно, а не спонтанно, в результаті нам по плечу будуть складніші завдання. А за важкі завдання і призи набагато цінніше.

Підіб'ємо невеликі підсумки:

Плюси іпотеки:

• Своє житло (це помилка, житло в заставі у банку);

• Ви отримуємо житло відразу, а розраховуєтесь поступово, хоча з точки зору психології досягнень це мінус. І про це ми говорили дуже докладно в статті « Не беріть кредити «. Виходить взагалі жодного плюса.

Мінуси іпотеки:

• Початковий внесок;

• Психологічний тиск БОРГУ.

Плюси оренди і накопичення:

• На відміну від іпотеки, де потрібен початковий внесок, стартанути ми можемо набагато раніше;

• ми не потрапляємо в кабалу, ми вільні, ми можемо ризикувати як підприємці, не боячись, що нас за зябра візьме банк;

• Квартиру можна поміняти на іншу, більш зручну;

• У разі форс-мажору, у нас є пристойна сума грошей і простір для маневру.

І найголовніше у нас є конкретна мета, до якої ми рухаємося кожен день. Ця мета реальна, вона цінна для нас, і наша підсвідомість буде допомагати знайти найефективніший шлях для досягнення цієї мети.

В цьому випадку всі теоретичні, математичні розрахунки виявляться не зовсім коректними, практика показує, що отримаємо ми то, що хочемо набагато раніше (це з мого особистого досвіду).

Мінуси оренди і накопичення:

• Ризик: вартість квартири може зрости багатократно, і гроші знеціняться.
• Гроші йдуть "чужому дядькові".

Я не знаю, зміг я вас переконати скористатися варіантом оренди і накопичення чи ні, на мій погляд це самий оптимальний варіант. Особливо для молодої сім'ї.

PS На завершення невеликої, але дуже цінну пораду: навіть якщо ви вважаєте, що ні іпотека ні накопичення вам не під силу, заведіть невеликий конвертик і починайте регулярно відкладати гроші на житло. Нехай це буде 1000, нехай 500 рублів, нехай 100, але регулярно. Всі великі річки починаються з маленьких потічків.

А чудеса трапляються! Не вірите, а ви спробуйте!

Олександр Семенов