Напевно, багато хто хотів би мати свою квартиру в одній з європейських країн. І це може бути цілком здійсненно навіть для тих, хто не має в своєму розпорядженні вільними і достатніми засобами. Існує проста і зрозуміла фінансова схема покупки нерухомості, яка, до того ж, допоможе отримати деяку прибуток. Це lease-back (зворотний лізинг, зворотній рента, гарантована рента).
переваги схеми
По суті, lease-back- це повноцінний інструмент інвестування. У випадку з житлом він працює наступним чином: покупець набуває у забудовника квартиру і здає її в оренду керуючої компанії забудовника на кілька років, а та, в свою чергу, здає її в короткострокову оренду субарендаторам і платить фіксований відсоток за це власнику житла. Таким чином, покупець стає інвестором, які отримують дохід. До того ж, мати квартиру в Європі - це не тільки престижно, а й зручно, адже в ряді країн придбання житла дає привілеї при отриманні ВНЖ або хоча б довгострокової візи.
Крім спрощеної процедури отримання ВНЖ або візи, схема зворотного ренти має інші переваги. По-перше, на таку покупку житла банки охочіше дають кредити, ніж звичайну іпотеку. По-друге, власнику гарантований певний дохід, який покриває кредит більше ніж на половину. По-третє, власник може сам користуватися своєю квартирою.
Європейський досвід
Вперше схема зворотного ренти була застосована в 70-х роках у Франції, а на цей момент вона стала дуже популярною в багатьох європейських країнах і навіть в США.
Lease-backособенно поширений в країнах з великими морськими курортами: Італія, Іспанія, Португалія. Також багато можливостей пропонують Швейцарія і Австрія, як гірськолижні центри. Це пояснюється високим попитом на короткострокову оренду апартаментів серед туристів.
Але завдяки багаторічному досвіду і різним пільгам лідером по укладенню таких угод стала Франція. Тут схема lease-backявляется урядовою програмою, вона контролюється і регулюється на державному рівні.
У Франції розвинений гірськолижний і пляжний туризм, тому пропонується більший вибір нерухомості. Покупцеві за схемою зворотного ренти надаються різні податкові пільги, знижки на послуги нотаріуса і страхування житла. Але, мабуть, найбільш привабливим умовою є можливість повернути сплачений при покупці ПДВ, який тут становить 19,6%. А це - істотна знижка від загальної вартості. Все це робить таку схему затребуваною навіть серед самих французів.
умови
У схеми зворотного ренти є певні умови, дотримання яких і робить її вигідною.
Вид нерухомості за схемою lease-back
По-перше, по lease-backможно купити так звану «туристичну» нерухомість: квартиру, апартаменти, студію або віллу в горах, на узбережжі або недалеко від курортної зони, а також в столиці. Тобто там, де традиційно найбільший потік туристів. Це підвищить ймовірність того, що житлоплоща не буде простоювати без орендарів.
По-друге, в більшості випадків, ця нерухомість повинна бути новою. Можна, звичайно, придбати вже не новий об'єкт або навіть тільки споруджуваний. Але в першому випадку фінансові умови можуть бути не дуже вигідними, а в другому - доведеться почекати якийсь час, поки об'єкт буде закінчений і зможе використовуватися.
вартість
Звичайно, тут все залежить від кожного конкретного випадку. Головне - покупець може внести в якості початкового внеску від 15 до 25 відсотків. На решту ж суму, якщо вільних коштів немає, можна взяти кредит в банку. Правда, варто врахувати, що крім коштів на покупку, знадобляться додаткові гроші на оплату послуг агентів, нотаріуса та інших витрат.
Оренда
Після укладання угоди купівлі-продажу покупець стає офіційним і повноправним власником. Але, за умовами зворотного ренти, після отримання об'єкта у власність власник зобов'язаний здати його в довгострокову оренду. Причому квартира повинна якомога рідше пустувати. Адже мається на увазі, що саме орендна плата буде багато в чому окупати придбання. Щоб власники житла не займалися цим самостійно, всі питання, пов'язані з орендою, бере на себе керуюча компанія.
При оформленні угоди підписується договір з керуючою компанією забудовника. Термін дії договору в середньому становить 10 років, після закінчення яких його можна продовжити. Протягом цього періоду власник передає об'єкт компанії. А компанія зобов'язується не тільки шукати орендарів, але й утримувати житло, нести витрати по ремонту в разі необхідності, з оплати комунальних платежів і так далі. Власник же протягом усього терміну дії договору може використовувати своє житло для своїх потреб всього кілька тижнів на рік. Як правило, 4 тижні.
У договорі можуть бути прописані конкретні місяці, в які власник може користуватися своєю квартирою. Це пов'язано з періодом максимальної та мінімальної прибутковості об'єкта. Зрозуміло, що влітку, в високий туристичний сезон попит на оренду квартири у моря значно вище, отже, і дохід вона принесе більший. Після закінчення терміну дії договору власник може розпоряджатися квартирою на свій розсуд. Він може жити в ній сам або знайти нових орендарів і здати її як на короткий, так і на тривалий термін.
Дохід
Схема lease-backгарантірует власнику нерухомості щомісячне отримання доходу у вигляді відсотка від орендної плати. Процентна ставка, як і інші умови, обов'язково прописується в договорі. Як правило, в рік дохід становить 4-6% від вартості об'єкта і щорічно індексується з урахуванням інфляції (тобто збільшується приблизно на 2,5%) і не залежить від того, скільки днів за рік житло дійсно здавалося. Якщо під покупку був узятий кредит в європейському банку (в тій країні, де купується об'єкт) під середні європейські ставки в 3,5-4% річних (залежно від країни), то прибуток від придбаної квартири може покрити більше половини позики.
Більше інформації про схему lease-back у Франції можна знайти тут і тут .