Поради юриста. Як змінити юридичний статус земельної ділянки

1. Юридичний статус ділянки
3. порядок зміни
5. А що з орендою?
6. Відповідальність за порушення
7. важливі особливості

Бажання побудувати щось на своїй земельній ділянці не завжди збігається з можливостями. І мова тут не тільки про фінанси, а й про юридичну складову питання. У деяких випадках необхідно змінити цільове призначення наділу.

Юридичний статус ділянки

Кожна ділянка землі, згідно з нормами статті 79 Земельного кодексу України (ЗКУ), володіє встановленим статусом. Причому стосується це як самої території, так і всього, що знаходиться над і під її поверхнею. Дане положення встановлено як в ЗКУ, так і в статті 373 Цивільного Кодексу України (ЦКУ). У тій же статті сказано, що власник має право використовувати земельну ділянку на власний розсуд, але в рамках законодавчого поля і так, щоб не заважати своєю діяльністю сусідам. Також слід враховувати цільове призначення землі, яке вказують у виписці з Державного земельного кадастру і в Державному акті на право власності на земельну ділянку.

Простіше кажучи, не кожен наділ можна використовувати повністю на свій розсуд. Доведеться враховувати встановлені державою рамки. А якщо хочеться змінити або розширити свої права щодо території, треба правильно змінити цільове призначення землі і отримати на руки оновлену документацію.

Загальна класифікація

У статті 19 ЗКУ вказані категорії користування землі. Всього їх 9, але приватні домовласники мають право використовувати тільки землі для житлової та громадської забудови, а також сільськогосподарського призначення. У всіх категорій є свій правовий режим, але один і той же ділянку може належати до двох і більше типів користування одночасно. В цьому випадку потрібно дотримуватися вимог, що ставляться до всіх категорій, а в разі наявності протиріч - дотримуватися більш жорстких правил.

На практиці приватних домовласників цікавить цільове призначення землі, правові рамки якого регламентує Закон України «Про землеустрій», а конкретні види визначає Наказ Державного комітету України із земельних ресурсів №548 «Про затвердження Класифікації видів цільового призначення землі». До приватній сфері відносяться деякі з них. Так, землі сільськогосподарського призначення можуть бути використані для:

• Ведення товарного сільськогосподарського виробництва;
• Ведення фермерського господарства;
• Ведення особистого селянського господарства;
• Ведення підсобного сільського господарства;
• Індивідуального садівництва;
• городництва;
• Сінокосіння та випасання худоби.

Землі житлової та громадської забудови застосовують для:

• Будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (власне, саме це і є присадибна ділянка);
• Будівництва і обслуговування будівель тимчасового проживання;
• Будівництва індивідуальних гаражів;
• Інший житлової забудови.

порядок зміни

Причин для поновлення цільового призначення землі може бути безліч. Наприклад, бажання звести будинок на ділянці, призначеній для ведення садівництва або побудувати біля огорожі невеликий торговий павільйон, якщо присадибна ділянка виходить на жваву вулицю.

Слід розуміти, що згідно зі статтею 20 ЗКУ, встановлювати необхідність збереження або заміни цільового призначення землі (тобто визначати види використання ділянки без зміни його категорії) може сам власник. Держава його в цьому питанні не обмежує, але регламентує процес і встановлює певні рамки. Зокрема, згідно з нормами ст. 27, 31, 33-36 ЗКУ, змінювати цільове призначення цінних земель сільськогосподарського призначення (а до них часто ставляться земельні паї, що представляють собою пасовища і ріллі) заборонено.

Процедуру зміни цільового призначення землі визначають ЗКУ (ст. 20, 122, 150, 151, 186, 1861), Закон України «Про Державний земельний кадастр» (ст. 26), Закон України «Про землеустрій» (ст. 20, 22, 25-31, 50), а також Закон України «Про регулювання містобудівної діяльності». Процес можна умовно розділити на кілька етапів.

• Оформлення заяви власника, де він вказує своє бажання змінити цільове призначення ділянки. Заява треба завірити нотаріально. Саме воно і є підставою для старту юридичних дій. Отримувати будь-яке додаткове дозвіл і попередню згоду від місцевих органів влади з 01 січня 2013 роки (дня набрання чинності Законом «Про землеустрій») не потрібно.
• Розробка проекту землеустрою щодо зміни цільового призначення ділянки, а також його узгодження в порядку, передбаченому ЗКУ. Для цього треба залучити спеціалізовану організацію, яка надає такі послуги. Важливо, щоб безпосередній виконавець робіт мав на руках відповідний сертифікат. Перелік таких осіб наведено в Держреєстрі сертифікованих інженерів-землевпорядників, розміщеному на сайті Госгеокадастра ( land.gov.ua ) В підрозділі «Сертифікація» розділу «Напрями діяльності». З організацією треба укласти договір на виконання послуг, і вказати в ньому не тільки зміст і цілі роботи, але і терміни її виконання. Процес зазвичай займає від 1 до 6 місяців, але при бажанні і відповідальний підхід з боку підрядної компанії це можна зробити і за 2-3 тижні. А ось узгодження проекту в місцевих управліннях Госгеокадастра, архітектури та містобудування, лісового господарства та ін. Зазвичай триває 1-4 місяці, але може затягнутися і на півроку.
• Затвердження проекту в місцевих органах влади, тобто на черговій сесії міської, селищної або сільської ради. Якщо рішення буде негативним (тоді в ньому має бути присутня мотивувальна частина), його можна оскаржити в судовому порядку. Для цього важливо отримати у землевпорядної організації готовий проект не тільки в електронному, а й в паперовому вигляді. Крім того, якщо земельна ділянка межує з землями природно-заповідного, лісового або водного фонду, потрібне проведення державної експертизи проекту землеустрою відповідно до вимог ст. 9 Закону України «Про державну експертизу землевпорядної документації».
• Внесення змін до відомостей про земельну ділянку до Державного земельного кадастру (ДЗК) і отримання виписки. Здійснюють це місцеві органи Госгеокадастра. Мито за дані послуги з 2014 року відсутня.
• Реєстрація права власності на земельну ділянку з новим цільовим призначенням. Для цього звертаються із заявою до Департаменту реєстраційних послуг (раніше - Управління державної реєстраційної служби) і прикладають узгоджений проект землеустрою в паперовому та електронному вигляді (а в разі проведення державної експертизи - і її висновок). Кадастровий реєстратор зобов'язаний зареєструвати ділянку протягом 5 днів з моменту надходження документів. Дана послуга з боку держави також безкоштовна. Оплачуються тільки послуги нотаріуса по реєстрації прав на нерухоме майно в державному реєстрі прав. Підсумком стане отримання виписки з акта про право власності.

Про план району

Згідно з нормами статті 24 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», змінювати цільове призначення земельної ділянки можна лише відповідно до детального плану зонування території. Якщо останній відсутній, вносити зміни в документацію про наділі забороняється.

Дізнатися, чи існує детальний план для вашої місцевості, можна в місцевій раді (для території, розташованої за межами кордонів конкретного населеного пункту, в районній держадміністрації).

На практиці в такому випадку громадянам пропонують профінансувати роботи з розробки детального плану тієї частини місцевості, де розташована дільниця (мікрорайону, поля і так далі) Проте з точки зору законодавства дана вимога - незаконно.

А що з орендою?

Для земельної ділянки, що знаходиться в користуванні на умовах оренди, спочатку необхідно отримати дозвіл власника. Також доведеться укласти оновлений договір оренди і внести зміни до Держреєстру речових прав на нерухоме майно.

Відповідальність за порушення

Відповідно до норм статті 211 ЗКУ, нецільове застосування земельної ділянки (зокрема будівництво житлового будинку на території, призначеної для ведення фермерського господарства або садівництва) тягне за собою адміністративну відповідальність у вигляді штрафу в розмірі від 5 до 25 неоподатковуваних мінімумів доходів громадян (від 85 до 425 грн в 2016 році). Також згідно зі ст. 141 ЗКУ, можливе припинення права користування наділом. Якщо ж у зв'язку з нецільовим використанням відбувається забруднення грунту або створюється небезпека для здоров'я і життя людей, фінансове покарання може вирости в 20-30 разів. Крім того, згідно зі ст. 239 Кримінального кодексу України, можливе обмеження свободи на строк до трьох років. У той же час невикористання землі за цільовим призначенням не є порушенням. Наприклад, відсутність будівлі на ділянці, призначеній для житлової забудови, не веде до настання відповідальності. Не можна лише використовувати ділянку неправильно.

важливі особливості

Найчастіше громадяни України звертаються з проханням про переведення ділянки, призначеної для ведення особистого селянського господарства або садівництва, в статус території для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд. Зробити це цілком реально, за винятком ситуації, коли земля відноситься до категорії цінних. Але треба бути готовим до того, що процес займе як мінімум кілька місяців. І весь цей час не варто починати будівельні роботи.

Нотаріус може не тільки завіряти заяви і вносити зміни в ДЗК і Держреєстр, а й супроводжувати весь процес, в тому числі перевіряти вірність складання договору на надання послуг з підрядною землевпорядною організацією.

При цьому треба знати, що з 1 січня 2016 року зі вступом в силу нового порядку реєстрації прав на об'єкти нерухомості (на підставі Закону України «Про внесення змін до Закону України« Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень »та деякі інші законодавчих актів України, що стосуються децентралізації повноважень щодо державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень »та Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, ут ержденного постановою Кабінету Міністрів України) видача свідоцтв про право власності на паперових носіях скасована.

Державна реєстрація прав на нерухомість здійснюється за допомогою мережі Інтернет. При необхідності і бажанні власник ділянки може роздрукувати виписку з реєстру самостійно, з сайту Міністерства юстиції - minjust.gov.ua