Як узаконити будинок, будівлю (самобуд) в 2017 році?

1. 1. Що таке самовільне будівництво? Правове регулювання питання
2. Види самовільних будівель
3. Як узаконити самовільну забудову?
4. 2. Узаконення будинку, споруди в 2017 році: кому потрібна, розміри штрафів, чим загрожує самобуд?
5. 3. Як узаконити ділянку в 2017 році?
6. 4. Як узаконити гараж в 2017 році?

Володіння самобудом насправді не приносить ніяких вигод. Будинок або споруда не перебувають у власності, ви не можете їх продати або здійснити з ними будь-які інші угоди. У той же час на вас можуть подати в суд з вимогою про знесення самовільної будівлі, а також призначити адміністративний штраф за зведення будівлі без дозволів. У зв'язку з цим виникає питання, як узаконити будинок, будівлю в 2016 г.?

1. Що таке самовільне будівництво? Правове регулювання питання

Визначення самовільної будівлі

У ст. 222 Цивільного кодексу Російської Федерації [2] дана чітка відповідь на питання, що таке самовільне будівництво, або відповідно до юридичної термінології самовільна споруда.

1) побудовано на земельній ділянці, що не наданому в установленому порядку;

2) побудовано на земельній ділянці, дозволене використання якого не допускає будівництва на ньому даного об'єкта;

3) побудоване без отримання на це необхідних дозволів;

4) побудоване з порушенням містобудівних і будівельних норм і правил.

Зі зрозумілих причин той, хто побудував самобуд, згідно із законом не набуває на нього права власності (не може його продати, подарувати, здати в оренду або зробити з ним інші угоди) і в загальному випадку в якості санкції за свій рахунок повинен знести таку споруду, будь то житловий будинок або гараж. В іншому випадку, якби в законодавстві не було цих положень, масовим явищем стали б самозахоплення територій і зведення будівель де і кому заманеться.

Самовільне будівництво в цілому негативне явище. Але в зв'язку зі складністю отримання дозволів на будівництво та інших необхідних документів, а також можливістю в подальшому узаконити самовільну споруду через суд або іншим способом, в нашій країні зведення будинків, будівель або інших споруд, які можна віднести до самовільним будівлям, - досить поширена практика .

Види самовільних будівель

Зустрічається кілька основних видів самобудів:

1) На земельній ділянці його правовласник побудував будинок, будівлю або іншу споруду без спеціальних дозвільних документів на будівництво. Найчастіше це старі житлові будинки, коли при їх будівництві не потрібно було отримувати жодних дозволів, нові житлові споруди, дачні будинки або невеликі комерційні об'єкти. Часто батьки на великій земельній ділянці будують будинки для дітей. Також поширені випадки, коли на великій ділянці власник будує новий будинок для продажу.

2) При будівництві великих комерційних об'єктів буває дуже складно отримати всю необхідну документацію. Даний процес може затягнутися в часі, тому забудовники часто вдаються до такого сценарію - починають збір дозвільних документів одночасно з початком будівництва. Такий об'єкт буде вважатися незаконним до моменту, і не будуть зібрані всі документи. Але з іншого боку, якщо будівля вже побудовано, на нього легше отримати дозвільні документи і оформити право власності.

Можна виділити також види самобудів в залежності від формальних причин віднесення їх до даної категорії об'єктів, наприклад:

- будівля або споруда, побудована на ненадання в установленому порядку земельній ділянці. Звичайно, це може бути вирішуване ситуація, коли ділянка, виділена ще в 90-і роки, не оформлений належним чином. Але також це може бути самовільно зайняту ділянку. Якщо в першому випадку на самовільну споруду можна буде оформити право власності, то в другому випадку майже напевно забудовника зобов'яжуть сплатити штраф за самовільне зайняття, а також за свій рахунок знести споруду. Не можна будувати будинок на орендованій ділянці. У цьому випадку право власності на нього може оформити тільки власник ділянки, а забудовник може вимагати компенсацію за вироблені будівельні роботи;

- будівля або будова побудовані на ділянці з іншим цільовим призначенням. Це може бути житловий будинок на ділянці для фермерства або на лісовій ділянці. Узаконити самовільне будівництво в цьому випадку, швидше за все, не вдасться. Для цього є тільки один шлях - першочергове зміна категорії або виду дозволеного використання землі. Це досить складна і витратна процедура. Більш детально про це і розмірах штрафів за нецільове використання земельних ділянок читайте в статті про використання дачної землі ;

- будівля або будова побудовані без необхідних дозволів - це найбільш поширений випадок і найбільш легко вирішується. Навіть більше того, згідно зі спільною постановою Вищого суду РФ і Верховного арбітражного суду РФ від 29.04.2010 р «Про деякі питання, що виникають у судовій практиці при вирішенні спорів, пов'язаних із захистом права власності та інших речових прав» [6], «відсутність дозволу на будівництво саме по собі не може служити підставою для відмови в позові про визнання права власності на самовільну споруду ». При цьому проводиться встановлення факту, робив чи забудовник будь-які дії з отримання даного дозволу. І якщо будівля або будівля не порушує права та охоронювані законом інтереси інших осіб, а також не створює загрозу життю і здоров'ю громадян, то майже напевно суд визнає право власності на таку споруду;

- будівля побудована з порушенням містобудівних і будівельних норм і правил. Наприклад, індивідуальний житловий будинок, згідно Містобудівній кодексу РФ (ГРК РФ) [1], повинен мати не більше 3 поверхів, не можна заступати за червоні лінії вулиць і т.д. Для того щоб узаконити такий будинок, швидше за все, вас зобов'яжуть привести його у відповідність з містобудівними нормами і правилами. При цьому щоб довести таку відповідність або невідповідність, необхідно залучати незалежних експертів. Якщо ви хочете узаконити самобуд, то витрати по найму фахівців ляжуть на ваші плечі.

Як узаконити самовільну забудову?

Існує 2 способи, як узаконити самовільну споруду.

Перший. Розглянемо випадки, коли право власності на самовільну споруду може бути визнано судом (п. 3 ст. 222 ЦК України). Перше і найголовніше умова для цього - необхідно, щоб земельну ділянку, на якому зведено самовільна споруда, знаходився у власності, довічне успадковане володіння або постійному (безстроковому) користуванні особи, яка вчинила будівництво. Якщо ділянку побудований іншою особою, то право власності на самобуд все одно може оформити тільки власник землі (або той, хто володіє нею на інших передбачених правах). При цьому власник земельної ділянки повинен компенсувати витрати на будівництво.

Виходячи з вищевикладеного, можна зробити висновок, що можливість оформлення права власності на самовільну споруду залежить від наявності прав на земельну ділянку. Але наявність права на земельну ділянку не є єдиною необхідною умовою для узаконення самовільної забудови. Необхідно також одночасне дотримання наступних умов:

+ Особа, яка здійснила будівництво, щодо земельної ділянки має права, що допускають будівництво на ньому даного об'єкта;

+ На день звернення до суду споруда відповідає параметрам, встановленим документацією з планування території, правилами землекористування і забудови або обов'язковими вимогами до параметрів споруди, що містяться в інших документах;

+ Збереження будівлі не порушує права та охоронювані законом інтереси інших осіб і не створює загрозу життю і здоров'ю громадян.

Другий. У ст. 222 ГК РФ передбачена також можливість визнання права власності на самовільну споруду «в іншому встановленому законом порядку». Хоча це положення в Цивільному кодексі не конкретизовано, але під цим «порядком» мається на увазі можливість оформлення прав власності в спрощеному порядку за т.зв. «Дачної амністії». Далі в статті буде наведено список вимог до нерухомості, яку можна узаконити без звернення до суду.

2. Узаконення будинку, споруди в 2017 році: кому потрібна, розміри штрафів, чим загрожує самобуд?

Узаконення житлового будинку або іншої самовільної будівлі потрібно для юридичного оформлення прав на нерухомість з метою захисту власності і можливості здійснення угод. Адже як вже було зазначено, той, хто побудував будинок без дозволу на будівництво, з порушенням норм і правил, на невідповідному земельній ділянці, не набуває на нього права власності та не може ним розпоряджатися - продавати, дарувати, передавати у спадок, здавати в оренду , віддавати в заставу і здійснювати інші дії.

Сусіди чи місцева адміністрація можуть подати в суд на забудовника або власника позов про знесення самовільної будівлі. Якщо судові органи приймуть позитивне рішення по даному питанню - особа, побудувала будинок, має буде знести його за свій рахунок. При цьому ще й згідно з Кодексом про адміністративні правопорушення [3], необхідно буде сплатити штраф за будівництво об'єкта без дозволу або інші правопорушення (див. Таблицю).

Таблиця 2 - Штрафи у разі порушення порядку будівництва, реконструкції або капітального ремонту об'єктів капітального будівництва (ст. 9.5 КоАП РФ)

правопорушення

Покарання, штрафи

Будівництво або реконструкція об'єктів капітального будівництва без дозволу на будівництво

на громадян - 2-5 тис. руб .;

на посадових осіб - 20-50 тис. руб .;

на осіб, які здійснюють підприємницьку діяльність без створення юридичної особи, - 20-50 тис. руб. або адміністративне призупинення діяльності на строк до 90 діб;

на юридичних осіб - 500 тис.-1 млн. руб. або адміністративне призупинення їх діяльності на строк до 90 діб.

Порушення термінів направлення повідомлення про початок будівництва, реконструкції об'єктів капітального будівництва або неповідомлення про терміни завершення робіт, які підлягають перевірці

на громадян - 0,5-1 тис. руб .;

на посадових осіб - 10-30 тис. руб .;

на осіб, які здійснюють підприємницьку діяльність без створення юридичної особи, - 10-40 тис. руб .;

на юридичних осіб - 100-300 тис. руб.

Продовження робіт до складання актів про усунення виявлених недоліків при будівництві, реконструкції або капітального ремонту об'єктів капітального будівництва

на громадян - 2-5 тис. руб .;

на посадових осіб - 10-30 тис. руб .;

на осіб, які здійснюють підприємницьку діяльність без створення юридичної особи, - 10-40 тис. руб. або адміністративне призупинення їх діяльності на строк до 90 діб;

на юридичних осіб - 50-100 тис. руб. або адміністративне призупинення їх діяльності на строк до 90 діб.

Видача дозволу на введення об'єкту в експлуатацію при відсутності висновків органів, уповноважених на здійснення державного будівельного нагляду

на посадових осіб - 20-50 тис. руб.

Експлуатація об'єкта капітального будівництва без дозволу на введення в експлуатацію

на громадян у розмірі - 0,5-1 тис. руб .;

на посадових осіб - 1-2 тис. руб .;

на юридичних осіб - 10-20 тис. руб.

На сьогоднішній день існує два способи легалізації самобуду: судовий і адміністративний.

Розглянемо, як узаконити будинок в 2017 р через суд

Тут розглянемо випадок легалізації приватного житлового будинку. Щоб за вами визнали право власності на будинок, який в даний момент належить до самовільної будівлі, необхідно подати відповідну позовну заяву до суду.

При цьому:

1) Головною необхідною умовою можливості узаконити будинок є наявність права на земельну ділянку (право власності, право довічного успадкованого володіння або право постійного (безстрокового) користування). Якщо на земельну ділянку в установленому законом порядку не зареєстровано право власності або інше речове право, узаконити самовільну споруду на ньому не вийде. Тому спочатку потрібно оформити право на землю. Це можна зробити за «дачної амністії» (див. п. 3 даної статті ) Або шляхом приватизації, платного викупу земельної ділянки (дивіться статті про отримання земельної ділянки безкоштовно , про приватизацію (викуп) земельної ділянки , про дачної землі ).

2) Якщо підставою зарахування будинку до самовільної будівлі є відсутність дозволу на будівництво та інших необхідних документів, то в суді потрібно довести, що ви робили всі необхідні заходи для отримання даних документів. Довести це буває вкрай складно, адже в більшості випадків господарі земельних ділянок насправді і не вживають ніяких кроків у цьому напрямку, сподіваючись на подальше узаконення. Але в судовій практиці досвідчені юристи майже завжди обходять цю вимогу. Та й ніхто не зацікавлений створювати через це тупикову ситуацію.

3) Споруда, яку планується легалізувати, не повинна порушувати права і законні інтереси інших осіб, не повинна створювати загрозу життю та здоров'ю громадян. Відносно житлового будинку порушення прав інших осіб може виникнути в разі, якщо стіни будинку розташовані на спірній території, занадто близько до будови сусідів. Деякі сусіди можуть навіть скаржитися на створювану тінь, але бувають і об'єктивно небажані випадки, коли нова споруда перешкоджає проходу або проїзду до чужої власності. У разі, якщо ви подаєте позов про оформлення права власності на самочинно збудований будинок, ви повинні будете довести, що він нікому не заважає.

4) У суді потрібно довести, що будинок відповідає всім параметрам планування території, правилами землекористування і забудови та іншим вимогам. Робиться це за допомогою висновків фахівців з відділів архітектури, БТІ і незалежних будівельних експертів. Якщо з будівництвом все в порядку, при підготовці до суду у вас виникнуть лише фінансові витрати на отримання необхідних висновків. Але якщо допущені порушення, суд може постановити їх усунути, і лише після підтвердження визнати право власності на самобуд.

5) При узаконення в судовому порядку вдома значні труднощі можуть виникнути, якщо будинок розташований на земельній ділянці, не призначеному для цих цілей. Узаконити будинок можна, якщо він розташований на землі для індивідуального житлового будівництва (ІЖС), особистого підсобного господарства (ЛПГ) або в окремих випадках на дачній землі.

Як бачимо, при легалізації самобуду в судовому порядку виникає чимало труднощів. Цей шлях насправді по тривалості і вартості процедури виявляється нітрохи не легше законного способу будівництва будинку з отриманням необхідного дозволу на будівництво (читайте додатково про отримання дозволу на будівництво будинку ).

Розглянемо, як узаконити будинок в 2017 р в адміністративному порядку

Адміністративний порядок легалізації самовільних будівель стосується тільки об'єктів нерухомого майна, для будівництва або реконструкції яких не потрібно видачі дозволу на будівництво, а також для об'єктів індивідуального житлового будівництва, побудованих на земельних ділянках для індивідуального житлового будівництва (ІЖС) або для ведення особистого підсобного господарства (присадибна ділянка).

У 2017 р особливо актуально оформлення прав на будинок за спрощеною системою. У лютому 2015 р законом № 20-ФЗ був продовжений термін «дачної амністії» щодо реєстрації в спрощеному порядку об'єктів індивідуального житлового будівництва без надання дозволу на введення в експлуатацію, яке служить підтвердженням факту створення об'єкта. Дане спрощення діє до 1 березня 2018 р

Йдеться про реєстрацію права власності на самовільну споруду згідно ст. 25.3 федерального закону № 122-ФЗ від 21.07.97г [5]. Підставами для реєстрації права власності на будинок служать:

1) документ, що підтверджує факт створення об'єкта нерухомого майна і містить його опис (до 01.03.2018 р не вимагається);

2) правовстановлюючий документ на земельну ділянку, на якій розташований об'єкт нерухомого майна (в даний момент це єдиний документ, який потрібен для реєстрації права власності на самовільне будівництво - індивідуальний житловий будинок на ділянці для ІЖС або ЛПХ).

Таким чином, фактично для можливості реєстрації права власності на індивідуальний житловий будинок необхідно тільки щоб він був побудований на земельній ділянці відповідного цільового призначення. В такому випадку адміністративний порядок оформлення права власності на будинок виглядає дуже просто.

Альо насправді законодавець / органи держвладі таким чином хотят дізнатіся про якомога більшій кількості об'єктів нерухомості и їх власніків. Це робиться як з метою Спрощення податкового адміністрування, так и для Спрощення роботи з комерційними власниками. Чи не віключено (даже, скоріше, дуже ймовірно), что после Закінчення терміну «дачної амністії» почнет новий етап легалізації, коли власніків змусять оформляті на только что зареєстровані будинку всю необхідну технічну документацію. Це може відбуватися не відразу і також під загрозою неможливості здійснення операцій з неналежно оформленими будівлями і спорудами. Як, наприклад, зараз введена заборона з 2018 року на проведення операцій із земельними ділянками без певних меж.

З цього можна зробити висновок, що застрахуватися від змін законодавства неможливо. У сучасних умовах потрібно вміти користуватися всіма наданими методами для реєстрації права власності на будинок: за допомогою отримання всіх дозвільних документів, в спрощеному порядку або через суд.

3. Як узаконити ділянку в 2017 році?

Як вже неодноразово згадувалося, щоб узаконити самовільну споруду, для початку потрібно підтвердити право власності на земельну ділянку. А якщо в даний момент у вас немає правовстановлюючих документів на землю або земельну ділянку не зареєстрований належним чином у Єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно (ЕГРП)? Тоді виникає питання, як узаконити ділянку в 2017 р?

При цьому обставин може бути безліч: різні категорії цільового призначення і види дозволеного використання землі, різні підстави і час отримання ділянки.

Узаконити земельну ділянку означає зареєструвати на нього в установленому порядку своє право власності. Зробити це можна як в загальному порядку реєстрації права власності на об'єкти нерухомості відповідно до закону № 122-ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним», так і в спрощеному порядку - ст. 25.2 цього закону.

Загальний порядок реєстрації права власності на земельну ділянку в 2017 р

Для реєстрації необхідно до територіального управління Росреестра (УФРС) або в МФЦ подати пакет документів:

- заяву про реєстрацію;

- документи, що посвідчують особу;

- документи-підстави для реєстрації права власності на землю:

• договір купівлі-продажу;
• акт (свідоцтво) про приватизацію;
• свідоцтво про право спадщини;
• судовий акт;
• інші акти уповноважених державних органів про права на земельну ділянку, інші акти про передачу прав, інші підтверджуючі документи;

- засвідчений органом кадастрового обліку план земельної ділянки (виписка з кадастрового плану земельної ділянки);

- платіжний документ про внесення плати за державну реєстрацію (2000 руб. Для фізичних осіб, 22000 руб. Для юридичних осіб).

При цьому мається на увазі, що земельну ділянку раніше вже була належним чином зареєстрована. Відомості про нього внесені до державного кадастр нерухомості, необхідна лише перереєстрація права власності. Якщо відомості про нього не внесені в кадастр, необхідно поставити земельну ділянку на кадастровий облік .

Спрощений порядок реєстрації права власності на земельну ділянку в 2017 р

У Росії також діє спрощений порядок державної реєстрації прав власності на земельні ділянки по «дачної амністії». Даний порядок може бути застосований лише до земельних ділянок, наданих громадянам на праві власності, постійного (безстрокового) користування або довічного успадкованого володіння до введення в дію Земельного кодексу РФ, тобто до 2001 р При цьому земельні ділянки повинні бути надані тільки для цілей ведення :

- особистого підсобного господарства;

- дачного господарства;

- городництва;

- садівництва;

- індивідуального гаражного будівництва;

- індивідуального житлового будівництва.

Для оформлення права власності на землю в цьому випадку в орган Росреестра потрібно надати разом із заявою, документами, що засвідчують особу, і документами про оплату держмита один з наступних документів-підстав:

- акт органу державної влади або органу місцевого самоврядування про надання земельної ділянки;

- акт (свідоцтво) про реєстрацію права на дану земельну ділянку, виданий уповноваженим органом державної влади;

- виписка з погосподарській книги, видана органом місцевого самоврядування і підтверджує наявність права на ділянку (для ділянок, виданих для ЛПГ);

- інші документи які встановлюють або засвідчують право.

При цьому заява про державну реєстрацію права і заяву про постановку земельної ділянки на кадастровий облік можна подавати одночасно. До 1 січня 2018 р проводити межування земельної ділянки не обов'язково .

4. Як узаконити гараж в 2017 році?

Відносно гаражів, як і інших будівельних об'єктів, для яких не потрібно отримувати дозвіл на будівництво, діє спрощений порядок державної реєстрації, передбачений ст. 25.3 закону № 122-ФЗ [5]. Відповідно до п.17 ст. 51 ГрК РФ [1] «видача дозволу на будівництво не потрібна в разі: будівництва гаража на земельній ділянці, наданій фізичній особі для цілей, не пов'язаних із здійсненням підприємницької діяльності, або будівництва на земельній ділянці, наданій для ведення садівництва, дачного господарства». Таким чином, головною умовою можливості безпроблемної легалізації гаража є наявність права власності громадянина на земельну ділянку.

Для того щоб узаконити гараж в 2016 р потрібно в територіальний орган Росреестра потрібно разом із заявою, документами, що підтверджують особистість, і документами про оплату держмита подати наступні документи-підстави:

- правовстановлюючий документ на земельну ділянку;

- документ, що підтверджує факт створення об'єкта нерухомості (гаража) і містить його опис. Таким документом є декларація. Більш детально про форму і порядок заповнення декларації з «дачної амністії» читайте в цій статті .

джерела:

1. Містобудівний кодекс Російської Федерації від 29.12.2004 № 190-ФЗ (ред. Від 31.12.2014) (з ізм. І доп., Вступ. В силу з 01.04.2015) - Режим доступу: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_173884/?frame=6#p1048 .
   
2. Цивільний кодекс Російської Федерації (ГК РФ) від 26.01.1996 № 14-ФЗ. - http://www.consultant.ru/popular/gkrf2/4_17.html .
   
3. Кодекс Російської Федерації про адміністративні правопорушення (КоАП РФ) / Кодекс Російської Федерації 195-ФЗ від 30.12.2001 р - http://www.consultant.ru/popular/koap/ .
   
4. Про внесення змін до деяких законодавчих актів Російської Федерації з питання оформлення в спрощеному порядку прав громадян на окремі об'єкти нерухомого майна / Федеральний закон № 93-ФЗ від 30.06.2006р. - http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_168223/ .
   
5. Про державну реєстрацію прав на Нерухоме майно та Угод з ним / Федеральний закон від 21.07.1997 р № 122-ФЗ. - http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_177726/ .
   
6. Про деякі питання, що виникають у судовій практиці при вирішенні спорів, пов'язаних із захистом права власності та інших речових прав / Постанова Вищого суду РФ і Верховного арбітражного суду РФ від 29.04.2010 р - http://www.rg.ru/2010/05/21/prava-dok.html .