Інформаційний портал про фінанси

1. Всім сестрам по відсоткам
2. Перше знайомство
3. Про страховку і перестрахування
4. Пошук квартири на швидкість
5. Фінішна пряма

Ціни на квартири в Москві залишаються незмінними вже більше півроку. Здавалося б, чим не привід для того, щоб спокійно, вдумливо і уважно, не боячись влипнути в який-небудь квартирний аукціон, що не дотримуючись принципу «бери, поки не подорожчало», вибрати собі житло за смаком. І по гаманцю. Але ось з останнім проблема.

Вартість столичних квартир досягла таких висот (близько $ 100 тис. За звичайну однокімнатну квартиру в спальних районах), що без допомоги друзів і знайомих потягнути всю суму практично нереально. Втім, можна спробувати скористатися і іпотекою.
Що ж слід знати тим, хто вирішив взяти кредит? Спочатку визначитеся зі своїми бажаннями і можливостями, т. Е. Зіставте особисті (сімейні) доходи з вартістю бажаної квартири. Для цього спробуйте скористатися кредитним калькулятором, який є на сайті практично будь-якого банку. Ввівши дані про свої доходи, ви отримаєте інформацію про те, яку суму готовий видати вам банк і які щомісячні платежі вас очікують.

Всім сестрам по відсоткам

Так, калькулятор покаже, що для того, щоб отримати у банку в борг на десять років $ 100 тис., Треба розташовувати сукупним доходом на сім'ю, рівним близько $ 2,5 тис. На місяць. При цьому близько $ 1,3 тис. Зі своїх заробітків родина буде щомісяця віддавати в рахунок погашення кредиту. Збільшуючи термін кредиту і розміри початкового внеску, можна зменшити щомісячні виплати і вимоги до доходів. Але порядок сум істотно не зміниться, так що простір для маневру у більшості позичальників невеликий.
Ви все-таки вирішили, що маєте в своєму розпорядженні достатньо коштів і готові віддавати кредитору 40-60% своїх заробітків? Тоді наступний етап - вибір банку і програми. Для початку можна вивчити рекламно-інформаційні матеріали. Вони дозволять відсіяти свідомо не підходять вам банки (наприклад, що не працюють із новобудовами, якщо ви вирішили купувати житло на первинному ринку). При цьому пам'ятайте, що декларована в рекламних буклетах ставка відрізняється від так званої ефективної.
Іншими словами, до відсотка, зазначеного в рекламі, додаються різноманітні збори і комісії (за розгляд заяви, перевірку документів, оренду сейфа, ведення позикового рахунку, переведення в готівку), які в підсумку помітно збільшують виплати банку.

Перше знайомство

Вибравши один або кілька банків, зверніться туди за консультаціями, зокрема, з'ясуйте, які документи потрібно надати разом із заявою (комплекти в різних банках відрізняються).
Після подачі заяви вам доведеться пройти співбесіду в кредитному комітеті банку. Не дивуйтеся, якщо вам будуть задавати кілька дивні питання, прямо не стосуються питань придбання нерухомості. Банк дає позичальникові велику суму і вважає за необхідне знати про нього і його звички якомога більше, щоб оцінити ризик неповернення. Фахівці радять відповідати якомога відвертішими і нічого не приховувати.
Наприклад, якщо був кар'єрний стрибок вниз (дауншифтинг) або зміна роботи (в новій галузі), то варто розповісти, чому так сталося. Оскільки після співбесіди кредитний комітет проведе власну перевірку наданих вами відомостей, якщо будуть виявлені нестиковки, шанси на кредит знижуються. Банк також відмовить, якщо з'ясується, що за вами числиться неповернений попередній кредит. Розмір його практично не грає ролі: відмовлять однозначно, оскільки отримати інформацію про позику в будь-якому з банків сьогодні не проблема. Втім, сучасні позичальники, наважуються на великий кредит, як правило, достатньо обізнані щодо умов його надання.
Існують і менш передбачувані випадки відмови. Відомо чимало історій, коли відмова в кредитуванні отримували здобувачі з цілком солідними доходами. Таке може трапитися з представниками творчих професій і власниками власного невеликого бізнесу. Причина - фінансова нестабільність, необхідна для регулярного багаторічного погашення заборгованості.

Про страховку і перестрахування

Відмови іноді надходять і з боку страхових компаній. Як відомо, більшість банків при оформленні кредиту вимагає застрахувати здоров'я позичальника і купується їм об'єкт. Базові тарифи уніфіковані і залежать в основному від статі і віку позичальника. Наприклад, в компанії «Альфа-Страхування» страхування життя позичальника-жінки обходиться в 0,2% вартості нерухомості, позичальника-чоловіки - в 0,35%, в «Ренесанс-Страхування» - відповідно 0,25-0,81% і 0,35-1,4%, в «Стандарт-Резерві» - 0,25-0,35% і 0,4-0,5% і т. д.
Втім, якщо вік позичальника не перешкоджає отриманню кредиту, то це зовсім не означає, що його швидко і однозначно застрахують на умовах, передбачених конкретним банком. З великою ймовірністю здобувачеві запропонують пройти медичне обстеження, після якого буде прийнято рішення; в ряді випадків можливе призначення підвищують тарифів. Якщо в результаті дослідження виявляться серйозні захворювання, вам відмовлять. Такі випадки непоодинокі, тому і відмови не дуже часті. Але навіть незначні відхилення стають причиною підвищення страхових тарифів.

Пошук квартири на швидкість

Якщо ви влаштовуєте банк як позичальник, кредитний комітет називає вам суму, яку готовий видати, і дає схвалення, яке діє три місяці. Це означає, що квартиру треба підібрати за даний термін, інакше дозвіл банку доведеться отримувати заново.
Укластися в строк не так вже й просто, оскільки на ринку є не надто велика кількість квартир, що підходять під іпотеку. По-перше, банк відмовиться кредитувати покупку квартир з сидячою ванною, з газовою колонкою, з неузаконеним переплануванням, а також житло в п'ятиповерхівках, будинках з дерев'яними перекриттями і будівлях, що підлягають знесенню. Справа в тому, що банки вважають за краще кредитувати ліквідну нерухомість, т. Е. Таку, яку буде нескладно продати, якщо банку доведеться реалізувати своє право застави.
По-друге, відпадає варіант з нерухомістю, яка перебувала у власності менше трьох років. Банки неохоче йдуть на заниження вартості квартири в договорі купівлі-продажу, а продавці воліють указувати в договорі суму менше 1 млн руб., Щоб не платити податки. При купівлі за готівку таких складнощів у продавця не виникає, тому багато хто з них відмовляють «іпотечним» покупцям. Причиною відмови з боку продавця здатне стати і небажання чекати додатковий час для оформлення необхідних для здійснення іпотечної угоди документів.
Можна, звичайно, спочатку підшукати відповідне житло, внести аванс, а потім вже звертатися в банк. Але якщо ви не підійдете йому як позичальник або він погодиться видати меншу суму, ніж та, на яку ви розраховували, або не прийме обрану вами квартиру, ви ризикуєте і залишитися без кредиту, і втратити аванс, який, як правило, вноситься на обмежений термін .
Існує і третій шлях - почати пошук квартири і підбір банку одночасно. Правда, скористатися такою схемою самостійно складно, ймовірно, доведеться вдатися до послуг професіоналів - іпотечних брокерів і ріелторів. Іпотечний брокер підбирає кредитну програму, а ріелтор, знаючи вимоги банку до кредитується нерухомості, шукає квартиру. Це самий надійний і комфортний варіант, але і він має свої недоліки - зайві витрати на оплату послуг двох фахівців.

Фінішна пряма

І ось, нарешті, здійснилося: квартира знайдена в відведені терміни, банк схвалив ваш вибір, можна укладати угоду купівлі-продажу. Ви вносите свою частину грошей (якщо вона передбачалася програмою), банк переводить суму кредиту. Потім угода реєструється в Єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно та угод з ним (ЕГРП), і ви офіційно стаєте власником житла. Одночасно квартира оформляється в заставу банку.
Незважаючи на гадану громіздкість і складність покупки квартири на позикові кошти, насправді все не так вже й страшно. Більш того, придбання нерухомості за допомогою банку за багатьма параметрами набагато безпечніше, ніж самостійна покупка: всі особливості квартири перевіряються і перевіряються кредитором, а угода ретельно контролюється. Втім, якщо іпотечна схема здається вам занадто заплутаною, зверніться до іпотечного брокера, який за порівняно невеликі гроші проведе вас по всьому цій кредитній «лабіринту».

Ольга РЕШЕТНІКОВА

Юлія Вербицька
Директор по іпотеці «Міель-брокеридж":
- При отриманні кредиту виникає безліч нюансів, і всі вони здатні стати для позичальника не просто несподіванкою, а серйозною трудністю. Наприклад, далеко не всі потенційні клієнти знають про те, що сьогодні в Росії діє понад 2 тис. Іпотечних банківських програм і, природно, вибір оптимальної програми стає непростим завданням. На цьому етапі слід звертати увагу не тільки на величину відсоткової ставки, а й на комісійні збори банків: наприклад, банк заявляє ставку 10%, але у нього є стільки різних зборів, що в підсумку витрати можна порівняти з 12% інших банках, у яких збори нижче або відсутні (наприклад, не всі з них беруть гроші за розгляд заявки на кредит).
При цьому треба обов'язково враховувати всі вимоги банку до потенційного позичальника - у кожної кредитної організації є свої тонкощі. Наприклад, хтось вимагає поручителів, кому-то необхідна постійна реєстрація в Москві, хтось працює тільки з позичальниками з високою «білою» зарплатою. Безумовно, одним з основних вимог є вік позичальника. Тому 45-річна жінка навряд чи зможе отримати іпотеку на 15 років на відміну від чоловіка, оскільки пенсійний вік у жінок настає раніше. Всі ці моменти впливають як на процентну ставку, так і на термін кредитування. При цьому невідповідність будь-яким з перерахованих вимог не означає, що людина не отримає іпотечний кредит ні в одному з банків - у разі відмови в одному кредитній установі варто звернутися в інше.
Найбільш небезпечною помилкою потенційних позичальників безумовно є звернення до послуг так званих «чорних» брокерів. Вони небезпечні тим, що ставлять людину в стан обманщика, навіть якщо він таким не є і планує добропорядно скористатися послугами іпотечного брокера. Тобто, сам того не знаючи, зіпсувати собі кредитну історію, після чого дуже складно буде отримати кредит. Крім того, «чорні» брокери не в змозі запропонувати найбільш вигідну для позичальника програму, так як користуються програмами лише тих банків, де рівень перевірки документів недостатньо високий. У підсумку в результаті діяльності «чорного» брокера у людини можуть навіть виникнути проблеми з законом.

Алла Цитовіч
Віце-президент з розвитку бізнесу Дельтакредит банку:
- Сьогодні на ринку з'явилася величезна кількість банків, що пропонують іпотечне кредитування. При виборі, з ким в результаті співпрацювати, крім умов кредитування треба враховувати якість і рівень обслуговування. З іпотекою вам доведеться жити досить довго, тому всі деталі дуже важливі для комфортного співіснування. Прихований нюанс - це дострокове погашення. З досвіду знаю, що багато клієнтів цікавляться можливістю закрити кредит якомога раніше, і більшість іпотечних програм припускають таку можливість. Але мало хто розуміє, що це економічно невигідно: ті кошти, які витрачаються на дострокове погашення, можуть бути реінвестовані.

Володимир Мільдзіхов
Керівник напрямку іпотечного кредитування «МІАН-агентства нерухомості»:
- На початковій стадії клієнти часто намагаються самі вибирати банк, не вдаючись до допомоги професійних іпотечних брокерів. В результаті позичальник позбавляє себе всіх переваг, які несе в собі співробітництво з іпотечним брокером, таких, як економія часу, вибір найбільш підходящої програми, отримання з боку банку преференцій, що надаються тільки клієнтам іпотечних брокерів.
Багато клієнтів при виборі банку і іпотечної програми керуються виключно процентною ставкою. Однак варто звертати увагу ще й на зручність обслуговування кредиту, розміри додаткових витрат: комісій банку, вартості страховки, оцінки і т. Д. Якщо позичальник самостійно бере кредит, то він повинен попросити співробітників банку докладно розповісти про всі додаткові витрати.
Банки розглядають позичальника до пенсійного віку (т. Е. 55 років для жінки, 60 років для чоловіків). Але тут є свої нюанси. Деякі банки готові розглядати і пенсіонерів, особливо працюючих або мають свій бізнес. Деякі жінки в свої 55 років є єдиними годувальниками в сім'ї, маючи свою справу.
Але, як правило, ідеальний позичальник - це одружений чоловік 30-45 років, зі стабільною «білої» зарплатою, стабільним кар'єрним ростом, наявністю нерухомості і позитивної попередньої кредитною історією.

Дмитро Шапочкин
Начальник управління продажів Міського іпотечного банку:
- Найбільш поширеною помилкою, яку допускають позичальники, на мій погляд, є ненадання банку інформації про наявних зобов'язання (наприклад, автокредити). Не секрет, що існує і функціонує інститут кредитної історії, і позичальники, які приховали інформацію, викриваються в 99% випадків.
У зв'язку з цим я рекомендую розмовляти з менеджерами банку максимально відкрито, що, з одного боку, дозволить заощадити час, з іншого - сформувати співробітнику банку ширшу картину потреб клієнта і запропонувати оптимальне для конкретного позичальника рішення.
Хочеться відзначити ще одну поширену помилку. Полягає вона в послідовності дій. Як правило, люди, які вирішили купити квартиру за допомогою іпотечного кредиту, спочатку звертаються в банк і отримують його схвалення, після чого приступають до пошуків квартири. Це, на мій погляд, правильно, оскільки набагато простіше орієнтуватися в реченні житла, знаючи, скільки у тебе є власних грошей і скільки готовий запропонувати банк. А тепер уявіть ситуацію, коли людина знайшла квартиру, а рішення банку на руках у нього немає. Внесений аванс або заставу, починається паніка. Уже немає часу вибрати програму для кредитування. Цього можна уникнути, якщо отримувати схвалення в банку завчасно.

Роман Воробйов
Член правління, керівник дирекції по роботі з фізичними особами Райффайзенбанку:
- Важливо відзначити одну проблему, яка на перший погляд неочевидна, але може позначитися на часі оформлення угоди. Справа в тому, що більшість позичальників вирішують займатися підбором майбутньої квартири або будинку самостійно. Їм доводиться пояснювати умови своєї угоди і вимоги свого банку продавцеві і його агенту, що не завжди закінчується успішно, оскільки всіх нюансів проведення угоди клієнт запам'ятати не в змозі. Продавець або його агент, задаючи різні технічні питання, не отримують чітких відповідей і можуть відмовитися від продажу.
Таким чином, покупець-позичальник втрачає досить багато часу і сил на пошук потрібного йому об'єкту, постійно наштовхуючись на нерозуміння з боку контрагентів, і тільки після цього вдається до допомоги професійного ріелтора. За цей час ціни на житло в умовах швидко зростаючого ринку можуть серйозно змінитися, і об'єкт, який розглядався для придбання два-три місяці тому, вже буде складно придбати зараз.
Вихід з подібної ситуації один: відразу звертатися в агентство нерухомості після схвалення заявки на кредит, а найбільш, на наш погляд, ефективний підхід - звернутися до ріелтора за попередньою консультацією, коли приймається рішення про кредит. Це дозволить виключити багато технічних проблем угоди або завищені очікування клієнта і скоротити термін придбання житла з іпотекою.
Іншою проблемою може стати розбіжність між вартістю об'єкта, запропонованою продавцем, і вартістю, визначеною незалежним оцінювачем. Якщо покупець розуміє, що ціну завищують, необхідно заздалегідь підготуватися до компенсації подібної різниці, оскільки іпотечні кредити надаються в сумі, яка є відсотком (зазвичай 70-100%) від меншої з цих двох величин. Наприклад, запитана продавцем вартість квартири становить $ 200 тис., А оцінна - $ 195 тис. Банк надасть 80% вартості. Відповідно, внесок позичальника 20%, або $ 40 тис. Але через розбіжності вартостей з'являється якась сума, яку покупцеві треба мати заздалегідь. Вона складе (200-195) x0,8 = $ 4 тис., Тобто внесок клієнта складе на ділі не $ 40 тис., А $ 44 тис., Або 22%, замість початкових 20%.

джерело: Квадратний метр