Кредит під заставу нерухомості

Ще статті по темі

Юридичні аспекти

Почнемо з того, що кредит під заставу нерухомості з точки зору закону це і є іпотека, тобто правовідносини, що виникають з укладення кредитного договору з забезпеченням у вигляді застави нерухомості. Це те ж саме, що традиційна (в побутовому розумінні) іпотека: тобто не має значення, кредит береться на придбання нового об'єкта нерухомості або під заставу наявного.

Основний наслідок для таких договорів - це право кредитора (в даному випадку банку) відібрати нерухомість, яку ви надасте в якості застави, у разі, якщо ви не будете платити своєчасно по кредиту. Причому не матиме значення: є у вас інше місце проживання, чи прописані малі діти - закон в даному випадку буде цинічний. До слова кажучи, досить протягом року прострочити платежі хоча б три рази, щоб квартиру у вас відібрали навіть в досудовому порядку.

Що стосується пакету документів, який треба буде зібрати, щоб отримати гроші під заставу нерухомості, а також вимог, які банки висувають до майбутніх позичальників, то вони такі ж як і при звичайній іпотеці - ні більше, ні менше. Незначне виняток можуть зробити, якщо сума кредиту відчутно менше вартості об'єкта застави - і то, «пожертвувати» можуть тільки довідкою про доходи або підтвердженням працевлаштування, але такі винятки, скажу чесно, зустрічаються дуже рідко, та й платити за такі поблажки іноді доводиться більше, ніж якби ви зібрали повний пакет документів.

Так що розраховувати на швидкість оформлення такого кредиту особливо не доводиться. Зазвичай це займає один місяць: один тиждень - на збір повного пакету документів по квартирі або іншому об'єкту нерухомості (включаючи виїзд оцінювача на місце і складання висновку); ще тиждень - на розгляд банком заявки; тиждень - на досбор документів; тиждень - на реєстрацію угоди у федеральній реєстраційній службі. Якщо хочете заощадити час, то краще звертатися до ломбардів, споживчі кооперативи або до приватних лихварів, там розгляд заявки буде відбуватися набагато швидше, АЛЕ і процентні ставки будуть на порядок вище.

цілі кредиту

Сьогодні банки пропонують масу варіантів, починаючи від простого споживчого кредитування, коли мета кредиту не вимагається. Деякі прописують в умовах кредитування обов'язкові цілі типу придбання іншої нерухомості, будівництво об'єкта нерухомості, ремонт. Причому цільове витрачання отриманого кредиту необхідно буде в обов'язковому порядку підтвердити - інакше зажадають повернути кредит або відберуть об'єкт застави. Насправді, для вас як для позичальника немає ніякої принципової різниці. Основна відмінність буде лише в процентній ставці, та й то не набагато: 1-2% річних.

Яку нерухомість візьмуть в заставу

Що стосується комерційної нерухомості (офісні, торгові, складські приміщення), то в «чистому вигляді» у банків не рекламується можливість отримання кредитів фізичними особами під заставу такої нерухомості. Причин цьому дві: по-перше, дуже рідко комерційна нерухомість оформляється у власність на фізичних осіб, як правило, на юридичних.

По-друге, якщо у громадянина у власності є комерційна нерухомість - тут з величезною часткою ймовірності можна стверджувати, що такий громадянин займається підприємницькою діяльністю - а значить, позику під заставу майна потрібен на бізнес-цілі. У цьому випадку банк, відповідно до вимог про оцінку кредитних ризиків змушений розглядати таку заявку не як кредит фізичній особі на побутові потреби, а як кредит юридичній особі на здійснення бізнес діяльності. А це вже і інший договір застави, та й, в принципі, весь пакет документів і вимоги до майбутніх позичальників інші. Хоча в індивідуальному порядку, напевно, такі питання з банком можна вирішити - але це буде швидше виняток з правила, ніж норма.

Дуже важливе питання - оцінка вартості об'єкта нерухомості, який буде здаватися в заставу за кредитом. У всіх умовах кредитування пишуть стандартну фразу про те, що максимальна суму кредиту не може перевищувати Х% від оціночної вартості об'єкта нерухомості. І ось тут виникає «цікавий» питання: а хто і як буде оцінювати ринкову вартість?

Варіантів кілька: це може бути оцінка самим банком (фахівцями підрозділу застав). Як правило, в цьому випадку банк зацікавлений занизити реальну оціночну вартість, щоб зменшити собі ризики реалізації об'єкта застави в разі «чого». Але є і хороший плюс в такому підході - швидше за все, вам не доведеться платити ні за саму оцінку, ні за комісію за оформлення кредиту (останнім часом банки люблять рекламувати свої кредити без комісій).

Можливий, щоправда, і інший варіант - коли оцінку робитиме акредитована банком оціночна компанія. При цьому банк відразу попереджає, що витрати на оцінювачів буде нести майбутній позичальник по кредиту під заставу нерухомості - тобто ви. З одного боку, при такому підході до оцінки нерухомості для вас виникають додаткові (часто зайві) витрати.

Але, з іншого боку, оціночні компанії більш об'єктивні при визначенні ринкової вартості об'єктів нерухомості, до того ж, з ними іноді можна «домовитися», і вони кілька завищать оціночну вартість, щоб ви «вписалися» в потрібну вам вартість по кредиту. В середньому, послуги оціночних компаній коштують тисячі три, якщо їм тільки не доводиться котитися за місто або куди подалі - в цьому випадку доведеться заплатити за переміщення їх фахівців.

Деякі банки пред'являють вже стало архаїчним вимога про те, щоб в здається в заставу по кредиту об'єкті нерухомості до моменту оформлення угоди і реєстрації застави ніхто не був прописаний - таким чином вони страхуються від можливих проблем при реалізації об'єкта застави в разі, якщо ви будете неналежним чином платити по кредиту.

Однак ці вимоги дійсно зайве, тому що відповідно до закону про заставу та іпотеку виписати і виселити всіх проживаючих, а також реалізувати об'єкт застави заставодержатель (тобто банк) може абсолютно спокійно на цілком законних підставах.

Процентна ставка

Зазвичай ставка за споживчими кредитами під заставу нерухомості на 1-2% річних більше, ніж за стандартним житловим кредитом (іпотека під заставу нерухомості «виходить дешевше») - банки традиційно вважають такі кредити більш ризикованими, ніж просто придбання житла. До того ж більшість слабо вірять в те, що кредит береться на ремонт або відпочинок. Більшість впевнена, що кредити в таких розмірах беруться на бізнес-цілі. Це їх в общем-то не бентежить - то, що кредит оформляється на конкретну фізичну особу, а не на бізнес-підприємство, та ще й нерухомість у вигляді застави - більш, ніж достатня гарантія повернення коштів (розглядають банки заставу комерційної нерухомості навіть).

Якщо ви оформляєте кредит готівкою під заставу наявної нерухомості, то чому буде залежати ставка?

По-перше, від співвідношення розміру запрошуваного кредиту і вартості об'єкта застави (тобто у скільки разів можливий дохід від реалізації «в разі чого» перевищує суму позики: чим більше це співвідношення - тим менше ставка).

По-друге, від терміну кредитування.

По-третє, від форми підтвердження доходу (за формою 2-ПДФО або за формою банку), а також від того, чи є ви учасником зарплатного проекту того банку, куди ви звертаєтеся за кредитом, або є ваш роботодавець «особливим» клієнтом банку.

І нарешті, по-четверте, від страхування об'єкта застави ваших життя і здоров'я. Як правило, в умовах кредитування декларуються ставки при мовчазній застереження, що вони дійсні тільки при укладанні договорів страхування життя, здоров'я та майна. А при нестрахованіі ставка збільшується на 1-1,5% річних.

Кредитування на таких умовах: ставка по кредиту під заставу нерухомості буде коливатися від 12 до 18% річних.

Огляд пропозицій банків

Майже всі банки, у яких є іпотечні програми, пропонують, так звані, нецільові іпотечні кредити. По суті - споживчі кредити готівкою під заставу нерухомості.

Ощадбанк пропонує ось що: якщо у вас є зарплатна картка в даному банку, подібний кредит ви можете отримати під 14,50% річних в рублях. Іншим позичальникам запропонують ставку в 15,50%. Термін кредиту може скласти від 3 місяців до 7 років.

У ВТБ 24 ставки по нецільових споживчих кредитів варіюються від 14%. Кредит вам можуть видати на строк до 20 років.

Кредити Альфа-Банку виділимо тому, що вони доступні індивідуальним підприємцям і власникам бізнесу. Процентна ставка варіюється не сильно, від 14,60 до 15,75% річних (для фізичних осіб). Для категорії «бізнес» (приватні підприємці): процентні ставки від 16,15% в рублях РФ та від 12,75% в доларах США. Термін кредитування від 5 до 20 років.

Бистробанк. Згадаємо його кредитну програму під заставу майна. Тут вам, дійсно вдасться оформити швидкий кредит (так званий іпотечний кредит), якщо позику береться на суму менше 50% від оціночної вартості квартири, при цьому пакет документів для позичальника буде мінімальним!