- Що є розстрочка і її переваги
- Купити квартиру в Астані в розстрочку: варіанти
- Розрахунки на покупку нерухомості в новобудові Астани в розстрочку
- Розстрочка на два роки на житло в Астані
- Нерухомість в розстрочку на три роки
- Будинки в Астані в розстрочку на сім років
- Юридичні аспекти
- Плюси і мінуси розстрочки
- Поради при покупці житла в розстрочку
Для більшості казахстанців купити квартиру відразу - завдання непосильне.
Куди більш прийнятним способом придбання житла вважається іпотека . Однак переплата за кредит в підсумку виливається в вартість самої квартири, а то і більше. Але є ще один варіант покупки нерухомості - розстрочка , Яка можлива за умови стабільного доходу і невеликих заощаджень. При цьому величезний плюс розстрочки - то, що підтвердження доходу не потрібно.
Щомісяця віддавати за неіснуючу квартиру тисячі доларів - така перспектива здається багатьом ризикованою . На тлі розмов про економічну кризу і проблеми з іпотечним кредитуванням стали з'являтися оптимістичні прогнози про швидке зниження вартості квартир. Але більш реальними здаються передбачення скептиків: в країні не вистачає житла, попит перевищує пропозицію, а значить, будуть використовуватися будь-які можливості для придбання заповітних «квадратів».
Що є розстрочка і її переваги
Дефіцит житла в Казахстані становить, за різними оцінками, від 23 млн до 25 млн квадратних метрів житлових площ, а щорічно будується до 6 млн. У країні налічується близько 300 тис. Сімей-черговиків. За прогнозами експертів, в 2020 чисельність населення досягне 19 млн, а будуватися буде 10 млн кв.м в рік.
За даними аналітичної служби kn.kz, для досягнення нашою країною нормального рівня забезпеченості - 30 кв.м на людину (за соціальними стандартами ООН), наш житловий фонд повинен збільшитися на 84%, а точніше в країні повинно бути введено ще 262,344 млн кв. м. Розрахунки показали, що при збереженні поточних обсягів введення житла - 0,4 кв.м на людину і темпів зростання чисельності населення, досягти забезпеченості в 30 кв.м ми зможемо до 2076 року, тобто через 61 рік. Ці дані змушують багатьох казахстанців серйозно задуматися про пошук інших варіантів придбання нерухомості - більш швидких і ненакладно.
Розстрочка являє собою спосіб покупки житла, при якому будівельна компанія, що зводять будинок, пропонує покупцеві спочатку внести початковий внесок за квартиру, а залишок оплатити протягом певного терміну рівними частками. Казахстанські забудовники практикують схему, за якою всі гроші за квартиру потрібно віддати до моменту закінчення будівництва.
Придбати квартиру в розстрочку пропонує до 90 відсотків будівельних компаній.
Зараз багато будівельних компаній реалізують квартири за допомогою розстрочки не безпосередньо, а через ЖБК - житлово-будівельні кооперативи. Боятися такого способу не варто - він законний (передбачається законами РК «Про пайову участь у житловому будівництві» і «Про житлових відносинах») і, до речі, досить-таки популярний в Казахстані.
Житлово-будівельний кооператив - добровільне об'єднання громадян, яке має право будувати і утримувати багатоквартирний будинок за рахунок коштів пайовиків-членів ЖБК. Він може не бути забудовником і використовувати гроші з метою будівництва житлового будинку із залученням генерального підрядника. Також ЖБК може бути самим забудовником, але при цьому повинен отримати дозвіл на будівництво і мати земельну ділянку під будівництво житлового будинку.
Однак поки до розстрочення казахстанці ставляться з певною часткою недовіри. Адже той же іпотечне кредитування надає можливість відразу оселитися в квартирі, а ось квартиру по розстрочці доводиться чекати кілька років. Найголовніше, щоб будівництвом будинку займався надійний і порядний забудовник, який здасть об'єкт відповідно до графіка будівництва.
Юрист колегії адвокатів Астани Гульнара Айтжанова пояснює, що, перш ніж зважитися вкласти гроші на будівництво квартири, слід вивчити історію забудовника, а саме - його солідність на будівельному ринку, кількість зданих об'єктів, дату заснування компанії, а також його акредитацію в банках.
Жілстройсбербанк: іпотека для всіх категорій громадян у 2016 році >>>
Купити квартиру в Астані в розстрочку: варіанти
За спостереженнями експертів з нерухомості, приблизно половина забудовників пропонують різні варіанти розстрочки:
1. Покупець поступово оплачує повну вартість нерухомості ще до її введення в експлуатацію (тобто починає вкладатися в житло ще на періоді котловану). Це найбільш поширене практика.
2. Розстрочка може продовжитися на невеликий період після здачі будинку в експлуатацію, або квартири можуть пропонуватися в об'єктах, вже введених в експлуатацію.
3. Варіанти, які за часом можна порівняти з іпотечними кредитами, - на 15-20 років. Але такі умови в основному пропонують при реалізації дуже дорогого житла.
Як уже згадувалося, головна перевага розстрочки для покупця - те, що її можна оформити без поручительства і без різних паперів з підтвердженням платоспроможності, пенсійних відрахувань.
У столиці є фірми, які навіть спеціалізуються на роботі з забудовниками. Наприклад, компанія «Центр продажів №1» робить пропозиції відразу від декількох будівельних організацій Астани. За словами фахівців компанії, саме квартири в розстрочку користуються великим попитом, ніж при 100-процентній оплаті. Тому що у народу після кризи залишилися побоювання, що компанія може не добудувати об'єкт.
Головна перевага розстрочки для покупця - те, що її можна оформити без поручительства і без різних паперів з підтвердженням платоспроможності, пенсійних відрахувань.
Розрахунки на покупку нерухомості в новобудові Астани в розстрочку
Придбати квартиру в розстрочку на сьогоднішній день пропонує до 90% казахстанських будівельних компаній. Фахівці відзначають, що в 99% випадків забудовники пропонують розстрочку на рік-два. Але є і варіанти більш тривалі - до 7 років. Ми вирішили порівняти кілька прикладів розстрочки в Астані та Караганді від різних компаній і з різними термінами.
Розстрочка на два роки на житло в Астані
Наведемо розрахунки на прикладі однієї столичної інвестиційної компанії. Умови програм змінюються, тому наведені дані слід приймати за орієнтир. Мінімальний початковий внесок для розстрочки на рік зазвичай складають 30%, на 2 роки - 50%.
Процес оформлення розстрочки простий: компанія реалізовує житло через ЖБК, куди бажаючим придбати житло потрібно буде прийти лише з посвідченням особи. У договорі узгоджується певний термін розрахунку за житло і встановлюється фіксована ціна.
Таблиця 1. Приклад розрахунку покупки квартири в розстрочку на два роки
формат житла
Площа, кв.м
Ціна за кв.м, $
Ціна квартири, $
Сума початкового внеску, $
Щомісячний внесок, $
1-кімн.
55,1
1 560
85 956
42 978
1 790
2-кімн.
72,1
1 560
112 476
56 238
2 343
3-кімн.
95
1 560
148 200
74 100
3 087
Нерухомість в розстрочку на три роки
У наступному прикладі забудовник є генеральним підрядником будівництва житлових комплексів в Астані, а продажу здійснюють безпосередні замовники будівництва - ЖБК. Причому на кожен житловий комплекс свій кооператив.
При розстрочці клієнти не оплачують комісію за розгляд, винагороду у вигляді певного відсотка, крім цього нерухомість, що купується не є заставної.
Термін розстрочки від 3 місяців до кінця будівництва (орієнтир - 12 місяців). У договорі розписані всі умови: загальна вартість квартири на момент придбання, розмір передоплати, розмір щомісячного платежу і термін.
Таблиця 2. Приклад розрахунки покупки квартири в розстрочку на три роки
формат житла
Площа, кв.м
Ежемес. внесок, $
Ціна квартири, $
Сума первонач. внеску, $
Ежемес. внесок, $
2-кімн.
87,15
1150
100 223
50 112
4176 (12 міс.)
3-кімн.
91,10
1150
104 765
52 383
4365 (12 міс.)
2-кімн. (Спец- пропозицію)
90,13
1100
99 143
45 000
1504 (3 роки)
3-кімн. (Спец- пропозицію)
137,65
1050
144 533
60 000
2348 (3 роки)
Будинки в Астані в розстрочку на сім років
Поговоримо про безпосереднє механізмі продажу житла через ЖБК.
Механізм наступний: створюється житлово-будівельний кооператив для зведення конкретного будинку і подальшого використання житлових приміщень для проживання членів кооперативу. Житлово-будівельний кооператив залучає пайовиків щодо участі в будівництві житлового комплексу шляхом укладення договору пайового внеску. У разі збільшення першого внеску сума щомісячного платежу зменшується. Так як ЖБК - незалежний замовник, який самостійно фінансує будівництво, він розробляє і бюджет проекту, і графік робіт, а також цільове використання грошей.
Плата за квартиру в чистової обробки йде без відсотків і переплат і варіюється від можливостей пайовиків - можна розрахувати внески на рік, а можна розтягнути їх на 7 років, що в 6 з гаком разів швидше очікування держжитла (див. Таблицю).
Таблиця 3. Розрахунки покупки квартири в розстрочку на 7 років:
формат житла
Площа, кв.м
Ціна за кв.м по акції, тг
Ціна квартири, тг
Сума первонач. внеску, тг
Ежемес. внесок, тг
2-кімн.
від 67,6 до 70,4
255 000
від 17 238 000 до 17 952 000
від 2 585 700 до 2 692 800
від 174 432 до 181 657
3-кімн.
від 80,9 до 104,7
255 000
від 20 629 500 до 26 698 500
від 3 094 425 до 4 004 775
від 208 751 до 270 163
Юридичні аспекти
Спеціального документа для оформлення покупки квартири в розстрочку немає. Єдиних вимог не існує: будівельна компанія має право укласти договір про інвестування будівництва житла, про спільну діяльність на інвестування пайового будівництва, пайової участі в житловому будівництві, створення житлово-будівельного кооперативу (ЖБК). І всі ці види домовленості будуть законні.
- З ким краще укладати договори - з забудовником або з ЖБК - однозначно сказати не можна, оскільки ризики є скрізь. Але, наприклад, на відміну від пайовиків за договором пайової участі у забудовника, члени ЖБК можуть контролювати хід зведення будинку, а після його завершення - управляти об'єктом кондоминиумом, - пояснює адвокат Гульнара Айтжанова. - Громадяни, які купують житло за механізмом ЖБК, захищені і від форс-мажорів: в разі банкрутства забудовника пайовики можуть самостійно добудувати будинок.
На думку адвоката Гульнари Айтжанова, найкращим буде договір пайової участі в будівництві. Незважаючи на численні приклади з проблемами пайовиків після кризи, Закон «Про пайову участь у житловому будівництві» дає більше гарантій, впевнений фахівець, особливо після внесення змін у 2009 році. Зокрема, урядом був затверджений типовий договір між будівельною компанією і покупцем.
На думку адвоката Гульнари Айтжанова, найкращим документом для оформлення покупки квартири в розстрочку буде договір пайової участі в будівництві.
- Щоб укласти такий договір, - пояснює Гульнара Айтжанова, - забудовник повинен мати ліцензію на залучення пайової капіталу, мати земельну ділянку, дозвіл на проведення будівельно-монтажних робіт нульового циклу. А також розташовувати власним капіталом у розмірі не менше 15% від вартості об'єкта.
І це тільки перший етап для отримання ліцензії на будівництво за рахунок залучення коштів пайовиків. На другому етапі будівництва компанія повинна мати у своєму розпорядженні власними коштами в розмірі вже не менше 25% від вартості об'єкта.
Договори пайової участі підлягають обов'язковій реєстрації в Управлінні архітектури та містобудування. Таким чином, говорить адвокат, виключається факт подвійного продажу, і можна бути впевненим, що квартиру, що будується не передадуть третім особам.
Чи можна купити квартиру за 50 000 $ на лівобережжі Астани? >>>
Законом також передбачена неустойка в розмірі 0,1% від суми, сплаченої пайовиком, за кожен день прострочення. Раніше, вказує Гульнара Айтжанова, забудовниками застосовувалася неустойка в 0,01% і навіть 0,001%. Траплялося так, що клієнтам за кілька місяців затримки введення будинку в експлуатацію призначалися мізерні суми в 5-10 тисяч тенге.
Нерідко компаніями використовуються договори інвестування будівництва житла. Укладання договорів інвестування дозволяє компаніям обійти те саме вимога про вкладення в будівництво 25% власних коштів.
Проте компанії не порушують закон, коли при покупці квартир в розстрочку пропонують клієнтам укласти договір інвестування житла. Головна відмінність його від договору пайової участі в тому, що в цьому випадку можуть прийматися не тільки гроші. Наприклад, в якості інвестицій можуть виступати земельні ділянки, інша нерухомість, надання на будмайданчик робочої сили або техніки.
Компанії не порушують закон, коли при покупці квартир в розстрочку пропонують клієнтам укласти договір інвестування житла.
Що стосується договору з ЖБК, то там повинні бути чітко прописані умови вступу в кооператив, розмір членських та пайових внесків, а також порядок виходу з ЖБК та сума повернутих коштів. Відповідно до ст. 65 Закону РК «Про житлових відносинах» пайовий внесок повертається не пізніше тримісячного терміну. А якщо ви уклали договір пайової участі і захочете повернути свої гроші, то будете змушені робити це через суд, пред'явивши попередньо претензії до забудовника.
Членам ЖБК, які купують квартири в кооперативі, можуть надати розстрочку на об'єкт, який вже побудований, і можуть дозволити проживати в ньому, продовжуючи виплачувати свій пай. При договорі пайової участі теж можуть надати розстрочку, але забудовник передасть квартиру тільки в разі виплати всієї суми.
- ЖБК може укладати тристоронній договір про пайове будівництво чи інвестування, де сторонами є будівельна компанія (забудовник), сам кооператив і член ЖБК, - зазначає адвокат Гульнара Айтжанова. - Члени ЖБК має право вимагати від забудовника і ЖБК документи, що підтверджують хід будівництва. Ризики при вступі в кооператив можуть бути різними. Коли будівельні компанії самостійно утворюють ЖБК, ними диктуються умови договору. Одним з неблагонадійних пунктів є залучення в будівництво інших членів ЖБК, що може викликати ризик подвійного продажу частки пайовика. Крім того, договір, укладений з ЖБК, не проходить державну реєстрацію в відміну від договору пайової будівництва.
Плюси і мінуси розстрочки
плюси:
- Як правило, не потрібно доводити свою платоспроможність.
- Мінімальний пакет документів.
- Відсутність додаткових витрат, таких як обов'язкове страхування нерухомості або комісійні збори.
- Відсутність або незначний відсоток за можливість скористатися розстрочкою.
- Більш лояльне ставлення до клієнтів, ніж в банках. Можливість отримати відстрочку по виплатах, іноді без штрафів.
- Можливість повернути свої гроші в разі фінансової неспроможності. У деяких випадках необхідно сплатити забудовнику неустойку.
мінуси:
- Великі розміри щомісячних виплат.
- Короткі терміни надання розстрочки в порівнянні з іпотекою.
- Необхідність десь проживати, поки будинок не буде добудований.
- Неможливість оформити квартиру в особисту власність, поки житло не буде введено в експлуатацію.
- Ризик затримки по термінах будівництва.
- Ризик залишитися без житла і грошей в разі укладення договору з недобросовісним забудовником.
Поради при покупці житла в розстрочку
- Перевірте спроможність компанії-забудовника: які об'єкти були побудовані раніше, чи були затримки із закінченням строків будівництва.
- Компанія-забудовник має у своєму розпорядженні такими документами, як право на земельну ділянку, висновок експертизи проектно-кошторисної документації, ліцензія на право здійснення будівельної діяльності.
- Як мінімум уважно вивчіть договір, який вам пропонують підписати. Краще попросити проект договору, для того щоб з ним ознайомився юрист.
- При укладанні договору звертайте увагу на такі моменти, як санкції відносно кліентовдолжніков, умови розірвання договору, виплату неустойки забудовниками в разі зривів термінів будівництва.
- При покупці житла в розстрочку через ЖБК потрібно враховувати, що на руках у керівництва таких кооперативів повинна бути ПКД (проектно-кошторисна документація), затверджена держекспертизи. Жілстройкооператів є юридичною особою з моменту його реєстрації в установленому законом порядку. Він стежить за підрядником і контролює процес зведення житла.
Юлія Волкова, інформаційна служба kn.kz
Чи можна купити квартиру за 50 000 $ на лівобережжі Астани?