Реклама
Реклама
Реклама

Винницкая власть скрывает договора с застройщиками города

В последние годы жилые и нежилые новостройки в Виннице растут, как грибы после дождя

В последние годы жилые и нежилые новостройки в Виннице растут, как грибы после дождя. Какие средства получил от паевого участия застройщиков в развитии инфраструктуры городской бюджет? Официально отвечают, что за 2014-2016 годы эта сумма составила почти 13 с половиной миллионов гривен, но показывать кто, сколько и за что заплатил, винницкие чиновники отказываются.

Платят, но кто и сколько - секрет!

Из всех жилых или нежилых строений и индивидуальных строек, площадью более чем 300 квадратных метров, застройщики должны платить долевое участие в бюджет города.

Община от новостроек должен получать средства в бюджет через договоры долевого участия. это предусмотрено ЗУ «О регулировании градостроительной деятельности» ст. 40 «Долевое участие в развитии инфраструктуры населенного пункта». Во втором пункте этой статьи отмечается, что заказчик, имеющий намерение застройки земельного участка в соответствующем населенном пункте, обязан принять участие в создании и развитии инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры населенного пункта. В третьем пункте этой статьи определено, что долевое участие в развитии инфраструктуры населенного пункта заключается в перечислении заказчиком до принятия объекта строительства в эксплуатацию в соответствующий местный бюджет средств для создания и развития указанной инфраструктуры.

В третьем пункте этой статьи определено, что долевое участие в развитии инфраструктуры населенного пункта заключается в перечислении заказчиком до принятия объекта строительства в эксплуатацию в соответствующий местный бюджет средств для создания и развития указанной инфраструктуры

Журналисты попытались узнать, сколько средств и от которых застройщиков получил бюджет Винницы за последние три года. В информационном запросе в Винницкий горсовет попросили предоставить копии всех инвестиционных договоров со всеми застройщиками, которые строят или строили жилые дома в период с 2014-2016 годы. Также спрашивали о сметной стоимости всех жилых комплексов, которые были построены в Виннице в этот период. В ответ получили лишь информацию о том, что местный бюджет от долевого участия в период с 2014 по первое полугодие 2016 получил 13400000 гривен. Что касается предоставления копий соответствующих соглашений, отметили, что заказчики в полном объеме выполнили свои денежные обязательства перед городским бюджетом, поэтому документы, не сохраняются.

Что касается предоставления копий соответствующих соглашений, отметили, что заказчики в полном объеме выполнили свои денежные обязательства перед городским бюджетом, поэтому документы, не сохраняются

Юристы утверждают, что винницкие чиновники, предоставив такой ответ, нарушили действующее законодательство.

- Согласно ч.2 ст.19 Конституции Украины органы государственной власти и органы местного самоуправления, их должностные лица обязаны действовать только на основании, в пределах полномочий и способом, которые предусмотрены Конституцией и законами Украины, - говорит медиа-юрист ОО "Платформа прав человека" Александр Бурмагин. - Иными словами, сам орган местного самоуправления, его должностные лица «по своему усмотрению» и прихоть - не могут решать: сохранять тот или иной документ или нет, на каких условиях и сколько времени. Вопрос срока и порядка хранения различных видов документов любого органа ОМС нормировано в Перечень типовых документов, образующихся в процессе деятельности государственных органов и органов местного самоуправления, других учреждений, предприятий и организаций, с указанием сроков хранения (Зарегистрировано в Министерстве юстиции Украины 17 Апрель 2012 под № 571/20884). В п.330 указанного Перечня четко предусмотрено, что любые договоры, соглашения (аудиторские, хозяйственные, операционные и т.д.) хранятся три года. Причем, эти три года начинают исчисляться ПОСЛЕ окончания срока действия договора. Итак, если Винницкий городской совет (или другой ОМС) заключала договоры и уничтожала их сразу после выполнения (окончания срока действия), то должностные лица, которые это делали - нарушали действующее законодательство.

Юрист говорит, что указанные договоры содержат открытую по порядку доступа информацию и должны предоставляться по запросам. Ведь в них содержится информация, как об использовании коммунального имущества, так и о бюджетных средствах (в виде поступлений или возможных поступлений). Ограничивать доступ к такой информации прямо запрещает ч.5 ст.6 Закона Украины «О доступе к публичной информации».

В следующем информационном запросе в Винницкий горсовет журналисты просили указать только сметную стоимость всех жилых комплексов и жилых домов, которые были построены в Виннице за период 2013-2016 годов. Именно от сметной стоимости строительства производится расчет долевого участия. Ответ был такой же, как предыдущая.

- Эти документы должны храниться в соответствии с постановлением Кабинета Министров Украины об утверждении типовой инструкции по делопроизводству , - говорит юрист Сергей Корнийчук. - Ответственность за НЕ хранения соответствующей документации будет дисциплинарная. Но эти договоры должны сохраняться. Руководство города не желает предоставлять публичную информацию, за что, согласно действующему законодательству, предусмотрена административная ответственность. При непредоставлении публичной информации нужно обращаться к уполномоченному по делам человека и в суд. Если не будут выполнены решение суда, тогда наступает уголовная ответственность

Если не будут выполнены решение суда, тогда наступает уголовная ответственность

В третьем запросе попросили предоставить копии всех договоров об уплате долевого участия в развитии инфраструктуры, заключались Винницкой городским советом в период с 2014-2016 годы. В ответ предоставили только общую сумму дохода от долевого участия в городской бюджет за 10 месяцев 2016 года - 7500000 гривен. В четвертом запросе спросили о сумме средств, поступивших в бюджет от каждого застройщика по 2014-2016 годы (по каждому застройщику отдельно). В ответе - опять общая сумма от паевых договоров, но с более подробным описанием.

Итак, ни под каким «соусом» чиновники не хотят показывать на всеобщее обозрение общины копии договоров, по которым застройщики платили деньги в бюджет города.

Формулы для вычисления долевого участия разные

Журналист обратился с письмами к застройщикам, которые строят жилые комплексы ОК ЖСК «Правильный выбор», ЖК «Авалон-5», концерн «Подолье», ЖК «Андорра», ЖК «Семейный», с просьбой предоставить информацию по их долевое участие в развитии инфраструктуры Винницы. Ответ пришел только от ОК ЖСК «Правильный выбор». Никакого результата не дало и обращение к Государственной архитектурно-строительной инспекции (ГАСК) в Винницкой области. Структура в ответе сослалось на то, что это не в их компетенция.

Структура в ответе сослалось на то, что это не в их компетенция

В пункте 5 статьи 40 Закона Украины «О регулировании градостроительной деятельности» четко определен порядок расчета. Она рассчитывается от общей сметной стоимости строительства объекта, определенной согласно строительным нормам, государственным стандартам и правилам. При этом, учитываются расходы на приобретение и выделение земельного участка, освобождение строительной площадки от зданий, сооружений и инженерных сетей, устройство внутренних и внеплощадочных инженерных сетей и сооружений и транспортных коммуникаций. В пункте 6 этой же статьи указано, что предельный размер паевого участия в развитии инфраструктуры населенного пункта с учетом других предусмотренных законом отчислений не может превышать: десять процентов общей сметной стоимости строительства объекта - для нежилых зданий и сооружений, и четыре процента общей сметной стоимости строительства объекта - для жилых домов.

В информационном запросе в горсовет журналисты попросили предоставить формулы, по которым рассчитывается долевое участие. В ответ получили, что величина долевого участия рассчитывается в соответствии со статьей 40 Закона Украины «О регулировании градостроительной деятельности».

Журналисты проанализировать некоторые договоры, все же удалось найти в открытом доступе на официальном сайте Винницкого горсовета. На примере покажем, как Винницкий городской совет рассчитывает долевом участии. По адресу Пирогова 112 достроили незавершенный торгово-бытовой комплекс. Сметная стоимость строительства - 812 695 гривен. Расходы на выделение или приобретение земельных участков, освобождение строительных площадок от зданий, сооружений и инженерных сетей, устройство внутренних и внеплощадочных инженерных сетей, сооружений и транспортных коммуникаций (ВЗ) - 107 788 гривен. Эта сумма, согласно законодательству, вычитается из общей сметной стоимости строительства и из полученной суммы вычитается 10% долевого участия, как с нежилой застройки. Получаем 74 491 гривен долевого участия, которая перечисляется в бюджет для развития инфраструктуры города.

Получаем 74 491 гривен долевого участия, которая перечисляется в бюджет для развития инфраструктуры города

Если нет расходов на приобретение земельного участка, инженерных расходов и т.д., то 10 процентов долевого участия отсчитывается с общей сметной стоимости объекта. Например, при реконструкции помещения для нужд магазина «АТБ» по Хмельницкому шоссе, 21.

Например, при реконструкции помещения для нужд   магазина «АТБ»   по Хмельницкому шоссе, 21

Расчет долевого участия объектов жилой застройки сложнее, чем в нежилой застройки. По улице Пирогова 83 планируется построить многоквартирный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями магазина. Общая сметная стоимость строительства многоквартирного дома (ЗКВБж) - 51177983 гривен. Расходы на выделение или приобретение земельных участков, освобождение строительных площадок от зданий, сооружений и инженерных сетей, устройство внутренних и внеплощадочных инженерных сетей, сооружений и транспортных коммуникаций (ВЗ) - 4524115 гривен. Как и в предыдущие разы, вычитаем эту сумму от общей сметной стоимости строительства. Полученную сумму умножаем на четыре процента, в соответствии с законодательством. Получаем 1866154, 72 гривны. Сумма для пополнения бюджета немалая, но застройщик потратил средства, связанные со строительством инженерных сетей и / или объектов инженерной инфраструктуры за пределами земельного участка, предусмотренные техническими условиями. На эту сумму уменьшается величина паевого участия (Сп) - 1816864 гривен. Получаем 1866154, 72 - 1816864 = 49290 гривен долевого участия. Но кроме жилой застройки, еще будет построен встроенно-пристроенное помещение магазина (ЗКВБм), сметная стоимость которого 1560000 гривен. Рассчитываем долевом участии и эту сумму умножаем на 10 процентов и получаем 156 000 гривен, которые добавляем к 49291 гривен. Получаем 205 291 гривен. Именно эти средства поступят в бюджет от данного заказчика.

- В расчетах долевого участия Винницкой горсоветом нет нарушений. Вопрос в другом. Они могут не со всеми заключать договор о долевом участии и поэтому бюджет Виннице может не соблюдать значительную часок средств, а это уже нарушение, - говорит юрист Алексей Мусировський.

Договоры с застройщиками называют по-разному

Существуют также договоры с застройщиками, которые похожи договорам о долевом участии, но называются по-другому. возьмем решение исполнительного комитета Винницкого горсовета от 14.07.2016 года № 1681 «Об утверждении договора о застройке территории». Договор был заключен с застройщиком ООО «Династия В.В.», который строит жилой комплекс в 5 жилых секций на 404 квартир по улице Академика Янгеля 6-Г. Земля под домом была приватизирована по «Туалетной схеме» . В этом договоре вместо долевого участия употребляется понятие о финансовом участии. Нет никакого расчета доли финансовой (паевого) участия и сразу предоставляется ориентирована сумма 4119129 гривен. За эти средства застройщик должен провести ремонт спортивного ядра на территории школы № 30.

- Меня настораживает пункт 3.1.1 в этом договоре. Исполком городского совета обязуется предоставить градостроительные условия и ограничения застройщику, хотя это должны и так предоставлять бесплатно и без проблем. Вот если там есть нарушения, то такому договору можно прикрыть это. В плане долевого участия такой договор вроде страховки, поэтому исполком обязался учесть то в паевые взносы, - говорит эксперт по вопросам строительства Георгий Могильный.

Юрист этот договор объясняет так:

- В самом договоре я ничего противоправного не нашла. Надо общине контролировать выполнение этого договора. Можно написать заявление в прокуратуру, чтобы проверили законность и правильность этого договора. В пункте 2.4 настоящего договора указано, что финансовое участие осуществляется Стороной-2 путем перечисления денежных средств третьему лицу - исполнителю соответствующих работ на основании отдельных сделок, заключаемых по объектам указанных в договоре с определением объемов и графика финансирования. Вот здесь может быть коррупционная схема, так как средства перечисляют третьим лицам, - говорит медиа-юрист Людмила Панкратова.

Есть и другие договоры, подобные долевого участия. Они именуются как «Договоры об участии в социально-экономическом развитии города» . За изменение целевого назначения земельного участка Винницкий горсовет получает средства на развитие города Винницы. В этом случае было оплачено лишь 7035 гривен.

- Изменение целевого назначения должна осуществляться бесплатно. Исполком Винницкого городского совета ссылаются на свое решение На часть 1 статьи 52 и на часть 6 статьи 59 Закона Украины «О местном самоуправлении в Украине» где вообще ничего не сказано об изменении целевого назначения земельного участка Вот за индивидуальную приусадебный застройку, размер которой больше 300 квадратных метра, должны платить в бюджет долевое участие. Но никто в таком случае не платит никакую долевое участие, - говорит юрист Алексей Мусировський.

Юрист Людмила Панкратова объясняет этот договор с другой точки зрения:

- В решении исполкома горсовета это прописано в положении о привлечении инвестиций в пункте 4.10 - изменение целевого назначения при условии взноса. Затем на сессии городской совет принимает решение и утверждает договор. Согласно действующему законодательству, планировка территории и изменение целевого назначения в соответствии с ч.1 ст. 20 земельного кодекса, договор между советом и физическими лицами утверждается также сессией. Договор - продукт непротивления сторон. Поэтому, я не вижу противоправных решений в этом договоре, - говорит медиа-юрист Людмила Панкратова.

Во Львове в десять раз больше, чем в Виннице

То, что бюджет Винницы недополучает средства от долевого участия, можно проиллюстрировать на примере результатов ревизий бюджетов небольших городов Винницкой области. В городе Бар была проведена ревизия бюджета города в исполкоме Барского городского совета за период с 1 августа 2011 года по 1 июня 2014 года. В течение августа-декабря 2011 года был введен в эксплуатацию 11 объектов, в 2012 - 20, в 2013 - 7, в течение января-мая 2014 года - 2 объекта незавершенного строительства с которыми не заключены договоры о паевом участии застройщиков объекта градостроительства в развитие инфраструктуры. В результате специальному фонду городского бюджета недополучено доходов в сумме почти полтора миллиона гривен. В поселке Вапнярка в 2013 году ни были заключены договоры о долевом участии с шести, в 2014 году - трех объектов градостроительства. Из-за этого бюджет поселка не сдержал 111992 гривен. В городе Гайсин в 2012 году не были заключены договоры о долевом участии с 18 в 2013 - семи объектов градостроительства в развитие инфраструктуры Гайсина. Из-за этого бюджет города не сдержал почти шесть миллионов гривен. Сколько не соблюдает бюджет Винницы от долевого участия, если Винница больше Гайсин в десятки раз?

В Киеве только от одно объекта, которые строили себе правоохранительные органы, с Пенья должны 300000000 гривен паевого долга. Это была афера. Правоохранители получили землю для строительства райотдела, а затем заключили договор на строительство офисного центра в 25 этажей, из которых райотдел занимает два нижних этажа. Год назад на этом месте начали строить жилой комплекс под брендом государственного бренда «Укрбуд». Самый большой паевой долг я помню в Киеве - это 500 000 000 гривен еще при курса доллара 5 гривен. Должны были на 7 гектарах в «козырном месте» строить жилой комплекс. Само строительство таки не началось, но договор о долевом участии был заключен, - говорит эксперт по вопросам строительства Георгий Могильный.

От долевого участия бюджет Винницы, известно из ответа на информационный запрос, получил в 2014 году - почти три миллиона 200 000 гривен, в 2015 - более четырех с половиной миллионов, в 2016 году - более восьми миллионов. В 2017 году ожидается доход в 5300000 гривен Для сравнения: Полтава: 2015 - 2714800 гривен, 2016 год - 5636500 гривен. Херсон: 2015 - 731095, 60 гривен, 2016 год - 2471896, 37 гривен. Тернополь: 2015 - 8839300 гривен, 2016 год - 12812100 гривен, 2017 - ожидается 6000000 гривен. Киев: 2015 - 333 366 900 гривен, на 1 декабря 2016 года - 518 754 300 гривен, в 2017 году запланировано 250 000 000 гривен. Луцк: 2015 - 3043467 гривен, 2016 год - 5924959 гривен. Харьков: 2015 - 14400000 гривен, 2016 год - 13500000 гривен, 2017 - планируется 16500000 гривен. Одесса в 2017 году планирует получить 39000000 гривен. Житомир: 2015 - 3267705 гривен, 2016 год - 4777487 гривен, 2017 ожидается 1500000 гривен. Николаев: 2015 - 537982 гривен, 2016 год - 2505367 гривен, 2017 ожидается 500 000 гривен. Львов: 2015 - 71500000 гривен, 2016 год - 91000000 гривен, 2017 ожидается 93500000 гривен.

Не все платят деньгами

Проанализировав доход от долевого участия в других городах, понимаем, что в Виннице при Нынешний масштабах строительства довольно малый доход от долевого участия. Например, в Житомире проживает примерно 267 000 человек, что на 100 000 человек меньше, чем в Виннице. Строек ЖК гораздо меньше чем в Виннице, но доход от долевого участия почти одинаков. Во Львове населения в два раза больше, строек немногим более чем в Виннице, но там доход от долевого участия больше в 10 раз, чем в Виннице. В Николаеве одни из наименьших показателей долевого участия, хотя это большой город. Связано это с тем, что там почти нет никаких больших строек. В городе не будут жилые комплексы, в отличие от Винницы.

Один из застройщиков, который ответил на письмо журналиста, предположил, небольшую сумму, получает бюджет от долевого участия, можно объяснить тем, что не по всем застройщиков берется долевое участие деньгами. Например, с застройщиками жилых комплексов Винницкий городской совет заключает договоры, где застройщик обязуется улучшить инфраструктуру вокруг своего строительства. Один из застройщиков, который ответил на письмо журналиста, предположил, небольшую сумму, получает бюджет от долевого участия, можно объяснить тем, что не по всем застройщиков берется долевое участие деньгами

- Мы соответствии с таким договором сделали новый забор физико-математической гимназии №17, заменили теплотрассы, строим туалеты тем, у кого их не было, проводим электроэнергию и тому подобное. Как я знаю, то все застройщики в Виннице заключают такие договоры, - говорит директор ОК ЖСК «Правильный выбор» Николай Колесник.

Как я знаю, то все застройщики в Виннице заключают такие договоры, - говорит директор ОК ЖСК «Правильный выбор» Николай Колесник

Коррупционные риски из-за непрозрачности

Юристы сходятся во мнении, что вид долевого участия, где застройщик улучшает инфраструктуру, не платя денежный эквивалент в бюджет, также законный.

- Вообще это законно, если средства, за которые застройщик строит объекты инфраструктуры совпадает с суммой долевого участия, - говорит юрист Алексей Мусировський.

- По закону, от застройщиков вправе требовать только деньги, но также имеют право причислить построенную инфраструктуру. Здесь будет две стадии - на первой заключают договор об инфраструктуре, а во второй - зачислят его, как плату паевых. Поэтому данные об уплате паевых сейчас указываются в документах о введении в эксплуатацию, - говорит эксперт по вопросам строительства Георгий Могильный.

В законодательстве четко прописано, что долевое участие выплачивается только в денежном эквиваленте в бюджет. Есть много судебных дел по Украине, где застройщиков подают в суд о неуплате долевого участия . Но это случаи, когда застройщик вообще не заключал никаких договоров о долевом участии или договора о развитии инфраструктуры, - говорит юрист Сергей Корнийчук.

Верховную Раду Украины уже неоднократно застройщики «забрасывали» законопроектами чтобы вообще отменили долевое участие .

- Те, кто выступают за отмену долевого участия, очень просто объясняют, почему это нужно сделать - чтобы не было коррупции. Есть непробиваемая схема, которой можно снять коррупцию и еще мошенников прижать - просто паевые должна считать налоговая по финансовым отчетам застройщика. Против такой инициативы - Кабинет Министров Украины и отдельные застройщики через своих людей в министерстве, - добавляет Георгий Могильный.

По его словам, если есть коррупционные составляющие в договорах долевого участия, то это не заключение договоров долевого участия со всеми ее участниками. Также может занижаться сметная стоимость строительства, чтобы величина долевого участия была максимально низкой для застройщика, и тому подобное.

Долевое участие - один из источников поступления средств для развития инженерной инфраструктуры, нагрузка на которую, при вводе в эксплуатацию новых объектов, растет. Очевидно, что механизм получения и распределение этих средств должно быть максимально прозрачным, так как среди заинтересованных сторон и застройщики (чтобы были равные условия на рынке и выдерживала инфраструктура), и местные жители (возможно ухудшение качества коммунальных услуг, транспортной ситуации после запуска новых объ объектов и т.д.). По идее заинтересован и сам застройщик-плательщик, чтобы средства шли не в «общий котел», а в район, где он строится. Связанные с застройщиками чиновники и депутаты нередко пытаются обойти эти платежи. Выход - только прозрачная формула и открыта отчетность, - говорит урбанист, сокоординатор совета по урбанистики Киева, координатор ОО "Платформа развития городов" Григорий Мельничук.

Какие средства получил от паевого участия застройщиков в развитии инфраструктуры городской бюджет?
Сколько не соблюдает бюджет Винницы от долевого участия, если Винница больше Гайсин в десятки раз?