Товариства власників житла | Кому в ТСЖ жити добре?

1. Тонкощі «будинкового братства»
2. Бути чи не бути?
3. Поле Чудес
4. спільне майно
5. Що нам варто ТСЖ побудувати?

Перехід на «ринкові рейки» в житловій сфері трапився в країні 5 років тому. Тоді вступив в силу новий Житловий кодекс. Він дав право власникам житлових приміщень у рамках закону створювати товариства власників житла (ТСЖ) і самостійно управляти багатоквартирним будинком. Зараз в Красноярську працюють 384 ТСЖ і 90 ЖБК, в їх складі 688 багатоквартирних будинків. Чи потрібно «добровільно-примусово» вступати в «товариське братство»? Як можна проконтролювати, куди витрачаються гроші мешканців? В чому полягають плюси і мінуси членства в ТСЖ?

ТСЖ. За ідеєю на цих буквах, як на трьох китах, має базуватися комфортне проживання людей в будинку. Доглянуті затишні двори, чисті і відремонтовані під'їзди, відеоспостереження, охорона, розумна квартплата - це результат сумлінної грамотної роботи управлінців ТСЖ. Правда, з майже чотирьох сотень товариств власників житла, які створені в Красноярську, в «передовиків» поки не всі. Все частіше від жителів, в тому числі і на форумі будівельного порталу Sibdom.ru, чутні голосанедовольних діяльністю свого ТСЖ - захаращені підвали, горища, запущений газон, замість обіцяного охоронця з ліцензією - «дідусі та бабусі - божі кульбабки, яких впору самих охороняти» , відведення частини двору під платну парковку, регулярне відключення світла, води і при всьому при цьому - непомірні побори на утримання будинків.
Тим часом ТСЖ створюється для «загального блага» - спільного управління спільним майном в будинку - до нього відносяться, наприклад, сходові майданчики, ліфти, технічні поверхи, дахи, устаткування, що знаходиться в будинку, а також саму земельну ділянку, на якій розташований будинок. Ще одне важливе завдання ТСЖ - забезпечити нормальне надання комунальних послуг. Зробити ці процеси розумними, економними цілком реально. Багато що залежить від самих власників житлових приміщень.

Тонкощі «будинкового братства»

ТСЖ засновується на загальних зборах власників житла багатоквартирного будинку. При цьому необхідно, щоб за створення ТСЖ проголосувала більшість голосів від загального числа власників приміщень у багатоквартирному будинку, причому це можуть бути не тільки господарі квартир, а й власники нежитлових приміщень - магазинів і офісів (ст. 161 Житлового кодексу РФ). Голосування на зборах відбувається за принципом: чим більше площа приміщення, тим більше голосів у цього власника. Втім, число членів ТСЖ має перевищувати 50% голосів від загального числа голосів власників приміщень у будинку (мінімум 50% + 1 голос, якщо менше, то ТСЖ не має права на існування). В одне ТСЖ можуть входити кілька поруч розташованих будинків, якщо його мешканці, звичайно, будуть за таке рішення.

На все те ж загальних зборах власники обирають голову ТСЖ, затверджують статут, підготовлений ініціативною групою. ТСЖ є юридичною особою, після державної реєстрації воно має печатку, розрахунковий рахунок в банку, інші реквізити. Голова укладає договори управління багатоквартирним будинком з підрядними організаціями, наприклад, компанією, яка буде обслуговувати ліфти, проводити сантехработах, надавати комунальні послуги. Як варіант - стверджується штатний розклад і набираються робітники для обслуговування будинку.

На загальних зборах більшістю голосів затверджуються доходи і витрати на рік. Якщо члени ТСЖ хочуть євроремонт в під'їзді, цілодобову охорону території, відеосистеми спостереження, то і платити їм доведеться значно більше. Правда, і жити при цьому буде комфортніше. До витрат ще відносяться витрати на капітальний ремонт і реконструкцію багатоквартирного будинку, спеціальні внески і відрахування в резервний фонд, а також витрати на інші встановлені Житловим кодексом та статутом товариства цілі, до яких відноситься, до речі, і розмір заробітної плати керівника ТСЖ. Останнім часом в Красноярську раз у раз спалахували скандали, пов'язані, як говорили обурені люди, з астрономічної заробітною платою керуючих в 100-150 тисяч рублів. Але такі рішення приймаються загальними зборами, так що останнє слово - скільки платити керуючому за його працю - має залишитися за мешканцями.

Бути чи не бути?

Вступати чи ні в ТСЖ - особиста справа кожного власника приміщень в будинку (ст. 143 Житлового кодексу РФ). Правда, «не приєдналися» не можуть прикріпитися, наприклад, до того ж житлофонду, оскільки згідно із законом управляти будинком може лише одна структура. Чи не побажали стати членами ТСЖ зобов'язані укласти договір управління та утримання спільного майна з ТСЖ (п. 6 ст. 155 Житлового кодексу РФ) і, як і інші власники, вносити платежі за житлово? Комунальні послуги, при цьому роль «розрахункового центру» бере на себе ТСЖ. Крім цього, якщо члени ТСЖ на загальних зборах вирішать, наприклад, поставити в під'їзді нові двері або поштові скриньки, захистити територію двору для в'їзду машин шлагбаумом, то в це доведеться вкладати фінанси і «неприєднаних».
Як розповів голова Асоціації товариств власників житла Красноярського краю Віктор Левинський, «в разі відмови власника платити, як всі інші мешканці, додаткові збори керівництво ТСЖ може діяти двома способами. Перший - переконання, якщо це не допомагає-то звертатися до служителів Феміди. До речі, прецеденти вже були. Так, ТСЖ "Гвардійський" відсудило в арбітражному суді у господаря магазину, розташованого на першому поверсі, суму, яку він тривалий час не вносив в "спільну справу". Грошей вистачило на установку системи відеоспостереження ».

Що стосується вступних внесків в ТСЖ, то зараз в Красноярську вони в середньому складають 30-50 рублів з квадратного метра. Вступний внесок необхідний на етапі створення організації, щоб закупити меблі, комп'ютери, телефони, зареєструвати ТСЖ.
Як каже Віктор Левинський, «якщо власник квартири одного разу вже вніс вступний внесок, а потім квартира була продана, у неї з'явився новий власник, то він вже не повинен повторно платити гроші. ТСЖ створено, функціонує, так що зайві побори неправомірні. Але не всі нові власники про це знають, чим і користуються нечесні керуючі ТСЖ ».

Прикладів, коли керуючі ТСЖ в Красноярську діяли в своїх корисливих інтересах, а не на користь мешканців, можна привести масу. Наприклад, один з них на гроші власників купив спецтехніку, людям сказав, що це потрібно для вивезення сміття, на ділі ж сміття вивозили раз у тиждень, решту часу машини працювали на будівництвах. Прибуток йшла голові. В результаті правоохоронні органи порушили справу про шахрайство - присвоєння 20 мільйонів рублів. Інша ТСЖ хотіло взяти з жителів плату за участь керівництва в семінарі «Практика управління жілкомплексом і об'єктами в соціальній сфері», який повинен був проходити в Китаї. З мешканців будинку, як з миру по нитці, бажали зібрати 257 тисяч рублів. Власники на такі жертви не пішли, про що і повідомили своєму голові на загальних зборах. Поїздка в Піднебесну не відбулася.

Якщо по ряду причин мешканців не влаштовує робота діючої ТСЖ, то не потрібно чекати, що все само собою потім утворюється, в цьому випадку краще негайно діяти. Створення іншого ТСЖ - процес довгий, доведеться погасити всі борги старої організації, скласти ліквідаційний баланс, юридично зареєструвати нове товариство. На все це потрібен час, гроші і нерви, займатися цими питаннями багато мешканців не захочуть. Тому найкращий вихід - змінити правління і навести порядок в уже існуючому ТСЖ. Згідно із законом керівництво ТСЖ необхідно переобирати не рідше одного разу на два роки. Але в разі «загального бунту» і невдоволення власників можна організувати позачергові збори, якщо більшість мешканців проголосує за щось розпрощатися з головою, а часто і з правлінням, вибрати новий склад правління і нового голови.
«На жаль, поки власники житла все? Таки інертні і не хочуть зайвих клопотів. Тим часом давно слід зрозуміти, що держава у нас вже нічого нікому не зобов'язана, стан будинку, якість життя в ньому, комфорт і безпеку залежать від нас самих, від власників. Регламентувати діяльність ТСЖ повинен статут, які положення в нього увійдуть, наскільки чітко будуть прописані права та обов'язки кожної зі сторін - вирішувати мешканцям », - впевнений голова Асоціації товариств власників житла Красноярського краю Віктор Левинський (тел. 267? 27? 99).

Втім, проблема не тільки в пасивності людей, а й в тому, що важко зібрати для вирішення питання всіх в потрібний час в потрібному місці. Одна справа - скликати мешканців будинку, де 40-50 квартир. І зовсім інша - мешканців 200? 300? Квартирного будинку. Хто? То не хоче витрачати свій вільний час на відвідування зборів, інші не можуть прийти з об'єктивних причин - їдуть у відпустку або відрядження.
Закон дозволяє власнику проголосувати за те чи інше рішення заочно. Для цього в ТСЖ існують спеціальні форми довіреності, свій голос, наприклад, можна передати сусідові або принести вже заповнений бланк з питання, який при пред'явленні паспорта повинен бути прийнятий керуючим товариства. Крім цього власник житлового приміщення може зажадати в ТСЖ звіт про діяльність організації за рік, в ньому повинні бути розписані всі рахунки і кошторису як минулого періоду, так і плануються на майбутнє (ст. 165 Житлового кодексу РФ). Довіряти своїй керуючої компанії, звичайно, добре, але і перевірки зайвими не будуть. Взагалі ж, щоб у керівництва ТСЖ - наприклад, у керуючого і бухгалтера - не було спокуси покласти частину грошей мешканців до своєї кишені, при ТСЖ створюється ревізійна комісія. До її складу входять, як правило, 2-3 жителя будинку, вони затверджуються більшістю голосів на загальних зборах. Кому доручити таку відповідальну місію - вибір самих власників.

Основні закони, що регламентують діяльність ТСЖ:

• Житловий кодекс РФ (від 29 грудня 2004 року) № 188-ФЗ;
• Постанова Уряду РФ (від 13 серпня 2006 року) № 491 «Про затвердження правил утримання спільного майна в багатоквартирному будинку»;
• Постанова Уряду РФ (від 23 травня 2006 року) № 307 «Про порядок надання комунальних послуг громадянам»;
• Цивільний кодекс РФ (Частина 1) (від 30 листопада 1994 г.) № 51-ФЗ.

Поле Чудес

Нескладно підрахувати, які суми «крутяться» в ТСЖ. Ось лише один приклад. В одному під'їзді панельного будинку площа квартир становить 2200 кв. м. Помножимо цю цифру на 6 під'їздів, саме стільки буває в стандартній новобудові, отримуємо 13200 «квадратів». Загальноміський тариф за опалення становить 18 руб. 07 коп. з кв. м. Таким чином, за місяць з шестипід'їздний будинку «набігає» в середньому 237 тисяч, а за рік виходить більше 2,8 мільйона рублів. Стаття витрат «утримання житлового фонду» (плата за домофон, прибирання сміття, утримання ліфтів і т. Д.) Становить приблизно 20 рублів на місяць з квартири. У шести під'їздах близько 350 квартир. За 12 місяців сума буде майже 85 тисяч рублів. Причому тут мова йде про стандартну «панельці», але є в Красноярську і ТСЖ, наприклад, як «Бригантина» на Взлетке, яка об'єднує 28 будинків. У таких мегатоваріществах суми набагато більше.

Спокуса запустити руку в загальний кишеню у співробітників ТСЖ великий. У минулому році в Ленінському районі міста бухгалтера одного з ТСЖ засудили до 1,5 років колонії за вкрадені 40 тисяч рублів. А її колега з ТСЖ в Жовтневому районі привласнила собі в 10 разів більше - 400 тисяч рублів. Якщо люди не хочуть, щоб за їх спиною спритні шахраї прокручували свої справи, найкраща порада - брати активну участь у діяльності свого ТСЖ, впливати на рішення, вимагати і уважно читати звіти.

спільне майно

ТСЖ має право розпоряджатися спільним майном власників приміщень у багатоквартирному будинку, але, звичайно, за згодою з мешканцями. На фасадах, якщо це затребувано, можуть бути розміщені рекламні банери, підвальні приміщення - здані в оренду підприємцям. Правда, розмістити в підвалі магазин госптоварів або сауну - вирішувати знову ж мешканцям.
Оскільки ТСЖ - це некомерційна організація, всі доходи від господарської діяльності використовуються для оплати загальних витрат або надсилаються в резервний фонд. Доходи можна витратити, наприклад, на облагороджування прибудинкової території або ремонт під'їздів.

Один з позитивних прикладів успішної роботи товариства власників житла - це ТСЖ «Клени» в будинку на вул. Маяковського, 18, в Красноярську. ТСЖ було створено компанією? Забудовником «СібЛідер» ще на етапі здачі першої черги новобудови - в 2005 році. Згідно із законом для створення ТСЖ не обов'язково, щоб всі квартири були заселені, досить, якщо буде заселена лише їх частину. Важливо, щоб люди, що створюють ТСЖ, володіли більше 50% площ в будинку. Керівництво ТСЖ «Клени», провівши загальні збори мешканців, розпорядився спільним майном в такий спосіб: на горищах розмістили обладнання Інтернет? Провайдерів і фірм, зайнятих на ринку кабельного телебачення, стільникового зв'язку, підвальні приміщення зараз в наймі у підприємців, вони відкрили магазини зоотоварів, сантехніки , комісіонку, все знаходиться в крокової доступності, це зручно для мешканців будинку. Виручені гроші йдуть на благоустрій, озеленення території, на проведення свят, які проводяться у дворі будинку, а також на придбання техніки. Наприклад, по периметру будинку вже є система відеоспостереження, восени поставлять камери і в під'їзді. У планах - купити міні? Трактор для прибирання прибудинкової території.
Але і це ще не все. Як розповів голова ТСЖ «Клени» Андрій Ковальов, «є думка, що в ТСЖ квартплата для мешканців набагато вище, ніж в будинку, де немає товариства власників житла. Це не так, особисто в нашому ТСЖ вдалося знизити для людей квартплату на всі види послуг - світло, воду, тепло. Звичайно, тут заслуга забудовника - компанії "СібЛідер", яка встановила в будинку не тільки загальнобудинкові прилади обліку, а й поквартирні. В результаті жителі нашого будинку платять за фактично надані послуги, їм не треба збирати довідки, робити перерахунки, що, наприклад, сім'я все літо провела на дачі ».

У Красноярську в 2009 році люди, в квартирах яких немає лічильників, платили за опалення 18 руб. 07 коп. з кв. м. У ТСЖ «Клени» виходило приблизно 9 руб. 50 коп. Наприклад, заотопленіе в однокімнатній квартирі площею 35 «квадратів», де прописані дві людини, по міському таріфупрішлось б заплатити 730 рублів на місяць, в ТСЖ «Клени» виходило ж близько 400 рублів. За холодну воду без лічильника потрібно було б віддати 153 рубля, на ділі ж виходило 30 руб. 21 коп. За гарячу воду замість 600 рублів люди платили 169 рублів на місяць. За рік економія була пристойна. Що стосується такої статті, як зміст житлового будинку, то по міському тарифу це обходиться в 13 руб. 57 коп. , А в ТСЖ «Клени» вже чотири роки сума не змінюється і становить 8 руб. 85 коп. «Забудовником був побудований добротний будинок, де використовувалися якісні матеріали. Труби, комунікації, електрика - ніщо не ламалося, не вимагало ремонту. Оздоблення під'їздів з облицювальної цегли, а не оштукатурювання, дозволяє економити при ремонті одного під'їзду до 60 неоподатковуваних мінімумів доходів громадян », - каже Андрій Ковальов.

Комфортно проходити заселення Новоселів и в будинку на вулиці Капітанської, 8, в житловому комплексі «Південний берег». Альо тут Діє НЕ ТСЖ, а Керуюча компанія ЗАТ «Комфорт Сіті». Согласно із Законом Керуюча компанія так само, як и ТСЖ, может займатіся управлінням будинком. Однако це две Різні структури. ТСЖ может найняті Керуюча Компанію для обслуговування будинку, а може самє безпосередно укладаті договори з організаціямі, что Надаються ресурси и Надаються послуги. Зазвічай в новобудовах Керуюча компанія Вже існує, оскількі вона пов'язана із забудовника. Для него ее создания - необхідна Умова для здачі будинку в експлуатацію. Як правило, компании, что управляються Згідно трансформуються в ТСЖ. Втім, решение, кому передаваті «кермо влади», все одно Належить мешканцям. На Капітанської, 8, люди одноголосно проголосувало за «Комфорт Сіті». Такий вибір Цілком логічний и Виправдання, Керуюча компанія бере на себе вирішенню потокової вопросам, це повноцінна організація з ПОВНЕ штатом компетентних фахівців: є свои прибиральниці, консьєржі, служба Диспетчерів, Які пріймають заявки на Усунення технічних неполадок, служба громадського порядку, Збиральна техніка. Особливе Рамус організація пріділяє безпеці мешканців. Обов'язково проводитися цілодобове патрулювання прибудинкової території, перевірка Горище, підвалів, парковок. Встановлені відеокамери в під'їздах, зараз завершується монтаж зовнішнього відеоспостереження - у дворі и по периметру территории, а такоже в ліфтах. Додаткова плата за охорону і консьєржа затверджувалася мешканцями на загальних зборах. Вирішили, що 1000 рублів на місяць з квартири - цілком прийнятна сума, і не стали економити на своїй безпеці.
Серед городян зміцнився стереотип, що консьєрж - це пенсіонерка, яка тільки те й робить, що говорить мешканцям «здрастуйте» - «до побачення», але це не так. У перші рік? Два після здачі будинку консьєрж в під'їзді - людина дуже потрібний. Люди облаштовуються на новому місці, завозять меблі, будматеріали для ремонту. За будівельниками, вантажниками потрібне око та око - проконтролювати, щоб, наприклад, дорогу плитку не скинув просто на підлогу, не винесли частину речей з квартири, не пустити сторонніх в під'їзд, двері якого в період масштабного заселення просто не закриваються, - ці обов'язки і лягають на плечі консьєржа.

Новосели «Південного берега» зацікавлені в тому, щоб самим впливати на рішення, що приймаються. Так, на недавніх зборах мешканці будинку по вул. Капітанською, 8, проголосували за те, щоб зобов'язати всіх власників квартир, які бажають встановити кондиціонери, монтувати їх на лоджіях і не псувати зовнішній вигляд будинків.

Що нам варто ТСЖ побудувати?

На професію керуючого товариства власників житла в інститутах не вчать. Звичайно, є приватні освітні фірми, які готові провести семінари, курси та тренінги, але все питання в тому, хто за це платитиме. Мешканцям наймати людину і за свої гроші потім вчити недоцільно, їм потрібен фахівець, який прийде і стане працювати в повну силу. Ось тільки стільки професіоналів на все ТСЖ в крайовому центрі поки знайти не виходить. Тому в Красноярську при адміністрації міста в квітні цього року було створено муніципальне установа «Міське управління по роботі з ТСЖ і розвитку місцевого самоврядування» (тел. 227? 39? 08). Його директор Людмила Токмакова пояснює, що «діяльність нашої організації спрямована на розвиток мережі ТСЖ в місті, створення системи ефективної взаємодії з діючими ТСЖ, ЖБК. Ми будемо надавати інформаційну підтримку товариствам власників житла, проводити круглі столи, видавати методичні посібники, сприяти підвищенню кваліфікації осіб, які здійснюють управління багатоквартирним будинком, або тих людей, які хочуть взяти на себе ці обов'язки. Крім цього, ми працюємо зі зверненнями громадян та з питаннями, які надходять від керівників ТСЖ. У кожному районі Красноярська є наш фахівець ».

Інша, не муніципальна, організація, яка теж спрямована на розвиток системи ТСЖ, - Асоціація товариств власників житла краю. Втім, діяльність цієї структури носить не стільки навчальний характер, скільки практичний, і в більшій мірі спрямована на спільне вирішення господарських питань. Наприклад, придбання партії обладнання декількома ТСЖ зі знижкою (оптом - дешевше). Але в обох організаціях сходяться на думці, що ТСЖ на сьогоднішній день - перспективна форма управління житловим фондом, оскільки хто, як не власники, повинен бути зацікавлений в раціональному використанні свого майна?
Cплоченность повинна прийти з усвідомленням відповідальності за житло, за свою власність. Поки що більшість вважає, що достатньо приватизувати або купити квартиру, і при цьому абсолютно не думає про те, що під'їзд, ліфт, сходи, прибудинкова територія - це теж наша власність, про яку необхідно піклуватися. Як показує досвід, з розумінням цього і приходить згуртованість і усвідомлення, що брати участь в діяльності ТСЖ життєво важливо для кожного власника.

Ірина Шіколова

Експлуатація будинків, робота ТСЖ в Красноярську

© Використання матеріалів допускається, тільки при наявності активного посилання на портал Sibdom.ru