Скільки коштує іпотека в банках?
Термін іпотечного кредиту - один з головних чинників для позичальника, який не має накопичень. На казахстанському ринку більшість банків пропонують іпотеку на 20 років. Сама довгострокова іпотека у «Народного банку» і ДБ «Ощадбанку Росії» - 30 років. Найбільшу суму на іпотеку дає індійський банк PNB - 250 млн. Тенге строком до 25 років, але тільки для жителів Астани і Алмати.
На іпотеку можуть розраховувати фізичні особи, які працюють за трудовим договором та отримують заробітну плату. Також отримати іпотеку можуть індивідуальні підприємці, засновники компаній. Вимоги до віку позичальника від 21 року до 63 років для чоловіків і 58 років для жінок на момент повного погашення. Останній платіж по позиці повинен бути здійснений до досягнення позичальником пенсійного віку.
Ставки винагороди в банках особливо не відрізняються. Наприклад, в «Атфбанк» номінальна ставка по іпотеці в тенге варіюється від 11% до 14,5%. Ефективна від 15,2% до 16%. Максимальний термін, на який можна взяти іпотечний кредит в цьому банку в тенге складає 15 років. Іпотечний кредит в доларах банк готовий надати на більш тривалий термін - на 20 років. При цьому валютні іпотечні позики виявляться дешевше. Номінальна ставка по іпотеці в доларах в «Атфбанк» знаходиться в межах від 10% до 13,5%. Ефективна - від 14,1% до 14,6%. Ставка по іпотеці в банку буде залежати від терміну кредиту.
Для того, щоб отримати іпотечний кредит в цьому банку потрібно зробити лише кілька кроків: надати оригінал посвідчення особи з ІІН, довідку з пенсійного фонду, довідку з місця роботи про середньомісячну заробітну плату за останні 6 місяців, адресну виписку, правовстановлюючі документи по заставному забезпеченню, інші документи на вимогу банку. Після розгляду можна підписати кредитний договір і оформити іпотеку.
Експерти підрахували, що середній щомісячний платіж за іпотечною позикою в 20 млн. Тенге при середньоринкової процентної ставки в 15,44% в двадцятирічному кредиту складе 263,4 тис. Тенге, по тридцятирічному - 237 тис. Тенге. При більш низькій щомісячної навантаженні тридцятирічного позики підсумкова сума переплати складе 326,6% (20 млн. Тенге - сума основного боргу + 65,3 млн. Тенге винагороду банку). За двадцятирічної програмі переплата для позичальника складе 216% (43,2 млн. Тенге).
Є, і ризики. Найпоширеніший - втратити квартиру, що знаходиться в якості додаткової застави. Вивести з банківської застави житло можна тільки в тому випадку, якщо сума сплаченого боргу покриває суму, яка вказана в банківському договорі про початковий внесок. Крім цього, на позичальника лягають разові витрати на оформлення кредиту: 1-2% від суми позики і страховка.
При таких, м'яко кажучи, нелояльних умовах казахстанська іпотека, все-таки для більшості залишається недосяжною. На думку майже 42% казахстанців, опитаних діловим порталом Kapital.kz, позичальників відлякують високі відсотки по іпотеці. У тій же Європі і США іпотечні ставки не перевищують 5-6%. У Казахстані вони вище, як мінімум в 3 рази і становлять 12-18%. Самі банкіри пояснюють це тим, що їм доводиться брати дорогі позики в межах 8-10%. До цього потрібно додати власну маржу і ризик неповернення кредиту позичальником, який в Казахстані в рази більше, ніж на Заході і становить третину. А ще слід пам'ятати про інфляцію. Тисне на іпотеку і ціна нерухомості в Казахстані, яка постійно зростає. За прогнозами експертів, в найближчі 3-4 роки ціна нерухомості в Астані в середньому буде рости в діапазоні 15-20%, в Алмати - 3-5%. У країні катастрофічно не вистачає житла. Будують всього 6-7 млн. Квадратних метрів на рік, а треба в 2 рази більше.
Варто також відзначити, що в 2013 році частку іпотеки в своїх портфелях скоротили «Казкоммерцбанк» (-14%), «Атфбанк» (-13,5%), «Народний банк» (-7,8%) і «Банк Центркредит» (-1,5%). В цілому частка іпотеки в загальному обсязі кредитування з 35% опустилася до 29%. Однак, як заявили в «Атфбанк» динаміка в секторі іпотечного кредитування все-таки стабільна. У перспективі попит на іпотеку не зміниться, принаймні, відчутного зниження точно не передбачається.
крок 01
КІК: коли оренда вигідніше
Що стосується «Казахстанської іпотечної компанії», то в ній в 2013 році була припинена програма прямого кредитування. Це пов'язано з тим, що в 2007-2011 роки Казахстан перебував під тиском світової фінансової кризи, який особливо гостро позначився на іпотечному ринку. Саме тоді КІК вирішила підтримати ту частину населення, яку банки не кредитували в зв'язку з відсутністю ліквідності. Зараз ситуація змінилася. В даний час банки дотримуються досить агресивної політики на ринку кредитування, тому було прийнято рішення припинити пряме кредитування через КІК. Тепер КІК концентрується на своїй основній діяльності - викуп прав вимог у банків і реалізації нової державної програми «Доступне житло-2020». В рамках цієї ж держпрограми КІК є оператором напряму «Орендне житло з подальшим викупом».
Схема виглядає наступним чином: будують будинки, потім їх здають в оренду і після закінчення 10 років орендар може викупити квартиру за залишковою вартістю, або після закінчення 15 років вона йому переходить у власність. Таким чином, необхідно вносити щомісячну плату, яка включає суму оренди і вартість житла. Будівництво житла за державною програмою розраховане на казахстанців, які не можуть собі дозволити придбати квартиру в середньому сегменті. У містах Алмати, Шимкент і Караганда. Також підписано договори доручення на будівництво житлових будинків в містах Астана, Павлодар, Актобе, Уральськ, Петропавловськ, Костанай.
За програмою «Доступне житло-2020» площа квартири може варіюватися від 35 до 75 квадратних метрів. Цей оптимальний межа був сформований від платоспроможності громадян перебувають у чергах місцевих виконавчих органів. Збільшення площі тягне до збільшення щомісячного платежу, а також до підвищення витрат за комунальні послуги.
На початковому етапі орендна плата в містах Алмати і Астана складе від 1 тис.100 до 1 тис. 300 тенге за квадратний метр. В інших регіонах орендна плата за квадратний метр приблизно складе 900-1000 тенге. Житло здається не в чорновий, а в чистової обробки.
При оренді необхідно внести лише гарантійний платіж в розмірі шести місячних орендних платежів, що не перевищить 5% від загальної вартості квартири. Якщо орендар буде не в змозі платити за оренду, КІК знімає з рахунку кошти за оренду. Якщо ж позичальник буде своєчасно платити за оренду, то останні 6 місяців до терміну закінчення договору, йому не потрібно буде вносити орендну плату. Якщо орендар не в змозі платити за оренду трикімнатної квартири, то він може переїхати, при наявності - в квартиру з меншою площею. Також можна поміняти двокімнатну на трикімнатну.
Списки формують місцеві акімату, куди можна звернутися за інформацією. Потім їх направляють в КІК. Серед бажаючих отримати квартиру за держпрограмою «Доступне житло-2020» є пріоритетні категорії громадян, які мають право отримати житло поза чергою - це багатодітні та неповні сім'ї, співробітники правоохоронних органів і інші держслужбовці. Всього в списку 18 категорій. Основні вимоги до орендарів - реєстрація, де подається заява, відсутність протягом останніх 5-ти років у нього і членів його сім'ї житла на праві власності в цьому населеному пункті, підтвердження платоспроможності, щомісячний сукупний чистий дохід сім'ї за останні 6 місяців перед подачею заяви повинен бути не більше 15-кратного розміру прожиткового мінімуму.
крок 02
Вскладчину з державою
Є і третій варіант - стати позичальником «Жілстройсбербанка». Цей банк був створений в 2003 році для того, щоб поліпшити житлові умови громадян. Схему підтримки запозичили в Німеччині. При відсутності накопичень клієнт може отримати попередній житловий позику. Для цього він відкриває депозит в «Жілстройсбербанке» мінімум на 3 роки, з максимальною ставкою 5%, і, поповнюючи його, накопичує половину необхідної суми. Тобто, якщо обрана квартира коштує 60 тис. Доларів, то протягом трьох років доведеться викладати на депозит по 115 тис. Тенге. Однак суму можна мінімізувати, якщо депозит розтягнути на більш тривалий термін. Після накопичення банк видає позичальникові кредит на решту вартості квартири, будинки, ділянки з процентною ставкою від 5% і мінімальним терміном 3 роки.
Порівнюючи щомісячні платежі по позиках «Жілстройсбербанка» і банківської іпотеці, можна відзначити, що протягом перших 10 років щомісячні платежі будуть однаковими. Але в наступні 5 років їх розмір в «Жілстройсбербанке» зменшується, що в цілому знижує переплату позичальника за користування позикою. Так, для квартири площею 100 квадратних метра умовна економія за 15 років складе 861 тис. Тенге, або 5%, без урахування нарахованого банком винагороди і премії держави. В цілому переплата через «Жілстройсбербанк» становить 80%.
Є також проміжний позику. Клієнт спочатку вносить половину вартості за обране житло, і оформляє кредит під 8,5% з подальшим зниженням до 4%.
Крім цього кожен позичальник може взяти участь в конкурсі за програмою «Доступне житло 2020», провідником якої і є «Жілстройсбербанк». Вартість однокімнатної квартири в Астани і Алмати за цією програмою становить - 142 тис. 500 тенге за квадратний метр, в регіонах - 90 тис. Це 40-45 тис. Доларів за однокімнатну квартиру в Алмати. Для участі в конкурсі позичальник також повинен мати депозит в «Жілстросбербанке». Інформацію про споруджуваних об'єктах отримують в філіях або на його сайті. Позичальник подає заяву, реєструє його і чекає результатів конкурсу. У пріоритеті виявляються ті, у кого більше депозит або вище його термін: таким позичальникам нараховують максимальні бали. Однак в минулому році з'ясувалося, що «Жілстройсбербанк» тільки на 8% освоїв бюджетні кошти, слабо інформував клієнтів про споруджуваних дешевих об'єктах, в числі власників квартир за програмою «Доступне житло 2020» взагалі виявилися родичі керівників банку. Але як запевнила кореспондента ділового порталу Kapital.kz начальник центру обслуговування Алматинского філії №1 «Жілстройсбербанка» Данагуль Тусупова, відповідальних за це керівників зняли з посад, а квартири їхніх родичів повернули.
«Сам процес участі в конкурсі дуже прозорий. Кожен клієнт може на сайті бачити дати реєстрації, номери учасників, всю інформацію по нарахуванню балів і кількості квартир. У разі, якщо учасник не згоден з сумою балів, він може подати апеляцію », - підкреслює Тусупова.
З 2014го по 2020ий рік за держпрограмою «Доступне житло-2020» по країні буде щорічно здаватися по 330 тис. Квадратних метрів для всіх категорій населення. При цьому в якості застави учасник програми надає в банк придбану квартиру. Річні ставки винагороди за житловими позиками для всіх категорій громадян та молодих сімей складають від 3,5% до 5% річних.
крок 03
Підведемо підсумки:
Загалом, вибір залишається за молодим журналістом Тимуром Ермашевим - або збирати самостійно по прорахованою схемою або скористатися тими нечисленними можливостями, які сьогодні існують в Казахстані.
(Автор матеріалу: Поліна Шиманська)