В останні два роки на ринку житлової нерухомості Москви склалася ситуація, коли вартість квартир на вторинному ринку наблизилася до сегменту новобудов. Частина забудовників по своїх об'єктах, в тому числі, аналізують і ціни на локальному вторинному ринку. Ціни на вторинному ринку можуть бути порівнянні з цінами на новобудови, а значить, відтягувати на себе потенційний попит. Фахівці департаменту консалтингу та аналітики компанії «Азбука Житла» простежили ці зміни і проаналізували вартість на первинному і вторинному ринку Москви в «старих» кордонах за останні два роки.
В обох сегментах ринку житла відзначається негативний ціновий тренд. На первинному житловому ринку висока конкуренція і збільшення обсягів нового пропозиції знизили ціни. На середню вартість квартир в Москві істотно впливає вихід нових об'єктів на ранній стадії, коли ціна мінімальна, що в свою чергу зменшує середнє по ринку значення. На вторинному ринку зниження платоспроможного попиту привело до поступального зменшення ціни - багато продавців починають розуміти, що для продажу квартири за 2-4 місяці, необхідно врахувати дисконт до первісної вартості.
Аналіз середньозваженої вартості 1 кв. м на первинному і вторинному ринку житлової нерухомості за останні два роки показав, що різниця між значеннями середнього показника даних двох ринків має тенденцію до скорочення.
Динаміка зміни середньозваженої вартості 1 кв. м на первинному і вторинному житловому ринку «старої» Москви
«Примітно, що протягом 7 місяців, з листопада 2016 р до літа 2017 р різниця між середньозваженою вартістю по всіх класах житла, включаючи елітний на вторинному ринку і новобудовами, становила всього 11-14%. При цьому два роки тому, в кінці серпня 2015 року різниця між середньою ціною на вторинному і первинному ринку становила 20%, а на початок вересня 2017 року - 18%. Також необхідно враховувати, що в червні і липні спостерігалося зростання середньої вартості квартир на вторинному ринку. Забудовники ж не могли зі свого боку також підняти ціни, так як на об'єктах постійно необхідно стимулювати продажі, а при підвищенні ціни, попит різко падає. Однак є всі підстави вважати, що усталений до цього тренд зближення ціни на двох ринках продовжиться », - зазначає Володимир Кашірцев, генеральний директор компанії« Азбука Житла ».
Якщо порівнювати тільки масовий сегмент - класи економ і комфорт - то істотна різниця у вартості зберігається, але при цьому, вона трохи знизилася: два роки тому вона становила 45%, а зараз вже 41%. Середньозважена вартість 1 кв. м в економ- і комфорт-класі на первинному ринку становить 158,5 тис. руб. / кв. м, а на вторинному ринку - 223,2 тис. руб. / кв. м.
«Межі між первинним і вторинним ринком особливо розмиваються, коли новобудови вводяться в експлуатацію, починається оформлення у власність і йде заселення. При цьому ці об'єкти формально продовжують залишатися на первинному ринку. Якщо взяти саме цю категорію новобудов, то середня ціна по всім сегментам на даний момент становить 333,1 тис. Руб. / Кв. м, що вже більше середньої ціни на вторинному ринку на 17%. А два роки тому вона була менше, ніж на вторинному ринку на 1,2%. Тобто ціна на вторинному ринку за минулий час в цілому знижувалася, а середня вартість квартир у побудованих новобудовах, навпаки, за два роки збільшилася з 319,9 тис. руб. / кв. м до 331,1 тис. руб. / кв. м (на 4%) », - говорить Володимир Кашірцев, генеральний директор компанії« Азбука Житла ».