Фото з відкритих джерел
Ситуація на ринку столичних новобудов сповнена парадоксів - покупців мало, пропозиція мінімум в 10 разів перевищує попит, але забудовники продовжують будувати, собівартість будівництва зростає, але в рекламі приватним інвесторам пропонують суттєві знижки. Спробуємо розібратися, що насправді відбувається на цьому ринку
Ціни вже не падають
Експерти ринку відзначають, що середні ціни на первинному ринку вже не знижуються. "Зниження цін на первинну нерухомість зупинилося в доларовому еквіваленті в 2016 році. У I півріччі 2017 го ми спостерігали зростання цін в доларах у всіх класах, крім економ. Економ-сегмент показав стабілізацію цін у порівнянні з 2016 роком, як в доларах, так і в гривні ", - підкреслює керівник департаменту стратегічного консалтингу компанії UTG Ростислав Симонов.
Ці цифри - "середня температура по лікарні", і важливіше, як поводяться ціни в найпопулярнішому економ-сегменті. За даними 100realty.ua, гривневі ціни в новобудовах економ-класів в середньому зросли у вересні і жовтні на 1,2% і 0,7% відповідно, а за 2016 рік - на 1,2%. А за даними компанії City Development Solutions, за січень-вересень ціни в економ-сегменті в гривні підвищилися відразу на 16,6%.
Втім, є й інші оцінки - за даними компанії SV Development, за січень-листопад житло в столичних новобудовах в середньому подешевшало на 5,6%. Відмінності різних оцінок динаміки вартості первинного житла, очевидно, пов'язані з вибіркою досліджень.
Новини по темі
Новини по темі
Саме економ-сегмент зараз в фаворі у покупців. За даними City Development Solutions, до кінця I півріччя 2017 роки кількість запитів на найбільш дешевий сегмент житла - до 30 тис. Дол. - значно збільшилася і досягла 92% від загальної кількості запитів на купівлю первинного житла. До липня 2017 року питома вага житла економ-класу досяг в структурі пропозиції 49% проти 47% в грудні 2016 року.
Як продовження брак у покупців коштів відбулася зміна середньої квадратури пропонованих на "первинці" квартир. "З 2011 року цей показник впав з 93 кв. М. До 61 кв. М. Також збільшилася частка однокімнатних квартир: цей показник за останні 5 років зріс більш ніж на 50%", - відзначає Ростислав Симонов.
За словами Олексія Говоруна, заступника генерального директора з розвитку та маркетингу компанії "ТММ", якщо відкинути окремо взяті проекти, де власник приймає рішення продавати нижче собівартості, рентабельність будівельного бізнесу давно знаходиться в межах рентабельності будь-якого виробництва, де немає надприбутків. Тому очікувати, що забудовники будуть будувати і масово продавати за собівартістю, не варто.
Більш того, потрібно враховувати, що відбувається постійне зростання собівартості будівництва - ростуть практично всі складові будівництва, починаючи від будматеріалів і закінчуючи транспортом і зарплатами. За даними Держстату, ціни на будівельно-монтажні роботи в сфері будівництва житлових будинків в Україні в січні-вересні 2017 року зросли на 12,6% в порівнянні з аналогічним періодом 2016 року. У свою чергу Мінрегіонбуд видав прогнозні середньорічні показники вартості спорудження житла (без урахування витрат на землю, технічну документацію і т. Д.), Де вартість будівництва 1 кв. м житла в Києві в 2018 році виросте до 14,3 тис. грн з 11,3 тис. грн в 2017 році, а в Київській області - до 12,3 тис. грн з 9,7 тис. грн. Все це створює передумови для зростання рівня цін в гривневому еквіваленті та обмежує можливості забудовників знижувати ціни. Але підвищити ціни забудовники не можуть через високу конкуренцію. Виходить замкнуте коло.
Зі свого боку генеральний директор девелоперської компанії GREENOL Олег Приходько уточнює, що об'єкти, які не належать до найдешевшому житлу, цілком можуть собі дозволити знизити ціни. "Для того щоб це було не явно, забудовники пропонують квартири з дисконтом до 20%, а завтра такий рівень цін стане ринковою вартістю і ми побачимо акції 10-20%, але вже від нижчого рівня цін", - пояснює експерт.
Покупець став більш обачний
Наднизька ціна за "квадрат" - привід засумніватися в чесності забудовника. Прикладів в недавній ретроспективі досить. Проблемою столичного ринку залишається те, що чимала частина "первинки" будувалася без необхідних документів і / або з порушенням діючих норм. В одній тільки "імперії" забудовника Анатолія Войцеховського, де житлові комплекси зводилися переважно без дозвільних документів (вводилися в експлуатацію за рішенням суду) - більше 40 об'єктів, а кількість постраждалих обчислюється тисячами. За деякими оцінками, в Києві більше 150 проблемних об'єктів, з яких близько 80 - незаконне будівництво (з яким ніхто не бореться).
Також експерти відзначають, що в прагненні знизити вартість будівництва забудовники економлять на його якості і порушують будівельні норми - використовують дешеві будматеріали, завищують поверховість, збільшують кількість квартир на поверсі, економлять на інфраструктурі.
З іншого боку, експерти відзначають, що не варто перебільшувати кількість житлових комплексів, які будуються без належних документів. За словами Ростислава Симонова, 75% столичного ринку сконцентровано в руках 7 забудовників, а 50% - в руках двох. Відповідно, більшість ЖК в Києві представлені відомими компаніями з репутацією і історією. Тобто говорити про те, що є проблема з документами у безлічі ЖК в Києві - не можна. Можна сказати, що після скандалів з "Еліта-Центр", "Укоінвестбуд" і "СітіГрупп" споживач став більш обережним і обачним. Але все ж споживачам варто бути уважнішими і консультуватися з юристами перед покупкою квартири, особливо у випадку з приватним і маловідомим забудовником.
Як зазначає Олег Приходько, ситуацію можуть врятувати лише дві складові. Перше - це реєстрація майнових прав на всі 100% житла до початку продажів в відкритому реєстрі з вільним доступом до нього. Друге - страховка забудовником термінів введення в експлуатацію.
Обвалу не буде, хоча ризики є
На столичному ринку зависло величезна кількість непроданих квартир, що за логікою речей має штовхати ціни вниз, загрожувати обвалом цін і неприємностями для покупців. Однак є ряд нюансів, які свідчать про те, що чекати зниження цін не варто.
Всі дослідження показують значне - в рази - перевищення пропозиції над попитом.
"Поповнення ринку новими об'єктами набирає обертів - за перші 6 місяців 2017 року продаж вийшло 20,7 тис. Нових квартир, що не сильно менше від кількості квартир, що вийшли в продаж за весь 2016 рік. І це не рахуючи понад 30 тис. Квартир в новобудовах, які залишилися непроданими з попередніх періодів. Якщо додати сюди ще 30-35% спекулятивного попиту - квартир, викуплених на ранніх етапах девелопменту та виставлених зараз на продаж, отримаємо більш ніж 10-кратне перевищення реальної пропозиції над попитом ", - наголошується в звіті компанії City Developm ent Solutions. При нинішніх темпах продажів покупцям знадобиться 3 роки, щоб "переварити" таку кількість об'єктів.
Ця проблема схвилювала навіть столичного мера Віталія Кличка, який допускає, що в зв'язку з великою кількістю новобудов в місті може статися обвал цін на ринку нерухомості. Кількість не проданих на столичному ринку квартир, за його інформацією, - 60 тис.
Втім, небезпека "бульбашки" навіть не в можливий обвал цін, а в тому, що продажі "квадратів" на межі або нижче собівартості можуть вестися за принципом піраміди, коли за умови нестачі оборотних коштів у самого забудовника фінансування добудови одних об'єктів ведеться за рахунок коштів , отриманих від продажу інших. При цьому банківське кредитування для забудовників зараз практично закрито. В кінцевому підсумку це може призвести до заморожування будівництв (забудовники скоріше заморозять будівництво, ніж глобально знизять ціни), банкрутств забудовників, колапсу в будівельній галузі і величезних втрат приватних інвесторів (коштів і квартир). Ситуація ускладнюється тим, що обсяги будівництва продовжують рости, навіть після всіх скандалів системний порядок на будівельному ринку не наведений, а іпотечне кредитування недоступне.
При цьому потрібно розуміти, що постраждалим інвесторам розраховувати на допомогу з боку держави не доводиться. Зі свого боку Мінрегіонбуд ініціює впровадження механізмів виведення довгобудів з категорії проблемних об'єктів і захисту прав інвесторів в сфері житлового будівництва, але проблема всіх подібних інструментів захисту в їх обмеженому охопленні і несвоєчасність (тут мова йде про впровадження постфактум, коли постраждалих дуже багато).
Зі свого боку, експерти запевняють, що в даний момент велика кількість непроданих квартир не можна назвати проблемою. "Ми не спостерігаємо ніякого зниження темпів продажів. Згідно з останніми дослідженнями, більшість забудовників (близько 70%) не відчуває проблем з темпами продажів. Безумовно, ми реєстрували абсолютний рекорд введення в експлуатацію житла в 2016 році в розмірі 20 265 квартир, а за перші 6 місяців 2017 було вже введено в експлуатацію - 15 921 квартира. Але в той же час, з огляду на і первинний, і вторинний ринок житла, в 2016 році було зареєстровано 29 094 угод. Цей показник не включає в себе такі дані, як угоди по інвестиційним і попередніми д говорам. Ми очікуємо, що даний показник досягне цієї позначки і в 2017 році. Відповідно, ми не бачимо передумов формування великого пулу нерозпроданих квартир ", - зазначає Ростислав Симонов.
Також експерти вказують на величезний відкладений попит, який, втім, може реалізуватися тільки після поліпшення економічної ситуації і зростання обсягів іпотечного кредитування в Україні. "Сукупна кількість новобудов в Києві і області сьогодні становить понад 600 об'єктів. При цьому плани забудовників говорять про подальшу готовність до збільшення обсягу пропозиції. І хоча купівельна спроможність з кожним роком тільки знижується, в Україні існує колосальний відкладений попит на житло. Половина житлового фонду України - не просто несучасну, а "збиткове" житло, яке фізично і морально застаріло і потребує заміни. Навіть в столиці сьогодні квартира батьків вже не сприймається молодими людьми як повноцінний житловий актив - її розглядають все частіше в контексті продажу для подальшого придбання житла, і, як правило, саме в новобудові. Незважаючи на всі коливання, первинна нерухомість буде затребувана ", - підкреслює Олексій Говорун.
Попит могли б пожвавити іпотеки, але їх немає
Основними мотивами покупки житла є вирішення житлових проблем та інвестування для збереження коштів. "Уже не перший рік основним мотивом залишається вирішення житлового питання - як перша покупка, так і розширення з огляду на збільшення складу родини. Інвестиційні угоди в загальному обсязі займають не більше 2-3%", - відзначає Олексій Говорун.
Досить тривале зниження цін на житло не створює умов для інвестицій з метою заробити, що було актуально до 2008 року. А ось просто збереження коштів - саме те. "Ступінь довіри до депозитних вкладів та їх ефективні ставки в іноземній валюті залишаються вкрай низькими. Відповідно, житло - чи не єдиний інструмент на ринку для інвесторів", - говорить Ростислав Симонов.
Новини по темі
Новини по темі
Важливим фактором для купірування зростання попиту є низька доступність іпотечного кредитування, яке до 2008 року було чи не головною причиною постійного зростання цін на житло. Основним джерелом коштів для придбання первинної нерухомості є власні заощадження, а основним фінансовим інструментом на ринку - розстрочка від забудовника.
"Іпотека присутній як фінансовий інструмент покупки, проте доступним його назвати язик не повертається, адже 20% річних на 5 років - це переплата в розмірі вартості двох квартир. Статистику рятують лише спеціалізовані спільні програми окремих банків з забудовниками, в яких позичальникові надається низька ставка на короткий проміжок часу. розстрочка від забудовника - більш вигідний спосіб для покупки житла ", - розповідає Олег Приходько.
Як зазначає Ростислав Симонов, в 2016 році в Києві було видано всього 765 кредитів. Цей показник не перевищує і 5% від усього обсягу угод. У 2017 році спостерігається незначне збільшення кількості виданих іпотек, але показник як і раніше вкрай низький. Це обумовлено високими процентними ставками і труднощами підтвердження необхідного мінімального рівня доходів для забезпечення кредиту.
Виходячи з усього вищесказаного, можна припускати, що найближчим часом ситуація не зміниться, а вирішити ситуацію зможе лише одужання економіки.
Юрій Григоренко