У покупців житла на вторинному ринку - широкий вибір і можливість виторгувати мінімум 4-6% від заявленої ціни.
Почім квадратні метри в столиці shutterstock
Влітку 2011 року Андрій Салмін звернувся до кількох київських брокерам з проханням підшукати для його сина однокімнатну квартиру дешевше 50 тис. Доларів. Посередники поставилися до затії Андрія з іронією і відразу ж стали пропонувати більш дорогі варіанти. «Вони стверджували, що в столиці за такі гроші знайти що-небудь неможливо, - розповів пан Салмін. - Тоді я зайнявся пошуком самостійно ». І правильно зробив: йому вдалося-таки купити підходящу квартиру, за яку він заплатив 46 тис. Дол. Особливо відзначимо, торг був початий з 50 тис. Доларів, і Андрію вдалося отримати знижку в 8% з початкової ціни.
що купують
Скажемо відразу: при самостійних пошуках недорогої квартири 9 з 10 дзвінків по оголошеннях закінчуються фразою: «Ой, вибачте, цей варіант пішов, є квартира трохи дорожче». Це «трохи» - плюс 10-12% від фігурувала в оголошенні ціни. Так ріелтори «чіпляють» потенційного покупця. Зауважимо, подібним прийомом пустували і до 2008 року. Але зараз він став чи не головною «фішкою», більшість оголошень в базах розміщені саме для того, щоб «зачепити» покупця і привести його до більш дорогому варіанту.
І покупців дійсно стало більше. За даними компанії SV Development, в III кв. 2011 року на вторинному ринку столиці щомісяця продавалося близько 1100 квартир, що на 40-50% перевищує показники 2010 р І в Донецьку, як стверджують в місцевому АН «Жилком», кількість угод у порівнянні з 2010 роком також збільшилася, однак конкретні цифри не називають.
ЧИТАЙТЕ ТАКОЖ: Де найдорожче житло в Україні
Користуючись можливістю вибирати і торгуватися, покупці стали набагато привередливее. Наприклад, за словами генерального директора АН «Park lane» Галини Мельникової, зараз в столиці найбільш затребувані квартири в будинках не старше 5-7 років в Голосіївському, Солом'янському, Оболонському районах. Квартири в кварталах більш старої забудови - 70-80 рр. - популярні в Печерському районі Києва. У компанії SV Development найбільш ліквідними зі столичних квартир вважають «одинички» і «двушки» за ціною до 80 тис. Дол. В будинках, побудованих після 2000 р на околицях і біля центру столиці.
У містах-мільйонниках у покупців дещо інші переваги. «У Харкові на вторинному ринку найбільш ліквідними є квартири невеликої площі в зданих новобудовах, а також одно- і двокімнатні в будинках молодше 1980 г.», - говорить керівник аналітичної служби компанії «Проконсул» Вікторія Каратанова. У Донецьку найбільш ходовими є однокімнатні та інші квартири площею до 80 кв. м. І хоча ріелтори називають «хрущовки» і «гостинки» неліквідом, таку нерухомість сьогодні продовжують купувати: незважаючи на високу вартість квадрата, це житло залишається найдешевшим - в столиці його можна купити за 35-55 тис. дол.
Скільки за метр
За даними SV Development, в листопаді середня вартість запропонованого до продажу житла в столиці становить 1 821 дол. За кв. м. У містах-мільйонниках ціна метра в півтора-два рази нижче. Дорожчі - курортна Одеса (1478 дол. / М2) і Львів, де пропозиція нової нерухомості обмежено (тисячі чотиреста двадцять чотири дол.). Дешевше коштує житло в індустріальних мегаполісах - Донецьку (одна тисяча сто п'ятьдесят сім дол. / М2) і Дніпропетровську (+1154 дол.). Найбільш бюджетними пропозиціями розпорядженні Харків (1050 дол. / М2), де активно будується нове житло і звідки триває міграція до Києва і сусідню Росію.
ЧИТАЙТЕ ТАКОЖ: Які ціни на нові квартири в Києві
І якщо в Києві однокімнатну виставляють на продаж в середньому за 60-65 тис. Дол., То в Одесі вартість «одинички» зазвичай становить 45-50 тис. Дол., А в Харкові - 25-35 тис. Дол.
Ріелтори кажуть, що ціни, рівень попиту і частота угод в 2011 році стабілізувалися. «Після кризи 2008 р ближче до осені 2009 р ціни на нерухомість вже зазнали основні коригування, а до початку 2010 р остаточно стабілізувалися. З тих пір значних коливань не спостерігалося », - каже Галина Мельникова. Сьогодні ріелтори говорять про усталені принципи ціноутворення і стабільних термінах експозиції виставлених на продаж квартир. Найбільш ходові об'єкти агентства обіцяють власникові реалізувати протягом 2-3 тижнів, а дорогі пропозиції - за 4-6 місяців. Зрозуміло, за умови, що ціни пропозиції близькі до середньоринкових для тієї чи іншої категорії квартир.
Такий доречний торг
Ціна пропозиції, звичайно, не цілком відображає реальну ситуацію. Адже вартість виставлених на продаж об'єктів, яка потрапляє в статистику, часто буває сильно завищеною. «Гроші» з'ясували, що одні й ті ж об'єкти в газетах безкоштовних оголошень перекочовують з номера в номер по 3-6 місяців поспіль, а деякі красуються на смугах до року і навіть більше. По базах оголошень прекрасно видно, як зацікавлені в продажу власники поступово скидають від 3 до 25% в порівнянні з раніше озвученою ціною. Однокімнатна «сталінка» біля столичної станції метро Печерська з початку літа 2011 року вже втратила 18% стартової вартості, а простора трикімнатна у віддаленому столичному районі Троєщина сьогодні пропонується на 15% дешевше, ніж рік тому.
Найскладніше продаються дорогі квартири з «дизайнерським» ремонтом. Розкішна трикімнатна в 100 кв. м в новому будинку біля метро Житомирська протягом 6 міс. подешевшала на 30% (70 тис. дол.). «На початку осені я купив для себе однокімнатну в центрі в непоганому стані за 95 тис. Дол., - розповів киянин Денис Олійник. - По сусідству аналогічну квартиру з переплануванням, дорогим інтер'єром і вбудованою технікою вже майже рік не можуть продати за 150 тис. Дол. ».
А ось житло класу «економ» часто йде з баз оголошень за кілька місяців, втрачаючи при цьому не більше 3-8% від заявленої вартості. Загальний принцип простий: чим більше заявлена ціна, тим глибше торг. Наприклад, пану Олійнику при купівлі однокімнатної в центрі Києва вдалося виторгувати близько 10% (10 тис. Дол.). А ось покупцеві бюджетної «одинички» в одному з лівобережних районів столиці Наталії Кириченко поступилися лише 4% (2 тис. Дол.). Середній розмір торгу в столиці ріелтори оцінюють у 5-7%.
Чи готові торгуватися, хоча і не настільки активно, також в містах-мільйонниках. У Донецьку, за інформацією АН «Жилком», ще рік-два тому глибина торгу доходила до 10%, а зараз не перевищує 2-3%. «У Харкові в III кв. 2011 р дисконт на вторинному ринку житла зазвичай становив близько 3-9%, - розповіла кореспонденту «Грошей» Вікторія Каратанова. - А в окремих випадках різниця між цінами реальної угоди і пропозиції досягала 10-20% ». Підсумковий розмір знижки залежить не стільки від параметрів квартири, скільки від бажання продавця здійснити операцію і терміну експозиції квартири на ринку.
Почім квадратні метри в столиці і містах-мільйонниках
Місто
дол. / м2 *
Зміна ціни
з початку року
Київ
1 821
+1,5
Одеса
1478
-1
Львів
+1424
+0,4
Донецьк
+1157
-0,7
Дніпропетровськ
1154
+2
Харків
1050
+2,8
Резюме: Ціни реальних угод із продажу житла на вторинному ринку сьогодні на 5-10% нижче, ніж цифри в оголошеннях. Зростання цін в найближчі півроку не передбачається.
Раніше ФІНАНСИ bigmir) net повідомляли про те, які плюси і мінуси покупки квартири в борг