завдаток

1. Завдаток - забезпечення виконання зобов'язань
2. Параграф 5. Завдаток.
3. Завдаток в агентствах нерухомості
4. Завдаток іноді плутають із заставою або авансом
5. Завдаток: випадки з судової практики
6. Завдаток - ще трохи інформації
7. Пошук нерухомості
8. Читайте в цьом розділі:

Завдаток - забезпечення виконання зобов'язань

Завдаток - одне з тих слів, точне юридичне значення якого не збігається з побутовим. Говорячи завдаток ми часто розуміємо частковий платіж вперед за товар або послугу.

Виявляється, все не так просто. Ту операцію, про яку ми зараз говорили, правильніше назвати авансом. А завдаток - не просто частковий платіж, але ще і спосіб забезпечення зобов'язань. І правові наслідки порушення своїх зобов'язань будь-якої зі сторін будуть зовсім іншими.

Популярність завдатку при купівлі квартири пояснюється багатьма. Перш за все, він зручний обом сторонам. Покупець квартири, передавши продавцю завдаток, полегшено зітхає - він знайшов те що, шукав і нехай це щось хоча і не зовсім, а вже належить йому. А продавцеві квартири так приємно отримувати гроші, ще нічого не продавши.

Сьогодні, майже кожна угода купівлі-продажу квартири не обходиться без внесення завдатку. Продавець хоче бути впевнений, що угода відбудеться, і що сума угоди не зміниться до моменту підписання у нотаріуса договору купівлі-продажу, тому хоче дати завдаток за квартиру.

При цьому іноді боку, беруть участь в угоді, не знають правил оформлення завдатку і не до кінця уявляють собі значення цього слова. Поняття завдаток описується в Цивільному кодексі України в Параграфі 5, ст.570-571:

Параграф 5. Завдаток.

Стаття 570. Поняття завдатку
1. Завдаток - грошова сума або рухоме майно, що видається кредиторові боржником у рахунок належних з нього за договором платежів, на підтвердження зобов'язання і на забезпечення його виконання.
2. Якщо не буде встановлено, що сума, сплачена в рахунок належних з боржника платежів, є завдатком, вона вважається авансом.

Стаття 571. Правові наслідки порушення або припинення зобов'язання, забезпеченого завдатком
1. Якщо порушення зобов'язання сталося з вини боржника, завдаток залишається у кредитора. Якщо порушення зобов'язання сталося з вини кредитора, він зобов'язаний повернути боржникові завдаток та додатково сплатити суму в розмірі завдатку або його вартості.
2. Сторона, винна у порушенні зобов'язання, має відшкодувати другій стороні збитків в сумі, на яку вони перевищують розмір (вартість) завдатку, якщо інше не встановлено договором.
3. У разі припинення зобов'язання до початку його виконання або внаслідок неможливості його виконання завдаток підлягає поверненню.

Завдаток в агентствах нерухомості

Завдаток на квартиру необхідно оформляти в будь-якому випадку. Купувати квартиру без завдатку є порушенням елементарної безпеки. Звичайно, якщо завдаток буде проведено правильно.

Досить часто гроші, отримані в якості завдатку, агентство нерухомості залишає у себе на зберіганні до з`ясування деяких питань і не тільки. Передача грошей продавцеві на руки, при оформленні завдатку, є грубим порушенням в разі:

1. Відсутність оригіналу правовстановлюючого документа.
2. Відсутність одного або декількох власників при підписанні договору. Пам'ятайте, що власником квартири, купленої в шлюбі, є і інший чоловік, ПІБ якого зазвичай не фігурує в тексті договору.
3. Чи не узаконеної перепланування.
4. Наявності прописаних не власників.
5. Якщо квартира здана в оренду третій особі і підтвердженням того є укладений договір оренди.

У більшості агентств, після проведеного агентством пошуку покупця на квартиру, угоди з купівлі-продажу квартир відбуваються за такою схемою:

• продавець і покупець підписують договір завдатку
• потім покупець передає на зберігання в агентство нерухомості або на руки продавцеві суму завдатку.
• після слід остаточне оформлення документів для продажу квартири (отримання в органах БТІ довідки-характеристики, в ЖЕКу - форми №3, в органах опіки та піклування згоди на продаж квартири, якщо в ній зареєстровані неповнолітні діти і т.п.)
• укладення договору купівлі-продажу квартири і повний розрахунок між сторонами

При цьому ключову роль відіграє саме передача покупцем завдатку, яка свідчить про намір сторін укласти договір, отже, і про отримання гонорару агентством.

Розроблені різними агентствами договору завдатку визначають ті зобов'язання, які забезпечуються договором завдатку, а саме: обов'язок сторін до певного терміну укласти договір купівлі-продажу квартири, обов'язок продавця передати квартиру у власність покупця в певному сторонами стані, провести зняття продавця з реєстрації в квартирі (виписатися) у визначений сторонами термін з моменту укладення договору купівлі-продажу квартири, обов'язок сторін по оплаті додаткових витрат по угоді купівлі продажу квартири і т.п. При цьому всі зобов'язання можуть бути виконані в рамках укладеного договору купівлі-продажу квартири .

Якщо порушення зобов'язань сталося з вини сторони, яка передала завдаток, тобто в нашому випадку з вини покупця, завдаток залишається у сторони, його отримала, тобто у продавця квартири. Якщо ж порушення зобов'язань сталося з вини сторони, що отримала завдаток, завдаток повертається в повному обсязі плюс виплачується сума в розмірі отриманого завдатку, тобто завдаток повертається в подвійному розмірі. Якщо ж порушення зобов'язання сталося з вини покупця - завдаток залишається у продавця

Завдаток іноді плутають із заставою або авансом

згідно Статті 572 Параграфа 6 Цивільного кодексу України заставодержатель має право в разі невиконання заставодавцем зобов'язань, забезпечених заставою, одержати задоволення своїх вимог за рахунок об'єкта застави, при цьому заставодержатель має перевагу перед іншими кредиторами заставодавця.

Предметом застави може бути будь-яке майно (цінні папери, майнові права), яке може бути відчужено заставодавцем та на яке може бути звернено стягнення. Якщо об'єктом застави виступає квартира, договір застави підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.

В угодах купівлі-продажу квартир заставу використовується при оформленні банківського кредиту (іпотека), коли заставою виступає квартира, а заставодержателем виступає банк, який видає кредит.

Тому при продажу квартири оформлюється саме завдаток. Важливо прописати в договорі продажу квартири зобов'язання сторін і відповідальність сторін у разі порушення цих зобов'язань, а також вказати точні дати їх виконання. При цьому це в договорі обов'язково потрібно вказувати, що видана продавцю сума є саме завдатком, а не авансом або чимось іншим.

Аванс - це платіж, що передує виконанню зобов'язань в рахунок наступних платежів, ніяких гарантій він не дає. У разі розірвання угоди він просто повертається тому, хто його вносив. Тому в операціях з продажу квартир він не використовується.

Під час зростаючого ринку нерідко виникали випадки, коли завдаток, виданий продавцеві квартири, не дозволяв зафіксувати вартість об'єкта. Ціни змінювалися щотижня, і поки продавець або ріелтор збирав всі необхідні довідки на квартиру, а покупець готував гроші, ціна піднімалася на кілька тисяч.

У результаті продавець в останній момент повертав подвійний завдаток і виставляв на продаж квартиру за вищою ціною. Зараз темпи зростання цін на квартири знизилися, проте це не означає, що не можуть в майбутньому виникнути спірні ситуації при оформленні задатків. Найкраще в кожній конкретній ситуації оцінювати можливі ризики і перед укладенням будь-яких договорів радитися з юристами або ріелторами.

Завдаток, оформлений відповідно до вимог закону, є важливою ланкою майбутньої угоди продажу квартири, що вимушує обидві сторони договору - продавця і покупця - дотримуватися домовленостей.

Висновки: завдаток є забезпеченням виконання зобов'язання щодо укладення договору купівлі-продажу квартири і зобов'язань за укладеним в подальшому договору купівлі-продажу. Таким чином, завдаток є забезпеченням виконання зобов'язань за договором купівлі-продажу квартири.

Завдаток: випадки з судової практики

Громадяни «А» (продавець) та «С» (покупець) уклали між собою договір про наміри, згідно з яким вони зобов'язалися надалі укласти договір купівлі продажу квартири.

В обов'язки продавця за цим договором входило надання правовстановлюючих документів на квартиру, а покупець в свою чергу повинен був передати на користь продавця в якості завдатку суму в розмірі 2800 гривень. Сторони домовилися, що зазначена сума до підписання договору купівлі-продажу буде перебувати на зберіганні у брокера М.

У зазначений в договорі термін угода купівлі-продажу квартири не відбулася, тому що продавець вже продав її іншому покупцеві. «С» звернувся з позовом до суду і в заяві вказав, що оскільки «А» порушив умови договору про наміри, то повинен згідно з договором сплатити йому штраф, який дорівнює сумі завдатку (2800 грн.) Та відшкодувати моральну шкоду в розмірі 7000 гривень.

Сам завдаток в сумі 2800 гривень було повернуто брокером позивачеві. «А» в свою чергу пред'явив зустрічний позов, в якому просив суд визнати договір про наміри недійсним, оскільки насправді під цим договором ховається угода купівлі-продажу з відкладальною умовою.

Однак суд не погодився з ідеєю відповідача вважати цей договір, договором купівлі-продажу і відмовив в задоволенні зустрічного позову за такими підставами:

• покупець не сплатив за майно (квартиру) суму, обумовлену сторонами;
• квартира практично не була передана «С»;
• в договорі про наміри чітко вказано, що сторони з умовами договору згодні і його сутність їм роз'яснена.

Що стосується основного позову, то суд задовольнив його частково. В моральну шкоду було відмовлено тому, що в даному випадку стягнення такої шкоди не передбачено законом, і така шкода якраз і відшкодовується в сумі, що дорівнює сумі завдатку. Суд постановив стягнути з відповідача подвійну суму завдатку.

На це рішення відповідачем було подано апеляційну скаргу. Вивчивши матеріали справи, суд апеляційної інстанції дійшов висновку, що договір про наміри було укладено відповідно до вимог закону, і відповідач, порушивши умови договору, зобов'язаний сплатити позивачу суму, яка дорівнює сумі завдатку.

Апеляційний суд, відхиляючи скаргу, вказав, що суд першої інстанції дійшов правильного висновку, частково задовольняючи основний позов, і при цьому повно і всебічно вивчив матеріали справи.

Таке визначення апеляційного суду було оскаржено відповідачем в касаційній інстанції. Верховний Суд України не погодився з висновками апеляційного суду, скасувавши рішення суду першої інстанції та ухвалу суду апеляційної інстанції.

ВСУ мотивував це наступним: «правила ст. 570 ГК про те, що завдаток залишається і особи, яка його отримала, або з нього стягується подвійна сума завдатку, застосовується в тих випадках, коли між сторонами було укладено договір, але він не виконується з вини якоїсь зі сторін. У тих випадках, коли сторони домовилися укласти договір, але відповідно його не оформили, сплачені в рахунок виконання договору платежі повертаються в тому розмірі, в якому вони давалися ».

Ухвалою ВСУ справу було направлено на новий розгляд. При розгляді справи по «другому колу» в суді першої інстанції позивач підтримав початкові позовні вимоги в частині стягнення штрафу в розмірі 2800 гривень. Свою позицію щодо дійсності договору про наміри він обґрунтував тим, що Верховним Судом України не здійснено правовий аналіз ст. 570 ГК, про те, що «грошова сума видається в рахунок належних з боку платежів за договором, на підтвердження укладення договору і в забезпечення його виконання».

Позивач стверджував, що в цій статті мова йде про договір, який буде укладений в майбутньому і саме в цьому і полягає забезпечувальна функція завдатку, яка відрізняє його від авансу. Позивач мотивував свою позицію тим, що навіщо підтверджувати укладення основного договору, якщо він вже укладено, а забезпечити виконання основного зобов'язання можна і іншими способами - наприклад неустойкою. Сприйнявши аргументи ВСУ, суд першої інстанції позивачеві в позові відмовив.

Зауважимо, що приклад подібної позиції ВСУ далеко не поодинокий. І визнаємо, якщо сліпо слідувати букві закону, така позиція правильна, оскільки якщо немає основного зобов'язання, то не може бути і додаткового яким, і є завдаток.

Завдаток - ще трохи інформації

Найчастіше передача завдатку відбувається по безглуздим договорами про завдаток, про наміри, а то і зовсім з банальної розписці. Природно говорити про захист інтересів сторін у такому випадку не доводиться. Наслідки таких дій сторонам доводиться розсьорбувати в затяжних судових процесах.

З'ясуємо, які ж наслідки чекають боку, які вважали за краще укласти окремий договір про завдаток, що передує укладенню договору купівлі-продажу? Відповісти нам допоможе стаття 203 ЦКУ яка містить таку умову: зміст правочину не може суперечити закону.

Протиріччя закону в нашому випадку в наявності. Стаття 570 ЦКУ категорична - завдатком можна забезпечувати вже виник зобов'язання. Тому озброївшись статтею 215 ЦКУ договір про завдаток цілком можна визнати недійсним в судовому порядку.

Стаття 216 ЦКУ містить фразу: недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, які стосуються її недійсності. Пояснимо, що це означає. По-перше, сторони не зобов'язані виконувати свої зобов'язання за таким договором, а по-друге, вони зобов'язані повернути один одному все одержане за цим правочином. У тому випадку, коли неможливо повернути отримане в натурі, його вартість відшкодовується в грошовому еквіваленті, за цінами, які існують на день такого відшкодування.

Крім того наслідки недійсності угоди не можуть змінюватися за домовленістю сторін. Наприклад, сторони не можуть обумовлювати (в т. Ч. Усно), що повернення здійснюється за вирахуванням певного відсотка. Повертати потрібно в повному обсязі.

Такий оспорюваний договір звичайно на руку покупцеві, так як він в будь-якому випадку зможе повернути суму, сплачену за договором про завдаток, навіть якщо сам буде винен в порушенні договору. Продавець же, зобов'язаний буде повернути отриману від покупця суму в будь-якому випадку.

А чи можна використовувати самостійний договір завдатку, посилаючись при цьому на статтю 6 ЦКУ, запитаєте ви? В даному випадку немає. Так ця стаття надає сторонам можливість відступити від вимог законодавства та врегулювати взаємовідносини на свій лад. Але при цьому є застереження, що сторони не вправі так чинити, якщо це прямо заборонено законом або суперечить суті відносин сторін.

Використання окремого угоду завдатку якраз і буде суперечити суті його відносин. Тому слід кілька разів подумати, перш ніж укласти самостійне угоду про завдаток. Адже в разі заподіяння шкоди за таким договором іншій стороні або сторонній особі, винна сторона, крім усього іншого, повинна буде відшкодовувати і моральну шкоду.

Мабуть прийнятний вихід - це укладання попереднього договору. За таким договором сторони протягом конкретного терміну зобов'язуються в подальшому укласти основний договір на умовах визначених у попередньому або основному договорі (ст. 635 ЦКУ).

Тобто ЦКУ дає можливість сторонам при укладенні основного договору викладе його умови інакше, ніж раніше в попередньому. У цьому аспекті слід бути уважним суб'єктам підприємництва, так як схожі відносини регулює ще й стаття 182 ГКУ. ГКУ не дає можливості сторонам змінювати умови при підписанні основного договору. Тому підприємцям слід дуже докладно прописувати умови попереднього договору.

Поговоримо про умови попереднього договору. У ньому обов'язково повинен бути присутнім термін укладання договору купівлі-продажу. Причому сторони повинні не просто вказати конкретну дату укладення основного договору, а й точний час в яке вони повинні з'явитися в офіс обумовленої нотаріальної контори . У цьому договорі повинні міститися умови, на яких сторони зобов'язуються здійснити операцію купівлі-продажу квартири, тобто умови які дозволять визначити предмет і істотні умови основного договору (опис об'єкта, його ціна, строки оплати, момент переходу права власності та ін.).

Особливо слід обумовіті Наслідки неукладеності в Майбутнього договором купівлі-продажу та відобразіті відповідальність сторон. У момент укладення попереднього договору продавець може ще й не мати правовстановлюючих документів на об'єкт нерухомості, або можуть бути відсутні окремі документи, без яких неможливо здійснити операцію купівлі-продажу нерухомості. У такому випадку потрібно прямо зобов'язати покупця одержати ці документи і ознайомити з ними покупця ще до укладення основної угоди. Тепер ми підійшли до основного питання.

Чи можна за попереднім договором передавати певну суму грошей, яка буде підтверджувати наміри покупця купити нерухомість, а продавця - згода її продати? З одного боку попередній договір за своєю суттю є переддоговірних документом, який не передбачає будь-яких платежів однією стороною на користь іншої, а лише зобов'язує сторони здійснити в майбутньому юридичні дії щодо укладення основного договору і провести підготовчі дії, які дозволять його укласти.

З іншого боку закон не забороняє передавати гроші за попереднім договором. До того ж інший спосіб передачі тут навряд чи буде можливий. Тому, на нашу думку, гроші передавати за попереднім договором все-таки можна, потрібно лише прямо зафіксувати, що за цим договором передається сума, яка підтверджує серйозність намірів сторін.

Важливо при цьому йти від аналогій з завдатком і зовсім не використовувати цей термін. Суму, яка буде передаватися в рамках попереднього договору можна називати гарантійної, забезпечувальної і т.п. Окремо слід обумовити наслідки неукладення в майбутньому основного договору і відобразити відповідальність сторін. В даному випадку використовувати можна і штрафні санкції.

Попередній договір повинен укладатися в такій самій формі що і основний. Тобто потрібно його нотаріальне посвідчення (ст. 657 ЦКУ). Можливо, це не зовсім зручно, але іншого варіанту немає.

Пошук нерухомості

Згідно зі статтею 220 ЦКУ правочин вчинений із недодержанням нотаріальної форми ні до чого сторони не зобов'язує. І при цьому визнання її нікчемною судом не вимагається. Дуже часто сторони при укладенні попереднього договору з усіх сил намагаються зекономити на послугах нотаріуса, проте не слід цього робити.

Так мова йде саме про оплату послуг нотаріуса. Розмір оплати за нотаріальне посвідчення попереднього договору складе приблизно 300 гривень. У той же час деякі нотаріуси вимагають оплату в розмірі 1% від ціни об'єкта нерухомості, яка зафіксована в попередньому договорі. Посилаються вони при цьому на Декрет про держмито, який встановлює її в розмірі 1% від продажної вартості нерухомості. На нашу думку аналогія з Декретом тут не доречна, оскільки в момент посвідчення попереднього договору відчуження нерухомості ще не відбувається.

Підведемо підсумок.

Незважаючи на досить поширену практику оформляти задаток у вигляді самостійного договору, ми не рекомендуємо так робити. Все-таки угода купівлі-продажу нерухомості це відповідальний крок. У цьому випадку попередній договір послужить цілком прийнятною альтернативою договору про завдаток.

Читайте в цьом розділі:

Параграф 5. Завдаток

Стаття 570. Поняття завдатку
1. Завдаток - грошова сума або рухоме майно, що видається кредиторові боржником у рахунок належних з нього за договором платежів, на підтвердження зобов'язання і на забезпечення його виконання.
2. Якщо не буде встановлено, що сума, сплачена в рахунок належних з боржника платежів, є завдатком, вона вважається авансом.

Стаття 571. Правові наслідки порушення або припинення зобов'язання, забезпеченого завдатком
1. Якщо порушення зобов'язання сталося з вини боржника, завдаток залишається у кредитора. Якщо порушення зобов'язання сталося з вини кредитора, він зобов'язаний повернути боржникові завдаток та додатково сплатити суму в розмірі завдатку або його вартості.
2. Сторона, винна у порушенні зобов'язання, має відшкодувати другій стороні збитки в сумі, на яку вони перевищують розмір (вартість) завдатку, якщо інше не встановлено договором.
3. У разі припинення зобов'язання до початку його виконання або внаслідок неможливості його виконання завдаток підлягає поверненню.