Як повернути завдаток за квартиру?

Як не заплутатися в термінології? Що про повернення завдатку говорить закон? У яких випадках не відбувся покупець квартири може розраховувати на повернення своїх грошей? Розбираємося.

Завдаток авансу ворожнечу

Почнемо з того, що в угодах з нерухомістю поняття «аванс», «заставу» і «задаток» зустрічаються дуже часто. Необізнаній людині, для якого поняття ці чи не синонімічні, важко розібратися, які між ними відмінності. Тим не менш, вони є і дуже значні. Якщо угода купівлі-продажу розривається, то аванс повертається завжди, незалежно від причин, що призвели до неспроможність угоди. Застава в рамках теми про повернення завдатку теж не розглядається, оскільки, згідно ст. 334-358 ГК РФ , Є перебувають у власності заставодавця майном, з вартості якого кредитор має право отримати відшкодування по невиконаним зобов'язанням боржника.

Що стосується завдатку, то цим терміном позначається певна сума грошей, яку потенційний покупець квартири передає продавцеві . Юристи на цей рахунок говорять, що завдаток має забезпечувальну функцію, закріплену п. 1 ст. 380 ГК РФ іподразумевающую, що покупець прийшов до продавця з серйозними намірами і готовий довести угоду до переможного кінця, тобто, купити квартиру. Правда, бувають випадки, коли угода розривається, ледь розпочавшись, хоча продавець квартири вже отримав завдаток і попередній договір сторонами вже підписано. Як в такому випадку повернути передані продавцю гроші? І чи можливо це в принципі?

Закон і порядок повернення

Коли завдаток і не стала покупцеві повертається, а коли ні, пояснюється в ст. 381 ГК РФ: якщо покупець квартири не виконує своїх договірних зобов'язань, то завдаток залишається у продавця, а якщо продавець, скажімо, передумав продавати квартиру покупцеві, від якого прийняв завдаток, то він зобов'язаний повернути завдаток у подвійному розмірі.

Така вимога закону. Але на ділі довгий час ситуація була неоднозначною і суперечливою. До останнього часу позиція Судової колегії в цивільних справах Верховного суду РФ і позиція Вищого арбітражного суду в цьому питанні були діаметрально протилежними. Зокрема, Верховний суд РФ визнавав можливість забезпечення завдатком зобов'язань за попереднім договором ( Визначення від 22 липня 2008 року № 53-В08-5 Верховного суду РФ ), А ось Вищий арбітражний - не визнавав ( Визначення від 29 березня 2013 р № ВАС-3157/13 ), Вважаючи, що якщо основний договір не підписаний, то і гроші, передані відбувся покупцем продавцеві, не можуть визнаватися завдатком - тільки авансом (а значить, в подвійному розмірі ніхто нічого повертати не буде).

Врятував ситуацію закон, прийнятий 08.03.2015 № 42-ФЗ «Про внесення змін до частини першої Цивільного кодексу Російської Федерації» . Цим законом в ст. 380 ГК РФ був внесений пункт 4, де закріплена забезпечувальна функція завдатку на стадії попереднього договору, чого раніше не було.

В яких випадках завдаток можна повернути?

Продавець передумав. між покупцем і продавцем квартири укладений попередній договір купівлі-продажу, в якому вказана сума завдатку (підкреслимо, саме завдатку). Паралельно з цим складено угоду про завдаток. Але пізніше продавець квартири вирішує її не продавати. І якщо раптом завдаток він повертати не бажає, покупець звертається до суду, апелюючи до ст. 381 ГК РФ. Суд задовольняє його позовних вимог, і продавець повертає завдаток у подвійному розмірі.

Покупець передумав. Бувають випадки, коли розірвання договору вимагає покупець. У більшості випадків завдаток залишається у продавця (згідно все тієї ж ст. 381 ЦК України). Але так буває не завжди. Трапляються ситуації, коли спритний продавець намагається продати квартиру недостатньою «юридичної чистоти». Тоді велика ймовірність повернути свій завдаток, нехай навіть з працею і через суд. Наприклад, спішно продається квартира, документи на яку готові, всі тонкощі (здавалося б) в договорі враховані, і завдаток уже переданий. Але раптом з'ясовується наступне: за кілька місяців до продажу квартири з неї за рішенням суду виписали одного з членів сім'ї продавця, що знаходиться в місцях позбавлення волі. У договорі такий подробиці вказано не було, покупець дізнається про неї випадково, і, звичайно, якби дізнався раніше, квартиру купувати ні за що не став би (про те, чим небезпечні такі угоди, ми вже писали ).

Якщо про повернення завдатку домовитися по-хорошому не вдається, то в суді можна апелювати до п. 1 ст. 451 ГК РФ , В якому йдеться про істотну зміну обставин, які змусили покупця поміняти своє рішення ( «Зміна обставин визнається істотним, коли вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це розумно передбачити, договір взагалі не був би ними укладений, або був би укладений на значно відмінних умовах »).

Якщо щось пішло не так, а агент явно водить покупця за ніс, порушуючи пункти договору, можна договір розірвати і вимагати повернення завдатку.

У цій же ситуації можна застосувати і Закон РФ «Про захист прав споживачів» , А саме - ст. 10 про право споживача на інформацію про товари (роботи, послуги) і ст. 12 про відповідальність виробника (виконавця, продавця) за неналежну інформацію про товар (роботу, послугу). Зрештою, квартира - це теж товар. Згідно п. 1 ст. 10 Закону «Виробник (виконавець, продавець) зобов'язаний своєчасно надавати споживачеві необхідну і достовірну інформацію про товари (роботи, послуги), що забезпечує можливість їх правильного вибору». А стаття 12 додає: якщо надання неналежною, тобто недостовірної або недостатньо повної, інформації про товар (роботу, послугу) спричинило придбання товару (роботи, послуги), який не має потрібних споживачеві властивостей, споживач має право розірвати договір і зажадати повного відшкодування збитків. Так що при бажанні і готовності йти до кінця можна зажадати ще і відшкодування морального збитку, але був вам цей збиток завданий чи ні, вирішить тільки суд.

Завдаток передаватися третім особам. Іноді завдаток передається ріелтору або посереднику угоди. Якщо щось пішло не так, і посередник або агент явно водять покупця за ніс, порушуючи пункти договору, можна договір розірвати і вимагати повернення завдатку. Його можуть не віддати, посилаючись, що це плата в рахунок комісійних. Тоді уважно перечитайте договір: якщо там не вказано, що завдаток може вважатися комісійними, - судіться. Тут дії ріелтора / посередника класифікуються як безпідставне збагачення, і до них може бути застосована ст. 1102 ДК РФ .

Повернення завдатку за угодою сторін. Це швидше виняток, ніж правило. Іноді серйозні причини, що виникли несподівано, не дозволяють «вийти на угоду». Наприклад, коли банк відмовляє покупцеві в іпотечному або споживчий кредит, якщо покупець важко хворіє або взагалі помирає. Багато продавців входять в положення і повертають завдаток. В іншому випадку слід звернутися в суд і в рамках п. 1 ст. 451 ГК РФ (Істотна зміна обставин) спробувати повернути завдаток.

Змінилися терміни укладення основного договору. Так буває, коли покупець оформляє іпотечний кредит . Наприклад, в попередньому договорі зазначено, що угода намічена на 5 серпня, але схвалення на отримання іпотечного кредиту прийшло 15 серпня. Припустимо, покупець заздалегідь повідомив продавця, що з незалежних від нього причин терміни угоди змінюються, але на готовності купити квартиру це ніяк не позначається. Продавець же, знаючи всю ситуацію, продає квартиру іншому покупцеві і відмовляється повертати завдаток. Тут в судовому порядку в рамках вже згадуваної ст. 1102 ДК РФ можна спробувати його повернути.

Коли ще?

Завдаток можна повернути:

• якщо банк відмовляє в кредиті (це не ваш відмова);
• в разі «розриву» ланцюжка (коли в процедурі купівлі / продажу беруть участь кілька квартир) або в разі проблем, що виникли у одного з учасників «ланцюжка», які не дають завершити угоду ;
• якщо в договорі купівлі / продажу зазначено, що покупка квартири відбудеться тільки після продажу покупцем власної квартири, але вона не продаёся, а продавець втомився чекати.

Повернення завдатку - справа клопітка, і часто це завдання без суду не вирішити. Хоча і тут перед позивачем виникне багато питань і нових проблем. Що вирішить суд? Наскільки грамотно складені документи? Яким чином буде витлумачена та чи інша ситуація? Чи готовий відбувся покупець йти до кінця, якщо рішення суду його не задовольнить? І що важливіше - справедливість, підкріплена повернутими грошима, або часто уявне спокій?

Ангеліна Беркут

05.08.2016