Як зареєструвати будинок на ділянці (2017)

1. допущення
2. Загальні відомості про порядок державної реєстрації прав на нерухоме майно
3. Види будинків, будівель, призначені для проживання. Визначення індивідуального житлового будинку,...
4. Реєстрація будинки на ділянці для ІЖС
5. Чи потрібен кадастровий паспорт на будинок при реєстрації права власності?
6. Які документи потрібні для постановки будинку на кадастровий облік?
7. Дозвіл на введення об'єкта в експлуатацію: що це за документ, які документи потрібні для його отримання?
8. Реєстрація дачного будинку на ділянці сільгосппризначення

Залежно від того, де і на ділянці якого дозволеного використання розміщений будинок, а також від характеристик самого будинку, будуть відрізнятися процедури реєстрації будівель - постановки на кадастровий облік і оформлення права власності. Розглянемо, як в 2017 р зареєструвати будинок на ділянці для індивідуального житлового будівництва, а також будинок на ділянці сільськогосподарського призначення (садові та дачні ділянки).

допущення

Перед роз'ясненням процедури реєстрації житлових і дачних будинків зробимо кілька припущень:

1) земельну ділянку, на якому зведено дані об'єкти, вже зареєстрований належним чином (відповідно до законів № 221-ФЗ [3] і № 122-ФЗ [2]). Таким чином, ділянка вже пройшов процедуру кадастрового обліку, а права власника авторських прав на нього підтверджені випискою з ЕГРП або свідоцтвом про державну реєстрацію;

2) будинок вже є завершеним об'єктом, зведеним на земельній ділянці з видом дозволеного використання, який допускає будівництво індивідуальних житлових або дачних будинків;

3) будинок побудований самостійно особою, яка звертається за державною реєстрацією права власності. Ми не розглядаємо випадків відстоювання прав на будинок в судовому порядку, оскільки для даної процедури необхідно зібрати розширений пакет документів і представити результати оцінки вартості майна.

Загальні відомості про порядок державної реєстрації прав на нерухоме майно

Наведемо деякі ввідні дані про державну реєстрацію, без яких буде важко зрозуміти подальший матеріал.

Термін розгляду заяв і проведення реєстрації права власності становить 10 днів.

II. Реєстрація права власності на індивідуальні житлові будинки, побудовані на ділянках з дозволеним використанням для індивідуального житлового будівництва (ІЖС) і присадибних ділянках для особистого підсобного господарства (ЛПГ) в межах населених пунктів, а також реєстрація права власності на об'єкти, для будівництва яких не потрібно отримувати дозвіл на будівництво, в тому числі на об'єкти на садових і дачних ділянках, здійснюється відповідно до статті 25.3 федерального закону № 122-ФЗ від 21.07.1997 р «Про державну р еєстрація прав на нерухоме майно та угод з ним ». Дана стаття введена 30.06.2006 р в зв'язку з прийняттям закону про «дачної амністії» - закон № 93-ФЗ [1].

Підставами для державної реєстрації права власності

на створюваний або створений

об'єкт нерухомого майна, якщо для його будівництва, реконструкції не потрібно видачі дозволу на будівництво, в тому числі на житловий будинок або будова на садовій або дачній ділянці

об'єкт індивідуального житлового будівництва на земельній ділянці:

• для індивідуального житлового будівництва (ІЖС);

• для ведення особистого підсобного господарства (ЛПГ) (на присадибній земельній ділянці), розташованому в кордоні населеного пункту

є:

1) документи, що підтверджують факт створення такого об'єкта нерухомого майна і містять його опис;

2) правовстановлюючий документ на земельну ділянку.

III. Відповідно до закону «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» (п. 1.2 ст. 20) «не допускається здійснення державної реєстрації права на об'єкт нерухомого майна, який не зважає врахованим відповідно до Федерального закону« Про державний кадастр нерухомості », за винятком випадків, передбачених федеральним законом». Щодо таких об'єктів нерухомого майна, як будівлі, будівлі, споруди, в законодавстві не передбачено випадків, коли права на них можна зареєструвати без попередньої постановки на кадастровий облік.

Але при реєстрації права на створювані або створені будівельні об'єкти в порядку статті 25.3 закону № 122-ФЗ допускається їх реєстрація на земельних ділянках, відомості про яких відсутні в державному кадастрі нерухомості. Це можливо тільки в наступних випадках:

- право на земельну ділянку раніше зареєстровано;

- земельну ділянку призначений для ведення дачного господарства або садівництва + представлений висновок правління садівницького або дачного некомерційного об'єднання про те, що створюваний або створений об'єкт розташований в межах кордонів зазначеної земельної ділянки;

- для будівництва, реконструкції відповідного створюваного чи створеного об'єкта нерухомого майна не потрібно видачі дозволу на будівництво;

- земельну ділянку призначений для ведення особистого підсобного господарства + представлений висновок органу місцевого самоврядування відповідного поселення або міського округу про те, що створюваний або створений об'єкт нерухомого майна розташований в межах кордонів зазначеної земельної ділянки.

Таким чином, будь-які об'єкти нерухомого майна перед тим, як реєструвати на них право власності, повинні пройти процедуру державного кадастрового обліку. Даний пункт введений в закон 1 березня 2010 г. Як поставити земельну ділянку на кадастровий облік, ви можете прочитати в окремій статті на нашому сайті. Деякі особливості постановки на кадастровий облік будинку буде наведено в даній статті .

IV. Для спрощення процедури реєстрації «заяву про державну реєстрацію прав та інші документи, необхідні для державної реєстрації прав, можуть бути представлені одночасно із заявою про державний кадастровому обліку» (абзац 9 пункту 2 статті 16 закону № 122-ФЗ).

Види будинків, будівель, призначені для проживання. Визначення індивідуального житлового будинку, житлового будови, дачного будинку

Потрібно відзначити, що питання з визначенням характеристик і видів житлових будинків, будівель в російському законодавстві залишається одним з найскладніших. Це в числі іншого породжує безліч проблем з оформленням права власності та реєстрацією місця проживання.

Відповідно до ст. 16 Житлового кодексу РФ до житлових приміщень належать:

1) житловий будинок, частина житлового будинку;

2) квартира, частина квартири;

3) кімната.

При цьому житловий будинок - індивідуально-визначене будівлю, яка складається з кімнат, а також приміщень допоміжного використання, призначених для задоволення громадянами побутових та інших потреб, пов'язаних з їх проживанням в такому будинку.

У той же час в пошуках відповіді на питання, що ж собою являє індивідуальний житловий будинок, часто можна побачити посилання на п. 3 статті 48 Містобудівного кодексу РФ (ГРК РФ). З нього випливає, що об'єкт індивідуального житлового будівництва - це окремий житловий будинок з кількістю поверхів не більше 3, призначений для проживання однієї сім'ї. Але в листі Федерального агентства кадастру об'єктів нерухомості № СП / 0617 від 12.10.2007 р «Про об'єкт індивідуального житлового будівництва» говориться, що кількість поверхів «не більше трьох» не може бути одним з визначальних ознак індивідуального житлового будинку. У листі дається роз'яснення, що дана характеристика в ГРК РФ приведена тільки в якості граничного значення, коли при будівництві будинку необхідно готувати проектну документацію, а коли ні.

Відповідно до недавно введеним класифікатором видів дозволеного використання земельних ділянок [5] вид дозволеного використання (ВРИ) «малоповерхова житлова забудова» має на увазі будівництво індивідуальних житлових, дачних і садових будинків. При цьому на ділянці допускається розміщення житлового будинку, не призначеного для розділу на квартири (будинок, придатний для постійного проживання, висотою не вище трьох надземних поверхів). При визначенні дозволених параметрів будівництва для земельних ділянок з ВРИ «присадибна ділянка особистого підсобного господарства» та «блокована житлова забудова» також встановлюється норма по максимальній поверховості будинку - 3 поверхи. Тобто, незважаючи на роз'яснення Федерального агентства кадастру об'єктів нерухомості, обмеження щодо максимальної поверховості індивідуального житлового будинку залишається непохитним - 3 поверху і не більше. Даної проблеми з визначенням не існувало б, якби в законодавстві існувало чітке визначення поняття «індивідуальний житловий будинок».

Зараз до основних ознак об'єкта індивідуального житлового будівництва відносять:

1) відокремлений розташування будинку (на відміну від блокованої житлової забудови, коли кілька житлових будинків мають спільні стіни). Мається на увазі, що житловий будинок не має загальних стін з іншими будівлями, а також він розташований на спеціально відведеному для нього ділянці;

2) будинок має не більше 3 поверхів;

3) будинок розрахований на проживання однієї сім'ї.

У пошуках відповіді на питання, що таке дачний будинок, садовий будинок, ми відкрили закон № 66-ФЗ від 15.04.1998 р «Про садівничих, городницьких об'єднаннях громадян» [4]. Перше, що нас зацікавило, це визначення видів земельних ділянок: дачний, садовий, городній. Саме на даних земельних ділянках, найчастіше виділяються із земель сільськогосподарського призначення, виникає необхідність зареєструвати будинок. Згідно з визначеннями даних земельних ділянок, наведених в ст. 1 закону № 66-ФЗ, по праву розміщення житлових будівель ділянки можна охарактеризувати наступним чином:

дачний

земельна ділянка

садовий

земельна ділянка

городній

земельна ділянка

Можна будувати:

1) житловий будинок з правом реєстрації проживання;

2) житлову будову без права реєстрації проживання в ньому;

+ Господарські будівлі та споруди.

Можна будувати:

1) житлову будову без права реєстрації проживання в ньому;

+ Господарські будівлі та споруди.

Можливість будівництва визначається в залежності від встановленого виду дозволеного використання земельної ділянки.

Вид дозволеного використання може передбачати (а може і не передбачати) будівництво на ділянці:

1) некапітального житлового будови я;

+ Господарські будівлі та споруди.

В СНиП 30-02-97 «Планування і забудова територій садівничих (дачних) об'єднань громадян, будівлі та споруди» ми знайшли визначення, що таке житлову будову і житловий будинок, чим вони відрізняються:

Житловий будинок

житлову будову

- будівля, що зводиться на дачній земельній ділянці для тимчасового або постійного проживання з правом реєстрації.

- будівля, що зводиться на садовій, дачній земельній ділянці для тимчасового проживання без права реєстрації.

Таким чином, в законодавстві немає визначення, що таке дачний будинок. На дачній земельній ділянці може бути побудований як житловий будинок з правом реєстрації в ньому, так і житлову будову без права реєстрації. На нашу думку, для розрізнення понять дачним будинком слід вважати саме житловий будинок з правом реєстрації. Дачний будинок може бути побудований тільки на дачній ділянці.

Реєстрація будинки на ділянці для ІЖС

Реєстрація будинки на ділянці для ІЖС проводиться в порядку, встановленому ст. 25.3 закону № 122-ФЗ [2].

Для того щоб зареєструвати житловий будинок на земельній ділянці для ІЖС, необхідно в територіальне відділення Росреестра або в МФЦ подати наступні документи:

1) заяву про державну реєстрацію права власності на будинок;

2) посвідчення особи (+ довіреність, якщо документи подає представник);

3) квитанцію про оплату держмита (не обов'язково, але бажано, щоб уникнути затримок, пов'язаних з перевіркою платежу);

4) правовстановлюючі документи на земельну ділянку (свідоцтво про державну реєстрацію або виписка з ЕГРП). Дані документи надавати не потрібно, якщо право власності на земельну ділянку раніше зареєстровано в установленому законом порядку;

5) документи, що підтверджують факт будівництва будинку і містять його опис. Далі в таблиці наведені зміни законодавства з приводу даних документів з моменту введення статті 25.3. У таблиці можна побачити, які документи потрібно надати до 1 березня 2018 року і після цієї дати.

Період, до якого діє порядок

підстава

Документи, що підтверджують факт створення об'єкта нерухомого майна і містять його опис

До 1 січня 2010 р

закон № 93-ФЗ від 30.06.2006 р

Технічний паспорт та дозвіл органу місцевого самоврядування на введення в експлуатацію (або в разі, якщо об'єкт не завершений будівництвом, дозвіл на будівництво).

До 1 січня 2010 р технічний паспорт є єдиним документом, що підтверджує факт створення об'єкта ІЖС і містить його опис.

До 1 березня 2015 р

закони № 66-ФЗ від 15.05.2008 р, № 174-ФЗ від 17.07.2009 р, № 169-ФЗ від 01.07.2011 р

Кадастровий паспорт і дозвіл органу місцевого самоврядування на введення в експлуатацію (або в разі, якщо об'єкт не завершений будівництвом, дозвіл на будівництво).

До 1 березня 2015 р кадастровий паспорт є єдиним документом, що підтверджує факт створення об'єкта ІЖС і містить його опис.

До 1 березня 2015 р

закон № 250-ФЗ від 23.07.2013 р

Дозвіл органу місцевого самоврядування на введення в експлуатацію (або в разі, якщо об'єкт не завершений будівництвом, дозвіл на будівництво).

До 1 березня 2015 року дозвіл на введення в експлуатацію не вимагається і правовстановлюючий документ на земельну ділянку є єдиною підставою для державної реєстрації прав на об'єкт ІЖС.

До 1 березня 2018 р

закон № 20-ФЗ від 28.02.2015 р

Дозвіл органу місцевого самоврядування на введення в експлуатацію (або в разі, якщо об'єкт не завершений будівництвом, дозвіл на будівництво).

До 1 березня 2018 року дозвіл на введення в експлуатацію не вимагається і правовстановлюючий документ на земельну ділянку є єдиною підставою для державної реєстрації прав на об'єкт ІЖС.

Після 1 березня 2018 р

закон № 20-ФЗ від 28.02.2015 р

Дозвіл органу місцевого самоврядування на введення в експлуатацію (або в разі, якщо об'єкт не завершений будівництвом, дозвіл на будівництво).

При подачі документів дозвіл на введення об'єкту в експлуатацію або дозвіл на будівництво надавати до органу реєстрації не обов'язково. Якщо такі документи не надав заявник, то орган, який здійснює державну реєстрацію прав, самостійно запитує дані документи в органах місцевого самоврядування.

Чи потрібен кадастровий паспорт на будинок при реєстрації права власності?

Кадастровий паспорт об'єкта нерухомого майна - це документ, який надається заявнику, при постановці об'єкта нерухомого майна на кадастровий облік.

У зв'язку з тим, що з документів-підстав, необхідних для державної реєстрації прав на об'єкти ІЖС, поступово були виключені такі документи, як технічний або кадастровий паспорт будинку, може скластися враження, що вони зовсім не потрібні для державної реєстрації.

Дійсно, при подачі документів на реєстрацію представляти дані документи не потрібно. Але це справедливо тільки в тому випадку, якщо відомості про об'єкт нерухомого майна вже містяться в державному кадастрі нерухомості. Якщо в ході правової експертизи наданих документів реєстратор не побачить об'єкт, право на який реєструється, в державний кадастр нерухомості, це буде підставою для відмови в державній реєстрації.

Якщо будинок не поставлений на кадастровий облік, подати відповідну заяву та документи можна одночасно із заявою про реєстрацію права власності на будинок і необхідними для цього документами.

Які документи потрібні для постановки будинку на кадастровий облік?

Відповідно до ст. 22 закону про державний кадастр нерухомості (закон № 221-ФЗ від 24.07.2007 р) для постановки на кадастровий облік будівлі, споруди, приміщення або об'єкта незавершеного будівництва, в тому числі для постановки на кадастровий облік житлового будинку, в службу реєстрації необхідно подати технічний план будівлі. Також замість технічного плану будівлі для постановки на кадастровий облік можна надати копію дозволу на введення об'єкту капітального будівництва в експлуатацію, якщо цей дозвіл видано після 1 березня 2008 року - дати введення в дію закону № 221-ФЗ.

Таким чином, если в державному кадастрі нерухомості відсутні Відомості про індивідуальний житловому будинку, при подачі заяви про реєстрацію права власності за на него необходимо одночасно подати заяву про взяття его на кадастровий облік і надаті технічний план будинку. Даній документ Якраз и містіть Відомості, необхідні для постановки Будівлі на кадастровий облік. Технічний план будинку могут готувати кадастрові Інженери, Які ма ють відповідні кваліфікаційні Атестати. Форма і вимоги до заповнення технічного плану встановлені в наказі Мінекономрозвитку № 403 від 01.09.2010 року "Про затвердження форми технічного плану будівлі і вимог до його підготовки».

До 1 березня 2018 р надання технічного плану будинку замість дозволу на введення об'єкту в експлуатацію є кращим, оскільки процедура отримання останнього документа складніша.

Дозвіл на введення об'єкта в експлуатацію: що це за документ, які документи потрібні для його отримання?

Порядок видачі дозволу на введення об'єкту в експлуатацію встановлений в ст. 55 ГрК РФ.

Дозвіл на введення об'єкта в експлуатацію - документ, що засвідчує виконання будівництва, реконструкції об'єкта капітального будівництва в повному обсязі відповідно до дозволу на будівництво, відповідність збудованого, реконструйованого об'єкта капітального будівництва містобудівній плану земельної ділянки або у разі будівництва, реконструкції лінійного об'єкта проекту планування території і проекту межування території, а також проектної документації.

Для прийняття рішення про видачу дозволу на введення об'єкту в експлуатацію необхідні наступні документи:

1) правовстановлюючий документ на земельну ділянку;

2) дозвіл на будівництво;

3) технічний план будівлі;

4) містобудівний план земельної ділянки (не потрібно, якщо дозвіл на будівництво видано до введення в дію ГрК РФ, а також, якщо до моменту видачі дозволу на будівництво форма містобудівного плану не була затверджена урядом РФ);

5) документи, що підтверджують відповідність збудованого, реконструйованого об'єкта капітального будівництва технічним умовам і підписані представниками організацій, що здійснюють експлуатацію мереж інженерно-технічного забезпечення (при їх наявності);

6) схема, що відображає розташування побудованого, реконструйованого об'єкта капітального будівництва, розташування мереж інженерно-технічного забезпечення в межах земельної ділянки і планувальну організацію земельної ділянки та підписана особою, що здійснює будівництво;

7) акт приймання об'єкта капітального будівництва (у разі здійснення будівництва, реконструкції підрядними організаціями на підставі договору);

8) документ, що підтверджує відповідність збудованого, реконструйованого об'єкта капітального будівництва вимогам технічних регламентів та підписаний особою, що здійснює будівництво;

9) документ, що підтверджує відповідність параметрів побудованого, реконструйованого об'єкта капітального будівництва проектної документації (не вимагається при постановці на кадастровий облік об'єктів індивідуального житлового будівництва);

10) висновок органу державного будівельного нагляду (для індивідуальних житлових будинків не потрібно).

Реєстрація дачного будинку на ділянці сільгосппризначення

Відповідно до п. 17 ст. 51 ГрК РФ для будівництва житлових будинків, житлових будівель, господарських будівель і споруд на земельних ділянках, призначених для садівництва або дачного господарства, немає необхідності отримувати дозвіл на будівництво. Відповідно, зареєструвати право власності на такі об'єкти можна по «дачної амністії», надавши в службу реєстрації тільки документи, зазначені в ст. 25.3 закону № 122-ФЗ [2].

Таким чином, щоб зареєструвати будинок на дачній або садовій ділянці в територіальне відділення Росреестра, необхідно подати такі документи:

1) заяву про державну реєстрацію права;

2) посвідчення особи (+ довіреність в разі, якщо документи подає представник);

3) квитанцію про оплату держмита (можна і не надавати, але при цьому можуть виникнути затримки, поки бухгалтерія перевірить наявність платежу);

4) правовстановлюючий документ на земельну ділянку (свідоцтво про державну реєстрацію права власності або виписка з ЕГРП). Даний документ можна не надавати, якщо право на земельну ділянку раніше зареєстровано в установленому законом порядку. Якщо відомості про земельну ділянку є в ЕГРП, представники реєстраційної служби зобов'язані самі це перевірити, якщо заявник не надав правовстановлюючого документа;

5) заповнену заявником декларацію про об'єкт нерухомого майна встановленого зразка. Форма декларації та порядок її заповнення встановлені в наказі Мінекономрозвитку РФ № 447 від 03.11.2009 р [6]. Зразок декларації по дачної амністії 2016 і приклад її заповнення можна завантажити за посиланням: зразок , приклад заповнення .

Більш детально про оформлення будинку по «дачної амністії» можна почитати в окремій статті .

джерела:

1. Про внесення змін до деяких законодавчих актів Російської Федерації з питання оформлення в спрощеному порядку прав громадян на окремі об'єкти нерухомого майна / Федеральний закон № 93-ФЗ від 30.06.2006 р - https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_61224/ .
   
2. Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним / Федеральний закон від 21.07.1997 р № 122-ФЗ. - http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_177726/ .
   
3. Про державний кадастр нерухомості / Федеральний закон № 221-ФЗ від 24.07.2007г. - http://base.garant.ru/12154874/ .
   
4. Про садівнічіх, Городницький об'єднаннях громадян / Федеральний закон від 15.04. 1998 року № 66-ФЗ (ред. Від 31.12.2014). - Режим доступу: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_173607/ .
   
5. Про затвердження класифікатора видів дозволеного використання земельних ділянок / Наказ Мінекономрозвитку Росії від 01.09.2014 № 540 - Режим доступу: ru/document/cons_doc_LAW_168733/?frame=1#p28> http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_168733/?frame=1#p28 .
   
6. Про затвердження форми декларації про об'єкт нерухомого майна / Наказ Мінекономрозвитку РФ № 447 від 03.11.2009 р - http://base.garant.ru/12171875/