- Угода про бронювання
- Попередній договір пайової участі (ПДДУ)
- Попередній договір купівлі-продажу (ПДКп)
- вексельна схема
- Продаж часткою в об'єкті індивідуального житлового будівництва
Частина квартир на первинному ринку Петербурга продається по так званим сірим схемам. Діючи в обхід закону, продавці отримують можливість пропонувати житло за демпінговими цінами. Покупці, піддавшись спокусі, підписують сумнівні документи і викладають гроші за обіцяну квартиру. Але нелегітимні договори можуть привести до великих втрат.
Угода про бронювання
Реалізація квартир за договорами бронювання починається до отримання дозволу на будівництво об'єкта, що є незаконним. Покупець підписує документ, відповідно до якого він виплачує 5-15% вартості обраного житла. Забудовник, зі свого боку, зобов'язується нікому більше не пропонувати заброньовану квартиру або будинок, а після отримання всієї необхідної документації скласти і підписати нормальний договір пайової участі (ДДУ) відповідно до ФЗ-214.
Ризики в даній схемі наступні.
- Компанія може зовсім не отримати дозволу на будівництво або оформлення документів може затягнутися на рік і більше (такі прецеденти в Петербурзі були).
- Сподобалася вам квартира може бути заброньована кілька разів (навіть не зі злого наміру, а через неуважність менеджерів, тим більше, що державна реєстрація договорів бронювання в Росреестра законом не передбачена).
- Для покупця передбачені штрафні санкції: якщо з якихось причин він передумав чекати, поки забудовник завершить оформлення дозвільної документації, і виявив бажання розірвати угоду, він втрачає аванс частково або повністю.
Попередній договір пайової участі (ПДДУ)
Ця схема застосовується для усипляння пильності покупця. Зовні договір часто сильно нагадує класичний ДДУ (крім таких «дрібниць», як відсутність відомостей про дозвіл на будівництво будинку). Неуважний або недостатньо юридично підкований пайовик може перебувати в повній впевненості, що підписує цілком легітимний документ.
Насторожити вас має слово «попередній» в шапці договору. Воно свідчить про те, що у забудовника є якісь проблеми з оформленням дозволу на будівництво. У покупця виникають ті ж ризики, що і при укладанні угоди про бронювання. З однією відмінністю - на кону виявляється повна вартість квартири.
Окремий випадок даної схеми - оформлення ПДДУ ні з забудовником, а з компанією-посередником. Такий документ зовсім не має ніякої юридичної сили і не зобов'язує будівельну компанію, що зводять будинок, передати покупцеві готову квартиру. Це чистої води шахрайство. На щастя, зустрічається вкрай рідко.
Попередній договір купівлі-продажу (ПДКп)
Досить поширений механізм реалізації новобудов, який також лежить поза рамками закону про пайове будівництво ФЗ-214. Як і ПДДУ, ПДКп свідчить про труднощі забудовника з оформленням документації на будівництво об'єкта. Папір не є підставою на отримання квартири, а є лише обіцянка надалі укласти основний договір. Документ не реєструється в державних органах, відповідно, не захищає від подвійних продажів.
Варто згадати, що при будівництві житлового комплексу відповідно до ФЗ-214 в певний період закінчення ПДКп цілком законно. В історії кожної новобудови є кілька місяців, коли будинок вже побудований, але право власності на непродані квартири забудовник ще не встиг зареєструвати в Росреестра. В цей час житло не може продаватися ні за договорами купівлі-продажу, ні за договорами пайової участі. Залишається ПДКп. Однак необхідно перевірити, чи має будівельна компанія дозвіл на введення житлового об'єкта в експлуатацію. Якщо такого документа немає, то оформляти ПДКп не варто.
вексельна схема
У даній сірій схемі покупцеві пропонують підписати два документи. По-перше, все той же ПДКп, в якому обіцяно укласти основний договір на придбання конкретної квартири в віддаленому майбутньому. По-друге, договір про придбання векселя будівельної компанії, вартість якого дорівнює ціні житла, що купується.
Передбачається, що в подальшому вексель буде замінений на «нормальний» договір пайової участі, зареєстрований в Росреестра. З юридичної точки зору до цього моменту у будівельній компанії перед клієнтом є тільки фінансові зобов'язання. Теоретично через рік-другий вона може замість житла повернути вартість векселя, неабияк витрачену інфляцією.
Потрібно мати на увазі, що якщо дозвіл на будівництво об'єкта отримано компанією після 1 квітня 2005 року, тобто після вступу в силу 214-ФЗ, то ніякі інші схеми продажу житла, крім ДДУ, законними не визнаються. Це відноситься і до вексельної схеми. З одного боку, забудовник має право видавати громадянам такі векселі. З іншого, їх власники не захищені 214-ФЗ. Громадянин, купуючи вексель, позичає фірмі гроші на будівництво, а вона обіцяє повернути «натурою» - готовим житлом. Але ніхто не може змусити її виконати цю обіцянку. Тобто погасити вексель квартирою, грошима або іншим майном - це вибір забудовника.
Продаж часткою в об'єкті індивідуального житлового будівництва
Забудовник купує або орендує ділянку, призначену для індивідуального житлового будівництва (ІЖС). Але вирішує звести на ньому невеликий багатоквартирний будинок в порушення всіх містобудівних законів. За документами він веде будівництво приватного будинку і пропонує покупцеві придбати квартири під виглядом оформлення права власності на частку в ньому (розмір частки дорівнює площі житла, що купується).
Ризики в цьому випадку вкрай високі. Оскільки будівництво ведеться незаконно, суд може прийняти рішення про знесення вже готового будинку. Легалізувати самобуд навряд чи вдасться. Покупець, з великою часткою ймовірності, залишиться і без житла, і без грошей.