Чому дорожчає «квадрат»: ціни на квартири в Благовєщенську спрямувалися вгору

1. Матеріали по темі

Вартість квадратних метрів підігрів цілий комплекс причин: стартувала в липні реформа будівельного ринку, коливання курсу долара і небувала доступність іпотеки на тлі знизилися темпів введення житла. Позначилося і подорожчання будівельних матеріалів, на яке вже не перший рік скаржаться забудовники. У підсумку «квадрати» піднялися в ціні на первинному ринку і неминуче почали підтягувати за собою цінники вторинного. Бачачи, що забудовники поміняли ціну житлоплощі в новобудовах, власники квартир на «вторинці» теж стали продавати дорожче, пояснюють тенденцію ріелтори.

Підйом цін позначився ще на початку року. У першому кварталі, за оцінками аналітиків, житло встигло додати до своєї вартості в середньому півтора відсотка. Новий сплеск цін пройшов двома хвилями.

- Перший етап підвищення припав на початок липня, в середньому по місту забудовники підняли ціни на квадратний метр приблизно на дві тисячі рублів (близько трьох відсотків від вартості). Другий етап подорожчання стався на початку вересня, - пояснив президент Гільдії ріелторів Приамур'я Віталій Злочевський.

«В середньому ціни зросли на 30 відсотків з нового року», - констатує ріелтор агентства нерухомості «Імперія» Антоніна Алатирцева. Про помітному подорожчанні житла говорять і в компанії «Територія житлових рішень" Ідея "». «Ринок« вторинки »з весни по нинішній момент виріс в середньому тисяч на 700, - підрахував керівник Території житлових рішень« Ідея »Євген Берман. - Наприклад, якщо минулої зими двокімнатна квартира в панельному будинку коштувала близько 2,4-2,5 мільйона рублів, то зараз - близько трьох мільйонів ».

За даними агентства нерухомості «Імперія», найдешевше сьогодні в Благовєщенську обходяться студії з чорновою обробкою. За них в новобудовах мікрорайону просять в середньому близько 1 мільйона 700 тисяч рублів. На вторинному ринку гостинки з ремонтами дорожче: близько 1,9-2 мільйонів.

Однокімнатні квартири площею в 35 «квадратів» знайти в нових будинках мікрорайону дешевше, ніж за 2,2 мільйона навряд чи вдасться. У центрі такі ж «одинички» з чорновою обробкою коштуватимуть мінімум 2,5 мільйона. «Це вважається дуже недорого», - зауважує ріелтор Антоніна Алатирцева. Ціна «одиничок» тієї ж площі на вторинному ринку - не менше 2,3 мільйона в мікрорайоні і 2,5 мільйона - в центрі.

У двокімнатних квартир розкид вартості відчутніше. За даними «Імперії», за «двушку» в 58 «квадратів» в новобудовах мікрорайону доведеться викласти близько 3,4 мільйона рублів, в центрі міста - від 4 мільйонів і вище. На вторинному ринку мікрорайону двокімнатне житло доступно за 3-3,3 мільйона, в залежності від стану квартири. Як не дивно, в центрі «двушки» на вторинному ринку не набагато дорожче - близько 3,5 мільйона. «Знаєте, чому? У будинків в центрі міста є свої особливості - двокімнатні квартири тут менше за площею, близько 45-50 квадратних метрів, тому і ціна інша », - каже Алатирцева.

Трикімнатне житло в новобудовах в центрі Благовещенська сильніше б'є по кишені: квартира в 75 квадратних метрів в чорновий обробці коштує приблизно п'ять з половиною мільйонів. У нових будинках мікрорайону цінник на «троячки» починається від 4,3 мільйона. Дешевше купити квартиру з трьох кімнат на вторинному ринку - в мікрорайоні її можна знайти за 3,5 мільйона, в центрі - за 4-4,2 мільйона рублів, відзначають в агентстві «Імперія».

Продавці квартир жваво зреагували на літнє зростання курсу валют. «Тепер всі бояться, що долар злетить до небес і ніхто не зможе собі нічого купити, тому що підйом курсу долара - це ж справа одного дня. Деякі повністю знімають квартири з продажу, але частіше припиняють її і чекають, коли все устаканиться », - пояснює Антоніна Алатирцева.

Ті, хто все-таки продає, незважаючи на коливання курсу валют, задирають ціни. «Продавці бачать, що до них починає дуже багато людей ходити, дивитися квартиру. Їм здається, що вони дуже дешево продають і починають піднімати вартість », - описує стандартну схему подорожчання житла Алатирцева.

- Квартир зараз дуже мало, люди бояться продавати, пішло зростання цін, - згодна з колегою начальник відділу продажів компанії «РіелтСервіс» Ірина Філонова. - Все дешеві квартири на вторинному ринку продалися, хто хотів купити, той купив. Дорогі залишилися разом із завищеною ціною. А ті, хто вирішив продавати зараз, проаналізували ринок і подумали - а чому б і нам не поставити високу ціну. Природно, всі один на одного дивляться.

Поки одні вирішують, чи продавати в принципі, а якщо продавати, то за якою ціною, інші завмерли в очікуванні дешевих квартир. Купівельний попит на вторинному ринку впав, але він все одно рано чи пізно відновиться, не сумнівається Ірина Філонова. Тим більше що зараз люди активно шукають, куди вкласти гроші, пояснює фахівець. «У 2014 році, коли піднявся долар, було те ж саме. Все змітали в паніці телевізори, холодильники. Цього разу активно шукають нерухомість, в яку можна вкластися, щоб гроші не прогоріли », - ділиться думкою начальник відділу продажів« РіелтСервіса ». До грудня ціни, ймовірно, будуть триматися «на висоті»: побоюючись того, що принесе новий рік, люди продовжать вкладати в квадратні метри.

Судячи з усього, ціни і далі будуть рости, прогнозують експерти. Свою роль зіграє намітилося зміна іпотечної політики. 14 вересня вперше з 2014 року Центробанк РФ змінив ключову ставку. Вона піднялася на 0,25 процентного пункту, до 7,5% річних. Це означає, що як ніколи доступна останнім часом іпотека залишиться в минулому і подорожчає. Разом з нею почнуть повзти вгору і ціни на квартири.

- Центральний банк показав, що період падіння вартості іпотеки пройшов. Починається процес підвищення, це очевидно. Питання в тому, наскільки швидко пройде підвищення і на скільки відсотків підвищаться ставки по іпотеці, - каже Віталій Злочевський.

Тим часом в першій половині року в області спостерігався справжній іпотечний бум. Житлових кредитів видали в два рази більше, ніж за перші 6 місяців 2017 року. Якби на горизонті не замаячила подорожчання, швидше за все, до кінця року обсяги іпотечного кредитування перевищили б найвищі докризові показники.

Стартувала в липні будівельна реформа, покликана змінити в країні систему пайового будівництва, мала значний вплив на ринок. Поправки до федерального закону 214 посилили правила прийому коштів пайовиків. Через рік, з липня 2019 го, укладати нові договори пайової участі за старою схемою заборонять. Гроші покупців квартир будуть лежати в банках на спеціальних ескроу-рахунках і розпоряджатися ними забудовники не зможуть. Будувати доведеться, залучаючи цільові кредити в банку-тримачі ескроу-рахунків. Прибуток компанія отримає лише після здачі будинку. Гасити кредит, який брався на будівництво, будуть з того ж рахунку в банку. З одного боку, нові правила захищають пайовиків від недобросовісних забудовників, з іншого - вже почали негативно впливати на вартість «квадрата».

- Рівень цін на первинному ринку почав підвищуватися, коли з 1 липня змінилося законодавство в частині часткового будівництва. Поки воно не таке жорстке, до липня наступного року діє перехідний період. Але система будівництва зміниться в корені: люди будуть платити не забудовникові, а банку, який буде вирішувати, давати гроші забудовникові чи ні. Відповідно, банк буде працювати не безкоштовно. І ось вже зараз забудовники почали потихеньку готуватися до цієї схеми і починають піднімати ціни, - пояснює Віталій Злочевський.

Зараз для прийому коштів за договорами пайової участі забудовників потрібно відповідати більш ніж двом десяткам жорстких критеріїв, а таких організацій небагато. Серед вимог - трирічний стаж роботи, наявність мінімального статутного капіталу, що не менше 10 тисяч квадратних метрів зданого житла. Також компаніям заборонили будувати одночасно кілька будинків з пайовою участю. Правда, забудовники відзначають, що це нововведення не так сильно ускладнює життя, так як стосується тільки тих дозволів на будівництво, які отримані з липня 2018 року. Крім того, на кожен будинок необхідно відкривати спецрахунок - це проміжна міра, яка діє до липня 2019 року, коли стануть обов'язковими ескроу-рахунки.

«Все це лягає додатковим навантаженням і впливає на збільшення ціни квадратного метра», - розводить руками голова «Амурстроя» Олександр Синьків.

Будівельники побоюються колапсу. По-перше, вартість зведення житла зростає; по-друге, вже очевидно, що багато компаній змушені піти з ринку. «Постійно тривають дискусії щодо цього закону. Виходить, що будівельний комплекс просто знищується », - журиться Олександр Синьків. Вся надія - на нового главу Мінбуду РФ. Будівельники чекають, що в жовтні в закон про пайовиків внесуть розумні поправки.

Не міг не позначитися на цінах на житло і зростання вартості будматеріалів. «З 1 січня йде різке і регулярне підвищення цін на базові матеріали, в тому числі на метал на 30 відсотків, на цеглу на 15, на залізобетон на 20. Плюс з 1 липня відбулося підвищення цін на електроенергію. Нас вже до того затиснули в кут з цими цінами, що ми вже просто не можемо стримувати вартість квадратного метра, хоча тримали її довго. Довелося не сильно, але підвищити », - розповідає Олександр Синьків.

В середньому протягом цього року «Амурстрой» підняв вартість квадратного метра на 10 відсотків. Але насправді, для того щоб компенсувати витрати, підвищувати потрібно було більше. Ситуацію ускладнить і прийдешнє підвищення податку на додану вартість. «З 1 січня 2019 року ПДВ збільшується на 2%, відповідно, всі складові ціни« квадрата »також виростуть», - повідомив Віталій Злочевський.

Тим часом експерти вважають, що зараз ціна квадратного метра на первинному ринку почала, по суті, повертатися до рівня 2013 року. Тоді «квадрат» в новобудовах обходився в 70 тисяч рублів, зараз найдорожчі пропозиції по квартирах з чорновою обробкою на первинному ринку - близько 65 тисяч рублів. Швидше за все, вартість «квадрата» на «первинці» ще більше відіграє до колишнього рівня.

У кризові роки в області сильно скоротився обсяг споруджуваного і житла, що вводиться. Показник: в першій половині 2018 року був здано майже на 45 відсотків менше квартир (всього 344), ніж в тому ж торішньому періоді.

В останні роки компаніям довелося знижувати і стримувати ціни на квадратні метри через відсутність попиту. У тому ж «Благовещенскстрое» квартири деколи доводилося продавати за собівартістю. Інфляція тим часом не стояла на місці. Керівник компанії Костянтин Зіновенко зазначає: незважаючи на подорожчання основних будматеріалів, можливості підвищити ціни у забудовників не було. Зараз же вартість квадратних метрів рушила до вихідної точки.

Крім того, попит на квартири на первинному ринку житла відновлюється. Але тепер, коли знову зароджується ажіотаж, назріли деякі складності з пропозицією.

- У нас зараз будується багато будинків без пайової участі. Квартири в них будуть продаватися тільки після здачі новобудови. Все через новий закон. Природно, на ринку виникає дефіцит квартир. Виходить, що попит є, а пропозицій немає. Ми бачимо, як багато коштує в місті новобудов, в яких вже йде скління, але квартири до завершення будівництва не продаються, тому що там немає пайової участі, - описує ситуацію, що склалася Антоніна Алатирцева. - В результаті люди, які були налаштовані на покупку квартир на первинному ринку, змушені купувати житло на вторинному.

До нового року на ринку нерухомості традиційно спостерігається певний підйом, і ціни на квартири зазвичай тримаються «на висоті», відзначають ріелтори. Після новорічних свят, як правило, відбувається деяке падіння вартості «квадрата». Але в будь-якому випадку все залежить від ринку. І дати точні прогнози про можливі коливання цін не можна, попереджають експерти.

Матеріали по темі

З видом на Китай: Благовещенська квартира увійшла в топ найдорожчих на Далекому Сході 18.02.2019, 11:33

Іпотека проти дорогих квартир: збільшення відсоткових ставок змусить продавців житла стримати апетит 17.01.2019, 7:07

показати ще