Банкрутство забудовника: що робити обманутому дольщику?

1. З яких причин забудовник може стати банкрутом?
2. Ситуація може виникнути як без вини будівельної компанії, так і через неправильні розрахунки, помилок...
3. Непередбачені обставини
4. Помилки в плануванні або будівництві
5. шахрайство
6. порушення законодавства
7. Забудовник не знав, що з цією ділянкою можуть виникнути проблеми.
8. Всього в країні на початок 2018 року зареєстроване 250 забудовників-банкрутів, які перебувають на тій...
9. Що робити, якщо забудовник вже банкрут?
10. Досудове повернення коштів
11. Зверніться до директора компанії особисто. Для початку спробуйте без докорів, суперечок і скандалів...
12. Включення до реєстру ошуканих пайовиків
13. пишуться такі закони, які дозволяють недобросовісним людям наживатися на інших;
14. що посвідчують особу;
15. Знайти його в своєму місті через пошук в інтернеті за відповідним запитом.
16. Особисто - оптимальний варіант.
17. Одержання жилого приміщення
18. Отримання недобудованого об'єкта від будівельної фірми
19. Форуми пайовиків, центри соціальної підтримки
20. висновки

Пайова будівництво. Здавалося б, ось він - вихід зі складної ситуації в країні, де придбати квартиру не так вже й просто. Начебто ось вона, можливість отримати житло, нехай не дешева, але за ціною істотно нижче середньоринкової. Людям дуже подобається ця ідея, і багато вирішуються на укладення договору пайової участі із забудовником. Статистика показує, що за 15 років в період 2000-2015 рік динаміка будівництва квартир забудовника зросла приблизно в 3.5 рази з невеликою перервою лише на кризу 2008-09 років. За даними Росстату, в 2015 році було введено в експлуатацію понад 900 тис. Квартирних одиниць.

Іноді будівництво затримують на кілька місяців або навіть років. А то трапляється і так, що забудовник банкрут. І далеко не завжди в цьому випадку можна отримати свої гроші назад. Що робити в такій ситуації?

З яких причин забудовник може стати банкрутом?

Банкрутство забудовника - дуже велика тема ...

• Ситуація може виникнути як без вини будівельної компанії, так і через неправильні розрахунки, помилок в плануванні або порушень технології. Це призводить до зриву термінів, утворення заборгованостей і штрафів за кредитами забудовника.

• Бувають два принципово різних випадку: коли власник фірми сам не хотів такого результату і коли він зробив це навмисно.

• У нього можуть бути гроші на погашення боргів, нехай навіть часткове, а може їх і не бути.

Від усього цього залежить, на що може розраховувати пайовик. Однак радіти не варто. У більшості випадків, якщо було оформлено банкрутство забудовника, ймовірність повного повернення коштів мінімальна. Але якщо про нього ще тільки говорять, втеча з потопаючого корабля іноді стає єдиним виходом. Якщо, звичайно, це не порожні розмови.

Які можливі причини руйнування забудовника? Їх декілька.

Непередбачені обставини

Більшість будівельних компаній працює за рахунок кредитування. Незважаючи на те, що в будівництво вкладаються гроші пайовиків, потрібні також додаткові фінанси. А це означає дуже великі виплати щомісяця, включаючи переплату за рахунок процентної ставки.

На різних етапах можуть знадобитися додаткові позики. Найчастіше про них відомо заздалегідь, але завчасно їх не беруть. І якщо до моменту, коли потрібні нові вкладення, банки відмовляються видати кредит, будівництво зупиняється. Тим часом набігають нові відсотки і платежі, слідом штрафи. За цією схемою кілька років тому збанкрутувало чимало фірм різного масштабу.

Сюди ж можна віднести непередбачене падіння цін на житло. Передбачуваність ринку нерухомості - поняття, м'яко кажучи, відносне. Якщо відбувається істотне зниження цін, розрахунки забудовника відразу можуть стати помилковими.

Помилки в плануванні або будівництві

Сюди можуть входити:

• неправильні підрахунки термінів;

• помилки в розрахунку запланованих виплат;

• помилки в підрахунку вартості закупівлі матеріалів та оплати послуг робітників;

• порушення технології, через що можуть знадобитися переробки, або можуть бути накладені штрафи

Підсумок завжди приблизно один: затримка будівництва, зрив термінів, що ростуть через це витрати і борги. Якщо сума стає непомірною, і доходи вже не можуть покривати витрати, то незабаром фірма стає банкрутом.

шахрайство

Не завжди причиною банкрутства є проблеми. Буває і так, що спочатку забудовник планує обдурити клієнта. Він просто збирає гроші, а в якийсь момент оголошує себе збанкрутілим. Завдяки лазівкам в законодавстві документально оформити це не так вже й складно, якщо знати як.

Буває і так, що спочатку власник планував побудувати мікрорайон або житловий комплекс, але з часом перестав справлятися з потоком завдань. І замість того, щоб вийти з положення гідно, він вважає за краще оформити банкрутство. Причому іноді забудовник після оформлення банкрутства просто реєструється під іншим ім'ям і продовжує вести свою діяльність.

порушення законодавства

Власники будівельних фірм не завжди можуть правильно оцінити ділянку, де вони починають будувати. Чи не все законно з точки зору Земельного кодексу, наприклад. Тут також є два варіанти:

1. Забудовник не знав, що з цією ділянкою можуть виникнути проблеми.

2. Знав, але вирішив піти на ризик, підкупивши в кого-небудь або скориставшись проломом в законі.

Будівництво в заборонених для цього зонах іноді призводить до того, що небайдужі громадяни скаржаться і подають в суд. У результаті будівництво зупиняється. Починається суд з забудовником, тим часом ростуть борги. І, природно, зриваються терміни.

Також судовий процес може закінчитися тим, що будівництво буде повністю припинена, і в цьому місці паче не відновиться. Збанкрутувати за цей час більш ніж реально.

Статистика по забудовникам на даний момент:

• Всього в країні на початок 2018 року зареєстроване 250 забудовників-банкрутів, які перебувають на тій чи іншій стадії банкрутства. Загальна кількість забудовників в Росії за даними erzrf.ru становить майже 3000 компаній.

• За даними РАСК, на кінець 2016 року кількість банкрутів становила 149.

• Загальний обсяг недобудованого ними житла на сьогодні становить майже 7 млн квадратних метрів.

• Це 301 житловий комплекс.

• В середньому на одного впорався з банкрутством забудовника доводиться 4-5 потерпілих фінансовий крах остаточно.

• Кількість ошуканих пайовиків в цій статистиці не значиться.

Щомісяця число забудовників, які починають процедуру банкрутства, збільшується в середньому на десяток. В деякі місяці ця кількість значно вище (жовтень-листопад 2017). Близько 80-90% припадає на Московську область і Краснодарський край. Але тут потрібно враховувати, що і організацій там значно більше, ніж в інших регіонах.

Мабуть, найбільше банкрутство останніх років - компанія СУ-155. Від її діяльності постраждало більше 30 тисяч пайовиків. Про цю компанію розмови велися багато років: хоча було зведено багато ЖК, постійно спостерігалося невиконання зобов'язань: відсутність парковок, дитячих майданчиків, облаштування дворів і так далі. У результаті все закінчилося банкрутством.

Що робити, якщо забудовник вже банкрут?

Компанія може бути розорилася тільки фактично або вже формально. Можливо, що на папері фірма ще працює в колишньому режимі, але на ділі вже не справляється з фінансовими зобов'язаннями. Залежно від того, на якому етапі розорення, у пайовиків більше або менше шансів отримати гроші назад. Кожен випадок індивідуальний, але варто спробувати всі способи з перерахованих нижче.

Досудове повернення коштів

З компанією варто спробувати домовитися. Це можливо, коли звертається власник одного договору, а не кілька пайовиків разом. Згідно із законом так можна зробити відразу після того, як була прострочена здача будинку.

Для цієї мети:

• Зверніться до директора компанії особисто. Для початку спробуйте без докорів, суперечок і скандалів попросити повернення коштів в досудовому порядку.

• Якщо навідріз відмовляють, або «годують сніданками», то можна пригрозити зверненням до суду чи прокуратури. Зовсім не важливо, що насправді ви не збираєтеся на даний момент це робити. У таких ситуаціях добре спрацьовує психологічний фактор.

Цілком можливо, що після цього забудовник погодиться повернути гроші. І це найпростіший варіант.

ВАЖЛИВО! Якщо вдалося отримати згоду директора, обов'язково прослідкуйте за тим, щоб ваші підписи стояли тільки на тих документах, де вказана реальна сума повернення. Не повинно бути ніяких «Підпишіть зараз, поверну пізніше» і так далі. І взагалі уважно читайте все, що вам дадуть підписати.

Включення до реєстру ошуканих пайовиків

Сам по собі реєстр ошуканих пайовиків ніякої гарантованої допомоги не дає. Але, вступивши в нього, можна привернути додаткову увагу до проблеми і спробувати отримати інше житло взамін.

Реєстр ошуканих пайовиків створений, в першу чергу, для влади. Хоча вони формально не винні в проблемах забудовників, але саме з їхньої подачі:

• пишуться такі закони, які дозволяють недобросовісним людям наживатися на інших;

• діяльність будівельних фірм ведеться без нормального нагляду, в результаті допускаються подібні ситуації.

Тому в ряді випадків органи місцевого самоврядування можуть потурбуватися про те, щоб ошуканим громадянам дісталося інше житло. Також іноді вони допомагають в організації ЖБК для зведення нового житлового комплексу. Можуть виділити додаткові гроші з бюджету для будівельної компанії, якщо вона сумлінна. Іноді дають землю для нового ЖК.

Щоб вас внесли в реєстр ошуканих пайовиків, потрібно зібрати документи:

• що посвідчують особу;

• підтверджують укладення угоди з будівельною фірмою або права на недобудований об'єкт;

• доказ внесення оплати забудовнику - квитанція, чеки, розписки тощо;

• будь-які судові документи, якщо вони вже є.

Далі пишеться заява. Вказуються всі дані договору участі: номер, дата укладення, ціна ДДУ, які беруть участь в угоді особи. У заяві також повинні бути перераховані всі докладені документи.

В цілому реєстром займається Мінбуд, але в різних містах організації можуть відрізнятися. Є два варіанти дій:

1. Знайти його в своєму місті через пошук в інтернеті за відповідним запитом.

2. Зателефонувати або написати в Мінбуд своєї області через офіційний сайт і дізнатися, яка саме організація регулює реєстр саме у вас. Це більш надійний варіант.

Вступ до реєстру має сенс. Не варто цього робити лише до спроби самостійно домовитися із забудовником в досудовому порядку. Якщо це вже було зроблено, але ніякого результату не принесло, можна сміливо подавати заяву на внесення себе в даний список.

При цьому не варто переживати, що ваше перебування в реєстрі якось загальмує інші процеси. Це абсолютно не заважає подати в суд, вимагати стягнення із забудовника і ввести будь-які інші розгляди з ним.

Подати заяву з документами можна:

• Особисто - оптимальний варіант.

• Через посередника - тільки при наявності у нього довіреності.

• Заказним листом. Самий складний і дорогий спосіб: потрібно завірити всі докладені документи у нотаріуса.

Одержання жилого приміщення

Зрозуміло, такий результат можливий далеко не завжди. Для цього необхідно, щоб були вже готові добудовані квартири, які формально не належать кому б то не було, крім будівельної фірми.

Якщо такі об'єкти є, наприклад, була побудована якась серія будинків, і ви знаєте, що деякі квартири не продані, спробуйте отримати житло. Для цього потрібно, щоб будинок був вже зданий.

Оскільки така ситуація вкрай рідкісна, зволікати не можна. Потрібно зібрати всі документи - ті ж, які потрібні для вступу до реєстру. Далі подати заяву в арбітражний суд про те, що ви хочете отримати квартиру від забудовника в якості компенсації. Це важливо зробити максимально швидко з тієї причини, що таких охочих знайдеться багато.

При цьому мати на увазі, що в подальшому буде можливість подати в суд на отримання неустойки. Але в разі банкрутства забудовника таке звернення буде розглядатися в останню чергу, оскільки вам вдалося хоч щось отримати від нього, на відміну від інших пайовиків і кредиторів.

Отримання недобудованого об'єкта від будівельної фірми

Таке теж можливо далеко не завжди. Наприклад, так роблять, коли передбачалося будівництво котеджів або будинків на 2-4 господаря. В іншому випадку впоратися з процесом добудови поодинці буде важко, а скоріше неможливо.

Але нерідко в таких випадках створюється житлово-будівельний кооператив (ЖБК), в які вступають всі пайовики, які бажають продовжити зведення об'єкта. Все це оформлюється документально, після чого можна вести будівництво.

Такий варіант мало кого радує. Це і зрозуміло: і так вкладено чимало грошей, зірвані терміни, а тепер ще й доведеться додатково вкладатися. Причому вкладення будуть вище, ніж були б у забудовника: менше шансів найняти дешеву робочу силу або купити матеріали оптом за зниженою ціною. Вартість очікуваної квартири пристойно зростає.

Зате це вихід. Особливо якщо інші варіанти вже випробувані і не принесли результату. Краще отримати недобудований об'єкт, ніж зовсім нічого.

Крім передачі недобудови групі пайовиків, існують варіанти передачі іншому забудовнику. Але навіть при цьому все одно доведеться йому доплачувати, оскільки грошей на подальше будівництво вже немає. Проте, це простіше і дешевше, ніж якби пайовики самі займалися будівництвом.

Зверніть увагу, що при такому розкладі проблема не вирішується швидко. Це стосується не тільки самого процесу будівництва, а й документального оформлення. Для таких цілей створюється ЖБК, потрібно отримати масу дозволів, а також писати колективну заяву. Для уточнення всіх нюансів в вашому місті потрібно звертатись до Мінбуду та подавати позов до суду. Як правило, це беруть на себе активісти з числа пайовиків.

Форуми пайовиків, центри соціальної підтримки

Такі організації - це можливість бути в курсі всіх справ. У законодавство постійно вносяться зміни, також влада вживає якісь рішення, які можуть вплинути на ситуацію. Найчастіше вони стають на бік пайовиків, а не забудовників.

Крім того, люди діляться досвідом. А у кого-то є такі схеми, які спрацювали, за допомогою яких вийшло повернути свої гроші. Не буде зайвим прислухатися до цього і, можливо, повторити їх дії.

висновки

Банкрутство забудовника - дуже погана для пайовика новина, але все ж в ряді випадків можна або частково повернути свої кошти, або все ж отримати нерухомість, хоча і за дорожчою ціною в більш пізній термін. За деякими оцінками, кожен п'ятий забудовник знаходиться під загрозою банкрутства. Здається, держава намагається дати пайовикам додаткові засоби захисту - так, з 2017 року має формуватися компенсаційний фонд з внесків забудовників (тобто приблизно за тією ж схемою, як в кредитно-споживчих кооперативах). Але як буде контролюватися цей фонд і скільки зможе отримати конкретний пайовик, не ясно. Тому альтернативним надійним способом вкладення в світову нерухомість є покупка інвестиційних фондів через зарубіжного брокера.

Поділитися в соцмережах

Підписатися на статті

Рекомендовані статті