Товариство з обмеженою відповідальністю «Еліт Ком», яка є забудовником ЖК «Квартал Європа» , Діє з 18.06.2008 року. Його єдиним засновником є ЗАТ «Нові земельні ресурси». Статутний капітал «Еліт Ком» дорівнює 10 000 руб. Компанію очолює генеральний директор Тішкін Ігор Вікторович.
До початку будівництва будинків ЖК «Квартал Європа» «Еліт Ком» не брав участі в будівництві і здачі в експлуатацію житлових будинків. Однак у проектній декларації від 03 грудня 2015 року повідомляється, що забудовник входить до Групи компаній «Роел», яка працює в сфері будівництва з 2004 року. На момент написання проектної декларації вона реалізовувала чотири девелоперських проекту в Краснодарському краї.
Вивчаємо проектну декларацію
На офіційному сайті забудовника розміщена проектна декларації ЖК «Квартал Європа» від 03 грудня 2015 року. Відповідно до неї, в рамках реалізації проекту йде будівництво 11 шестиповерхових житлових будинків. Всього в будинках 889 квартир і 51 апартаменти.
Дозвіл на будівництво комплексу було видано 14 лютого 2013 року. Початковий термін дії до 30 вересні 2016 року було продовжено до 20 січня 2018 року. Згідно з останньою опублікованою забудовником проектної декларації, завершити будівництво і ввести в експлуатацію всі будинки планувалося у 2 кварталі 2016 року. Планована вартість будівництва становить 1 797 512 000 руб.
типовий довгобуд
Останні новини будівництва ЖК «Квартал Європа» на офіційному сайті об'єкта датовані серпнем 2016 року, а останні фотографії ходу будівництва - 16 листопад 2016 року. На офіційному сайті компанії «Еліт Ком» пропонується спостерігати за онлайн будівництвом ЖК «Квартал Європа», але на початок липня 2017 року веб-камера на будівельному майданчику не працювала.
На сторінці забудовника «В контакті» 29 червня 2017 року було вивішено графік будівництва будинків ЖК, згідно з яким здача в експлуатацію корпусів №№ 1, 2, 3 і 4 запланована на жовтень 2017 року, а корпусів №№ 6, 7, 8, 9 , 10, 11/1 та 11/2 - на грудень 2017 року.
Будівництво було розпочато в 2 кварталі 2013 року, а завершити його спочатку планували в 4 кварталі 2014 року. Однак жоден з них не зданий до сих пір. ЖК «Квартал Європа» - типовий довгобуд.
При цьому ступінь будівельної готовності корпусів дуже висока. Виняток становить тільки корпус 11/2, де роботи зупинилися на рівні споруди монолітного каркаса будівлі. В інших будинках закінчено зведення коробок будівель, завершено скління, готові фасади та покрівлю, практично повністю виконані роботи по розводці внутрішніх комунікацій, обробці МОП. Змонтовано обладнання котельні, однак не встановлені системи автоматики, не підведено газова труба. Теплотраса проведена практично повністю. Траса водовідведення проведена в повному обсязі, проте роботи з водопостачання не закінчені, є проблеми проколу траси під залізницею. Не здійснено кладка внутрішніх стін в корпусах 11/1 і 11/2.
Згідно з повідомленнями на форумах пайовиків комплексу, будівництво зупинено і не ведеться. Компанія «Еліт Ком» планує надбудову додаткових двох поверхів в будинках №7, 10, 11/1, 11/2 без узгодження з пайовиками, мотивуючи це дія відсутністю грошових коштів на подальше будівництво об'єкта.
З кінця 2016 року ведеться робота з підготовки та узгодження в Міністерстві будівництва Московської області проекту планування території, згідно з яким надбудова нових поверхів повинна бути узгоджена. Збільшення поверховості додасть навантаження на існуючі вертикальні конструкції і фундамент, буде впливати на несучу здатність житлових будинків, а також призведе до збільшення навантаження на існуючі інженерні системи, падіння внутрішніх температур і збільшення навантажень на магістралі каналізації і води. Крім того, будуть порушені норми по інсоляції і за кількістю паркувальних місць.
втрачені можливості
Прагнення збільшити поверховість і обсяг пропозиції в ЖК «Квартал Європа» дозволяють припустити, що у забудовника дійсно відсутні кошти на закінчення будівництва комплексу.
У зв'язку з цим досить цікаві цифри з фінансової звітності забудовника на початок 2016 року.
Фінансова звітність забудовника на початок 2016 року (у тис. Руб)
Основні засоби
1 325 769
Дебіторська заборгованість
233 572
Грошові кошти та грошові еквіваленти на кінець звітного року
14
Короткострокова кредиторська заборгованість
136 167
Доходи майбутніх періодів
1 666 956
Виручка за звітний рік
15 597
Прибуток за звітний рік
695
Надходження - всього за звітний рік
326 512
Платежі - всього за звітний рік
327 153
Постачальникам (підрядникам) за сировину, матеріали, роботи, послуги за звітний рік
273 104
У зв'язку з оплатою праці працівників за звітний рік
911
Інші платежі за звітний рік
53 138
Залишок коштів на кінець звітного року
0
У проектній декларації нічого не сказано про залучених позикових коштах з боку забудовника, інформація про яких повинна бути відображена. При цьому сказано, що будівництво здійснюється за рахунок коштів учасників пайового будівництва.
Дані, зазначені в звітності, це підтверджують. Компанія не має власної значний виручки. Її оборот складається переважно з грошових коштів, що надійшли від учасників пайового будівництва. За рахунок цих же коштів фінансуються розрахунки з постачальниками та підрядниками.
Рядок звітності «доходи майбутніх періодів» відображає суму грошових коштів, отриманих від учасників пайового будівництва. На початок 2016 року вона становила майже 1,67 млрд рублів. При цьому кошторисна вартість будівництва всіх об'єктів ЖК, згідно проектної декларації, становить трохи менше 1,8 млрд рублів.
Уже півтора роки тому забудовником була зібрана майже вся сума грошових коштів, необхідна для закінчення будівництва та здачі будинків в експлуатацію.
Освоєно на будівництві було також дуже багато, майже 1,3 млрд рублів. Побудовано на той час було приблизно 74% від усього обсягу, при тому що отримано було майже 93% всіх грошових коштів, необхідних для будівництва. Однак за останні півтора року будівництво практично не просунулося вперед.
Це підтверджено і на офіційному рівні. 2 грудня 2016 року Арбітражний суд Московської області постановив притягнути ТОВ «Еліт Ком» до адміністративної відповідальності у вигляді накладення штрафу в розмірі 50 000 руб. за невиконання рішення Госстройнадзора Московської області за підсумками виїзної перевірки 24 червня 2016 року. Перевірка встановила, що будівельні роботи на майданчику не ведуться більше півроку - з 16.10.2015 року. Було виписано припис про проведення заходів з консервації будівельного об'єкта. В ході повторної перевірки 14 вересня 2016 року було виявлено, що порушення не були усунені і консервація будівельного об'єкта не була проведена.
Тобто якщо не протягом усього 2016 року, то як мінімум більшої його частини, будівництво ЖК «Квартал Європа» не велося, при тому що проблем з отриманням грошових коштів від учасників пайового будівництва у забудовника не було, і фінансувати будівництво він міг в повному обсязі.
Це підтверджується не тільки даними фінансової звітності, а й інформацією про продаж квартир і апартаментів цього ЖК. Останні дані по непроданими площами на сайті ЖК відносяться до серпня 2016 року. До того моменту в продажу перебували 142 квартири і 41 апартаменти. Всього 183 приміщення або 19% від загального обсягу пропозиції.
При цьому забудовником вживаються заходи щодо збільшення поверховості, що означає, що для фінансування закінчення будівництва буде недостатньо продати решту нерозпроданими площі.
Шлях до банкрутства
Повернемося до судів за участю «Еліт Ком». Необхідно згадати про рішення Арбітражного суду Московської області від 25 травня 2017 року, ще не набрав законної сили. Суд постановив стягнути з «Еліт Ком» заборгованість на користь ПАТ МОЕСК в розмірі 3,516 млн руб.
Але набагато більшу проблему для будівництва являє судовий розгляд в Арбітражному суді міста Москви за позовом від 10 травня 2017 року адміністрації міського округу Балашиха Московської області. Позивач вимагає стягнути з «Еліт Ком» заборгованість в розмірі 114 850 504 руб. 57 коп., А також пені в розмірі 46 736 365 руб. 56 коп. за оренду земельної ділянки для будівництва ЖК «Квартал Європа».
Судовий процес тільки почався, але несприятливий його розвиток і прийняття рішення не на користь забудовника з урахуванням величини суми позову і вже наявних проблем з коштами може дуже сильно ускладнити можливості забудовника по добудові ЖК «Квартал Європа». Можливо, воно навіть призведе забудовника до банкрутства.
Банкрутство ТОВ «Еліт Ком» цілком ймовірно, тому що вже є одне позовну заяву про визнання компанії неспроможною. Воно було подано в Арбітражний суд міста Москви заявником ТОВ «Керуюча компанія Квартал груп» 20 лютого 2017 року. Судовий процес у цій справі тільки почався.
Спробуємо розібрати, хто може стояти за спробою банкрутства забудовника. На банкрутство подала ТОВ «Керуюча компанія Квартал груп». Її юридична адреса: 125367, Москва, вул. Берегова буд.4 к.10. Генеральний директор ТОВ «Еліт Ком» Тішкін І.В. є єдиним засновником ТОВ «Опес», юридична адреса якої: 125367, Москва вул. Берегова буд.4 к.10.
У заяві, поданій «Керуючою компанією Квартал груп» заявник просить призначити арбітражного керуючого з НП «СміАУ» (Союз менеджерів і антикризових керуючих). Юридична адреса цієї організації: 109029, Москва г, Нижегородська вул, 32 стр. 15. Юридична адреса забудовника «Еліт Ком»: 109029, Москва г, Нижегородська вул, 32 стр. 15.
Засновником ТОВ «Еліт Ком» зі 100% часткою в статутному капіталі є ЗАТ «Нові земельні ресурси». А генеральним директором ЗАТ «Нові земельні ресурси» - Станіслав Леонтьєв, який також є співзасновником ЗАТ «Роел Груп».
Інший засновник ЗАТ «Роел Груп» - Володимир Дорохін - є також одним з трьох засновників НП «СміАУ». Нагадаємо, в проектній декларації ЖК «Квартал Європа» від 3 грудня 2015 року сполучаться, що «Еліт Ком» входить до ГК «Роел».
Банкрутство забудовника ініціювали і контролюють особи, котрі заснували компанію «Еліт Ком», тобто банкрутство здійснюється в інтересах забудовника.
Додамо ще, що ЗАТ «Нові земельні ресурси» в свою чергу засновано ТОВ «Керуюча компанія« Егіда ». Воно в свою чергу засновано Олексієм Коноваловим. Він же є або був засновником 216 фірм і генеральним директором 52 фірм, що характеризує його діяльності, як номінальну, а значить визначає і ТОВ «Керуюча компанія« Егіда »як номінальну фірму.
Підведемо підсумок
Зрозуміло, навіщо забудовникові банкрутство. Якщо він розуміє, що може програти процес на 160 млн руб., Якщо загальний негативний фон навколо ЖК «Квартал Європа» змушує очікувати, що рано чи пізно хтось із пайовиків може ініціювати процедуру банкрутства, то краще ініціювати її самому. Це необхідно, щоб контролювати процес через арбітражного керуючого. Позов про визнання забудовника неспроможним поданий на користь забудовника «Еліт Ком», але не в інтересах пайовиків.
Ми не можемо рекомендувати вкладення грошових коштів в споруджуваний житловий комплекс «Квартал Європа». Ризики таких вкладень надзвичайно високі.