Купівля квартири в Лондоні: що може піти не так, і як цього уникнути

1. Як тільки покупець і продавець принципово погоджуються про покупку нерухомості, покупця насамперед...
2. Чи можна заощадити, довіривши юристу лише частина завдання, а іншу вирішити самостійно?
3. Чи означає це, що покупець ні на що не може впливати і нічого не може робити?
4. Які документи обов'язково повинен надавати клієнт?
5. Якщо кошти на покупку нерухомості отримані в Росії, чи буде це проблемою?
6. На якому етапі покупки нерухомості потрібно доводити походження коштів, та скільки всього цих етапів?
7. Скільки часу може зайняти весь процес?
8. Півроку, які витратила на покупку квартири наша героїня, - це зовсім погано?

За цю публікацію ми взялися не просто так, а тому, що у нас наболіло. Почнемо з короткої передісторії. В середині минулого року наша колега, директор ZIMA Magazine Катя Нікітіна знайшла в Лондоні квартиру своєї мрії і, отримавши від банку попереднє схвалення на іпотеку, запустила процес оформлення угоди. Наступні півроку редакція ZIMA спостерігала, як з спокійного в принципі людину Катерина перетворюється на суцільний клубок нервів. Приблизно раз на тиждень траплялися дзвінки англійської юристу, який відповідав за операцію. Розмови закінчувалися то Катиной добірної російської лексикою (так як пояснити їй толком нічого не могли), то її сльозами (бо все йшло не так), а то й просто нічим: англійський юрист не брав трубку.

Процес, який повинен був укластися в чотири (максимум шість) тижнів, розтягнувся майже на шість місяців. У кульмінаційний момент - коли всі документи все-таки були зібрані, звіт підготовлений і сторони готові були підписати контракт - угода практично зірвалася. Юрист запросив proof of funds (пояснення джерела коштів на початковий внесок), і ці пояснення не задовольнили англійський банк, тому що капітал був отриманий від продажу нерухомості в Росії, а англійський юрист не зміг це правильно прописати і піднести банку. Міняти юриста на той момент було пізно. Залишалося просити поради знайомих, які працюють на ринку лондонської нерухомості, і головних порад було три: 1) не варто покладатися тільки на пошук в Гуглі; 2) питай рекомендації у знайомих, особливо з професійного середовища; 3) якщо ти з Росії - йди до російськомовних юристам. Катя допустила все три помилки. Хоча на останньому етапі російські юристи дійсно допомогли, пояснивши банку походження коштів, та в квартиру своєї мрії вона все-таки в'їхала.

Компанією, успішно включилася в останній момент, була RSL-LAW. І її порекомендували люди, які багато років працюють на ринку. Тому саме до них ми і прийшли за тим, щоб скласти лікнеп для людей, які тільки думають придбати в Лондоні своє житло. Про те, який шлях проходить покупець квартири в Лондоні, розповіла керуючий директор RSL-LAW Тетяна Шапошнікова.

Тетяна Шапошнікова

Як тільки покупець і продавець принципово погоджуються про покупку нерухомості, покупця насамперед просять надати контакти його юриста. Це обов'язково?

Закону, що зобов'язує клієнта працювати з юристом, в Британії немає. Але потрібно розуміти, що процес покупки нерухомості в цій країні дуже комплексний. Як юристи покупця, ми зобов'язуємося перевірити об'єкт покупки нерухомості, а також зробити звіт для клієнта, щоб він міг прийняти правильне рішення перед обміном контрактами. У стандартні перевірки входить подача запитів до земельного кадастру і місцевий муніципалітет, комунікація з комунальниками і керуючою компанією, яка стежить за станом об'єкта. Наприклад, local authority search (запит до місцевого муніципалітет) включає в себе багато аспектів. Необхідно отримати інформацію не тільки щодо самого будинку або квартири, але також території, де вони знаходяться, і навіть подальших планів, що стосуються цієї території. Наприклад, важливо з'ясувати, чи є плани будівництва нової дороги або будівлі по сусідству, яке може загородити красивий вид з вікна. Ця інформація важлива не тільки для того, щоб покупець прийняв зважене рішення про покупку, але і - в разі іпотеки - щоб банк остаточно схвалив угоду. Ще один важливий момент - перевірка джерела фінансів. Якщо ви проводите транзакцію самостійно, необхідно надати звіт за джерелом фінансів і супровідні пояснення юристу продавця або забудовникам в усній формі.

Чи можна заощадити, довіривши юристу лише частина завдання, а іншу вирішити самостійно?

Категорично ні. Якщо компанія приймає на себе відповідальність за угоду, то вона зобов'язується провести весь процес від інструкцій клієнта до завершення його реєстрації як нового власника в земельному кадастрі.

Чи означає це, що покупець ні на що не може впливати і нічого не може робити?

Клієнти бувають різні. Деякі хочуть бути втягнутими в процес і розуміти, що відбувається на кожній стадії. Їм важливо зміст документів, інформація про наслідки при певних діях і підводні камені. Клієнту важливі грамотні роз'яснення без юридичного жаргону, на мові, який йому зрозумілий. Це дозволить йому і заспокоїтися, і прийняти вірне рішення. Але є й інші клієнти, для яких мінімальна залученість в процес в пріоритеті. В цьому випадку ми, наприклад, тримаємо клієнта в курсі і отримуємо схвалення щодо документів, але неспокій по мінімуму.

Які документи обов'язково повинен надавати клієнт?

Самим нагальним питанням для покупки об'єкту нерухомості є перевірка особистості і джерела фінансів, які пропонує клієнт для оплати. Перевірка особистості клієнта вимагає копію паспорта та підтвердження постійного місця проживання. Складніше йде питання з джерелом фінансів. Це процес може бути елементарним і прямолінійним, але, як показує практика, може і затягнутися, якщо немає відповідних документів, що підтверджують, яким чином була зароблена або накопичена сума, необхідна для покупки. Як джерело фінансів може бути розглянуто спадок, продаж бізнесу, продаж нерухомості у Великобританії або за кордоном, подарунок. Варто звернути увагу, що у випадку з подарунком потрібно пояснити, хто подарував гроші, який зв'язок між дарувальником і одержувачем, а також як дарувальник накопичив цю суму. Залежно від того, яке джерело фінансів пропонує клієнт, ми готуємо конкретний список документів, який знадобиться в процесі підтвердження джерела фінансів.

Якщо кошти на покупку нерухомості отримані в Росії, чи буде це проблемою?

Не обов'язково. Знову ж повертаємося до перевірки джерела фінансів. Наших клієнтів часто цікавить, чи можливо зареєструвати як власника одну особу, а оплату за нерухомість отримати від іншої особи. Важливо встановити зв'язок між двома особами і зрозуміти, звідки були отримані кошти. Наприклад, тато оплачує покупку нерухомості для дочки або чоловік для дружини - головне, щоб всі перевірки були зроблені.

Процес отримання коштів повинен бути не тільки пояснений в письмовому вигляді, але і супроводжуватися підтверджуючими документами. І тут у покупців можуть початися проблеми, так як документи з країни проживання або ведення бізнесу не завжди приймаються британською стороною - важливо не тільки правильно їх перевести, але і пояснити і запевнити. Для британських юристів це часто виявляється нездійсненним завданням, так як вони не розуміють російського законодавства і часто не можуть зіставити російські документи з еквівалентами англійських. Вони починають вимагати інші документи, а інших документів немає, і це може завести угоду в глухий кут.

На якому етапі покупки нерухомості потрібно доводити походження коштів, та скільки всього цих етапів?

Повторюся, що першим кроком в будь-якої транзакції є перевірка особистості і джерела фінансів. Далі починається збір інформації, на підставі якої готується докладний звіт про стан самого об'єкта, навколишньої території, подальших планів на цю територію і т.д. З маси отриманої під час перевірок інформації в звіт включається ключова, в якій перш за все позначаються зони ризику. Цей документ називається «Звіт по титулу». Після ознайомлення зі звітом у клієнта часто виникають питання, на які ми готуємо вичерпні відповіді. Якщо покупця все влаштовує, відбувається обмін контрактами з продавцем ( "exchange"). Після підписання контракту дороги назад немає: жодна зі сторін не може вийти з транзакції без серйозних фінансових наслідків. Але це ще не кінець угоди. "Completion" може відбутися в день підписання контракту, але часто є певний період часу між підписанням контракту і закриттям угоди. При закритті угоди ми як юристи покупця платимо баланс ціни, а продавець закінчує підготовку нерухомості до здачі нового власника. Під «готує до здачі» розуміється прибирання об'єкта нерухомості, вивезення меблів (якщо передбачено). Квартира для клієнта купується з так званої Vacant Possession. В день закриття угоди процес покупки "conveyancing" закінчено. Клієнт отримує ключі, але для юристів робота ще не закінчена. Починається новий етап "post completion registration", який включає в себе розрахунки оплати гербового збору та реєстрацію клієнта як нового власника нерухомості.

Скільки часу може зайняти весь процес?

Дуже по-різному. Наша команда закриває угоди за два тижні. У деяких випадках процес може тривати кілька місяців. Але в середньому з грамотними юристами процес займає від 6 до 8 тижнів.

Півроку, які витратила на покупку квартири наша героїня, - це зовсім погано?

Так звісно. І швидше за все, справа не у відсутності досвіду у юридичній компанії, в яку вона звернулася. Всі юристи на британському ринку мають однакові кваліфікації і слідують одному процесу - conveyancing. Важливо враховувати, що який великий не була б компанія, працювати доведеться з конкретною людиною, і успіх операції залежатиме від його моторності, зацікавленості та вміння вникати в деталі. Будь-який нестандартний випадок може привести недосвідченого або нерозуміючого всю специфіку нашого життя, мови та побуту юриста в замішання, і це або сильно уповільнить процес, або зірве всю угоду. Тому дуже важливо розуміння культури наших співвітчизників. RSL-LAW завжди знайде нестандартне рішення стандартних проблем, в той час як до англомовних юристам ще потрібно підібрати підхід.

Якщо ви вирішили звернутися за консультацією або супроводом угоди в RSL-LAW, пишіть за адресою: [email protected] Або телефонуйте за телефонами: (+44) 207 060 5333 (UK), +7 (499) 6092322 (RUS).