- Практика визнання недійсними договорів оренди землі
- Порушення переважного права на укладення договору оренди землі
- Визнання недійсним розірваного договору
- З якого моменту вважається недійсним договір оренди
- Визнання недійсним договору оренди, якою порушує переважне право оренди
- Укладення договору оренди землі без нормативно-грошової оцінки
- Практика визнання недійсними іпотечних договорів
- Визнання недійсним договору іпотеки без узгодження з органом охорони культурної спадщини
- Визнання недійсним договору іпотеки укладеного з перевищенням повноважень
- Визнання недійсним договору іпотеки, який укладено без згоди співвласника
Одеський апеляційний господарський суд, Рада адвокатів Одеської області та Комітет господарського права та процесу Ради адвокатів Одеської області, семінар з підвищення кваліфікації 25 листопада 2016.
Виступ судді першої судової палати Одеського апеляційного господарського суду Туренко Валентини Борисівни.
Судова практики визнання угод недійсними зокрема, на прикладах з орендних та іпотечних правовідносин, а також проблемні питання визнання недійсними зобов'язань на майбутнє, які може використовувати на практиці кожен адвокат в Одесі .
Практика визнання недійсними договорів оренди землі
Значну частину справ, розглянутих господарськими судами, становлять справи в сфері орендних відносин, зокрема, про визнання недійсним договорів оренди. Існує досить широка законодавча база зазначеною категорією спорів, в застосуванні якої виникає багато питань.
Ну наприклад:
- з якого моменту договір оренди слід вважати недійсним;
- чи може визнаватися недійсним договір якої розірвано;
- хто може звертатися до суду з відповідними позовами і т.д.
Необхідною умовою для звернення до суду для визнання договору оренди недійсним є порушення зазначеної угодою прав і чи охоронюваних законом інтересів позивача. При цьому на сторону угоди зазначені вимоги поширюються так само як і на інших зацікавлених осіб, про що йдеться в рішенні Верховного Суду України.
Так в постанові від 09 грудня 2015 по справі в якому позивачем виступала сторона угоди Верховний Суд України зазначає, що суд повинен встановити, чи були порушені права, свободи чи інтереси позивача і в залежності від встановлених обставин вирішити питання про задоволення позовних вимог або про відмову в їх задоволенні.
Суд вищої інстанції звертає увагу, що у справах про визнання недійсними договорів оренди землі з підстав відсутності в них істотних умов, суд повинен встановити: чи дійсно порушуються права орендодавця в зв'язку з відсутністю в договорі таких умов, визначити істотність цих умов, а також з з'ясувати в чому саме виникає порушення його законних інтересів.
У справах даної категорії необхідно довести і встановити порушення прав інших зацікавлених осіб, які не є сторонами спірної угоди.
Порушення переважного права на укладення договору оренди землі
Як показує судова практика у спорах про визнання недійсними договорів оренди, суди встановлюють порушення переважних прав орендарів.
Прикладом порушення прав зацікавлених осіб може служити постанова від 10.06.2015 року в якій Верховний Суд України визнав обґрунтованим висновок судів попередніх інстанцій про порушення переважного права орендаря на продовження договору оренди в зв'язку з укладенням орендодавцем договору оренди з іншим орендарем.
У цій справі були встановлені факти належного виконання орендарем договору оренди землі, дотримання ним строків і процедури повідомлення про намір реалізувати свої переважні права на продовження договору оренди на певний термін, а також відсутність листа - повідомлення від орендодавця про відмову в продовження договору на новий термін і укладення орендодавцем договору оренди з іншим орендарем на таких же умовах, які пропонував попередній орендар.
Таким чином в спорі про визнання договору оренди недійсним позивач повинен довести, а суд встановити наявність факту порушення суб'єктивного матеріального права і законних інтересів на захист якого подано позов.
Встановити порушення прав інших зацікавлених осіб, крім сторін угоди є проблематично також це ускладнюється відсутністю єдності судової практики.
Визнання недійсним розірваного договору
Згідно з висновками Верховного Суду України недійсними можуть бути визнані не тільки укладений договір оренди, але і діючий, що не розірвалися на момент розгляду справи. Такий висновок випливає з постанови Верховного Суду України від 01.07.2015 року в якому Верховний Суд України вказує про відсутність підстав для визнання недійсним на майбутнє договору оренди оскільки останній був розірваний сторонами.
Аналогічний підхід викладено Верховним Судом України в постанові від 23 12.2015 року, де зазначено, що позовні вимоги прокурора зводяться до визнання недійсним договору оренди житлового приміщення, який сторони розірвали, а майно повернули, тобто зобов'язання щодо спірного договору є припиненими. З огляду на встановлені в цій справі обставини суд дійшов висновку, що визнання договору оренди недійсним неможливо оскільки предмет спору припинив існування.
З якого моменту вважається недійсним договір оренди
Неоднозначно вирішується питання про визначення моменту, з якого договір оренди слід вважати недійсним. На законодавчому рівні це питання регулюється ч. 1 ст. 236 Цивільного кодексу, згідно з якою нікчемний правочин визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту її укладення. Незважаючи на те, що законодавець чітко визначає момент недійсності угоди і не встановлює будь-яких особливостей, в завісімлмті від їх виду, в судовій практиці сформувалося кілька діаметрально протилежних підходів до визначення моменту недійсності договорів оренди.
Так в постанові від 29.09.2015 року Вищий господарський суд України дійшов висновку про визнання недійсним договору оренди з моменту його вчинення але зазначив, що приписи ч. 1 ст. 236 Цивільного кодексу України щодо моменту недійсності правочину, не передбачає можливість іншого різного визначення моменту недійсності правочину в тому числі, в залежності від моменту прийняття судового рішення.
Зате в іншій позиції, якої дотримується Верховний Суд України у своїй постанові від 01.07.2015 року, указално на можливості визнання договору оренди недійсним на майбутнє. Свої рішення суду вищої інстанції мотивує тим, що фактичне використання власності на підставі договору оренди виключає, у разі його недійсності проведення між сторонами двосторонньої реституції, а тому в силу ч. 3 ст. 237 Господарського кодексу України такий договір повинен визнаватися судом недійсним і припинятися лише на майбутнє, а не з моменту укладення.
Недавно 19 жовтня 2016 прийнято дві постанови Верховного Суду України однією і тією ж колегією, де вони визнали недійсним на майбутнє договір інвестування, також дотримуючись такої позиції. Але в іншому постанові від 19 жовтня 2016 року, позиція свідчить про зворотне. Вони вважають, що угоди та зобов'язання це не тотожні поняття. На майбутнє може припинятися лише зобов'язання. Законом не передбачено визнання договору на майбутнє недійсним, недійсним саме на майбутнє, і винесли зовсім інша постанова з іншого протилежною думкою. Мені повідомили ще було ряд таких постанов суперечать один одному.
Єдина норма, яка визначає момент недійсності правочину це стаття 236 Цивільного кодексу, відповідно до частини 1 якої, нікчемний правочин або правочин, визнаний недійсним, є недійсним з моменту її здійснення. Згідно ч. 2 цієї статті, якщо за недійсним правочином права та обов'язки передбачалися на майбутнє, можливість настання їх у майбутньому припиняється.
Частина 3 ст. 207 Господарського кодексу України, на яку посилається Верховний Суд України, при обгрунтуванні своїх висновків, не визначає момент з якого настає недійсність угоди, а тільки вказує наслідки його недійсності. Так відповідно до зазначеної правовою нормою виконання господарського зобов'язання визнаного судом недійсним повністю або в частині припиняється повністю або в частині зі вступу рішення суду в законну силу як такого, що вважається недійсним при його виникнення. У разі якщо за змістом зобов'язання воно може бути припинено лише на майбутнє, таке зобов'язання визнається недійсним і скасовується на майбутнє.
Тобто як стаття 207 ЦКУ так і частина 2 ст. 236 ЦКУ визначає лише правові наслідки які настають у разі встановлення факту недійсності договору.
Визнання недійсним договору оренди, якою порушує переважне право оренди
У судовій практиці також вбачається, що було багато звернень до суду з позовом про визнання недійсним договору оренди землі у зв'язку з укладенням орендодавцями договорів оренди земельних ділянок, які вже передані в оренду з іншими орендарями, а також у зв'язку з укладенням договору оренди землі державної та комунальної власності без проведення нормативно-грошової оцінки.
Щодо судової практики вирішення спорів про визнання недійсними договорів оренди земельної ділянок, укладених орендодавцями з іншими орендарями щодо земельних ділянок, які вже передані в оренду, тобто коли попередній договір укладено з початковими орендарями діють, не розірвано, не припинено, не визнаним нечинним, то правова практика вирішення таких суперечок є однозначною: суди визнають договори оренди недійсними на цій підставі, що такі договори суперечать законодавчих льству, оскільки порушують права орендаря на володіння, користування орендованими земельними ділянками.
Якщо ж укладений договір оренди земельної ділянки з новим орендарем порушує передбачене ст. 33 Закону України «Про оренду землі» переважне право початкового орендаря на укладення договору оренди земельної ділянки на новий термін, то в такому випадку звернення первісного позивача до суду з позовом до орендодавця і до нового орендаря про визнання недійсним укладеного ними договору оренди земельної ділянки, який раніше перебувала у первісного позивача, - є належним способом захисту права орендаря. Саме таку позицію висловив Верховний Суд України в постанові від 15.04.2015 року.
Укладення договору оренди землі без нормативно-грошової оцінки
Що стосується практики вирішення спорів про визнання недійсними договорів оренди землі державної та комунальної власності в зв'язку з укладенням договору оренди без проведення нормативно-грошової оцінки землі, то слід сказати так: тут була двояка практика, ми йшли шляхом, що нормативно-грошова оцінка земельної ділянки не є істотною умовою, відповідно до Закону «Про оренду землі». Оскільки не є істотною умовою, то відмовляли в задоволенні позовів. Тим більше, з такими позовами йшли прокурори в інтересах селищних рад та селищні ради не були зацікавлені в тому, щоб визнавати ці договори недійсними, чому? По-перше, це як правило стосувалося земель сільськогосподарського призначення. Процедура нормативно-грошової оцінки дуже тривала і селищна рада хоч щось міг отримати надаючи цю земельну ділянку фермерському господарству чи фермеру в оренду, щоб вони управляли землею, щоб земля не простоювала, але прокурори вважали не так і йшли з такими позовами. Ми ще виходили з того, що податковий кодекс містить розділ, де визначається розмір орендної плати в разі, коли відсутня нормативно-грошова оцінка. Тому ми виходили з того, що це нічому не суперечить.
Але в 2015 році Верховний Суд України сформулював позицію, яка полягає в тому, що оскільки законодавець чітко визначив, що нормативно-грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної та комунальної власності, то укладення договору оренди землі без проведення нормативно грошової оцінки землі суперечить законодавству.
Практика визнання недійсними іпотечних договорів
Результати аналізу судової практики, свідчить про те, що найчастіше позивачі обґрунтовують свої позовні вимоги невідповідністю договору іпотеки нормами чинного законодавства на момент їх укладення і просили визнати зазначені договори недійсними.
Правові підстави визнання недійсними угоди регулюється діючим Цивільним кодексом, як я вже говорила. Загальні наслідки визнання недійсними угоди встановлені ст. ст. 215, 216 ЦКУ та ст. ст. 207, 208 ЦКУ.
У постанові Пленуму Вищого господарського суду України від 29.05.2013 року № 11 про деякі питання практики розгляду спорів, пов'язаних з визнанням угод недійсними, зазначено, що при вирішенні спорів про визнання недійсними угод господарський суд повинен встановити, відповідність угод вимогам закону, додержання встановлення форми угоди, правоздатність сторони угоди, в чому конкретно виражається неправомірність дій сторони угоди та інші обставини, що мають значення при правильному вирішені суперечок.
Наприклад, при визнанні договору іпотеки недійсним Господарський суд повинен з'ясувати наявність або відсутність порушеного права.
Визнання недійсним договору іпотеки без узгодження з органом охорони культурної спадщини
Так в конкретній справі позивач вказав, що оспорюваний договір іпотеки був укладений між відповідачем без узгодження з відповідним органом охорони культурної спадщини, чим порушено вимоги ст. 319 ГК України та Закону України «Про іпотеку». Також позивач зазначив, що всупереч положенням ст. 19 Закону України «Про охорону культурної спадщини» та Методики грошової оцінки пам'яток архітектури, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 29.09.2002 № 1 447 оспорюваний договір іпотеки укладений без визначення вартості пам'ятки архітектури.
Верховний Суд України переглядаючи рішення господарських судів виходив з того, що, з огляду на загальні положення Закону України «Про іпотеку» та характер правовідносини сторін договору іпотеки, який включає в себе домовленість іпотекодержателя та іпотекодавця на встановлення і припинення іпотечних прав і обов'язків можна зробити висновок про те , що, оскільки майно, яке є предметом іпотеки залишається у володіння іпотекодавця - власника культурного пам'ятника, то узгодження відповідного органу культурної насл Дія не потрібно. Саме по собі відсутність узгодження такого органу не є безумовним підтвердженням наявності підстав для визнання договору недійсним.
Визнання недійсним договору іпотеки укладеного з перевищенням повноважень
При визначенні повноважень особи для здійснення операцій слід врахувати, зокрема, як обсяг наданих статутними документами таких повноважень, так і наступні дії керівництва щодо схвалення цієї угоди. Якщо договір містить таку умову про підписання його особою, яка діє на підставі статуту підприємства або іншого документа встановлює повноваження зазначеної особи, то зазначене не говорить про обізнаність іншої сторони даного договору з таким статутом в частині що стосується відповідних повноважень. У такому випадку суд не може брати до уваги посилання цієї сторони на те, що їй не було відомо про наявні обмеження боку, контрагента.
В іншій справі позивач обґрунтовував позовні вимоги про визнання іпотечного договору недійсним, ссилалясь на те, що директор ЗАТ при укладенні спірного договору діяв з перевищенням повноважень, оскільки договір підлягав затвердженню загальними зборами акціонерів. Відмовляючи в задоволенні позовних вимог суд виходив з того, що голова правління ЗАТ при укладанні іпотечного договору діяв в межах наданих повноважень, крім того статут не містив вимог про затвердження загальними зборами акціонерів договорів на певну суму.
В іншій справі, звертаючись з зустрічним позовом суспільство посилалося на те, що договір іпотеки не відповідає умовам ч. 2, 3 ст. 203 ЦК України оскільки представник суспільства при укладенні цього договору діяв з перевищенням наданих йому повноважень і зазначена угода в подальшому не схвалювалося відповідним органом товариства, тому договір є недійсним з підстав передбаченому ст. 215 ГК України.
Вищий господарський суд України дійшов висновку про безпідставність вимог позивача за зустрічним позовом з урахуванням того, що генеральний директор, як виконавчий орган товариства в межах своєї компетенції, визначеної законом та статутом, уповноважений здійснювати дії від імені товариства і тому висновок надалі договору добровільного страхування нерухомого майна на виконання договору іпотеки та підписання актів перевірки наявності, кількості, стану збереження нерухомого майна свідчить про послід ующем схвалення оспорюваного правочину Наглядовою радою ЗАТ.
В іншому випадку рішенням господарського суду Черкаської області від 21.09.2015 року, залишеним без змін постановою Київського апеляційного господарського суду від 10.11.2015, в задоволенні позову про визнання недійсним договору іпотеки відмовлено. У першій і другій інстанції виходили з того, що рішення про укладення договору іпотеки було прийнято на загальних зборах товариства та підтверджується протоколом, а тому посилання скаржника на перевищення повноважень директора при укладанні договору є необґрунтованими. Отже, при вирішенні спорів суди врахували положення постанови Пленуму від 29.05.2013 року згідно з якими подальше схвалення юридичною особою угоди досконалої від його імені представником з перевищенням повноважень унеможливлює визнання такого договору недійсним.
Визнання недійсним договору іпотеки, який укладено без згоди співвласника
Порушення прав співвласників майна, переданого в іпотеку може бути підставою для визнання недійсним договору іпотеки. Согласно ч. 2 ст. 6 Закону України «Про іпотеку» майно перебуває у спільній сумісній власності може бути передано в іпотеку лише на підставі нотаріально посвідченої згоди всіх співвласників Співвласник нерухомого майна має право передати в іпотеку свою частку без згоди співвласників за умови виділення її в натурі та реєстрації права власності на нього як на окремий об'єкт нерухомості. Іпотекодавець зобов'язаний до укладення договору іпотеки попередити іпотекодержателя про всі відомі йому права та претензії третіх осіб на предмет іпотеки.
У постанові Верховного Суду України від 25.06.2014 суд погодився з висновками судів попередніх інстанцій, якими визнано недійсним іпотечний договір, оскільки іпотекодавець не мав права придбання в майбутньому у власність цього об'єкта незавершеного будівництво, який був переданий в іпотеку, так як крім нього співвласником об'єкта незавершеного будівництва було фізична особа - позивач, який повністю виконав договірні зобов'язання, які необхідні для отримання частки у праві спільної власності на це имущ єство.
адвокати Одеси у господарських спорах.
Одеський апеляційний господарський суд.