Стягнення неустойки як спосіб захисту прав пайовиків

1. Підстави для отримання неустойки
2. Алгоритм стягнення неустойки
3. Стягнення неустойки в суді
4. Чи варто взагалі звертатися до суду і стягувати неустойку?
5. висновки адвоката

Останнім часом намітилося пожвавлення будівельного ринку. Збільшилася кількість іпотечних кредитів і договорів пайової участі, а держава посилила захист пайовиків. Однак в силу об'єктивних і суб'єктивних причин несвоєчасна здача об'єкта в експлуатацію, як і раніше є самим частим порушенням умов ДДУ і в Москві, і в Росії. Про те, як за допомогою законної неустойки можна відстояти свої права і покарати забудовника, розповість ця стаття.

Підстави для отримання неустойки

Підстави для отримання неустойки при порушенні забудовником договору вказані в законі. [1] Перш за все, це недотримання терміну передачі квартири. Якщо будівельники не нададуть учаснику в дату, зазначену в ДДУ, його приміщення, то з них може бути стягнена законна неустойка. Для юросіб і підприємців її розмір становить одну трьохсоту від ставки рефінансування ЦБ РФ за кожен день прострочення. А якщо стороною договору є фізособа, то неустойка виплачується в подвійному розмірі.

Алгоритм стягнення неустойки

Перш за все необхідно грамотно скласти досудову претензію, якщо, звичайно, пайовик хоче отримати крім неустойки ще і штраф згідно із законом про захист прав споживачів. (Штраф підлягає стягненню, якщо забудовник на вимогу пайовика не виплатив гроші. Це може бути як невиплата неустойки, так і несплата витрат по усуненню недоробок в квартирі. Якщо пайовик розриває договір і просить повернути всі кошти, сплачені ним за договором, а забудовник не повертає , то це теж підстава для стягнення штрафу).

Для розрахунку суми можна використовувати спеціалізовані калькулятори. Їх легко знайти в інтернеті. Підставляючи в графи дані про внесок по ДДУ, дату здачі квартири за договором і датою реального отримання об'єкта, можна підрахувати суму неустойки. Крім того, в претензії вказується термін для її добровільного задоволення. Він становить 10 днів.

Потім слід віднести документ в офіс будівельної фірми і віддати його під розпис уповноваженій особі. Як правило, подібні папери здаються в канцелярію або секретарю. Якщо учасник будівництва бажає направити претензію поштою, то він повинен спочатку уточнити юридичну адресу забудовника. Для цього необхідно зайти на сайт ФНС РФ і ознайомитися з його випискою з ЕГРЮЛ.

Претензію направляють з повідомленням про вручення. Відправник може відстежити лист за ідентифікатором, зазначеному в чеку, виданому на пошті. Якщо протягом 10 днів з моменту вручення претензії (або її отримання) будівельники не задовольнять вимоги громадянина, то доведеться готуватися до суду.

Для початку слід остаточно визначитися з сумою, яку заявник вимагає стягнути з відповідача. В цьому випадку знову використовується калькулятор для розрахунку неустойки. Крім того, необхідно підрахувати і розмір штрафу за законом про захист прав споживачів, [3] а також суму, в яку пайовик оцінює свій моральний збиток. До речі, якщо розмір вимог перевищить 1 000 000 рублів, то доведеться заплатити і держмито. Вона становить 0,5% від суми, що перевищує один мільйон. Якщо менше - мито перераховувати не треба.

Закінчивши з розрахунками, бажано ксерокопіювати всі документи по числу ймовірних учасників процесу. І нехай ці папери вже є у забудовника, їх все одно треба додати до позовної заяви, яке суд направить будівельної компанії.

Далі потрібно грамотно скласти позовну заяву і викласти події в хронологічному порядку.

Підготувавши всі документи, позов з додатками слід направити в суд. Подібні справи розглядаються в судах загальної юрисдикції. І тут у позивача є широкий вибір. Він має право направити позов за місцем реєстрації будівельної компанії, за адресою свого проживання і навіть за місцем будівництва.

Подавати документи можна поштою або через канцелярію суду. Якщо матеріали відправляються поштою, то необхідно скласти опис вкладення за формою Ф107 і направити пакет (або бандероль) з повідомленням про вручення. При подачі позову через канцелярію рекомендую настояти на тому, щоб секретар поставив на примірнику заявника штамп суду і свою розпис.

Якщо документи оформлені правильно, то незабаром починається судовий процес. Зазвичай він триває два-три засідання. Не більше. Зрештою, суддя виносить рішення, і через місяць воно вступає в силу. Якщо девелопер його не оскаржує, то необхідно знову прийти в суд, отримати виконавчий лист і направити його приставам. Однак перед цим треба з'ясувати, до якого ОСП відноситься адреса реєстрації будівельної компанії. Це можна зробити на сайті Федеральної служби судових приставів. Далі вже самі пристави почнуть процес стягнення штрафу і неустойки.

Стягнення неустойки в суді

Суди в більшості випадків знижують розмір неустойки, передбаченої законом. [4] І це не примха, а право суду, дароване йому державою.

Наприклад, забудовник зобов'язався передати житло дольщику до 31.12.2015 р Однак будівництво затяглося, і пайовик отримав приміщення тільки 27.05.2017 року. Тобто через півтора року. Громадянин звернувся до суду і зажадав стягнути з компанії неустойку в розмірі 751 230 рублів, а також збитки, пов'язані з наймом житла, в сумі 162000 рублів. Як стверджував позивач, він витратив ці гроші на наймання квартири, чекаючи, поки будівельники здадуть будинок в експлуатацію.

Однак суд виніс стандартне рішення. Він майже в 13 разів знизив неустойку (до 60 000 рублів) і взагалі відмовив у стягненні збитків у зв'язку з наймом квартири. [5]

А вся справа в тому, що якщо забудовник роками працює на ринку, зводить будинки, не допускає шахрайства відносно пайовиків і при цьому ще клопотав про зниження пені, то суд ніколи не стягне з нього 100% неустойки. Я, принаймні, про такі випадки не знаю. У подібних ситуаціях суддя стягує до 30% від заявлених в позові вимог. При цьому не має значення навіть той факт, що людина брала іпотечний кредит на ДДУ і платив відсотки.

Інша річ, коли організація збанкрутувала, її керівництво зробило злочинні діяння, а представники будівельників так і не з'явилися на засіданні. У цьому випадку суд стягне повну суму, однак отримати її навряд чи вдасться. Зазвичай грошей або майна вже немає. Пан Полонський і його об'єкт «Кутузовская миля» яскравий тому приклад.

Інші підстави для стягнення неустойки - це неякісна робота забудовника. Позови з цього приводу теж досить часто зустрічаються в судовій практиці. Наприклад, будівельна компанія в ході зведення будівлі порушує технологію робіт, допускає відхилення перегородок і стін, помиляється на стадії проектування, ставить дефектні віконні блоки і так далі. Неякісні роботи доводяться будівельно-технічною експертизою, яка, як правило, проводиться пайовиком, що в'їхали в квартиру. (Див. « Приймання квартири: як не пропустити шлюб і що з цим робити ».)

У подібних випадках суди повністю стягують збитки з забудовника, а також вартість експертизи. Що ж стосується неустойки за незадоволення вимог споживача в добровільному порядку, то вона знову ж знижується суддями по ст. 333 ГК РФ в 5-6 разів. [6]

Чи варто взагалі звертатися до суду і стягувати неустойку?

Не можна відповісти на це питання однозначно. Та й взагалі, роздавати поради - справа невдячна. Кожен повинен вирішувати сам. Для кого-то і 100 000 рублів не гроші. Заради них він не буде запрошувати адвоката, писати претензії і звертатися до суду. У нашій практиці, до речі, зустрічалися такі випадки. А інший - живе на 10 000 рублів на місяць. У нього кожна копійка, як то кажуть, на рахунку. Так що все залежить від людини, його доходів, способу життя і суми, яку він вважає «грошима».

Коли пайовик має твердий намір стягнути із забудовника неустойку і штраф, то він повинен виходити з вартості договору та терміну прострочення. Якщо розмір внесеної по ДДУ суми відносно невеликий, а період становить не більше одного місяця, то навряд чи варто починати судові тяжби. Наприклад, однокімнатна малорозмірна квартира по ДДУ в регіоні стоїть десь 850 000 рублей. [7] Забудовник на тиждень порушив термін передачі приміщення. Неустойка складе тисячі дев'ятсот вісімдесят три рубля. А якщо будівельники «запізнилися» на один місяць, то сума зросте до 8500 рублів. Однозначно, що суд застосує ст. 333 ГК РФ і знизить неустойку. Чи є в цьому випадку сенс затівати судову суперечку? Хтось махне рукою, а хтось направить претензію. Все знову ж таки залежить від конкретної людини і його доходів.

Ситуація докорінно змінюється, якщо будівельники затримують введення будівлі на місяці або навіть роки. Ну, а якщо ще при цьому вартість об'єкта по ДДУ становить від мільйона рублів і вище, то неустойки та штраф можуть бути досить великі.

Наприклад, у мене був клієнт, який заплатив за договором 3 000 000 рублів. Будівельна організація в силу різних причин порушила термін передачі квартири на 352 дня. Розмір неустойки склав 669300 рублів, а можливий штраф - 334 650 рублів. Суддя, як і очікувалося, застосував статтю 333 ГК РФ і знизив неустойку до 202 818 рублів. Тобто в 3,3 рази. Відповідно, і сума штрафу склав 101 409 рублів. [8] У підсумку колишній пайовик отримав 304 227 рублів. В принципі непоганий результат справи.

Що ж стосується витрат, то вони складаються з витрат на адвоката (юриста) і держмита, якщо сума вимог перевищує мільйон рублів. За мито - все зрозуміло. А ось витрати на юриста завжди відрізняються. Вони залежать від регіону його роботи, кваліфікації, досвіду, імені, умов оплати, вартості ДДУ і так далі. В цілому ж ціна послуг може коливатися від 5000 до 100 000 рублів і вище.

висновки адвоката

Отже, у разі порушення терміну здачі будинку в експлуатацію або при наявності будівельних дефектів громадянин завжди стягне неустойку. Більш того, часто разом з пені він отримає ще й штраф за законом про захист прав споживачів. А в кінцевому підсумку виграє процес.

Інша справа, що суди ніколи не стягують всю суму і старанно зменшують її на 50-60 (а то і більше) відсотків. Але тут вже питання до судової практики, а також застосування сили доказів і аргументів, висунутих сторонами.

[1] Ст.6.Федерального закону від 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. Від 29.07.2017) «Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків і інших об'єктів нерухомості та про внесення змін до деяких законодавчих актів Російської Федерації».

[2] П.1 ст. 23 Закону Російської Федерації від 7 лютого 1992 року N 2300-1 "Про захист прав споживачів".

[3] Він складе 50% від розміру неустойки

[4] Ст.333 ГК РФ

[5] Рішення Комсомольського районного суду м Тольятті Самарської області у справі № 2-1155 / 17 від 06.07.2017 року.

[6] Рішення Засвіяжского районного суду м Ульяновська по справі № 2-2191 / 17 від 14.07.2017 року.

[7] Станом на вересень-жовтень 2017 року.

[8] 50% від задоволених судом вимог.