Дата первісної публікації статті - 01.09.2013. Матеріал актуалізовано і доповнений за станом норм законодавства на 01.02.2017.
До ак правило при укладанні договорів пайової участі в будівництві нерухомості (ДДУ) фіксуються два зобов'язання забудовника з чітким позначенням термінів їх виконання: дата зведення (створення) об'єкта нерухомості та дата, до якої забудовник зобов'язується передати об'єкт нерухомості учаснику пайового будівництва (пайовик).
Термін зведення об'єкта і дата його подальшої передачі пайовик юридично абсолютно різні поняття. Факт зведення об'єкта нерухомості забудовником навіть у вигляді завершення його будівництва в повному обсязі (наприклад, багатоквартирного будинку) не є правовою підставою для передачі пайовик побудованої квартири, оскільки до моменту введення будинку в експлуатацію його не можна поставити на облік як об'єкт нерухомості і оформити право власності. Після закінчення спорудження будинку забудовник зобов'язаний отримати дозвіл на введення об'єкту в експлуатацію, тим самим зафіксувавши відповідність збудованого об'єкта всім необхідним вимогам проектної декларації. При успішному введенні в експлуатацію забудовником здійснюється постановка побудованого будинку на кадастровий облік, після чого він має право передати дольщику зведений для нього об'єкт. Маючи на руках акти прийому-передачі збудованого житла, пайовики отримують юридичну можливість зареєструвати (оформити) право власності на квартиру.
В реаліях недобросовісні забудовники порушують як терміни зведення об'єкта нерухомості, так і терміни передачі вже побудованих об'єктів учасникам пайового будівництва. В останньому випадку забудовник як правило затягує питання отримання дозволу на введення в експлуатацію через допущені при будівництві порушень. І в тому, і в іншому випадку при несвоєчасній передачі забудовником об'єкта пайового будівництва дольщику причини прострочення не мають юридичного значення. Забудовник несе цивільну відповідальність, встановлену Федеральним законом від 30.12.2004 №214-ФЗ «Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків і інших об'єктів нерухомості ...» Найбільш поширеною формою відповідальності забудовника при простроченні є виплата дольщику неустойки.
Часом, при наближенні обумовленого договором терміну передачі об'єкту, що будується стає очевидно, що він не буде зведений вчасно. Згідно з положенням закону, забудовник зобов'язаний сповістити пайовиків про майбутній перенесення терміну не менше, ніж за 2 місяці до його закінчення, а також запропонувати змінити договір в цій частині. У той же час пайовик має право відмовитися від підписання угоди про перенесення термінів без будь-яких для себе правових наслідків. На можливі «загрози» забудовника зобов'язати підписати угоду про перенесення термінів в судовому порядку дольщику не слід звертати уваги, оскільки такі дії забудовника не засновані на законі. Однак, в подібній ситуації ми рекомендуємо зберегти отримане від забудовника повідомлення про перенесення термінів (поштовий конверт і проект угоди), оскільки даний документ в судовій практиці є доказом в судових справах про розірвання договору пайової участі в будівництві та про стягнення неустойки за прострочення забудовника.
Практика Бюро: Рішення суду про стягнення неустойки за ДДУ .
В односторонньому порядку пайовик має право розірвати раніше укладений договір по підставі:
- затримки забудовником передачі об'єкту пайового будівництва дольщику більш ніж на два місяці;
- створення об'єкту пайового будівництва з відступами від умов договору, що призвели до погіршення якості такого об'єкта, коли забудовник відмовляється вжити передбачені законом заходи до їх усунення;
- істотного порушення вимог до якості об'єкту пайового будівництва;
- припинення договору поруки щодо забудовника,
- інші випадки, обумовлені законом або договором.
Забудовники іноді зводять об'єкти такої якості, що пайовик доводиться відмовлятись від прийняття житла з міркувань безпеки для життя і здоров'я своєї сім'ї, але все ж в основному односторонні розірвання ДДУ викликані затримкою передачі об'єкта пайовик на куди більше, ніж встановлені законом, 2 місяці.
Перш ніж направляти забудовникові претензію про одностороннє розірвання ДДУ, рекомендується ретельно вивчити ситуацію, оскільки з моменту направлення листа про розірвання договору відмовитися від одностороннього розірвання можна буде тільки за згодою забудовника. Причому в такому випадку слід отримати письмове підтвердження, що, незважаючи на отриману раніше претензію, забудовник згоден на її відгук пайовиком і вважає договір чинним.
Які ризики виникають у пайовика при необдумане відмову від ДДУ? Мабуть, єдиний і має істотне значення для пайовика ризик - це неотримання коштів. Домогтися судового рішення про стягнення внесених по ДДУ - цілком досяжна мета, отримати по ньому гроші - часом неможливо. Якщо забудовник фінансово неспроможний, виконавчий лист не гарантує дольщику стягнення за ним коштів.
Консультації Бюро: FAQ з питань участі в пайовому будівництві .
Якщо при діючому (исполняемом) договорі пайової участі забудовник виявиться в процедурі банкрутства , То пайовик має можливість включитися в реєстр на отримання житлового приміщення і рано чи пізно отримати житло у власність. Якщо ситуація з платоспроможністю забудовника не викликає побоювань, і пайовик не хоче чекати закінчення будівництва, він має право розірвати договір в односторонньому порядку, отримавши від забудовника внесені по ДДУ грошові кошти, а також відсотки за користування чужими грошовими коштами.
Пайовик, який не хоче розривати договір, незважаючи на прострочення забудовника, має право розраховувати на отримання неустойки, передбаченої законом і договором. Як правило, добровільно забудовники неустойку не виплачують, і за неї доведеться судитися.
Вимагати неустойку має сенс, якщо прострочення склало вже чимало часу і сума неустойки, як мінімум, перевищує витрати на кваліфіковану юридичну допомогу. У судовій практиці суди знижують розмір неустойки, застосовуючи статтю 333 ГК РФ, причому значно, тому ми рекомендуємо підсумувати розмір позовних вимог до забудовника за рахунок доведених збитків пайовика, компенсації йому моральної шкоди та застосування положень Закону про захист прав споживачів.
Самостійно розрахувати неустойку можна за формулою, позначеною в законе.Адвокат при підготовці позову в будь-якому випадку уточнить розрахунок, виходячи з дати її подання до суду. Державне мито за позов оплачується з розрахунку суми всіх грошових вимог: стягнення грошових коштів, внесених за ДДУ + неустойка + збитки. Пайовики за позовами про стягнення неустойки, збитків, процентів за користування грошовими коштами та іншими, пов'язаними з неналежним виконанням забудовником своїх зобов'язань, користуються пільгою наданої Податковим кодексом РФ (підпункт 4 пункту 2 та пункт 3 статті 333.36 НК РФ) і звільняються від сплати державного мита в разі, якщо ціна позову не перевищує 1 000 000 рублів, а якщо перевищує, то держмито оплачується з суми перевищує 1 000 000 рублів. Держмито на відшкодування моральної шкоди становить 300 руб. незалежно від заявленої в позові суми.
Право на стягнення неустойки в разі прострочення забудовником передачі об'єкту пайового будівництва з дати, зазначеної в договорі пайової участі, виникає також у пайовика, який придбав право вимоги по ДДУ за договором переуступки Закону про участь у пайовому будівництві. Оскільки в силу статті 384 ЦК України права первісного пайовика переходять до нового в тому ж обсязі і на тих умовах, що існували до моменту переходу, якщо інше не передбачено законом або договором. Таким чином, якщо договором переуступки прав вимоги за договором пайової участі в будівництві не передбачено обмежень для нового пайовика, то він в повній мірі може користуватися своїм правом на стягнення неустойки з дати передачі об'єкту пайового будівництва, позначеної в ДДУ. До такого висновку же прийшов Верховний суд РФ, що знайшло відображення в Огляді судової практики ВС РФ №3 (2015), затвердженої Президією ВР РФ 25.11.2015 року
Збитки в суперечках із забудовниками стягуються не часто, через те, що позивачі неретельно готують доказову базу, перш ніж звертатися до суду. На думку більшості юристів, а також судової практики, підтвердженої постановами пленумів ЗС РФ, збитками можна вважати:
- витрати на оренду житла,
- витрати на приведення об'єкта пайової участі в стан, що відповідає встановленим в будівництві стандартам, у разі відмови забудовника усунути виявлені пайовиком недоліки,
- витрати на виплату відсотків банку по іпотечному кредиту (в разі розірвання договору пайової участі в зв'язку з простроченням забудовника),
- витрати на послуги посередників, які нав'язує забудовник при укладенні ДДУ (в разі розірвання договору пайової участі в зв'язку з простроченням забудовника).
Безумовно, збитки, на відміну від заподіяння моральної шкоди, в суді буде необхідно доводити письмовими доказами. Правильно оцінити наявні у пайовика докази або підказати, які саме документи необхідно зібрати до майбутнього процесу, допоможе адвокат, що спеціалізується на вирішенні подібної категорії спорів.
При визначенні підсудності спорів про стягнення неустойки та інших суперечок із забудовником ( крім спору про визнання права власності ) У пайовика є право вибору суду, в який він має право звернутися:
- за місцем знаходження відповідача (юридичному адресою),
- за місцем укладення договору або його виконання,
- за місцем проживання пайовика (згідно із законом «Про захист прав споживачів»)
Звертаємо увагу, що якщо сторонами встановлена договірна підсудність, то це положення договору недійсним. Згідно п. 2 ст. 17 Закону РФ «Про захист прав споживачів» позови про захист прав споживачів можуть бути пред'явлені до суду за місцем знаходження відповідача, місцем проживання або місцем перебування позивача або за місцем укладення або виконання договору, вибір між кількома судами, яким підсудна справа, належить позивачеві. Законодавцем в цілях захисту прав споживачів, як економічно слабкої сторони в договорі, введені додаткові механізми правового захисту, в тому числі в питанні визначення підсудності цивільних справ з їх участю.
Практика Бюро: Постанова про передачу справи місцем проживання пайовика .
Закон про захист прав споживачів поряд з неустойкою дозволяє пайовикам стягнути грошову компенсацію в розмірі 50% від суми задоволених судом вимог, якщо забудовник в добровільному порядку відмовився виплатити дольщику борг. Незалежно від того, чи включені дані вимоги до позовної заяви суд зобов'язаний винести рішення, в якому до всієї суми задоволених вимог (борг, неустойка, збитки, моральну шкоду), додається зазначена грошова компенсація за порушення вимог Закону про захист споживачів.
Адвокат Надія Домкіна
Які ризики виникають у пайовика при необдумане відмову від ДДУ?