Коротко про головне
Іпотечне кредитування в Чехії можна назвати справжнім феноменом: ставка для громадян країни в попередні кілька років знижувалася до показника 21% річних. При терміні погашення 30 років такі умови можна назвати виключно вигідними. Доступність кредитів призвела до помітного зростання попиту на нерухомість, збільшення обсягів продажів і, як наслідок, дефіциту найбільш затребуваного сегменту ринку нерухомості Праги - доступних квартир не дуже великої площі.
І, хоча сьогодні, за рекомендацією Центробанку Чеської Республіки, банки збільшують ставки, умови для позичальників є більш ніж доступними і привабливими. Варто зазначити, що процес отримання іпотечного кредиту для іноземців в Чехії - нескладний і «прозорий». При дотриманні всіх умов громадяни інших країн, які не одержують дохід на території Чехії, можуть отримати кредит на цілком вигідних умовах.
Що змінилося
У листопаді 2016 року в Чеській Республіці змінилося кредитне законодавство, і іпотечні позики стали ставитися до споживчих кредитів. У зв'язку з цим змінилися як умови іпотечного кредитування, так і його регулювання з боку Чеського Центробанку. Відтепер Центробанк став безпосередньо контролювати іпотечних консультантів, які надають фізичним особам консультації по іпотечних кредитах і / або надають повний комплекс послуг з оформлення позики. Діяльність консультантів по кредитуванню стала централізовано фіксуватися в єдиному ресурсі - на спеціальному сайті Центробанку. Для того щоб бути включеним до списку афілійованих консультантів, претендент повинен надати спеціальний список документів і здати офіційний іспит на профпридатність, який проходить у формі тесту.
Таким чином, держава захищає споживачів від недобросовісних консультантів, які можуть надати позичальнику неправдиву інформацію і обдурити його. Будь-яка фізична особа може зайти на цей сайт - і перевірити, чи є в списку компанія або індивідуальний підприємець, який надає послуги з оформлення іпотечного кредиту. Якщо їх офіційному списку Центробанку не виявилося, краще утриматися від отримання їх послуг.
Із значних змін, які відбулися на ринку кредитування в Чехії за останні пару років, стало і збільшення суми початкового внеску. Так, якщо раніше громадяни країни могли отримати в банку 100% позики, то в листопаді 2016 року Центробанк рекомендував встановити мінімальний внесок в розмірі 20%. Тобто відтепер чехи можуть отримати кредит на 80% від вартості нерухомості. Виняток становлять клієнти з дуже сприятливою кредитною історією і багаторічним співробітництвом з конкретно взятим банком.
Що стосується іноземців, то ці зміни їх не торкнулися, оскільки за замовчуванням громадяни інших держав, які не одержують дохід на території Чеській Республіці, отримують кредити на інших умовах. Іпотечні кредити для іноземців обмежені в рідкісних випадках 30% -м початковим внеском, в переважній більшості ця сума становить 40%. При цьому для більш дорогих об'єктів нерухомості вартістю приблизно від CZK 5-10 млн (€ 196 000-393 000), сума початкового внеску, швидше за все, складе 50%.
До недавнього часу в Чехії не було практики дострокового погашення іпотечних кредитів, відповідно до умов договору. Це було можливо лише із застосуванням штрафних санкцій в розмірі 7-10% від суми кредитування. З 2016 позичальники мають право один раз на рік погашати до 25% від суми позики без застосування штрафних санкцій. А в разі, якщо вони хочуть погасити весь кредит повністю, то штраф становитиме лише CZK 50 000 (близько € 2000).
Середні процентні ставки на початок 2018 року
сьогодні ціни на нерухомість в Чехії ростуть. Підвищуються і процентні ставки по іпотечних кредитах. Експерти відзначають, що, у зв'язку з нововведеннями, що представляють собою послаблення для клієнтів, рекомендовані чеським Центробанком, банки втратили помітної частки свого заробітку. У зв'язку з цим стали рости відсотки по кредитах.
Ставка для чехів і іноземців з ПМЖ і місцевими доходами, в залежності від об'єкта, що здобувається і кредитної історії, на сьогоднішній день в середньому становить від 2,29% до 2,89%. Клієнти з дуже сприятливою кредитною історією можуть в приватному порядку домовитися з банком про зниження ставки, але це буде швидше виняток з правил. В цілому експерти говорять про те, що позичальники можуть «морально готуватися» до збільшення ставки до 3% (для громадян Чехії) і від 5% (для іноземців) до кінця 2018 року. Що, як і раніше буде дуже хорошим показником, особливо в порівнянні з умовами, які диктують російські - і багато європейських банків.
Для порівняння, до листопада 2016 року, до початку 2017 го, чеські позичальники отримували кредит в середньому за ставкою від 1,5% до 1,7%. А в разі хороших відносин з банком можна було отримати іпотеку навіть під 1%. У цей період фізичним особам було продано в іпотеку величезні обсяги нерухомості.
Що стосується середнього терміну, на який чехи беруть іпотеку, то це завжди максимально можливу кількість років. Воно розраховується за віком позичальника, і видається на 30 років особам віком до 67 років. Тобто максимально довгий кредит може отримати позичальник віком до 36 років. Що стосується іноземців, то для них цей термін становить 20 років - для старшого заявника віком також до 67 років.
Чеська іпотека для іноземців
Чеська іпотека для іноземців - доступна, але видається на більш строгих умовах, ніж для громадян країни. Експерти відзначають, що надійним банком, який має багаторічну історію роботи з іноземцями, є Česká spořitelna. Спочатку цей банк почав видавати кредити іноземним позичальникам на основі девелоперського проекту, в який їм були інвестовані кошти. Проект виявився дуже успішним: кредити були «неріскованнимі» і максимально забезпеченими. Згодом кредитування з боку Česká spořitelna розширилося і іншими житловими проектами і об'єктами нерухомості.
Як говорилося вище, для іноземців чеські банки надають позики при наявності 40% початкового внеску, або 50% для дорогих об'єктів. Заявку кожного клієнта банк розглядає в індивідуальному порядку, тому заздалегідь визначити умови, які запропонує кредитна організація, практично неможливо: на це впливає безліч факторів.
Крім кредитного договору та договору про заставу нерухомості, банк підписує з клієнтом Нотаріальний протокол у присутності нотаріуса - завірена їм заяву кредитного договору. На підставі цього документа банк має право, в разі, якщо іноземець не виплачуватиме кредит, продати позикову нерухомість без рішення суду. Варто уточнити, що підписання цього документа здійснюється для виникнення виняткових випадків - наприклад, коли позичальник просто-напросто зник і виявився недоступний ні на які види зв'язку. Банк заробляє на відсотках по кредитах, і для нього невигідно і нецікаво займатися продажем нерухомості.
Експерти рекомендують: в разі виникнення будь-яких складнощів з виплатами по кредитах йти на діалог з банком, але ні в якому разі не «зникати з радарів», змушуючи банк вдаватися до Нотаріальному протоколу. З чеським банком завжди можна домовитися про відстрочення виплат аж до півроку, або оплати тільки відсотків на фіксований термін. Також він може видати дозвіл на продаж об'єкта клієнтом самостійно.
Умови кредитування для іноземців
В середньому, сьогодні для іноземців в Чехії діють процентні ставки в розмірі 3,39% з фіксацією на п'ять років. Варто мати на увазі, що банки зацікавлені в «іноземних» кредитах, оскільки заробляють на них більше грошей. Однак загальним правилом на даний момент є «обмеженість» географії видаваних кредитів Прагою і її передмістями. Але вже є динаміка і в інших містах - наприклад в стрімко розвиваються Брно. За межами Праги банки кредитують нові девелоперські проекти - і не видають позики на покупку "вторинки". Якщо у покупця є необхідність купити житло за межами столиці та її регіону, можливість отримання позики буде обговорюватися в індивідуальному порядку.
Іноземні громадяни можуть отримати іпотечний кредит в Чехії, маючи звичайну туристичну візу, мати ВНЖ для цього не обов'язково. Варто мати на увазі, що, крім іншого, іноземцю необхідно не мати негативної іпотечної історії в Чехії. Навіть якщо іноземець ніколи отримував кредит в країні, але, наприклад, відкривав студентом банківський рахунок, а потім забув його закрити, це може вплинути на відмову в наданні іпотеки. «Набігло» відсотки можуть стати причиною виникнення негативної кредитної історії.
Перелік документів
Список документів для іноземців, які хочуть отримати іпотечний кредит в Чехії, досить простий:
- Підтвердження доходу: трудовий договір з підприємством, краще, укладений на невизначений строк. Якщо це неможливо, то варто надати попередні договори, згодом Продлять роботодавцем.
- Виписка з банківського рахунку про отримання офіційних доходів за останні шість місяців - або видаткові касові ордери або відомості в разі отримання зарплати готівковими коштами.
- Підтвердження даних про позичальника з боку його роботодавця за формою банку - дані працівника, вказівку заробітної плати, посаду, підпис керівника;
- Копія закордонного паспорта;
- Заява на кредит.
Процедура отримання іпотеки
Іпотечний кредит в Чехії завжди видається на конкретний об'єкт нерухомості. А для кожного позичальника існує поняття «предодобренной» суми, яку він може отримати. Чим краще відносини з банком, тим вище ця сума. Точна сума кредитування буде відома після того, як клієнт прийде в банк з документами на придбаний об'єкт.
У разі девелоперського проекту на стадії офф-план, в момент дозволу отримання про будівництво забудовник укладає з клієнтом договір про намір - він і буде потрібно в банку. Якщо купується вже готовий об'єкт, можна надати попередній договір купівлі-продажу, не обов'язково підписаний сторонами, але з обов'язковим зазначенням рахунків девелопера і всіх деталей угоди. Якщо купується житло вторинного фонду, то необхідний попередній договір купівлі-продажу з детально розписаними ключовими пунктами договору, включаючи процес оплати.
Коли всі документи зібрані, вони переводяться судовим перекладачем на чеську мову та подаються агентством, що супроводжує угоду, на розгляд в банк. Після отримання пакету документів банк відправляє оцінювача на об'єкт нерухомості. Процес оцінки займає три-п'ять робочих днів. Як правило, оціночна вартість об'єкта підтверджується оцінювачем - або коригується ім. Після цього банк подає до відділу по кредитних ризиках, який оцінює заявку. Період очікування від подачі документів до схвалення кредиту займає близько 30 днів. Якщо клієнт поспішає, можна попросити банк розглянути заявку швидше.
Коли кредит схвалений, банк висилає документацію для ознайомлення і надає позичальникові термін 30 днів на згоду і підписання документів. Увага, на цьому етапі присутність позичальника в Чехії обов'язково і настійно рекомендується експертами. У разі, якщо заявників на кредит кілька, повинен приїхати хоча б один з них. Це той момент, коли позичальник повинен дуже чітко ознайомитися і зрозуміти всі деталі і умови кредитування.
П'ять порад експерта всім, хто вирішив отримати іпотечний кредит в Чехії
- Починайте з вибору об'єкта нерухомості: банк оцінює ймовірність видачі іпотеки на основі документів на конкретний об'єкт.
- Звертайтеся в надійне агентство нерухомості або фахівця по іпотеці, який проведе операцію від початку до кінця.
- Своєчасно і грамотно про підготуйте повний пакет документів за допомогою фахівця, який супроводжує угоду і / або отримання іпотеки.
- Обов'язково перевіряйте іпотечного консультанта в регістрі Центробанку - це може бути назва агентства, так і ПІБ людини, який працює як індивідуальний підприємець.
- Майте м аксімально можливу суму початкового внеску по іпотеці. Не звертайтесь до іпотечного кредитування, якщо ви не впевнені в стабільності свого доходу. Не беріть іпотеку на «останні гроші»!
- Майте на увазі, що якщо банк схвалив кредит, то це означає, що ви вибрали надійний об'єкт без наявності обтяжень, без проблем з документацією. Банки дуже ретельно перевіряють об'єкти і в разі відмови завжди вказують на те, що їх не влаштувало. Якщо є така вказівка, краще відмовитися від цього об'єкта і вибирати інший.
- Ставтеся серйозно до банківських рахунків і кредитних картах, які коли-небудь відкривалися на території країни, де подається заявка на іпотечний кредит.
- Б удьте готові до можливих додаткових витрат на оформлення іпотеки (переклади документів, платежі банку і т.д.)
Портал HomesOverseas.ru дякує за допомогу в підготовці статті Катерину Чаленко ( Lekvi Group ) І Анну Колдову ( еuropa Real ).
photocredits: дмитрий кругляк / flickr
HomesOverseas.ru