Прем'єр опозиційного уряду Борис Колесніков і зовсім вважає, що мораторій на продаж земель с / г призначення потрібно було продовжувати не на рік, а мінімум на років 10.
ПІАР. Але ближче до місцевих виборів багато партій включили обіцянку продовжити заборону продажу с / г земель в свої програми і зробили на цьому непоганий піар. В результаті під куполом, в ЗМІ та суспільстві піднялася такий галас, що не продовжити мораторій було вже неможливо. Виступаючи у вівторок ввечері в Раді, глава фракції БПП Юрій Луценко так і сказав: "Ми виступаємо за скасування мораторію на продаж. Але, щоб зняти всі політичні спекуляції, ми готові продовжити його ще на рік, доручивши Кабміну розробити проект про ринок землі". Втім, і у президента, і під куполом згодні: у нинішній плачевною для економіки ситуації скасування мораторію призведе до скуповування с / г земель монополістами за копійки, а народ залишать ні з чим. Адже, за статистикою, 80% паїв знаходяться у власності пенсіонерів (див. Інфографіку), чиє матеріальне становище залишає бажати кращого.
ЗАКОНИ. За словами Кутового, за тиждень до голосування в Раді 22 з 30 членів очолюваного ним комітету підтримали продовження мораторію: "За 15 років його існування питання настільки заполітизували, що забули про реальні проблеми селян, яким свого часу роздавали ці земельні паї". Але головна проблема не в знятті або продовження мораторію як такого. Проблема - у відсутності Земельного банку і Аграрної біржі, а також закону про ринок землі. Розробку останнього до 1 березня 2016- го профільний комітет ВР перекинув на плечі Кабміну. Арсеній Яценюк, в свою чергу, передав естафету Мінекономрозвитку і МінАПК. Правда, там поки, наскільки відомо, навіть не приступали до розробки проектів.
ПІД КУПОЛОМ. У Раді думки розділилися. У НФ ще у вересні пропонували продовжити мораторій на рік, а за цей час потренуватися продавати паї в якій-небудь області. Їх ідею висміяли в "Батьківщині" і Радикальної партії. Там наполягали на продовженні мораторію мінімум до 2020-го. Так як, на їхню думку, РФ через підставних осіб може скупити чорноземи за безцінь. Те ж стосується українських мільйонерів-аграріїв. Заступник голови фракції БПП Ігор Кононенко, як і вся фракція, - проти продовження мораторію. Мовляв, і сьогодні власники великих українських агрохолдингів скуповують паї у селян. Точніше, не скуповують, а беруть в довгострокову оренду також за копійки, щоб викупити після скасування мораторію. В "Самопомочі", як завжди, зайняли нейтральну позицію: мораторій скасовувати можна, тільки коли в Україні запустять повноцінний ринок землі. Решта, позафракційні і нардепи з інших депутатських груп, просто пливуть за течією.
ФЕРМЕРИ: "У нас немає доступу до кредитів"
В урядовому кварталі свою думку з питання мораторію на продаж с / г земель. "При існуючій законодавчій базі у нас з 2016-го запрацює не ринок землі, а базар землі (якби мораторій не продовжили. - Авт.)", - заявляв прем'єр. Але навіть після прийняття закону про ринок землі цей "базар" нікуди не зникне. До 2015-го діяла норма про власність на земельні ділянки - не більш 100 га "в одні руки". "Але навіть якщо залишити обмеження, закон дозволяє створити акціонерне товариство з сотнями співзасновників, - каже" Сегодня "голова фермерського господарства на Чернігівщині Олексій Бутенко. - Наше господарство орендує 2000 га землі у селян - колишніх колгоспників. І навіть якщо влада дозволить продаж паїв, і власники погодяться мені їх продати, викупити їх я не зможу - у мене немає стільки грошей, а брати кредити дорого ".
За даними соцдосліджень, 42% власників паїв, які отримують за них ренту, в очі не бачили своєї землі. Олексій Бутенко, наприклад, гектар паю в рік орендує за 2000 грн. За даними тих же соцопитувань, середня величина паю в Україні в одних руках - 3,25 га. Тобто його можна орендувати за 6500 грн на рік. Розрахунок показує: якщо продати пай за нинішній середній ціні в $ тисяча сімдесят п'ять за га, виходить більше 84 тис. Грн на руки відразу, це дохід майже за 13 років! Який можна примножити, поклавши ці гроші на депозит в надійний банк. Тому, за словами віце-президента Асоціації фермерів і приватних землевласників Миколи Стрижака, цілком ймовірно, що масові продажі паїв після скасування мораторію будуть. Щоб уникнути негативних наслідків, експерти радять уряду разом з профі з банківського сектора розробити програму пільгового кредитування малого і середнього бізнесу. "Щоб фермерські господарства змогли брати кредити в банках на будівництво теплиць, тваринницьких ферм під заставу земельних ділянок, якими вони володіють", - йдеться в звіті проекту "Аналітична платформа АПК".
Земля. "Буде не ринок, а базар".
ПОТРІБНІ ДОТАЦІЇ З БЮДЖЕТУ
Прем'єр опозиційного уряду Борис Колесніков і зовсім вважає, що мораторій на продаж земель с / г призначення потрібно було продовжувати не на рік, а мінімум на років 10. А ціна оренди одного гектара повинна бути на рівні 2 тис. Грн, а то і вище. Це дозволить жителям села, які складають третину населення України, отримувати фактично ще одну пенсію. Адже сьогодні українські чорноземи - одні з найдешевших в світі. Гектар землі у Німеччині коштує $ 18 тис., В Польщі - $ 8 тис., В США - $ 9 тис., А в Україні - лише $ 650. "Сільське господарство вимагає додаткових фінансових вливань, впровадження нових стандартів, матеріально-технічного оновлення, розробки земельного кадастру (який заповнений лише на 15%. - Авт.), І тільки після цього можна переходити до товарно-грошових відносин у земельній сфері. Ми не можемо допустити, щоб розпродаж землі стала черговим фактором напруженості в суспільстві і поглиблення розшарування країни за майновою ознакою ", - впевнений Борис Колесніков.
Програма діяльності опозиційного Кабміну передбачає надання субвенцій з держбюджету в розмірі 1000 грн на 1 га оброблюваної землі. "При витратах на 1 га 3000-3500 грн можна безпосередньо компенсувати 25-30% витрат сільгоспвиробників. Державне грошову допомогу буде видаватися на конкретні цілі: придбання насіннєвого матеріалу, добрив, засобів захисту рослин, пально-мастильних матеріалів. Наприклад, при обробці тисячі га зареєстрованої землі, з якої отримують продукцію, отримай на кожен 1 га 1000 грн ", - пропонує міністр АПК опозиційного уряду Микола Шишман. Також, за його словами, держава спочатку могло б компенсувати фермерам відсотки по кредитах. А самі кредити, з часом, на думку членів опозиційного Кабміну, не повинні обходитися фермерам дорожче 3-4% на рік.
ЕКСПЕРТИ: "Без кадастру немає ринку землі"
У Госгеокадастре, який займається обліком і оцінкою земель, вважають, що мораторій на продаж земель сільгосппризначення скасовувати варто, але після прийняття закону про обіг землі. "Подленно мораторію - технічне рішення, оскільки обов'язковою умовою впровадження ринку з 1 січня 2016-го було прийняття закону про обіг с / г земель, який не розглядалося навіть в першому читанні. Продовження мораторію дозволить уникнути законодавчої колізії. Далі, згідно з ухваленим законопроектом, до 1 березня 2016 року Кабмін розробити і внести на розгляд парламенту проект Закону про обіг земель. у цьому документі нарешті повинні бути чітко сформульовано - чи буде в Україні введено ринок сільськогосподарської землі і якщо так, то в якому форматі. У мене особисто немає сумнівів, що ринок землі потрібен. Чи не через інвестиції, які він буде генерувати (хоча і тому теж), але в першу чергу тому, що громадяни повинні мати право розпоряджатися своєю власністю. 13 років зволікань привели до того, що у 400 000 власників паїв вже ніколи цим правом не скористаються (вони померли. - Авт.) ", - сказав нам глава Госгеокадастра Максим Мартинюк.
У відомстві вважають, що ринок землі потрібно запускати в два етапи. На першому - відкрити можливість фізособам-громадянам України купувати землі держвласності. Це буде наймасовіший етап, який згладить цінові коливання.
Після цього можна буде відкрити доступ на ринок і громадянам - власникам паїв. Цей етап повинен стартувати з 2019 р Землю вони зможуть продати лише держоператору (системному держбанку) за ціною, не нижче за мінімально встановлену державою. Якою вона буде через три роки - поки неясно. Але зараз, за даними Госгеокадастра, 1 га землі коштує в середньому 25,77 тис. Грн, а розкид цін по регіонах - від 17 до 33 тис. Грн (докладніше - див. Інфографіку). На думку Мартинюка, такий держоператор потрібен, щоб захистити продавця від тиску з боку приватників і дати йому альтернативу.
Якщо ж ці паї продавати безпосередньо користувачеві, може вийти "клаптева ковдра": коли поруч розташовані ділянки стануть належати різним власникам, що утруднить їх обробку і знизить ціну продажу. Саме з цієї причини треба починати з продажу госземель: вони розташовані компактно, одним земельним масивом, на відміну від індивідуальних паїв в кілька гектарів, і межують з землями агрохолдингів, тому можуть їх зацікавити.
Експерт ринку землі Денис Марчук упевнений, що мораторій продовжили правильно, так як ринок землі не може функціонувати без створення повноцінного земельного кадастру (т. Е. "Паспорта" кожної ділянки землі, в якому зазначено його місце розташування, цільове призначення, власник, оцінна вартість) . А він поки створений, за даними Госгеокадастра, лише на 55%, причому на землі сільгосппризначення - всього на 10-15%, хоча робота ведеться кілька років. До кінця року встигнути нереально, а без кадастру неможливо говорити ні про якість землі, ні про те, хто власник паю, ні яка його нормативна вартість (виходячи з якої визначається ринкова ціна).
"Землю не можна продавати лише для того, щоб отримати миттєву вигоду, - сказав нам Марчук. - Перш ніж вводити ринок землі, необхідно зробити три кроки. Перший - тільки народ може вирішувати долю землі. Тому реформа повинна обговорюватися на загальнодержавному рівні, а якщо буде потрібно - навіть на всенародному референдумі. Другий - створити реальні механізми, які змусять берегти і відновлювати землю тих, хто нею володіє і користується. зокрема, держава має отримати право забирати землю у недбайливих господарів. і третій - Безу немов заборона продажу землі іноземцям і обмеження максимальної площі, якою може володіти одна сім'я. Заборона має діяти довше ".
Президент Украналітцентра Олександр Охріменко звернув увагу на ще одну проблему: багато ділянок землі, в тому числі і сільськогосподарського призначення, мають двох і більше власників, які через правову плутанину отримали подвійні акти приватної власності на землю (в різні роки їх видавали різні структури, які потім ліквідовувалися, а папери залишалися дійсними). "Цю проблему не можуть вирішити навіть суди, так як обидві сторони мають рівні легітимні права", - стверджує Охрименко. У Госгеокадастре нас запевнили, що про цю проблему знають, але вирішувати її потрібно в кожному випадку індивідуально.
СХЕМИ: як купують і продають землю зараз
За словами юристів, що спеціалізуються на земельному праві, незважаючи на те, що прямий продаж земель сільгосппризначення заборонена (інші землі, наприклад, під забудову, ведення особистого підсобного господарства) купити можна, є кілька відносно законних способів отримати практично у власність будь-яку кількість гектарів, які щосили використовуються. Про них нам розповів замзавотделом проблем аграрного, земельного та екологічного права інституту держав і права НАН України Павло Кулинич. Одні з них використовуються часто, інші практично не застосовуються.
Юристи. Використовують 6 методів.
1. Довгострокова оренда. Укладається на строк від 7 до 49 років (мінімальний і максимальний термін, дозволений Земельним кодексом), як правило, з переважним правом орендаря на продовження договору і правом першочергового викупу, коли скасують мораторій на продаж сільгоспземель. Найпопулярніший і законний спосіб.
2. Договір емфітевзису (передача права користування). Відрізняється від оренди тим, що може бути укладений на невизначений строк, а також тим, що користувач ділянки може передавати (продавати) своє право на емфітевзис іншим особам, в тому числі передавати у спадок. Найвигідніший для орендаря, але використовується мало, можливо, тому, що незрозумілий.
3. Мена. Закон дозволяє змінювати тільки одну земельну ділянку на інший (на квартиру, будинок не можна), але не сказано, що це повинні бути рівноцінні ділянки як за розмірами, так і за призначенням. Тому можна, наприклад, обміняти пай в 5 га сільгоспземлі на ділянку в 20 соток під забудову (з доплатою, яка не афішується). Фактично є обходом закону про мораторій, але юридично претензій немає.
4. Застава і кредит. Власник сільгоспземлі бере кредит під заставу належного йому ділянки (фактично це плата за землю) у іншої фізособи. Кредит в термін він не повертає, кредитор подає в суд, де сторони укладають мирову угоду, за якою кредитор стає власником застави, тобто землі. Був популярний на початку 2000-х, потім Верховний суд його заборонив. Зараз використовується без заставного схема - земля стягується державними виконавцями в рахунок погашення боргу. Це законом не суперечить.
5. Видача довіреності на право розпоряджатися землею (як продаж авто за дорученням). Був популярний до 2006-го, так як розраховували, що в 2007 р мораторій скасують.
6. Складання попереднього договору. Про те, що в майбутньому продавець продасть покупцеві свою ділянку. Гроші даються відразу під боргову розписку. Став непопулярний, бо невідомо, коли скасують мораторій.
Всі подробиці в спецтемі Земельна реформа
Читайте найважливіші та найцікавіші новини в нашому Telegram
Підписуйтесь на нашу розсилку