Купити квартиру в новобудові від забудовника в кризу: ризик або вигода

1. Як плаваючий курс відбився на ринку новобудов?
2. Як зміниться пайове будівництво через нового закону?
3. Чи можна купити квартиру в зданій новобудові в Астані недорого?
4. Страхування ризиків: як купити квартиру в новобудові під ключ і не прогоріти
5. Чому з'являються довгобуди?
6. Який договір укласти дольщику?
7. Якщо забудовник не здав будинок в термін
8. Головні поради експертів

Бажання придбати квартиру в новобудові за зниженою ціною змушує покупців звернути свій погляд на пайове будівництво. Цей сегмент ринку завжди був пов'язаний великими ризиками. А в період економічної кризи небезпека не отримати ключі від купленої квартири збільшується в рази.

Як плаваючий курс відбився на ринку новобудов?

Вогнища незавершеного та незаконного будівництва вже давно стали головним болем чиновників. В Астані за минулий рік виявили 909 порушень будівництва і 37 фактів незаконної реалізації житла. За словами першого заступника акима Астани Сергія Хорошуна, сказаним їм на прес-конференції в СЦК, недобросовісні будкомпанії діляться на три групи:

• забудовники, які працюють в обхід Закону «Про пайову участь у житловому будівництві», які не використовують гроші клієнтів за призначенням;
• компанії, істотно відстають від графіка;
• забудовники, що почали самовільне будівництво.

Перехід на плаваючий курс національної валюти позначився на всій будівельній галузі Казахстану і змусив компанії переглянути свою економічну політику - довелося оптимізувати витрати.

- Через нинішній економічній ситуації великі компанії Казахстану переходять на антикризові програми, закладаючи нові обсяги в меншій кількості квадратних метрів, - розповів порталу kn.kz і сполнітельний директор Асоціації забудовників Казахстану (АЗК) Аслан Тукіев. - Також зафіксовані випадки «згортання» запущених блоків ЖК, тобто були припинені продажу і заморожена частина будівельних комплексів, продажу по яким не розпочато. Що стосується невеликих будівельних компаній, які мають не більше 1-2 проектів, вони залишаються під великим тиском і величезними ризиками «недобудови».

Через нинішній економічній ситуації великі компанії Казахстану переходять на антикризові програми, закладаючи нові обсяги в меншій кількості квадратних метрів.

Як зазначає глава Асоціації, за рахунок подорожчання будівельних матеріалів ціна квадратного метра первинного житла продовжує рости. Даний процес є відповідною реакцією на девальваційний тиск і волатильність ринку.

- Зараз будівельний бізнес переживає не кращі часи, з огляду на посилення іноземної валюти забудовникам будувати не вигідно, - каже партнер Казахстанської ліги юристів Ерлан Ерболатұли. - Пропозиції, наявні на ринку, - це будівництво практично завершене, як правило, до девальвації.

Як зміниться пайове будівництво через нового закону?

Збільшене число обдурених пайовиків змушують влади переглядати підходи до закону про пайове будівництво. На презентації нового законопроекту в Мажилісу депутати запропонували три способи залучення грошей пайовиків:

• шляхом створення Фонду гарантування пайового будівництва;
• через фінансування банком;
• на етапі 40-60% готовності об'єкту.

Директор АЗК Аслан Тукіев зазначає, головна мета законопроекту - створення нового механізму гарантування вкладів пайовиків.

- Розроблений законопроект вимогливий до забудовників і закриває ринок для сумнівних компаній-одноденок, мінімізуючи ризики пайовиків, забезпечуючи ефективний захист і реалізацію їх законних прав та інтересів, - каже А. Тукіев. - Сьогодні через низьку ефективність існуючих правових механізмів всі ризики пайового будівництва несуть пайовики. Якщо забудовник є недобросовісним учасником ринку, то втрати вкладених коштів практично не уникнути.

Однак деякі пункти законопроекту викликали критику депутатів і учасників будівельного ринку. Документ знаходиться на доопрацюванні.

Чи можна купити квартиру в зданій новобудові в Астані недорого?

Що штовхає населення віддавати свої кревні за квартири в розстрочку, що існують тільки на рекламних проспектах в офісі будівельної компанії? Безумовно, дешевизна. За даними аналітичної служби kn.kz, в січні 2016 року середня ціна квартир від забудовників Астани з терміном здачі в 2016 році коливалася від 900 до 1100 $ / кв.м (329 247 - 402 413 тис. Тг / кв.м). Квадратний метр в новобудовах, які побудують в 2017 році, варто 560-900 $ / кв.м (204 864 - 329 247 тис. Тг / кв.м).

На нашій карті житлових комплексів представлені найпопулярніші новобудови Астани, Алмати і Караганди. За допомогою зручних фільтрів можна знайти собі нову квартиру і дізнатися, які пропозиції є на даний момент.

З моменту переходу на плаваючий курс «квадрат» житла, що будується подорожчав в тенге на 20%. У серпні середня ціна пропозиції на первинному ринку житла столиці становила 295 249 тис. Тг / кв.м (1450 $), а до січня вона досягла 370,951 тис. Тг / кв.м (1014 $). А на вторинному ринку в січні 2016 року квартири в Астані продавалися в середньому за 1320 $ / кв.м або 482 808 тис. Тг / кв.м.

Готова квартира площею 50 квадратних метрів на вторинному ринку пропонується за 24 140 000 тенге, а купити квартиру в Астані з аналогічною площею в споруджуваному ЖК з терміном здачі в 2017 році можна за 10 243 000 тенге. Купити житло на стадії котловану виходить вигідніше в 2,3 рази. Про те, як купити квартиру в розстрочку, читайте в статті «Квартира в розстрочку: які варіанти пропонують забудовники» .

Страхування ризиків: як купити квартиру в новобудові під ключ і не прогоріти

Глава АЗК Аслан Тукіев застерігає покупців від казкових цін і закликає бути пильними при виборі забудовника.

Чому з'являються довгобуди?

В Астані в кінці 2015 року, за даними аналітичної служби kn.kz, було призупинено будівництво близько 40 житлових комплексів столиці. Причому часто будинки зведені, але не здані в експлуатацію. Основними причинами проблем є відсутність фінансування та правові невідповідності в будівельній документації.

Чому будівельні компанії не можуть виконати свої зобов'язання? Глава АЗК Аслан Тукіев виділяє ряд причин:

1. Невеликі будівельні компанія не прораховують ризики, пов'язані зі змінами економічної обстановки. Криза природним чином позначився на всіх галузях, в тому числі і будівництві. Дорожчають будівельні матеріали призводять до затягування процесу будівництва.
2. Поява довгобудів пов'язано з будівництвом і реалізацією квартир без дозвільної документації. Це призводить до ситуації, коли будинок добудований, квартири розпродані, а об'єкт не введений в експлуатацію.
3. Ще одна причина появи довгобудів - діяльність компаній-одноденок. Будівництво цих об'єктів зупиняється на початковому етапі, а забудовник не має зданих в експлуатацію ЖК. У той час як квартири активно продаються. Як правило, в портфелі таких компаній немає зданих в експлуатацію житлових об'єктів або їх дуже мало.

Який договір укласти дольщику?

Якщо забудовник зводить будинок за рахунок залучення грошей пайовиків, то він повинен отримати відповідну ліцензію. Будівельна компанія зобов'язана укладати договір про пайову участь у житловому будівництві, що передбачає права і зобов'язання пайовика і забудовника. Партнер Казахстанської ліги юристів Ерлан Ерболатұли радить пайовикам сміливо подпісиватьтакую ​​форму договору.

- Однак більшість потенційних пайовиків стикаються з іншими формами договорів, пропонованих забудовниками, - попереджає юрист. - М'яко кажучи, не завжди у забудовника є відповідна держліцензій на пайове будівництво. Укладаючи попередній договір купівлі-продажу, інвестиційний договір, пайовик стає вразливим, а адекватні правовідносини і обсяг прав пайовиків, встановлений законом, вже складно застосувати. Формально цивільне законодавство дозволяє укладати такі угоди забудовникам. І сама перспектива судового позову, щоб довести зворотне, обіцяє чималі грошові витрати.

Пайовикові треба врахувати - закон не поширюватиметься на наступних забудовників:

• мають в банках 100-відсоткове фінансування пайового будівництва, тобто відкриту кредитну лінію;
• компанії, які уклали договори з пайовиками до 1 січня 2007 роки;
• мають дозвіл на черговий етап будівництва житлового будинку шляхом пайової участі, видане до зазначеної дати.

В остаточному підсумку пайовик одного разу може вирішити розірвати договір з будівельною компанією. Як це зробити, читайте в статті .

Якщо забудовник не здав будинок в термін

Як зазначає юрист Ерлан Ерболатұли, якщо пайовик уклав типовий договір пайової участі в будівництві житла, значить, він за договором не несе відповідальності за фінансові та інші ризики забудовника, проектної компанії та інвестора при пайовому будівництві житлового будинку. Його права добре захищені. Якщо компанія не може завершити будівництво, передати частку в житловому будинку, то банк-агент повертає дольщику гроші з депозиту пайовика і накопичене винагороду.

- Якщо терміни передачі квартири порушені, - підкреслює юрист, - проектна компанія сплачує пайовик, згідно зі статтею 17, неустойку (пеню) - 0,1 відсотка від суми, сплаченої за договором пайової участі, за кожен день прострочення. Якщо пайовиком є ​​юридична особа, то проектна компанія сплачує неустойку (пеню) в розмірі, встановленому договором про пайову участь у житловому будівництві. Таку неустойку цілком можливо окремо стягнути через суд.

Якщо терміни передачі квартири порушені, проектна компанія сплачує пайовик, згідно зі статтею 17, неустойку (пеню) - 0,1 відсотка від суми, сплаченої за договором пайової участі, за кожен день прострочення.

Якщо мова йде про договори із забудовниками, на яких не поширюється дія Закону, то суперечка буде вирішуватися в судовому порядку, відповідно до умов договору та цивільного законодавства. Як зазначає фахівець, про що сторони домовилися в договорі (за винятком суперечить законодавству), буде вирішальним, а що прямо не передбачили, буде вирішуватися відповідно до законодавства.

А що робити дольщику, якщо забудовник збанкрутів і точно не здасть? Відповідь в матеріалі «Забудовник-банкрут: як пайовик захистити свої права?» .

Головні поради експертів

• Слід довіряти тільки перевіреним будівельним компаніям, що працюють на ринку нерухомості багато років, зарекомендували себе з кращого боку і мають виробничі потужності та кредитні лінії. Щоб уточнити репутацію забудовника, можна звернутися в акимат або громадські організації.
• Найбільш безпечний варіант - висновок типового договору про пайову участь з ліцензованим забудовником, проектувальником і банком. Абсолютно від всіх ризиків покупки в пайовому будівництві захиститися не можна, але якщо є спір із забудовником, то можна звернутися в Казахстанську лігу юристів для отримання правової допомоги.

Про те, як повинен працювати новий закон про пайове будівництво, дивіться відео:

Фото: m24.ru, doma.kuplu.kz

інформаційна служба kn.kz